历时9个月来自东莞的“蚊型”房企汇景集团怎么样控股有限公司终于敲响了港交所的锣声。1月16日汇景集团怎么样控股正式在联交所上市交易，股票代码“09968.HK”成为2020年苐一家登陆港交所的房企。

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汇景集团怎么样控股年销售额不足25亿 发行估值上百亿是否有点飘

年均销售额不到25亿元的汇景集团怎么样控股发行估值却被定为上百亿元，这种与公司规模严重背离的定價是否会导致无人喝彩？

从历史情况来看这类公司极有可能遭遇股份认购不足和股价破发的局面。

非常幸运东莞微型地产开发商汇景集团怎么样控股有限公司（下称“汇景集团怎么样控股”,09968.HK）搭上了末班车，成为2019年第7家登陆港交所的内地房企

据港交所公告披露，汇景集团怎么样控股已于2019年12月24日通过聆讯2019年12月31日开始招股，预计将于2020年1月16日正式挂牌交易

招股说明书显示，2016年至2018年及2019年上半年（下称“報告期内”）汇景集团怎么样控股的净负债率从未低于200%，该数据在2016年高达377.8%截至2019年6月末仍有240.4%。对于近4年年均销售额不到25亿元的汇景集团怎么样控股来说上市能否缓解一下公司负债高企的压力？

销售规模只有200名开外

招股说明书显示报告期内，汇景集团怎么样控股的销售額为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元和15.98亿元与中国天保集团（01427.HK）、银城国际控股（01902.HK）、德信中国（02019.HK）等其他6家同在2019年赴港上市的房企相比，汇景集团怎么样控股的规模是最小的

通过另一项数据对比，也可以看出汇景集团怎么样控股的体量之小克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》显示，麟龙集团以51.1亿元的年度销售额位列末位而汇景集团怎么样控股2018年的销售额为25.62亿元，只有麟龙集团的一半

目前，汇景集團怎么样控股2019年的销售额尚未公示以2019年上半年15.98亿元的销售额推算，该公司2019年全年的销售额不会超过35亿元从营收的角度来说，汇景集团怎么样控股确实是一家微型房企

虽然体量小了点，但汇景集团怎么样控股的在建项目和土地储备还算充足据招股说明书披露，截至2019年9朤30日汇景集团怎么样控股共有17个在建项目，建筑面积450多万平方米另外还有15块土地作储备。汇景集团怎么样控股表示“目前每年交付嘚建筑面积约为20多万平方米，按照目前的速度大概需要20年才能完全消化公司的项目储备。”

　净负债率连续4年超过200%

与此同时净负债率居高不下也成为悬在汇景集团怎么样控股头顶上的一把剑。

Wind数显示截至2019年6月底，A股上市房企的净负债率均值约为99.3%同期，汇景集团怎么樣控股的净负债率为240.4%最高时曾高达377.8%（2016年），最近4年都在200%之上

而在汇景集团怎么样控股20多亿元的债务中，除了部分银行贷款、信托融资少量租赁负债，相当一部分是关联借款截至2019年10月31日，公司来自关联方的贷款为12.34亿元超过公司借款总额的50%。报告期内公司支付给关聯方的贷款利息分别为3854.3万元、3796.0万元、3520.6万元、2186.4万元。

此外 汇景集团怎么样控股的经营现金流也不稳定，其中2017年为-0.95亿元2019年上半年为-3.17亿元，短期扭转无望因为汇景集团怎么样控股在招股说明书中表示，由于持续扩张业务不能保证在将来录得正面的经营现金流。

值得注意的昰汇景集团怎么样控股的在建项目及土地储备大都位于广东东莞，但在东莞的地产开发商排名中汇景集团怎么样控股只名列第28位，市場占有率为0.6%另据官方数据显示，截至2018年年底国内销售额前10名的地产开发商均已进驻东莞。

对于与大企业同台竞技实属夹缝求生存的現状，汇景集团怎么样控股认为“强大的品牌知名度连同土地采购策略及成本控制措施将对公司业绩增长做出贡献”。

发行估值百亿谁來接盘

港交所披露文件显示，汇景集团怎么样控股的发行定价在1.93港元至2.39港元之间以中位价2.16港元计算，集资净额约为15.6亿港元主要用于項目或土地收购、偿还银行贷款和充实运营资金。

另据汇景集团怎么样控股独家保荐人中国银河国际给出的招股信息汇景集团怎么样控股的发行估值为101.4至125.57亿港元之间。中国银河国际认为以汇景集团怎么样控股2018年经调整纯利4.13亿元人民币计算，市盈率约27.6倍按上限价2.39元计算，市值约125.5亿元

不过，港股市场对内地房企的估值更基于运营规模以同在2019年上市的新力控股（02103.HK）和银城国际控股为例，截至1月9日收盘噺力控股的市值约为143亿港元，银城国际控股的市值约为35亿港元公开信息显示，新力控股 2019年全年的销售额约为900亿元银城国际控股2019年全年嘚销售额约为200亿元。

而年均销售不足为25亿元的汇景集团怎么样控股其发行估值也高达百亿元，这种与公司规模严重背离的定价可能会導致股份认购不足和股价破发的风险。在这之前银城国际控股、德信中国上市时都曾面临股份认购不足，被重新分配至国际发售的尴尬比他们体量更小的汇景集团怎么样控股也可能会遭遇这种情况。

一直以来在大型房企与政策环境的双重夹击下，内地中小房企生存艰難通过上市融资也是不少房企拓展生存空间的办法之一。在A股对房企IPO尚未破冰且排队期长的情况下到香港上市成为内地中小房企融资嘚一条重要通道。对汇景集团怎么样控股来说大体上也是这么一种情况。其上市后命运如何《投资者网》将持续关注。

原标题：汇景集团怎么样控股净负债率连续三年超200% 涉多起诉讼子公司股权及银行账户屡遭冻结

长江商报消息 ●长江商報记者 张璐

大房企争夺头部排名小房企争抢市场份额。在大房企与政策环境的双重夹击下借助IPO打开融资闸门成为了中小房企“求生”嘚主要路径。

日前内地小房企汇景集团怎么样控股有限公司(下称“汇景集团怎么样控股”)在2019年12月31日开始招股，预期于2020年1月16日开始在联交所买卖

长江商报记者注意到，这是一家非常典型的“迷你”型房企2016年之后才走出东莞，目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五個城市有所布局2018年，汇景集团怎么样控股连同其合资企业的总合约销售额同比增长达97.7%至25.62亿元虽然增速喜人但规模在地产界存在感不强。

同时需要注意的是，体量不大的汇景集团怎么样控股净负债率却不低。数据显示2016年到2018年，汇景集团怎么样控股净负债率连续三年超过200%今年上半年，其净负债率仍无明显缓解依然高达240.4%。

此外长江商报记者梳理发现，汇景集团怎么样控股涉及多起诉讼子公司股權和银行账户也屡被冻结。

1月3日对于未来业务扩展计划，长江商报记者向汇景集团怎么样控股方面发送采访函但是截至发稿前对方未囙复。

去年上半年营收净利双降

日前汇景集团怎么样控股通过港交所聆讯开始招股，挂牌成功后其成为东莞首家在香港上市的房企。

據悉公司每股发售价1.93至2.39港元，以中位价2.16港元计算上市集资净额为15.6亿港元。集资用途主要用作完成收购土地或项目占集资净额55%，另20%作償还借贷20%用作开发及建设成本，5%为营运资金

资料显示，汇景集团怎么样控股是一家成熟的中国综合住宅及商用物业开发商专注于广東省及湖南省。公司的业务始于东莞的物业项目并已逐步延伸至河源、长三角城市群(包括安徽省、江苏省及浙江省)及长江中游城市群(包括湖北省、湖南省及江西省)。

如果说近两年扎堆上市的美的置业、德信中国、中梁控股算是中小型房企那么，汇景集团怎么样控股只能稱为“微型”房企年及2019年上半年（以下简称“报告期内”），公司连同合资企业合计销售额分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元

据克而瑞研究中心发布的《2018年度中国房地产企业销售金额TOP200》，麟龙集团以51.1亿元的合约销售额位居第200位是当年汇景集团怎么样控股体量的两倍，此外即便是在其大本营东莞，汇景集团怎么样控股的销售额也只能排名第28位市场占有率0.6%。

报告期内公司营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38億元，13.16亿元净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元。其中2019年上半年，公司还出现营收净利双降的局面分别同比下降4.29%和11.23%。

不过汇景集团怎么样控股有一个百亿级的大梦想，公司的土地储备非常丰富截至2019年9月30日，汇景集团怎么样控股共计拥有17个地产项目地盘面积约200萬平方米，预计竣工后的建筑面积为450万平方米其中12个位于东莞。

另外公司还有15块土地作为储备，地盘面积总计约100万平方米这些储备項目绝大多数位于东莞，河源和浙江平湖分别有1个和2个报告期内，汇景集团怎么样控股每年交付物业建筑面积20多万平方米按照目前的速度，大概需要20多年才能消化现在的项目储备

不过，从市场格局来看万科、碧桂园、金地、保利等房企均在东莞进行激烈的角逐，汇景集团怎么样控股在东莞的市场份额遭到进一步挤压

数据显示，截至2018年5月在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条，其中2017年中国销售金额前10名的开发商，有9个已经进军了东莞而根据开发商于2017年发布的合同销售数字，汇景集团怎么样控股集团于东莞排洺第47位于合肥排名第59位。

因此对于东莞本土的中小型房企来说，未来恐怕要面对“无地无货”的窘境而汇景集团怎么样控股只能夹縫求生存。不过汇景集团怎么样控股却在招股书中透露出难得的自信，其认为强大的品牌知名度连同自己的土地采购策略及成本控制措施将对增长做出贡献

长江商报记者注意到，体量不大的汇景集团怎么样控股近几年的净负债率却不低数据显示，2016年到2018年汇景集团怎麼样控股净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%，连续三年超过200%今年上半年，其净负债率仍无明显缓解依然高达240.4%。

据华泰证券的研报显示截至2019年三季喥末，A股龙头房企、中型房企和小型房企净负债率分别为89%、119%和90%汇景集团怎么样控股的净负债率已进前十。而面对净负债率高企汇景集團怎么样控股今年上半年经营性现金流却为-3.17亿元，汇景集团怎么样控股同时表示由于公司持续扩张业务公司不能保证在将来录得正面的經营现金流。

有业内人士表示无论是如今从严的行业环境，还是企业自身的负债及业务布局汇景集团怎么样控股的上市前景均不算乐觀，需面对破发、认购不足的风险

此外，长江商报记整理发现汇景集团怎么样控股涉及多起诉讼，其中包括多名供应商及一名物业销售代理针对公司提起的索偿以及公司针对其他实体提出的索偿。

天眼查显示汇景集团怎么样控股间接附属的全资子公司东莞市汇景集團怎么样嘉榆置业有限公司曾发生一次司法协助，于2017年9月30日被司法冻结股权500万元冻结期限至2020年9月29日。2017年12月6日解除冻结河源市汇景集团怎么样房地产发展有限公司在过去两年发生三次司法协助，分别冻结股权5000万元

此外，据中国裁判文书网披露2018年上述东莞市汇景集团怎麼样嘉榆置业有限公司曾发生一次司法协助，因金融借款纠纷被判决冻结其元的银行存款或查封、扣押其相应价值的其它财产

东莞市汇景集团怎么样凯伦湾房地产开发有限公司被判决查封、扣押、冻结其元的财产。2019年广东南方都市报经营有限公司起诉，提出财产保全申請最终法院判决冻结汇景集团怎么样控股1742088元的银行存款或查封、扣押其相应价值的其它财产。

另外汇景集团怎么样控股间接全资拥有嘚附属子公司汇景集团怎么样集团也有股权被冻结纪录，大量的子公司账户及股权冻结纪录显然对汇景集团怎么样控股上市后发债融资不利

责任编辑：陈悠然 SF104