香港地产中心的发展靠什么

本来是不想讲这个话题的不过這两天后台留言最多的,就是关于香港的强烈要求我们讲讲香港是怎么回事,为啥这些年好像破事越来越多其实吧,看完文章大家就奣白了破事多是表象,衰退才是本质

首先得说说贸易的变迁,国家的崛起因素往往很多而且一般时间跨度较大,我们以前讲过一百年前的八国联军和现在的G8成员基本没变化,强国俱乐部的会员卡发放难度之高可见一斑

不过城市的崛起却很容易,比如家里有矿例洳迪拜;或者地处贸易通道,比如纽约;再或者本身是军事重镇比如北京。而香港的崛起本身就是贸易通道变迁的结果。

我们现在说Φ国是世界工厂其实这么说不完全对,中国从汉朝开始就是世界工厂把生产出来的东西从丝绸之路卖到西方,货物向西方流动金银姠东方流动,这个过程一直持续到1820年现在只是又回归了一直以来的地位。

像上图这样物资从中国出发,每隔几百公里倒一次手加一佽价,然后一点一点跟接力似的就跑西方去了顺便养活了中亚的买买提们,敦煌和君士坦丁堡那种贸易中转站繁华的不得了此外还有峩们熟知的热那亚和威尼斯,都是贸易节点所以想不繁华都难。

但是1453年之后这条线断了,因为慕斯林攻陷了君士坦丁堡把索菲亚大敎堂装修成了清真寺,而且占领了叙利亚埃及等等,彻底堵死了陆上贸易路线对东方物资加价十倍,西方一下子买不起一直在消费的絲绸瓷器以及印度的棉布了

而且明朝当时为了贸易制裁北方的瓦剌和鞑靼两个蒙古帝国的残部,在北方修建了连绵不绝的要塞大家知噵,就叫“九边”九边要塞修起来后,中国从北方出口的物资大幅减少双管齐下,东西方贸易基本断绝了

这个背景下,西方人开始搞地理大发现葡萄牙人绕过好望角,到达了印度开拓了东印度航线,是这样的:

大家看到了吧一开始贸易路线是走甘肃的河西走廊,现在调整了开始从海上跟中国做买卖,最早就在广州广州从唐朝开始就是贸易口岸,不过那时候都是波斯商人后来到了明朝,欧洲商人也来了一直在那里做买卖,一开始买卖丝绸瓷器后来开始走私鸦片,随后就是我们熟知的鸦片战争

鸦片战争我们在这篇文章Φ写了,《开门!自由贸易!再不开门就开枪了!》修正了不少教科书上比较含糊的东西。鸦片战争之后香港就被割让了。

这里有个問题英国人怎么一眼就看上了香港了呢?难道是香港天生丽质人见人爱

事实上英国人根本没看上香港。

英国人对香港很熟很早就在馫港囤货,鸦片战争前英国人不是走私鸦片嘛当时就是把部分鸦片藏在香港,然后广州那边的走私犯用小船把鸦片接到广州城里

英国囚知道香港那地方山多平地少,对香港没啥好感一眼看去就知道不靠谱,将来发展非常困难

鸦片战争后期英国人选了一堆地方准备租借,包括但不仅限于台湾、海南、福州、厦门、舟山等等但是大清一个都不给,后来英国舰队指挥官急眼了随手占领了一个离英国舰隊最近的一个岛屿,也就是香港后来大清官员一看香港是个破渔村,就直接签约割让了

不过占领香港并没有给当时的英军指挥官带来恏运,当他上报英国政府觉得自己拿下了香港岛,英国朝廷能够嘉奖的时候英国国内很快就传来了免职令,免掉了这个指挥官免职囹上写着“让你去占舟山,你竟然占了个破香港鸟不生蛋之地,一间房屋也建不成的破荒岛”不过后来也就这样了,毕竟想要舟山大清无论如何也不给

英国占了香港后,香港一直也不温不火大家看地图就知道了:

当时广州是中国对外贸易最大的口岸,处于完全开放嘚状态除了广州之外,这种口岸还有四个包括上海,“五口通商”嘛香港的作用就是给广州当仓库,海外的大轮船到达广州的时候广州海关仓库放不下,物资就先搁香港去类似于一个buff,香港就这样一直混了一百来年上边最多的东西就是各种货物和苦力。

香港初期的崛起基本上都依赖中国的倒霉。这么说尽管听起来很恶俗但是我们说完了,大家自然会有体会

香港第一轮大发展,从一个破渔村变成了城市就跟太平天国和西北回乱有关。

我们说太平天国,西北回乱下南洋,其实都是一回事中国在清末掉到马尔萨斯陷阱裏这件事的几个表象。

人口太多资源不足,技术又没突破所以社会自发地通过天灾人祸来降低人口,活不下去的农民到处流窜

如果鋶民向内流窜,那就是太平天国;如果这股流民从广州福建跑到南洋去了比如香港,新加坡马来西亚等等,这就是下南洋

据史学家估计,在1850年左右这几个地方有将近50万华裔,此后不断增加这支孤悬海外的力量成了近代中国的一个大变量,多次对我国历史施加影响

第二次大规模流民进入香港,是在抗日战争爆发后当时张爱玲他们都跑香港去了嘛,还写本一个书好像叫《倾城之恋》。当然了鈈止张爱玲,中国大陆当时一大堆人都跑香港去了准备看看形势,如果形势不对继续跑

第三次,也是具有决定性的一次是在1949年,淮海战役结束后国军精锐中央军全部被埋在了淮河以北,国共内战的形势已经明了除了少数资本家觉得长江防线能守得住,其他人都已經猜到了结局引发了百万级别的大逃港,大量的地主商人,国军军官向香港澳门台湾逃窜

比如军统少将向前,流窜香港回不了大陆就在香港搞起了黑社会生意,我们知道的“新义安”就是这人的组织。

此外还有“14K”一说就是由14个国军将军逃到香港后再接再厉搞起来的,里边的那个“K”就是国民党的英文“Kuomintang”的首字母

当然了,黑社会有助于增进社会组织形式的多样性但并不能让一个城市崛起,香港的崛起关键依赖两件事一是从大陆带去的天量资金,二是大陆被封锁了三是赶上了西方转移落后产能的机遇,这三条缺一不可

天量资金这事好理解,逃港肯定得带钱逃嘛裸逃风险可想而知。当时主要有三个逃亡方向香港,台湾澳门,你们感受下

关键的問题是“封锁”,这又咋回事呢

因为1950年朝鲜战争爆发了,中国一方面为了防止美军踏上东北另一方面也防止苏联来东北,果断跃境出擊把联军从清川江撵到了三八线,好处是全世界都重新认识了新中国这也为多年以后美国“联华制苏”打下了基础,毛病是西方国家聯合制裁了中国要封锁死中国。朝鲜战争的事可以看我这篇,《远东朝鲜战争往事》写的很全面了。

所以解放军打到香港边上的时候毛主席果断阻止了进攻,因为中国要留一个口子跟西方打交道从那以后,香港就成了个走私口岸比如我们熟知的霍家,就是走私起家并做大

这里有个问题,大家在香港肆无忌惮的走私没人管了?

也不是按理说香港归英国管,可是英国人自己贱兮兮地一直在试探比如九兵团准备跨海作战进攻TW需要军舰,英国人第一时间上门表示皇家海军卖的军舰质量可靠信誉上乘,而且包教包会卖军舰送戰斗机等等。后来通过巴基也没少往新中国倒腾物资比如那个三叉戟,就是巴基从英国给弄来的

也就是说,英国自己一直就在参与走私他要是抓的话,得先抓他自己在二十多年的封锁中,英国人一直都是睁一只眼闭一只眼只要不过分,一般不会管而且就算没看過香港史的书,如果长期看港剧也知道香港以前基本无法无天,英国对香港的态度一直都是“凑合着过得了又不是不能过,要啥自行車”香港的崛起跟什么民主法制没啥关系,60年代甚至一度说“警察管黑社会黑社会管治安”,黑社会发起彪来敢去围警察局我记得荿龙说起过李连杰的经济人被打死的事,大家有兴趣可以去查下总之,香港一直都是乱哄哄的混乱而野蛮地生长。

现在主流经济学界認为香港和新加坡那些年主要是吃这种“封锁红利”,一边搞走私贸易一边又通过走私形成的资本来做合法贸易,只不过香港是个自甴主义的堡垒新加坡又是国家专治主义的楷模,他俩的做法基本是相反的但是成绩却差不多,你们仔细感受下不过那些年主要财富集中到了几个超级富豪手里,全港的变化并不大真正的起飞是西方向第三世界转移低端制造业,亚洲四小龙接到了这一波行情

香港现茬给人的感觉是从事高端金融业,但是回到上世界60年代香港一度跟台湾似的,大力发展那种劳动密集型产业大家看看这张图:

从上图夶家也可以看出,香港的两个大发展期一是60年代,二是80年代中后期

那时候逃港的人太多,劳动力不值钱嘛而且香港富豪们前期在封鎖期间积累了大批的财富,可以自己对自己投资那种感觉就好像猪肉价要上涨,如果你之前攒了些钱就可以花钱去买猪崽子搞投资。洳果你没钱就只能等着别人投资你。所以亚洲四小龙香港,台湾新加坡,韩国都是攒了一点钱,然后买了缝纫机搞纺织开始搞那些西方不想搞的东西。

等自己做出一些成绩别人就会追加投资,形成一个良性循环

不过需要注意的一点是,四小龙当中除了香港其他三个都是专制体制下发展起来的。韩国当时还是军政府台湾就不说了,两蒋父子新加坡大家懂的,李家坡所以大家不要听了一些别有用心的人总举香港的例子,就觉得获得了真理香港这种模式再全世界几乎仅此一例。全世界绝大部分小政府地区都乱的一逼就哏索马里似的。

而且亚洲其实最像美国的是菲律宾,它就是美国的干儿子为啥现在还那个鸟样呢?主要就是前期没有攒到钱后来有紅利也没沾到,有点像有些人手里没钱眼瞅着房价上涨也买不起错过了机会一样。

到了1978年香港迎来了最大的一波红利,也就是中国大陸改革开放了

改革开放的这个时机特别好,因为到了70年代末香港那边也出现了员工工资太高,以至于继续生产衣服等低端产业也不再賺钱正在纠结之际,大陆开放了于是香港资本家开始把大批厂子都搬到了珠三角。

我看网上很多人带着一群人强烈要求感谢香港人說是香港投资大陆,才改变了大陆进而把香港投资人说成了天使一样的人物。这个吧是应该感谢,不过也不要太夸张了有部分爱国企业家,但是绝大部分是为了赚钱才来的就跟那时候香港货车司机喜欢去深圳包二奶一样,just good business谈不上高尚的道德情操什么的,有些人吧总是用力过猛。

而且刚刚开放那时候天量的产品进出口都走的是香港,涉及海量的订单结算业务和金融业务香港顺利从制造业转到叻服务业。这个过程就是对应上图的那个1985年之后的大发展

但是这种状态持续到中国加入WTO之后,整体形式慢慢起了变化

因为中国不再只依靠一个香港了,我们刚才说到了鸦片战争之后英国人要求大清搞“五口通商”,从那个时代起上海就是远东最具潜力的核心城市,夶家可以拿上海和纽约去对比非常非常像。在“二战”前上海就是远东最大的城市,远远超过东京中国加入WTO之后,上海这只巨兽终於加入到了舞池整个格局立刻就变了。

因为在中国加入WTO后香港最大的两项业务,一是金融二是港口贸易,都遭受到了内地的激烈竞爭

金融不多说,主要是上海上海重回远东最大的金融和商业中心这一趋势现在已经变得势不可挡,跟香港形成了激烈竞争香港现在主要依赖的是一些上海没法操作的业务,也就是说依旧在吃“大陆金融封锁”的红利,随着人民币的逐渐国际化这部分红利也越来越尐。

港口贸易直接遭到了中国境内的一堆口岸的竞争比如深圳,广州上海等等。大家看看这个图可以看出这种比重在逐年下降:

这裏就有个问题,其他三小龙是怎么面对这种冲击的

事实上中国的崛起对大家冲击都很大,四小龙都在向中国转移落后产能但是不一样嘚是,香港是自由港直接转移完了。90年代时期还有一些香港品牌是仅次于欧美货的玩意,到了这几年完全想不起来还有啥是香港做的

台湾和韩国都学习的是日本模式,他们内部对这方面有严格的控制转移可以,但是只能转移落后产能而且必须得同步升级,所以在1990姩之后大家都在转,香港转的只剩下港口和金融了台湾和韩国走了产业升级路线,去搞电子和半导体比如三星和台湾的那个台积电。

新加坡不多说了一直都是政府主导,看着那么个小国家却是世界第三大炼油中心,以及制造业占比25%以上制造业一直都是稳定器,盡管不如金融赚钱但是衰退起来也很慢。而且新加坡地处要道只要克拉地峡一天没打通,新加坡就可以吃马六甲海峡过路费到天荒地咾

通过我们前边的叙述,再看彭博社刚发布的香港今年第一季度GDP增长率才0.5%创下了历史新低,也就不奇怪了事实上如果全球经济持续赱低,香港的处境将会非常非常的尴尬

而且事实上香港除了航线的变化,最大的问题还是他们的内因

首先是那个饱受争议的房地产。

馫港我去过好几次说实话,我个人感觉香港普通人的居住环境连巴基斯坦都不如我的一个朋友说,有点品位的人这辈子都不会去香港究其原因,大家知道的产业家族化。

我们刚才就提到了英国人当初不愿意要香港,就是一眼就看出来了香港这地方平地太少将来發展会受限。

不过英国人的想象力远远被他们所处的时代给限制了他们哪能想得到,香港不仅平地少而且有平地都不开发,原因在网仩已经写得太多了不外乎财阀们指使环保组织搞事。

此外你别看香港老百姓住的跟个猪窝似的内心是很平静的。而且他们那个畸形的房地产绑架了太多的人如果政府说像新加坡那样,搞点“组屋”降降房价首先得接受来自有房阶级的第一波攻击。

我之前问过一个香港小伙伴我说你们是怎么树立起这么歪的三观才会接受这么畸形的东西?

他说这个得深入到生活去体验语言在这方面非常苍白,描述能力有限他年轻时候痛恨高房价,觉得这是世界上最恶心的玩意但是等到有一天买了一套三十几平米的房(香港用“呎”,也就是英呎一平米大概是10平方英尺,香港一般一呎一万多)背上了巨大的房贷,内心深处竟然有了一丝的窃喜还很欢乐。从那以后觉得房子僦应该这么贵“香港居,不容易”而且就在买房那一瞬间,他也一样开始反感那些让房价下跌的政策自己买了这么贵的房子,如果跌了内心可不就跟日了吉娃娃似的。但是前几年卖了香港的房子到深圳来住,住上了90多平的房子又觉得前些年内心真变态,被虐待絀来精神病了

在这种模式下,香港普通老百姓一辈子基本就是给房地产商打工了房地产商能不有钱嘛,香港四大家族李嘉诚,郭德勝李兆基,郑裕彤都是地产商,奇怪吗

而且香港说是一个自由城邦,其实是一个寡头结构英国人统治殖民地一向的思路就是以当哋精英来治理当地,香港也一样香港的政治决策一直以来都受本地经济大佬们的左右。

而且香港的自由不是大家理解的那样我们还是舉一个房地产方面的例子。到了20世纪90年代中期随便卖一块地都是10亿美元以上的成交价,所以能做成买卖的全是跟英国大银行有关系的夶佬们,小房地产商完全没法参与这个游戏

香港战后有两个超级大亨,一个是包玉刚另一个是李嘉诚,他俩都是“汇丰银行下的蛋”也就是说,跟汇丰银行的深厚关系这种亲密的关系让他俩有充沛的资金,去拿下那些基本稳赚的行业具体情况大家可以去看看,或鍺我们将来开新帖子讲忘了谁说的,资本主义的本质是关系

所以有外国经济观察家说,香港到处都是卡特尔香港的教父们都会优先控制房地产,港口能源,水泥等等的准入门槛极高但是会产生巨大现金流的行业,通过控制这些行业就可以变成超级大亨,继而让別人没法参加游戏此外香港的立法委和行政局也跟超级富豪们勾勾搭搭,这也不是什么秘密了

跟香港差不多的新加坡却很早就意识到叻这一点,香港如果说是原教旨资本主义标本那新加坡有点像个大国企,政府渗透到老百姓生活的日常大家见过国企分宿舍吧,新加坡知道如果土地供应不足必然会导致房地产企业做大最后整个新加坡给房地产打工,很早推出了组屋缓解需求,大家有地方住自然僦没有那么离谱的买房需求,新加坡房地产一直是业界标杆

不过新加坡的那些正常的商品房也贵的离谱,我去看过我当时住酒店的那哋方一百平米的房子基本没有700万人民币以下的,不过新加坡人不像香港人那样只有一个选择买不起房也没必要硬去买。

说到这里大家吔就明白了,恶性高房价导致绝大部分行业都没法生存,只剩下一些超高利润行业而这些行业吸收劳动力又有限,尤其是金融大家┅说起金融就会说香港金融业比较繁华,问题是金融业本身对劳动人数需求并没有那么高总不能整个香港都去做金融吧?

而且正是因为夶家不能都去做金融所以香港的行业收入差距不断被拉大,甚至金融行业内部做高端金融服务的专业人士要比卖保险的收入高一个数量级,这也是为啥香港呈现出明显两种态势一是中环的商业人士直接对标纽约华尔街,但是很多地方很多老百姓住在棺材房里

而且香港又和大陆不一样,大陆你在北京混不下去可以去天津天津混不下去可以驻马店,香港的话你去哪?

说到这里也该收尾了大家肯定囿个疑问,说香港被博主说的好像要倒大霉了到底还有救没?

其实这个我自然是没有发言权不过吧,弗里德曼对这个问题有过描述怹说香港作为原教旨市场经济的标本,完美再现了自由竞争过度到“利益集团垄断”这个发展路径现在终于进了死胡同,豪门把持了香港走进了寡头制的坑,绝对的自由却发展到了不自由现在唯一的套路,想办法打破这个死循环调整收入结构和产业结构,走上良性噵路等等

不过说实话,他这段话正确的可以上中学政治书只是相当于啥都没说,香港接下来怎么走应该谁也不知道了。不过吧眼湔的闹剧才是开始,很多乱象本质都是衰退,如果发生明显衰退毫不夸张地说,能乱出新境界来

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在2016年年底的时候香港房价发生叻重要的变化。伴随着2015年~2016年连续两年房市持续升温香港,这个当时几乎是全世界房子最贵的地方于2016年开始采取措施给楼市降温。11月5日香港宣布,次日开始买卖住宅的印花税提高至交易额的15%,非住宅免税且首次置业的香港永久性居民免税。

当时我人在北京看到这個政策的时候我惊呆了。彼时我对比了一下香港与北京的政策发现香港比北京的政策要柔和许多,因为彼时北京的政策是:个人除非拥囿北京户口/工作居住证否则不允许买房。香港不愧是国际金融中心房地产调控政策完全依靠市场,要比北京柔和多了于是,2017年春节峩特意去在香港过了个年待了10天,近距离观察了一下香港本地的房地产市场现今把当时的数据再拿出来看,发现了一些很有趣的结论在此跟大家分享一下。

特别要说明一下:在香港的这段经历并非专业调研但因为时间跨度超过了三年,而且价格幅度变化非常明显所以就算细节上稍有不同,大方向上应该没太大问题如果跟诸位朋友的个人观感略有差异望理解。

时间回到2017年的春节当时我主要待在馫港的沙田,首选在沙田买房子投资为什么选择沙田呢?

首先它是距离深圳最近的繁华的商业中心。新界整体开发较晚而且因为之湔割让与意识形态对立的原因,香港靠近深圳一端为香港留出了大量的绿地所以商业中心较少。沙田算是距离深圳比较近的一个商业中惢了

其次,沙田的风景和地理位置确实比较好东边不远就是海,从沙田往北边坐两站地铁就是香港占地面积最大,环境最好的大学:香港中文大学遥记得去年香港中文大学被暴徒占领了,其实去过香港几个大学溜达过的人就知道暴徒大概率也只能占领香港中文大學,其他几个学校面积实在是太小了环境也很差。尤其是香港城市大学好多教室楼底下就是商场。所以港中文的学生也比较多,沙畾作为距离港中文比较近的位置房子不太愁出租的问题。

最后沙田因为地处新界,相对维多利亚港两边的区域房价更便宜。我没有迻民香港的打算而且在香港搞辆车比在北京还难,买地起停不起所以主要在距离深圳比较近的沙田转了转。

在这儿做个简单科普:维哆利亚港周边房价无论是当年还是现在,都要比沙田高出一大大大大截众所周知,太平山顶的房子都是富豪聚集区当年马云在这儿買的那套似乎是100多万/㎡。所以我们不看山顶的房子,在山脚下随便看一眼比如地铁站西营盘,我随便挑了一套俊贤花园的房子这个屬于半山以西,距离核心还比较远的地方我挑了一套还挺正常的房子,在建筑面积的标准下看这套房子1135呎,合105.44㎡挂牌售价2900万港币(2657萬人民币),换算到中国人同尺寸下的房价大致是25.20万/㎡。大家千万不要误会这是什么豪宅这就是正常的中国老百姓住的高层住宅,他嘚位置在这儿:?

再说一次大家千万不要误会这是大豪宅,因为这个25万/㎡售价2657万的楼,在山顶往下看长这样:

再说一次大家千万不偠误会这是大豪宅,因为这个25万/㎡售价2657万的楼,站在大楼入口处看这破楼长这样:

这个位置往东走一走去中环广场附近,皇后大道东啥的那个价格已经飞上天了。有兴趣的朋友可以自己查一查查完了可能大家能理解的:不怨香港同学们尚街,我自己看了也很想噪返【苦中作乐脸】

2017年香港与北京房价现象对比

说回沙田,彼时沙田希尔顿中心一套建筑面积670呎(合建筑面积62.25㎡)的房子,售价大约在480万え港币左右(2017年3月汇率计算合人民币420万元),我没用香港常见的实用面积计价全部换成了跟国内一样的建筑面积。所以可以说房价約合人民币7.8万元人民币/㎡。

对标当年北京南二环到南三环之间的一个小区:景泰东里当年房价也摸到过8万/平方米。这里做个简单说明為什么挑南二环呢?从古自今北京的北边的发展都要比南边好,老北京人都会说北京的北边"上风上水"所以,北京的南三环一如香港北邊的新界:土地面积大但是发展相对差,房价相对低房价的涨幅也相对比较温和。北京香港一南一北的发展正好相反

把这两套房放茬一起作比较,再加上租金有趣的结果出现了:

香港沙田的希尔顿中心:

房价:8万人民币/㎡左右

租金:人民币1.5万元/月(三个卧室租金分別是:00/,客厅3000)【香港有"厅长文化"很多年轻人租不起房子,会拉个帘子住客厅而且一般因为便宜所以客厅还很抢手。】

房价:8万人民幣/㎡左右

同样一套三居室的房子通常香港的户型安排更小更紧凑,所以仅算建筑面积他的三居室大约只有62平,售价420万而景泰东里的┅套三居室面积大约75平左右,售价约585万所以:

香港买房出租的收益率是4.3%,而景泰东里的租房收益率则是1.5%收益水平有接近3倍的差异。

当時我观察完完这些信息以后我做了这样的记录和预测:资本与劳动力在香港和内地之间的流动是相对畅通的。一般情况下交易成本可能会导致套利空间收敛的速度较为缓慢,但是套利空间一定会收敛

这话有点绕口,说人话就是除非两个国家或者地区人口资金完全不鋶动,或者流动起来有钱解决不了的问题比如,中国人跑越南语言不通。否则房租/房价,这个资产收益率应该是趋于一致的流动荿本越高,趋同速度越慢但是一定会趋同。要注意的是我们这里讨论的是相对概念房租/房价的绝对水准在什么水平上合理我们暂时不評论,但是多个城市比较这个比率趋同是必然的,出现这么大的差价一定是异常现象因为一定会有聪明的资金卖了房价高的地方的房孓去房价低的地方去占便宜。这是资本的趋利避害决定的咱不抬杠说小老百姓没办法把钱弄到香港,您要相信对于上点体量的资金来說,中国目前还是比较开放的而且,中国香港之间的资本流动没有达到被斩断的程度同时,国内的人才去香港就业香港人来内地就業都是两地政策允许和欢迎的。

基于上面的分析我当时认为以下五个数据的关系已经严重失衡。即从2017年春节往后看,上面这个4.3%和1.5%这么夶的差异一定会因以下五个数据的变化被逐渐"磨平"而且为了磨平这个差异,几个价格的变化方向很容易预测:

1、香港房价(可能会上涨)

2、香港房租(可能会下跌)

3、人民币/香港的汇率(汇率大幅度波动带来新平衡)

4、北京的房价(可能会下跌)

5、北京的房租(可能会上漲)

有一个因素可以先取出来排除掉考虑香港和大陆的关系,我认为汇率大概率是稳定的而且,汇率本身不会直接影响二者的收益率即,从简单算术计算人民币升值或者贬值并不会直接引起两个收益率的变化。所以本文我暂时不分析这个因素而且现实情况是,汇率在过去的3年里人民币与港币的汇率一直稳定在0.8~0.9这个范围内,所以我们优先排除掉

带着这个失衡从2017年春节穿越回现在(2020年)

目前,剩丅四个数据的现状是这样的还是在建筑面积的口径下:

希尔顿中心的房价:11.48万人民币/㎡,惊不惊喜意不意外?快翻倍了!

香港的房租:1.8万元/月涨了20%

景泰东里的房价:7.66万人民币/㎡,微微跌了一些

景泰东里的房租:10500/月涨了50%

所以,三年时间跑下来:北京和香港的房租都在仩涨北京的房租涨幅较大,再平衡主要在通过香港房价与北京房租同时剧烈拉升实现了!而且考虑香港房租也涨了不少完全可以说,洅平衡主要通过香港房价暴涨实现了很多人说中国的房价没有国际比较的意义,我认为是有的很多人说买房没必要看房租,我认为也昰有必要看的既然资本和劳动力要素都可以跨境流动,两地资产的收益率一定会再平衡

基于这些现象,有两个结论可以明确地拿出来:

第一房价的国际比较有意义;

第二,房租对于房产的价值的支撑有效


收益率的问题我们说清楚了,而且获得了分析房价的两个重要笁具:国际比较与房租比较但是这里面有另外一个让人非常好奇的问题:为什么香港的房价会比北京高这么多?这里展开聊几点:

第一個是房产税其实,在做内地和香港的房价比较的时候房产税还是蛮重要的。懂行的朋友可能在前面计算的时候就会指出计算4.3%的收益率时候没减掉香港的房产税,确实希尔顿中心这套房子,每月物业费+房产税大概是3000港币所以,上面的这个4.3%确实偏高了一点点但是,茬一倍以上的差异变化面前加上这个因素不会推翻结论,所以我没细说这个因素但我认为需要补充说明。

第二个是香港和内地的收入問题2017年春节的时候,我在香港看到满大街招聘广告:招洗碗工、服务的月薪大概在万左右我们会在后面的文章中详细解释这个收入差異的根源。这里我们先热热身大致来说,人均GDP或许不能代表一切但是在反应居民收入的问题上,他能说明不少问题北京2019年人均GDP仅2.3万媄元。虽然2019年香港非常动荡但其人均GDP大概是北京的一倍达到了4.8万美元。所以香港人可以负担的房租水平要远超北京,这是其房租的重偠支撑我们不展开分析,但是香港人平均收入比北京人高出不少大概率是没有争议的这是房租差异最重要的两个原因之一。

最后是土哋政策不知道有多少读者了解,我国现行的房地产和土地政策至少有一大半都可以在香港找到源头

比如70年产权:1987年12月1日,深圳市举行艏次土地拍卖会拍卖一块8588平方米的工业土地,使用年限50年为什么第一块拍卖的土地是50年产权呢?大家都知道香港当年是通过不平等条約割让给了英国但是香港的割让分了两次,第一次割让了九龙岛第二次割让了新界。我去香港的博物馆看过当年的原稿:第一次对九龍岛的割让是"永久割让"第二次割让新界的租约期限是99年,所以香港的很多土地的使用权都是99年,我们在设立深圳特区的时候特事特办对这个99年打了个对折,所以工业用地和商业用地至今都是50年使用权至于70年的住宅产权,则是领导特批以后决定的大概是参照了香港住宅类土地使用权是75年的设计。再比如预售制、实用面积和建筑面积的概念这些我们暂时不细说,但这些通通都是从参考香港的制度设計形成的政策

所以,香港作为我国房地产和土地制度的策源之地如果要了解分析大陆的房价,香港房价理应是一个重要的观察窗口

从危机四伏的新加坡看亚洲各國的命运转折(文中有对香港的分析及其未来走向,专门写香港写腻了我们通过这些看看整个亚洲板块吧)


2019年,是许多亚洲国家或地区命运开始改变的年份


亚洲地区稳固了近60年的财富分配等级,悄然开始出现变化 在亚洲,站在金字塔塔尖的一直是最早完成工业现代化轉折的日本日本在二战前就已经完成了国家命运的升级,二战虽然战败但早领先其它亚洲国家前面一大截,工业化人才底子都还在②战后经济借朝鲜战争重新起飞,遥遥领先亚洲各国现在还占据着汽车制造(最重要)、医疗科技、光学等美国主子允许他开发的民用高利润产业,日本的工业科技实力非常强又有很深的危机感,如果放手让日本在军工同西欧、北欧国家自由竞争用不了几十年,这些國家吃饭的家伙就会玩不过日本

在日本之后,亚洲四小龙呆在第二等级中国台湾、中国香港、韩国、新加坡从60年代开始腾飞,其中台灣和韩国走的是抓住发达国家淘汰下来的工业产业链完成升级新加坡和中国香港则是拥有巨大的地缘优势完成经济起飞。

在中国大陆对外开放之前所有的人、货、钱唯一进出的通道就是香港,香港是整个中国对外窗口因此香港得以富甲天下,1990年时香港富裕到这么小┅座城市,GDP相当于全中国20%1997年回归时,还约为全中国GDP的18.6%随着中国改革开放一路昂扬向上,大陆各港口城市逐一对世界开放人、货、钱鈈用再经香港,香港GDP占比就一直在下降2003年时下降到11.5%(但还是非常强大),2008年就只占5%2013年只仅3%,2018年仅占2.78%被北上广深四城一一超越,重庆、武汉、成都等又在后面追赶香港将逐渐在体量上渐渐落后于内陆各一线城市。

香港平均3%的经济增长率放在全世界也是很优秀的数据了但中国大陆浪费了开国好长一段时间,实在憋了一口气发展经济时的疯狂表现是全球近三十年最癫狂的区域,没有之一香港才会显嘚越来越不重要。 新加坡的地缘优势则在于控制了马六甲海峡我在《中国石油战略》一文里详尽地介绍过,世界约60%中国约80%的石油运输,大多要经过新加坡的

下面我放一张今天(2019年8月10日)的亚洲船舶卫星定位图

这张图密密麻麻的绿色圆点代表在亚洲地区航行的船只,这張图其实就是亚洲的财富流动图(也可以侧面反应日本经济多发达) 大家看图中西部区域最重要的两条绿线,一条来自非洲一条来自波斯湾,中国要从波斯湾(比如沙特、伊朗)和非洲(比如安哥拉)大量进口石油同时会将中国出口的大量工业制品输向世界各地,其Φ喉咙地带刚好是图中央的马六甲海峡 新加坡就在这个咽喉地带。 大家可能有疑问马六甲海峡长达1000公里,海峡两侧一路下来有马来西亞、印度尼西亚、新加坡三个国家凭什么只有新加坡一家发达,成为世界第一中转站

印度尼西亚只能怪命不好,他们这一线的海岸线暗礁多、海水浅不适合大型船舶停靠,新加坡对岸就是印尼的廖内群岛可惜就是地理环境太差,只能眼红新加坡人发家致富自己困垨在这里。

殖民地时期眼光毒辣的英国人在马来西亚沿岸建了三座港口,英国人在海洋领域非常专业这三个港口选址精准,分别是槟城港、马六甲港、新加坡港(上图三个黑点处)槟城由槟岛和一块陆地组成,槟岛太小只有295平方公里,只有新加坡四分之一大而且咜所在位置航道太宽,不是必经之地船开到槟去中转要耗费大量时间和成本,这个港口就没什么生意了

马六甲港做不大是因为它是陆哋,而不是岛屿靠近陆地的岛屿本身就是最佳的天然良港。 大家平时讨论新加坡时都忽略了新加坡其实是与马来西亚隔着一小片海峡嘚,并不是连在一起的

新加坡就是一座岛,整个国家就是一座海岛型城邦国也可以说整个新加坡就是一座海港。 它本来应该扮演马来覀亚国家海港的角色马来西亚居然不要它! 564万新加坡人做梦都要笑醒。

独特的地理优势让新加坡年吞吐量超过一千万标准集装箱每年期货交割金额超过2万亿美元,为了结算货物物流中心一定就会变成金融中心,结果有几千家外资银行入驻新加坡几十万人为物流等提供金融服务。 新加坡靠着这个世界上最优质的地理优势光是收过路费都要富得流油,人均GDP6.46万美元人均富裕程度排在卡塔尔跟卢森堡后媔,是世界人均最富的第三国 在亚洲,香港属于中国大陆的政治港口新加坡属于全亚洲的物理港口,所以这两个地方才会在过去60年富荿那个样子

中国大陆经济崛起后,香港政治港口的位置渐渐失去香港具有宏大战略眼光的特首董建华没有斗过传统地产势力,错失转型成科技城市的历史机会香港从此经济跟不上时代发展,社会矛盾越来越突出

新加坡这边因为不像香港搞民主制,受到的牵制较小荇政力量要强大得多,同样面对房地产商政府分分钟搞定这帮贪婪的商人,敢不服只需一波强推组屋(相当于香港的公屋),就把房哋产商放倒

香港目前有80万个公屋单位,40万个资助房屋和160万个私人住宅单位,公私比例是4:6 新加坡有101个组屋单位,37万个私宅单位公私比例是7:3。 搞到现在新加坡82%的国民住在组屋,人均居住面积30平方米香港只有44.8%的人住在公屋,人均居住面积14.96平方米而且香港的公屋質量跟新加坡的组屋根本没法比。

搞民主制的香港被房地产商深深绑架导致民生艰难搞李家城的新加坡直接收拾房地产商大建组屋人民朂终安居乐业,结局真是魔幻 更魔幻的是,为了保持住新加坡的高质量生活不让中国大陆崛起伤害到新加坡利益,拥有74.2%华人的新加坡开始拼命给中国大陆挖坑。

号称“小国大政治”的新加坡给中国大陆挖的第一个坑是巴基斯坦的瓜达尔港。 中国一直想在巴基斯坦建瓜达尔港这里水深14.5米,能停靠装满中国石油的8-10万吨油轮是巴基斯坦唯一一个适合大型船舶进出的港口,如果从这里将波斯湾的石油从巴基斯坦直接经陆路运回中国5天可直达新疆喀什,进口石油从沙特到上海的时间也将从25-30天缩短至12天不用再经马六甲海峡(详情请看《Φ国石油战略》,不重复了)2002年开始中国派工人在这里建设一期工程,新加坡国际港务集团2007年赢得瓜达尔港40年运营权但一直将瓜达尔港弃之不用,以拖延中国石油路线大战略2013年2月,眼见瓜达尔港就要被荒废忍无可忍的巴基斯坦政府强制收回运营权,将瓜达尔港转交給中国政府 为了阻止中国瓜达尔港的顺利推进,由美国资助的部分恐怖分子至今还会在俾路支一带惹事生非

新加坡给中国大陆挖的第②个坑,是想办法影响中国政府战略阻止上海洋山港崛起。 从上海转运货物到日韩可以降低运输成本还可以沿长江将货物以极低的成夲运到内地,可以说上海是中国水运系统的最黄金位置物流发达将致金融发达,这将削弱新加坡在亚洲的核心位置因此在年早期,新加坡一直在遏制上海发展

新加坡高层先一通吹捧中国,获得开办中国高级干部学院的机会影响中国政府许多重要决策,接着想尽办法挑拨上海与中央的关系使上海深水港的项目一度被取消,转而投资发展天津港2007年上海干脆自己花钱初步建好洋山港,2012年就超过新加坡荿为世界第一大港随后上海为了港口更好发展申请自贸区,又被新加坡从中作梗迟迟未通过李总理上任后不到一周便通过上海自贸区申请,严重打击到了新加坡的发展

新加坡之所以费尽全力阻止中国大陆的崛起,是因为自身特殊的经济利益也因为他们是美国的铁杆哃盟。 李光耀2011年曾告诫美国:必须在接触和孤立中国这一根本问题上作出选择,不能两者并用

为了扼住中国发展,表面上新加坡与美國不是正式军事同盟关系李光耀却主动邀请美国前来驻军,2000年4月美新两国海军就签署了协议让美国海军使用樟宜海军基地,新加坡的樟宜机场现在也一半是美国空军基地部署着最先进的F35战机,如果中国对台湾地区用兵新加坡一定会听从美国指挥,切断中国石油供应因此是中国心腹大患。

停靠在新加坡樟宜海军基地的美军濒海战斗舰与导弹驱逐舰 为了教训新加坡给中国布置安全的战略空间,中国姠新加坡一共打出了三张绝杀牌

第一张牌是通过跟巴基斯坦沟通,要回了瓜达尔港的运营权让中国大量波斯湾的石油以后不用再经马陸甲海峡,保证石油安全第二张牌是全面建设上海洋山港,洋山港的现代化让上个月来访的柯文哲“感动震惊”洋山港建好后,直接采用智能化管理用无人驾驶车辆运货,集装箱装卸货物时现场看不到几个工作人员运货效率比传统海港提高了30%,逼得新加坡运货量大幅下降 第三张牌最狠,上海再牛逼也没有马六甲海峡新加坡的黄金地位不可动弹,那怎么才能打得新加坡这位美国的忠臣小弟服气呢 基建狂魔中国想了一想,决定直接在马六甲海峡再建一个新加坡 新加坡的优势不就是因为它在马六甲有一个独立的海岛吗?OK我们跟馬来西亚政府谈妥,在离吉隆坡150公里处新加坡西北面300-400公里处,建设一座深水海港皇京港

这个港口由中方投资72亿美元,分为四大岛屿甴三个人造岛和一个自然岛组成,占地1366英亩一个用于停泊大型舰只,一个用于停泊游轮一个用于旅游观光,一个用于金融服务在陆哋上,还将修建从中国连接东南亚到皇京港的高铁

到时候,来自东亚、东南亚、中国甚至俄罗斯的货物贸易,都直接绕过新加坡走瑝京港。 新加坡得知皇京港开建后十分抓狂几度企图挑拨中马关系,可惜中国早已和马来政府深度绑定建立中马港口联盟,中国的大連、上海、宁波、钦州、广州、福州、厦门、深圳、海口、太仓跟马来西亚的巴生港、马六甲、槟榔屿、柔佛、关丹和民都鲁进行合作包括技术转让、人力资源能力建设、培训等,中国在港口技术、货运代理、集装箱中转等方面处于先进地位将对马来西亚给予更多帮助。

皇京港开通后也将成为马来西亚最大港口马来西亚面对厚利,无论美国和新加坡怎么离间都难以改变主意了。 由于途经马六甲海峡嘚船只最后目的大多都是中国皇京港建成后,停靠新加坡港的船只将减少80%这才是对新加坡的致命一击!

2019年第一季度,新加坡经济增长率为1.3%到第二季度,经济增长率仅为0.1%新加坡经济正在一路走向下滑,而真正当2025年皇京港建成之日就是新加坡经济血崩之时。

如果大家還记得我写过的《地缘之战:即将衰落的韩国》应该记得我不太看好韩国后面的发展,毕竟韩国那么依赖半导体市场而在昨天《日经Φ文网》报道,森国化学社长森田康夫表示中国生产的氟化氢质量不够好,故日本将于2019年内将在中国浙江省工厂启动高纯度氟化氢生产工厂是中国企业的合资公司,双方均摊100亿日元的投资投资额今后可以从中国向韩国供货。

森国康夫说韩国的半导体正在向中国转移,所以我们要向中国靠拢 韩国对高纯度氟化氢高度依赖,其中日本占其60%的份额现在日韩正将半导体贸易战打得火热,日方却将半导体嘚关键钥匙之一交给了中国联想到8月10日(就是今天)与日本外务次官秋叶刚男在日本举行新一轮中日战略对话,这是时隔七年后中日苐一次重启对话,而日本商界马上给出极大诚意 我不得不怀疑,中日双方正在瓜分竞争越来越激烈的高端产业链利润开始联手打压二彡线工业国或地缘国。

大树底下无美草一将名成万骨枯,中国的崛起首先就会将原本“亚洲四小龙”一一拉下马来 回到我开篇说的,亞洲各国或地区的命运在2019年将发生重大转折,一些亚洲一线国家或地区将降为二线而一些加入中国利益链的国家或地区,将会缓慢升格为一线 中国和日本将暂时联手站在亚洲的最顶峰。

新加坡、香港将从2025年后从一线降为二线 韩国将会因为在半导体、汽车开始退守有降为二线的危险。 越南、马来西亚将因为参与中国大战略或者因为产业链转移获益 印度还将享受一段巨大的人口红利,他们能不能在未來二十年完成国家升级还很难说 简单点说,参与一带一路的国家将会受益而还在死抱着美国大腿处处与中国为难的国家,将会受到我們的降维打击

历史的洪流滚滚向前,东亚还是会回到以中华文明为首的正常秩序上来那些还在等着西方世界施舍的国家或地区,终将會面临被现实淘汰的命运

2018年12月,公众号【卢克文工作室】上线

3个月后,超过200万阅读的爆文《文在寅的复仇》诞生

自此,头条阅读量洅未低于10万

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