费县石林 - 费县石林
费县石林 主要产于城北后10余平方公里的土地上，所产园林石玲珑剔透，佝偻皱曲，集“瘦、漏、透、皱、丑”于一体，天酿地造，，可称天下一绝。有的象，有的象，有的象，有的象，还有的象千姿百态，形神兼备，可谓一块奇石一个故事，一块奇石一篇文章。费县园林石有着悠久的历史。早在明朝就有王姓大户人家在苑上建花园，作为别墅，花园内就立有三块园林石，底座上均刻有文字，留存至今。清乾隆30年，弘历皇帝第二次南巡驻跸费县时，就赋诗赞美费县园林石：“突兀玲珑各斗奇，高低位置雅相宜，尽此用心勤民务，吾不忧无贤有司”。用费县园林石装点园林庭院，古朴典雅，可与江南的太湖园林石媲美。我国古典名著《红楼梦》中大观园里的怡红院、潇湘馆用的就是费县园林石。1986年，美国总统里根的少数民族问题顾问刘传虎先生曾专程到费县，选中四块园林石，运回美国，立在夏威夷等地。临沂市和韩国镇海市作为友好交流城市，2001年4月，市人大和市政府主要领导带团访问韩国镇海市时曾精选两块费县园林石作为友谊的象征赠送给镇海市。经专家认定，费县石林资源是我国面积最大、数量最多、造型最佳的埋藏型石林，是世纪之交我国北方发现的最大自然奇观，与云南石林遥相呼应，堪称中华一绝。目前已由旅游专家做了专题规划，选址定在费县许家崖旅游区的玉环山，按照粗犷式园林的风格，精选奇石进行优化组合，建设“沂蒙石林旅游”项目，使其成为融石林观光、民俗风情、购物休闲为一体的著名旅游景区。
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“世界级城市铸造世界级住宅——2012城市豪宅巅峰对话”举行
主持人：再次感谢大家参加由新京报主办的&世界级城市铸造世界级住宅&&2012城市豪宅巅峰对话&，我是新京报房产事业部市场总监邢晓利，今天作为主持人和大家进行一个交流，我先介绍一下到场的嘉宾：
　　北京城市规划协会秘书长、前申奥工程规划处处长高毅存先生
　　洲联集团(五合国际)总建筑师 爱丁堡大学博士刘力先生
　　北京市建筑设计研究院总建筑师刘晓钟先生
　　金田利马设计咨询(北京)有限公司国际项目总监Marke Dodds先生
　　旁边是他们的市场总监田爽女士
　　保利地产副总经理王英男先生
　　北京万科销售中心经理杨晓阳先生
　　金力集团副总经理韩永峰先生
　　鸿坤花语墅营销总监常海先生
　　亚豪经纪公司副总经理任启鑫先生
　　新京报传媒副总裁张学冬先生
　　今天我说张总一定要欢迎一下大家，因为今天的路况和天气都不是很好，大家还赶到了这里，首先表达一下主办方的欢迎之情，先请张总致欢迎辞。
　　张学冬：感谢大家在百忙之中参加我们组织的论坛，新京报一直对北京房地产市场关注度比较高，今天到场的都是我们房地产专家以及中国高端住宅方面很好的建设和专家、学者。今天我们新京报把对高端住宅在规划设计研究，高端住宅开发方面的这些业内人士请来，共同讨论一下世界城市大的概念下，世界性的城市如果建设世界性的住宅，我想大家都有很多的研究，请大家来，请大家各抒己见，把自己的见解告诉大家，今天我们的论坛也会把大家好的真知灼见报道出去，让更多的读者，让更多的购买者和业内相关人员有更好的了解和认识，最后还是感谢大家，谢谢！
　　主持人：谢谢张总，今天我们的主题，世界级城市，世界级住宅。我专门让他们去帮我查了一个所谓世界级城市的概念，很重要的一句话可以诠释，在社会、经济、文化对全球有影响的一个城市概念，英国的伦敦，美国的纽约，现在郭金龙市委书记也在提北京也要打造一个世界级城市的概念，在这么一个大背景下，我们把大家邀请到现场跟我们探讨一下，在北京提出这么一个概念的情况下，怎么样打造属于我们世界级城市相配套的世界级的住宅。
　　首先我提一个问题，因为高老师是做整体城市规划这块，我觉得规划是在所有城市营销之前要做的事情，北京的概念里面，如果我们大家提说打造世界城市，从规划、人居方面怎么样考虑这个问题。
　　高毅存：我从城市规划的角度谈谈想法，真正的住宅专家是各位嘉宾。好的住宅，或者说豪宅，很重要的一个元素就是区域或者说从规划的角度应该是本身也应该是带有优势的。我觉得作为一个国际大都市，北京确实我们作为城市规划工作者很惭愧，特别是这场大雨，让大家看到了城市的不足，但是并不能因此否认北京是逐渐走向国际大都市的大城市，不能否认这一点，因为这些年做了很多工作，城市也发生了很多的变化。特别是08年以后，大家都看到了，为了08年奥运会，北京确实是发生了很大的变化，从环境，基础设施，到住宅。人们的生活也有了很大的改变，当然了，城市的基础设施和安全还是有一些不足。
　　作为国际大都市，每天报纸和媒体都在讨论拿什么东西敲破玻璃窗逃生，显然我们的工作有疏漏，有问题，有需要改进的地方，作为国际大都市，安全首先是第一位的。
　　马斯洛的理论，最底层的安全，其次是保证，然后是爱和被爱，然后是和谐的发展，层次是不一样的。我们还处在低层的保障的阶段，随着社会的发展，人就有要求尊重被尊重，爱和被爱。我们说豪宅，好的住宅从国际国内来看，并不是一个昂贵材料的堆砌起来的，不是这样的概念，在国外大家都知道，有名的住宅，像落泉山庄(音)，好的住宅和有名的住宅大部分和环境密切相关，人和居和自然的，环境和人的生活条件非常有机的融洽的结合在一起，这是规划的条件要满足人和自然两方面的需求。
　　当然，我在美国看了很多，像洛杉矶，好莱坞这些明星，他们的住宅，这个地区首先是地理位置是比较优越的，他们这些人相对来说比较集中，在国有也有所谓的富人区，这些地区基本上没有穷人，都是这么一个价格的房子，都是这个阶层的人。像的的多伦多枪击案件很多，基本就是环境造成的，在洛杉矶这样的环境里面，他们的住宅环境都比较好，相对来说交通都不是很发达，跟自然很接近，他们故意的把路修的不是很直，不是说从这头看到那头，有意识的造成视线上的遮挡，不是一下子就看的很通透。
　　另外就是都很有个性，这样的建筑或者说住宅都非常有个性，像落泉山庄这些住宅，或者是当代的风格或者传统的风格，就像一个人一样，主人有什么性格，房子就带有什么性格，我们现在还没有做到个性化的设计，但是我觉得将来肯定会走这一条路，现在我们国内像一些房子，还没有到那个层次，还是批量化的生产，真正到个性化设计的时候，建筑师就会精雕细琢的当做一个艺术品来对待的，那个时候我们中国就上了一个新的台阶，到了一个新的境界。
　　主持人：特别谢谢高老师，他先从所谓的世界城市的条件和规划的层面谈了，也谈到了所谓真正好的住宅应该具备的比如说环境，与自然融合的环境，还有追求自己的个性和特色，先谈城市的概念，先问一下远道而来的外国朋友，在中国应该有一段时间了，对北京也有很多的认识，中文还讲的不错，我有两个问题，您怎么看待现在的北京，如果北京现在提一个世界级城市的概念，怎么看，未来的路还有多远，我们需要哪些方面进行提高？另外在您的概念里面，所谓真正的好的住宅和世界级的住宅需要什么样的品质？
　　Marke Dodds：我简单说一点中文，第一个是谈国际城市，我看这个问题，是北京为什么要做成国际城市，我感觉应该是马和马车的东西，你不能愿意变成国际城市而做这个事情，你看纽约、伦敦，基本上是定位经济、贸易、历史而变成一个国际中心，北京和上海已经往这个路走，慢慢来。但是有国际城市和生活质量，我们看全球的生活质量，中国大陆一个城市都没有，没有人说北京没有钱，北京还是一个很大的国际首都，但是生活水平还是比较低，因为是全方面的，不是说没有好地方，你看北京是两千万人，虽然是50年难遇的暴雨，还有医疗问题，还有今天我们来这里要走二环，别的城市路线多一点，北京发展的问题，现在还有睡城，像通州，没有人在通州工作，但是现在通州又有一个新的发展，说是新的CBD，大家现在都住在外面，在中心工作，这是一个问题。
　　另外你说豪宅是什么，就是个性化或者客户的生活方式，比如说我现在有一个客户买了一个豪宅，多少钱，也许完全不适合他本人的生活方式，几百套没有办法满足所有的人，这个特点中国市场没有，都是小规模的项目，一两套公寓，可是在伦敦，纽约有很多人上门干这个事情，看这个地理位置好，外面的配套也好，旁边能吃饭，喝酒，我周围的人也是有钱人扎堆，小规模的买一些老的社区改造两三套，都很高的价钱，如果只有一套，你的设计只能适合一个人，要么先找客户，要么先设计，因为就是一个，肯定就是找一个人，感觉非常难满足他。你可能买一些旧的房子，每个人给你进行设计，另外我看到一个区别，北京城市中心跟比如说伦敦的城市中心，伦敦的老区，现在有一些地方是有钱人住，银行家住，你看这个路跟500年前一模一样，没有什么东西南北，乱七八糟，但是只因为地方政府说不能拆，你看写字楼都是不同的形状，就是因为很多楼不能占。我们北边有圣保罗大教堂，必须要让后面居住的人看到，所以很多建筑都躲开了。
　　从设计师的方面说，豪宅是使用，不是到处贴金，贵就是豪宅，有可能挺好，是好东西，认真房子是照顾人的生活方式，什么东西好用，适合业主的生活方式，常常我们在中国做项目，就因为建筑师和室内设计师是完全分开的，建筑设计完了，几个月之内室内设计师来了，不是说他们不好，没有同时设计，所以这两个人的梦想、想法和方向都不一样，没有办法出来好东西。室内设计师小实现的，没有办法，这有管，承重墙，所以这些大的矛盾没有办法，从景观、建筑、室内，市场不管，以后谁管理这个楼，或者配套，都是要从第一天一起设计的东西。
　　最后一个，这个别墅的概念，现在中国真没有国际标准的豪宅，价钱倒是到了国际标准，比如说你去纽约外面或者伦敦外面，开车一个小时买的豪宅，五六千万，跟北京的郊区的房子价格差不多，大小也差不多，但是环境没有办法有，开车出去一个小时肯定有一个大花园，能骑马的大花园，所以这个别墅不是很远，如果在城市里面就是城市别墅或者中心别墅了。
　　主持人：我自己的一个概念，北京所要打造世界级城市，起码我今天可以看到的一个现象，马先生能把中文说的这么好，而且儿话音说的很好，也是我们世界城市的显著的特征，吸引很多的外国的朋友来中国发展也是我们世界城市的重要的标志。谈今天的话题，大家都会想到现在60年难得一遇的大雨考验北京的城市整体的安全，但是中国人就这点好，刚才马先生也抨击了很多，我们刘力老师也在英国生活很多年，在国外目睹了很多的情况，不同意的情况也可以。我们看新京报的头条，郭市长在表态，也足见政府对事后的应急机制以及对人的安全的要求和信心，这个也是值得肯定的，不要一味的抨击，刘老师抨击一下马先生的观点吧！
　　刘力：今天的话题应该两个主题，一个是世界级城市，第二个是豪宅。我先讲一下城市，其实世界级城市的话题，今天应该请我们集团的赵总，因为他在英国伦敦大学毕业的，研究的题目就是世界城市，我引用一些他的研究成果和观点，所谓的世界级城市不是说我们自己封的，是应该有一些量级，量化的标准评出来的，他们衡量城市和城市之间的流动，包括人流、物流，资本流，信息流，这些东西都可以量化的，量化的结果就会发现所谓的这些大都会之间，流量非常大，所谓的第一方阵，像纽约、伦敦、巴黎，像亚洲有一个城市，是东京，是在第一个方阵里面，中国为什么说努力要把北京打造成世界级城市，说明我们现在还不是。为什么要赶上这个潮流，是因为经济水平的重要性，如果中国的经济发展到那个程度，北京市的流量可以看齐的话，当然就有了这个地位，不是为了取得这个地位，而是我们要争取国家的经济发展。
　　再看一下我们国内大城市之间的比较，很多人讨论未来的国际化大都市是北京、上海，香港，大家可能更关注的是纯商务，GDP这些方面，但是有一件事情大家可能忽略了，因为中国现在的社会的结构还是权利占的比重非常大，看一件小事，世界500强的大企业，他可能在上海设一个研发中心，或者是一个大的生产中心，但是他的指挥性的行政中心一定是设在北京。
　　国家的定位也差不多，比如说现在北京的金融街，国家定义是中国的国际金融中心，美国有华尔街，中国的华尔街在哪呢，就在北京金融街，现在金融街还不敢和华尔街比，但是大的方向是这样的。
　　这么看的话，我们北京市由于我们还不是世界级城市，所以我们现在朝着这个方向努力，就给我们整个城市，包括建筑，物业，住宅，也定了一个很高的目标，将来要达到世界级城市的水准。另外我们现在还不是，城市从街道，市政、排水，包括我们的建筑、住宅有很大的发展空间可以追赶，这是一个很大的利好，我觉得是挺有希望的话题。
　　第二个话题，就是所谓的豪宅，这一点我是比较同意马先生说的，说中国现在还没有能跟国外相比豪宅水平的住宅。为什么呢？应该说作为住宅，如果我们评价它的服务品质，确实不是一个简单的面积、售价能够决定的，以前我们记者曾经归纳过豪宅应该从十个方面考虑，区域、位置，比如说你靠近西山、香山、颐和园、圆明园，总要加一个相对比较好的区域，以前我们北京市说做别墅，有几大别墅认可的区域，市场认知度比较高的，叫做一山两河三高四县，在旅游线路上，高速公路附近，在房山、良乡等等地方，所以区委是一个，内部的项目的规划也是一个问题，还有景观，我们说北京市最大的公园，奥林匹克公园，这个环境也算一个，其他的内部的面积、规模、配置，现在我们总说大小，但是我们说盖茨如果住在这里，肯定有自己个性化的需求，喜欢收藏、书画，养花养鸟，或者是喜欢私家会所，功能方面是比较接近的。
　　再有就是设备设施，现在我们基本上还是常规的标准，可能在装修层面我们并没有豪宅的规范啊，没有这样的标准，更别说分级了。在设施这项也没有要求做到恒温恒湿恒阳，这些都没有超过普通住宅的要求。
　　其他的比如说装修标准，方方面面都在讲，要说中国没有豪宅的话，如果能够放在全面的标准上衡量的话，有一些住宅比如说花园景观挺好，装修的标准很高，用了一些名牌的洁具的设备等等，如果十个方面都达到的话，这个目前还是有差距的。
　　最后一个话题，有两个方面可以看到现代豪宅的差距，第一个所谓继承下来的古董、文物，中国有很多的庄园、城堡，国内基本没有，即便是一些名人的故居，四合院里面按照传统的格局厕所都没有。人家的承包本身是一个老东西，但是他的价值已经是天价了，我在英国有一个同学买了一个城堡豪宅，一个英镑买的，但是要负责里面所有的修缮，你要保持园林，雇多少园丁，成本相当高，他买的不是豪宅，而是豪宅所有维修的义务，为什么要把管理的责任转嫁给他，因为这个东西是有价值的，我们现在继承下的东西几乎没有。
　　第二个很难做到的就是定制，如果我们翻开美国建筑史的豪宅，很多东西都是文物了，某某医生，某某法官的住宅，当时都是定制的，市场只有一个。目前由于我们还处在高速发展，确实是一次性规划出来的，工业化的批量生产，假设说给我一个楼盘，让我定制，我觉得太难了，一栋楼，你说定制一个，我做一家可以，好多家怎么做，整个的行政系统很难支持，由于这个条件的限制，短期内没有定制住宅。跟国外的相比又有差别了。
　　主持人：我最喜欢听最后两点，其实我们在谈城市和建筑，我们也请刘老师谈一下您的看法。
　　刘晓钟：北京08年奥运会之后在找下一个目标，所以定了世界级城市，我在国资委学习的时候，曾经北京市政府一个人起草了这个东西，讲了一下，我觉得里面的内容还是挺多的，它有很多的指标。作为世界城市的考核来讲有很多的指标，人文的，软硬件的都在里面，我感觉北京的差距还是挺大的，但是作为一个目标来讲做，一个城市的发展没有目标很难做，有了目标大家可以完善、提高、去做。这个来讲，作为北京这么一个首都文化中心、政治中心有一个目标还是对的，但是差距还是很大的，包括刚才说的这次的大雨，我是去年在纽约，在曼哈顿遇到了飓风，头一天电视、广播都在宣传，结果这个飓风还真没有来，但是没有想象的那么大，像第二次北京报道暴雨一样，我当时就想如果这件事情在北京发生的话，应该是什么样的结果，我正好住在曼哈顿中心，我开车去看，普遍采取了紧急的措施，从理念上首先保证人的安全，城市的安全和人的安全很重要，地铁全部停运，公共交通、商店全部关门，人不出来了，就不会产生危险，交通飞机全部关闭。而且我住的酒店对面就是一个大的停车场，在地上建的五六层的停车场，一夜一辆车都没有了，全部疏散了。我开车出去，只要有水的地方全部有标识，我整个一路开了好几个小时，整个一路，包括从纽约去奥特莱斯，山里绕了一打圈，所有的地方都有标识，晚上回来的时候我说这个城市的管理让我们学的话，还真的很难，他的城市管理没有调动军队，就是自然的城市管理机构管理的，所以我说谈这个东西来讲，和我们有很大的差距。这次对北京市是一个考验，出一点事情来讲也很正常，因为你没有经历过，想达到这样的标准没有，现在我们陆陆续续有了，有了是一件好事，能不能通过这个事情，下次再有暴雨或者其他的事情来的时候就可以避免更大的灾难，把这个东西放在这里我们可以去学习，我们没有见到过的，没有遇到过的，人家做的好，学一下还是有好处的。
　　关于世界城市，我们有很多内容要做。下面谈一下关于豪宅的问题，我也首先建议，你在谈细节的时候，谈后面的内容的时候叫豪宅，但是现在别叫豪宅，胡锦涛昨天没有谈到房地产，但是温家宝中央会议对房地产又说，对房地产政府这块还是很敏感的，所以我觉得你要适宜性住宅，往低了说也可以，往高了说也可以，适合这个人群，是高端还是低端啊，大家可能觉得中性一些，你说豪宅，一说起来让很多人不舒服。
　　因为中国的社会，就拿北京来讲，它其实是也很畸形，刚才说了世界级城市，有很多的指标跟人家差距很多，有很多地方又很接近，你拿中国的生活水平跟国外比差异很多，但是有很多北京的东西和世界相比有一些东西很接近。刚才说了价格上比别人卖的还贵，但是质量上可能达不到人家的要求，所以还有很多差距。
　　再有，我觉得目前我们在豪宅的理解上有很多的误区，应该说好多，大家在谈住宅的最高境界的时候，那时候还没有豪宅的概念，设计住宅最高的境界，刚才我说了叫定制，大家改来改去，你按照这个要求去做，满足他们的要求，这是最高境界，不管是高的还是低的，大的还是小的，就是最高境界，规划也行，定制也好，都可以。
　　为什么说是定制，你真正有钱人的生活是什么样的，真正想要自己对自己的生活提一定的要求，他们的要求是什么，我也接触过很多的开发商，包括大老板都是有钱的，他们跟我们探讨豪宅的过程中，也提出了很多的问题，我也在分析，他的生活在改变，他的认识也在改变，我们五年前和十年前对豪宅的认识和对现在的认识不一样，根据我们的生活环境和经历发生了变化以后，你真给他五千平米的房子，他住了以后觉得不舒服，路线太长了，楼上楼下跑来跑去，你要有花园要花钱，要不然自己去干，类似的事情，你影响了别人，邻居要投诉你的。
　　这块来讲，我觉得可以更多的谈一下什么样的在北京适合我们住的豪宅，适合我们现有环境的豪宅，当然了，这里面我们说目标也好，也在找，有一部分人没有生活过，或者没有体会过，我们要向国外学习，还有我们在现有的环境当中怎么样做适合我们比较好的住宅，大环境我们跟国外比，不可能有，你作为空气质量也好，自然环境也好，生态也好，达不到，土地不可能给你那么大，国内的土地没有那么多，十几亿人口，那怎么办。在这种情况下，我们的需求，我们的要求，包括在我们的城市当中这种豪宅怎么做，所以我感觉到比如说我们出了很多的东西，平层大宅，空中别墅，目的还是想做这个，只不过手法和国外的手法不一样，和我们现有的因时地利的情况不一样，在这种情况下我们应该找适合我们的特点。
　　再有就是软硬件的问题，硬件我们现在真正的可以住得起豪宅的人不缺钱，认识上也不缺，各种设备、材料国际上有的，我们全都有，都可以应用得上，但是反过来在软件上差距还是很多的，我举一个例子，凯臣大厦，那里面的智能化做的非常好，这是真正的使用，但是同时来讲，在我们的文化，我们的思想上好多东西还没有到那个水准，你要在国内，反过来说这个事情，你不违章别人违章，你不违章永远走不了，作为一个公民来讲，基本的东西都没有，环境到这里了，你在美国绝对不敢违章，所以要有一个适宜性住宅更准确一些。
　　另外有一些概念，我们要借用一些国外的东西，但是不能炒的太凶，好多人真能买得起的时候，有时候他的文化素质还没有到的时候，会把这个事情弄走形了。
　　主持人：非常感谢，我记了几点，诠释的非常的明白的一点，不管是所谓的豪宅还是所谓的适宜性住宅，更多的不是一个冰冷的建筑，特别是对更追求自我生活方式的人，更是一个家的概念，因为这种生活方式，我们可能更好的去做所谓的定制性的住宅，不做最贵的或者说在大家看来最好的，只做适合你的客户，你的人群是他们最适宜的，这也是刘老师阐述的比较重要的观点，我们做起来还是挺难的，不打造概念好多人不认，打造概念好多人做起来也比较困难，接下来发言的是我们在京城做的比较多的高端住宅的开发商们有更多的困惑，下面先请韩总分享一下，一个优质的地段要做承载更多的概念的住宅也是一个很大的挑战，那么怎么样思考这些问题？
　　韩永峰：刚才几位专家说的观点我都同意，我从住宅建设的实践的角度谈一下，前两天和领导喝茶，他说要把中国建设成中国特色的世界级城市，北京市政府要造一个新的经济增长点，奥运这个事情完的以后，后期没有什么大的方向了，从北京的城市发展角度来讲也非常赞同。
　　作为北京目前，应该是一个国际型的城市，我们的定位也非常的精细，我们叫国家首都，国际城市，文化名城，然后是宜居城市。他重点强调了宜居，要打造世界城市一定要人住起来舒服，这几年也做了探索。在中国改革开放已经有33年了，实际上时间非常短，应该说我们有一个断档期，49年以后没有豪宅，大家的标准都一样，随着经济的大发展，第一个就是经济的基本条件够了，同时使我们的传统文化又重新得到了认同和发展。
　　第二个，通过这三十多年的改革开放，我们的建筑技术水平或者说我们的一些建筑部品部件的制造水平应该说和国际差距越来越小，甚至有一些已经达到了国际水平。
　　第三个，改革开放带来了一大批财富人群，有一些确实是在改革开放当中得到利益的一些人群，或者说阶层。
　　这三个条件已经具备了中国的高端住宅的发展基础，这些条件不具备我们再怎么想也没有办法实现，在这种情况下，我们如何通过我们的设计，包括施工、建造等等，能够像我们世界级顶级城市的标杆去看齐，这是我们作为从业者的责任和方向。
　　我06年，当时北京市提出了一些政策，我们做了一个项目紫玉府，当时是北京市政府最后审批过的大户型，当时做这么大尺度的东西，当时的市场是不支持的，当时周边的一些项目卖到8000块钱，可是当时的总价也不便宜，我们做到300平米，相对有一点烧钱，但是随着07年的一次暴涨，我们说货币贬值也好还是货币超发给市场带来了机遇，然后08年迎来了奥运会，当时北京市场像这种产品非常少，一般都是200多平米，要不然就是别墅，我们认为不是没有需求，当时我们做这个项目的时候说探索中式风格，中国传统的因素和现代建筑的结合。在09年我们拿了一块地，现在做的是紫玉华府，做的更纯粹，是370平米，相当于两居，二加一，很纯粹。我们的客群一定是非常窄众的，个性化的。要做顶级住宅，就要做差异化，如何能够转到一种差异化的产品上，目前北京在售的，不说价钱，在售的300平米以上的项目有多少，逐渐的大家认为这个市场还是有前景的，因为目前刚才刘老师也讲了北京三个别墅区，中央别墅区，温榆河别墅区，奥北别墅区，随着奥运会以后，成为的基础设施不断的完善，交通也在改变，但是周边的环境并没有得到多大的改善，他们已经经历过一次别墅生活，因为别墅的生活方式和公寓不太一样，如何让这些重新返回城市的人在城市当中还可以体验到别墅生活，我们更多的是本着这个理念做这个产品，做的是空中花园，三居室，中国传统格局的一个分割，目前来看，受众人群比较窄，但是一旦喜欢的就非常认可，我想在这个过程当中，我们认为北京的发展或者说北京的高端住宅一定会和国际的差距越来越小。
　　主持人：韩总从08年到现在操作了很多高端的住宅，在当前的大背景下应该也是信心满满的，杨动，万科如园现在也是叫的非常响，也讲讲自己的想法吧！
　　杨晓阳：现在北京所谓的豪宅或者是正在叫的豪宅首先是总价，然后是地段，基本上就是这样。实际上在万科原来的分法，我们在万科系统内部也没有豪宅的概念，现在我们分法叫首置，首改，再改，再往上我们也没有太多的分法，实际上在跟面积都很大的户型叫再次改善，这里面也分高中低端，这里面也说一下我们对于豪宅或者高端住宅的一些看法。
　　原来我们对于TOP分的非常的明确，在06年的时候，我们跟星河湾叫TOP，到不是因为他们的地段，或者说现房还有高尔夫球场，是因为他们的一期和二期做了一个檀香木，他们做了精装修之后，国家出了一个文，那种材料以后再也不允许用了，我们认为这是很稀缺的东西。
　　第二个是世茂奥林，当时我们也分到TOP系列，因为在奥林匹克公园，是整个城市的绿肺，再也没有第二个项目可以享受到这个资源，我们认为可以把这个更稀缺的东西叫TOP。现在万科北京有两个项目，可以叫做高端改善，或者TOP，可能介于两个中间，一个是东部的大都会，因为在CBD，我们是在银泰中心的正对面，中国大饭店的斜对面，我们认为这是TOP，是因为这个地方是稀缺的。我想可能没有这样的标准，但是我想高端的更突出的是房子的物理属性，TOP在我看来可能是一个标准，你说他是稀缺的，不可复制的，不可再生的，这个叫TOP，高端的我们更多的是面积，总价，精装修，科技的采用。TOP就是拥有了就不再有了，特别是北京，刚才几位专家都说了，你说北京的房子值钱吗，应该最稀缺的还是五环内，没有公共资源，我们的房价也就下来了。
　　我们如园这个项目是处在百望山，高老师也说了，我们捱着百望山，是和西山一号院遥相呼应，整个现在在西部的土地是没有的，海淀有很多地方是景区，比如说山后面，温泉地区都没有地了，现在我们处在山前和山后的交界的地方，假设我们也定位是TOP，更多的是出于百望山附近的土地再也没有了。这是第一个。第二个，我们可能把TOP系列，或者叫高端改善定一个标准，也没有什么标准，还是顺应潮流，顺应大势，我们在国外可能更多的房子说定制，其实在中国所谓的定制就是精装修，可能还是要精装一体化，我们万科叫全面家居解决方案，就是给你做好了，让你一步到位，我们一定会按照预计你的想法去做，尽量的把握客户的需求，但是这个原则，万科我们基本上要求所有的项目全精装，这是万科的理念，这个理念和我们的运营和追求利润是没有关系的，实际上是一种文化，是一种环保的文化，我们这家公司就流着这样的血液，所以我们要做精装，我想它是更多的未来高标准的楼盘在北京的趋势，在限价的情况下，很多人认为做毛坯会好一些，但是我们还是坚持做精装修。
　　第三个如果你这个社区做的很大，这边做一个首置，这边做一个TOP，你这边做90平米，你旁边就是300平米，在一起没有办法住，人和人更希望和自己的一个阶层的人在一起居住。
　　第四个现在我们说的项目还是要有一个文化的载体，在北京实际上我们对于豪宅或者说高端，或者说TOP，大家对豪宅的认可是不一样的，大部分的客户在北京一闭眼就有一个豪宅的模样，大家都说各种建筑形式，不管专业不专业都可以说出一个名字，实际上万科讲究，你买的是房子，住的是环境，体验是开发商对于客户打造的是人居的感觉，我们的企业理念原来是建筑无限生活，现在看来是一个摸不着的东西，但是实际上你给客户打造的是一个对于客户本身的生活方式和对人的一个尊重。原来万科在2001年，2002年的时候在西山片区打造过一个项目，西山庭院，但是在初期卖的并不是很好，现在我们回头走到西山庭院的社区感觉真的是不一样，这个社区在我们看来不能说好来形容，它是非常特别的，因为人都是海淀片区的老师，书画家，文化学者，但是入住率一度并不太高，现在好起来了，现在我们如园通过这样的打造，也想实现这么一个万科的梦想，我们力争打造的和面对的应该是大众的客户，因为当我们面对一个大众市场的情况下，我的销售打开就会很快，但是我们打造的应该是一个一部分人的社区，这部分人的社区就有海淀情结，西部文化的味，厚重感觉，对于中式和中国味，包括园林，原来都在园子里面住的，大院里面住的人有一些感觉，流行音乐叫中国风，但是建筑立面可能没有这个感觉，我们就想有这么一个意思。
　　同样我们的客户从现在来看，很少有暴发户，都比较低调，内敛，而我们可能相对应的，给他们的感觉，我们要买一个浑厚的产品给他，而不是一个很贵的产品给他。我们所有现在的高端也好，TOP也好，现在的北京的客户，原来的标准是说可能年龄层次越高，财富积累越多，现在来看规则没有变，规律也没有变，大家现在买房的客户越来越年轻化，因为年轻一代成长也很快，我们给他任何一个社区做的时候还有相对的配套，相对在北京最宝贵的资源，除了土地、商圈以外，教育还是很重要的，学校是我们前期花了非常多的精力做的。
　　任何一个豪宅，刚才提到有文化的载体，刚才说了任何一个项目都有一个运营的载体，你做的再好，你有一个烂物业，也没有办法做，我们在中国不能说谁是最好的开发商，我们可以谈一下好物业，万科的物业真的还是新得过的，我自己也住在万科，自己的感受还是不一样的，大家知道万科的物业所有的社区面向大众，不管是中高低的概念，万科物业还是有细分，会有高端的服务品质在里面。我不是说我们的项目如何如何，而是通过我们的项目表达一下万科对北京高端再改的产品的态度，和其他的都没有关系。
　　主持人：杨总的发言基本说明了万科作为地产的老大哥，这里面我们听出了责任二字，不管对什么的划分，他们都是以需求的划分方式，比如说首置，首改，再改，我们说的豪宅，他们是以住宅本身的需求划分的。另外一个谈到了精装，物业，运营的载体，别人都在做，但是万科做的更值得大家学习。下面问一下常总，鸿坤现在在北京的市场这个名字大家都很耳熟了，不管是之前的首置项目还是其他的项目，都比较受关注，今天我们谈一点高端住宅，针对这个话题请您发表一些自己的见解。
　　常海：万科确实是我们的标杆企业，学习的企业，鸿坤在北京也做了十年了，今年我们提出了新的价值号召，又推出了花语墅的项目，更多的从客户的角度来做我们的项目，这个项目我们拿到的时间比较长了，这个项目是我们最纠结的一个项目，位置很好，但是地块很小，产品的容积率又相对比较低，所以我们最终的纠结就是规划设计，到底要不要做一些调整，比如说现在在东四环，东三环之内都不会有1点多的容积率的项目，我们也是请了国外的一个设计公司做，他们很感兴趣，他们说如果在北京的CBD区域有很低容积率的项目，他们也愿意做，世界级城市，实际我们也是在奔着这个方向做，我们以前的早餐从豆汁、胶圈现在变成了牛奶、面包，我们这种差异化最后变成了四层带电梯的产品。我们的项目说实话刚刚摸到豪宅的底，但是我们想做的小而精，刚才听了韩总说的，我们也是做的150平米的两居，我们是针对客户群不同的需求，就像万科的同事说的，你不能解决所有人的所有的需求，你只能解决部分人的部分需求，因为我们是第一代，现在有了富二代，现在家庭的人口结构，生活状态都发生了变化，现在你找女朋友第一个条件，不是说你有没有房子，而是是不是和公公婆婆住在一起。韩总刚才说了300平米也就是一个二加一，我们的产品里面就细分了，我们的年龄层有两段，一段是45岁以上，现在北京很大的困难就是交通成本太高，周一到周四有很多的会议和工作，我们的区域离CBD很近，如果住的远他们会很麻烦，他们需要一个点，但是又不想把生活的品质降低，我们把绿化率做到60%，我们也是带花园的。第二个群体就是财富第二代，他们大部分通过留学回来深造，他们国际化的生活接触的很多，生活的空间需要功能化，巴黎他亲情、友情，商务交流分的比较细，他不需要太大，他在城市中心，他可能以前在纽约读书或者什么的，可能就100平米左右，不需要家里住一个保姆或者阿姨打扫卫生，在我们的区域，我们的客户群里面类似这种文化，经济的比较多，所以我们更多的是满足客户的一个很窄的方面的需求，尽量的去解决，但是定制目前在北京或者中国的大环境下是有难度的，最后就是杨总说的在软件上，物业上下工夫，我们鸿坤的物业自己在做，当然了，有很多好的物业公司，我们想致力于做20年，追赶万科的脚步，我们是不是可以给我们的客户提供全方位的居住的解决方案，所以这个项目上我们下了很大的工夫，尤其是一些外立面的升级，颜色的搭配，景观的分布，交通动线的组织，很多客户看了觉得比较舒适，宜居性更强一些，交通的位置也比较合理，我们整体作为一个低调的奢华，我们的客户群就需要一个没有人干扰的，宁静的生活，他们想要城里的一张床，我们解决的就是这个问题，我们作为开发商也希望把产品打造成国际化的趋势，我们也在和国际的孵化理念对接，也是在不断的变化的过程中，我们也希望在这里和各位老师互相交流、学习。
　　主持人：终归一句话，先不谈我们如何定制，怎么样在建筑和城市方面做出中国的特色，这个还是比较重要的，我把最后一个发言的人定成任总，是有深刻含义的，今天到场的有几专家，他们在理论层面，包括在很多的建筑的层面有很深的造诣，但是我们还有另外一波人群就是开发商，他们做了很多的产品，您是介于这两者之间的，既有我们新京报经常采访的专家的身份，也在实操，亚豪也代理了很多的个高端的项目，最后把总结性的发言留给您。
　　任启鑫：总结谈不上，说一下我们自己的理解吧，我想从两个方面来说，第一个脚步是今天讨论的课题是世界级城市铸造世界级住宅，第二个角度是从客户体验的角度来说一下对于高端住宅。
　　第一个角度来讲，刚才各位专家都说了，北京的目标是打造世界级城市，北京可能距离世界城市还有一段的距离需要走，但是这是一个目标，今天我们探讨的世界级城市铸造世界级住宅，它的背景隐含了一个主要的主语就是北京，北京要做世界级的城市，我们就应该考虑如何在北京打造世界级的住宅，我们认为它应该有一个中国特色的世界住宅，或者说世界住宅的建造，再一个国度里面一定要有自己的历史，我们今天看到的罗马、希腊，法国都是这样的，在今天这样的中国大背景前提下，我们重新提出中国文化的回归，如何打造中国的住宅和豪宅，应该体现什么东西，这是一个大课题。
　　应该说中国不缺少世界级建造的技术，甚至已经在很多的层面超越了世界其他城市，中国缺少的是对于这种建造技术具备的情况下蕴含的是什么，我们经常从一个建筑的规划、园林、配套、景观各方面去解析，我们说在中国现在来做的话，能够把中国的居住理念和传统的居住印迹的东西表达到我们当前的社区里面，这也是一个解决或者说发展之道。
　　我们理解的中国特色的世界级豪宅的特点，紫玉有几个特点，第一个特点从规划上来讲，延续了很多的东西，整个项目是模仿中国皇家里面的一个结构，紫玉华府南向有一个大景观的设计，通过这么一个设计，实现了最大的景观效果；风水来讲，我们知道风水是中国传统人居里面非常重要的一部分，现在我们很多购房者也会考虑这些东西，他的风水格局形成了一个日月星。还有一个方面是户型，我们知道中国的传统理念里面，不管是中国的王府建筑还是民间建筑，进是一个很重要的概念，通过几进院的形式形成了室内空间的过渡，我们在今天已经不是满地四合院的居住情况下，只能在集合住宅里面去做，如何在这里面产生三进的特点，紫玉华府在这一点上应该说有了很大的突破，这是对于中国传统理念延续到建筑规划当中，这是第一个层面想说的。
　　第二个层面，我想从居住者的角度来谈一下，居住在高端社区里面的人他的生活体验和居住需求，非常简单，无论是我们所说的高端人士还是普通人，首先我们需要的都是一个舒适的室内的空间，这是我们第一个问题，我们在室内空间里面需要的是一个结构，当我们走出室内来到园林的时候，这个院落给我们提供的是我们和家人牵手漫步的地方，中国传统文化里面的小桥流水，园林的设计都有很多内在的背后的优势。
　　第三个层面就是软硬件，这是高端人群需求的。
　　第四个层面是小区的外部，我们说有一句话，越高端的住宅越占有更多的资源，所以我们说越高端支撑高端的往往不是内部的空间，而是外部的一些资源，这个资源的话，如果让我们归纳有三个，第一个是自然资源，有山有水，有河流，森林，我们认识到的，我们脑子里面能够产生的最优美的画面都是这些自然提供的。第二个层面的东西就是人文资源，历史延续的东西，北京又是非常有历史文脉的城市，历史传统的东西也没有多，很多时候都需要我们深刻挖掘；第三个就是城市资源，世博会的标语是城市让我们生活更美好，城市的确给我们提供了很多的配套，为什么我们现在在CBD叫大都会，同样的产品放在五环外也就没有大都会了，在北京具备这样的城市资源，自然资源，应该可以真正的诞生一些高端的需求，这个并不是说有它就一定会怎么样，而是说这些资源的存在为我们居住的人提供了很多的方便。
　　在自然森林里面长大的孩子和在水泥森林里面长大的孩子的思想都是不一样的。另一个层面，我们说出了公园之外，还有周边的一些景色，还有一些人文的东西，如果我们周边有很多的科技馆或者其他的什么馆，在这样的环境里面体验的感觉也是不一样的，我们所说的自然资源、城市资源，人文资源汇集在一起，给我们的家庭结构，每个家庭成员提供了不一样的需求，这是我们资源汇集在一起针对高端居住而言的作用，这是依托与外部资源汇集在一起达到了外部的环境，这是从居住者的角度来讲的。
　　室内空间体系，我们需要考虑的是平面动向的，整个的居住空间里面我们依次使用的内容，有三个序列的空间布局最重要的，第一个就是出口；第二个层面就是餐厨甚至家庭娱乐，是餐只是餐，厨只是厨还是娱乐只是娱乐，还是结合在一起，女主人在家里做饭的时候客人是不是只能在客厅里面，还是说有交流的空间。第三个空间是主卧的空间，整个的主人区里面提供的是什么空间，是仅仅一个卧室还是一个卧室加一个超大的空间，还是像紫玉做的双猪窝，还是男主卧和女主卧做的布局。当我们今天看到很多高端居住者回归到城市里面的时候，很多要求都被提出来，有没有水池，具有高度的植被，你可以在这里作为一个接待的会所，也可以作为一个可以居住的地方，它所提供的复合的空间营造出来的空间，基于室内空间创造出来的，这是我们说的具有中国基调的东西。第三个方面就是院落，院子可以给大家提供什么，大家对于景观能够理解到的，我们通过森林的阳光舒散的落在地面上，这是多么美妙的画面，北京的园林在这几年发生了很大的改变，这样的项目已经将一些园林，水，石。实际上紫玉考虑这个项目的时候，紫玉华府整个的形成确实是完全不一样的，包括内部的居住的空间，这些都是中国传统人居文化在现代建筑里面体现的比较关键的地方。最后一点就是服务，服务最重要的一点，你怎么样真正的把入住的业主服务好，你服务的过程里面包括会所，这些都是在未来非常重要的手段，所以设计住宅就是要打造具有中国特点，当代特色的住宅，在这个大课题的前提条件下，很多的开发商大家都在做一些努力和课题，在这个课题里面，基于我们对外部生活或者内部生活空间，园林系统、服务系统，甚至包括规划方面，未来的这条线上应该能做出更好的住宅，可以在历史上留下一些印迹。
　　主持人：非常感谢，任总的话非常非常流畅，但是我觉得从这里面我们可以感受到的，起码在紫玉华府和亚豪在打造我们的目标，世界级住宅方面你们的努力，这是大家可以看到的。今天新京报把大家约在这里，接下来大家更多的话题的探讨可以放在你们那个落差十米的瀑布那，我想大家的观点和感觉都会不一样。王总终于在开会之后赶过来，接下来这个话题还是要给您的，今天保利和万科又坐在了一起，两个同样的大牌的开发商在北京做中式大宅，之前我们也有过一轮交锋，今天在更多的建筑的专家和国外的专家，以及其他比较优质的住宅层面上换一个层次交流，接下来有请您发表自己的观点。
　　王英男：非常非常抱歉，我本人其实是一个守时的人，今天的情况比较特殊。之前大家的精彩观点我没有听到，今天在座的都是老师级的人物，我谈一下自己的观点，更多的从我们做开发商的视角把我们真实的情况给大家介绍和分享一下。
　　刚才我们两点的时候保利地产开了一个全国会议，主要分析了几个问题，其中涉及到今天的题目的，一个是最近市场的情况，中央督导组下来检察也分析了一下，最主要的重点我们研究了一下作为保利地产在全国范围之内结构的销售的情况，高端住宅和大家分享一下，今年上半年前七个月全国的开发、投资、销售情况来看，户型偏大的产品，无论是远郊的别墅还是豪宅，我们基本上所有主要的城市都有项目开发，我们在北京的保利东郡，这是在北京所谓的旗舰项目，售价也是最高的，这边有一个非常严重的情况，和全国，包括上海、广州、成都都是一样的，我们77%的客人是没有资格的，再加上7.5%的客人是没有贷款资格的，来到整个保利东郡，从去年三月份到现在大概来了8000多客户，85%的客人都没有资格，说明在目前的市场情况下，包括未来粮道三年，我们看到的中国的政策情况，至少是北京师整体的政策导向会导致我们在高端市场开发，无论是别墅还是住宅，都会遇到一个严峻的问题，我们的客户群的基数是非常有限的，而且随着时间的推移越来越少，去年还不是特别的敏感，到今年，尤其是四月份，五月份，北京市住建委对所谓的住房资格进行进一步的严格和审查之后，我们会发现越来越难获得资格，所有的开发企业和设计单位有一个非常严峻的问题，在今天的市场环境下，在未来所谓的有钱人或者有经济实力，有时间可以享受这些好的产品的这些人，他们几乎是固定的，而且范围越来越小的情况下，怎么能够把做的产品是出类拔萃的。
　　第二点，从我们北京的开发情况来看，大致有三条产品线，第二条和第三条都是和高端市场有关的，一个是我们今年卖的比较好的保利中央公园，还有保利东郡，这两个产品都是属于高端市场，或者说被高端，因为地价都挺高的，被高端之后，我们其实通过两年开发，包括销售有一个实实在在的感受，在这个高端市场里面，实际上也是分级，不是说我们非要在任何一个地段，任何一个自然条件下开发一个项目，这两个项目到今天的销售情况还是可以的，比如说以中央公园为例，主要的产品是115到145，你说是豪宅吗，面积很小，尺度不够大，功能也不像三百四百平米的产品那么丰富，但是他确实满足了200万到1000万购房者的基本的需求，我们量身订作这样的产品是非常符合他们的需求的。
　　到了东郡就是变成了第二种了，我们开玩笑说是人生第二个豪宅，我们很多客人在星河湾有房子，来这里他说我也要，面积多少多少，或者什么什么，我们以前笼统的说豪宅市场大面积，精装修，非常好的配置，但是整个在豪宅里面我们可可以非常精细的分成不同的档次，根据我们所拿到的条件和不同开发企业开发的质量和这个区域可能存在的主流的需求设计。
　　第三个观点，作为开发企业我们之前做了一个适合这个市场的产品，或者说适合这个需求的产品需要一个非常好的渠道和声音宣传，这个也特别重要。刚才我听任总讲了一些例子，我觉得我们无论是金茂府也好，保利东郡也好，都需要寻找到和我们的客人直接沟通的很好的平台，所以我觉得新京报今天做这么一个论坛，是非常好的。我个人感觉首先作为老百姓来讲是非常幸运的，因为新京报敢说真话，观点新颖，往往是代表业内或者市场的一些声音，通过这个平台发布也是非常好的；第二个，我希望针对这个命题，开发商和设计单位可以更明确的把我们的产品优势，特点和我们真正对位的客人做直接的沟通，现在客人的量非常少，有资格的人更少了，怎么样传递给他们一个优势，也确实需要一个非常好的平台。
　　主持人：三个观点都很好，特别是最后一个。总结一下王总的发言，这个市场是钱在，人在，但是因为有政策在，所以资格不在，但是我们强调一下，有新京报在，有信心在，一切都OK。又到了最后，因为时间的关系大家没有发言尽兴，最后请每位专家一句话的时间，给我们的业界提一点声音，还有可以给远在伦敦的奥运健儿一些加油的声音，有了这些精神和信心，我相信我们可以把北京打造成世界级的城市，也可以打造出更多的让Marke Dodds觉得我们也可以成为世界性的住宅。
　　刘晓钟：作为建筑师来讲，应该珍惜开发商的项目，珍惜每块土地，把更好的产品给社会。
　　Marke Dodds：常总说的对，我就是365天住在北京，北京的文化挺好，挺深，所以这是学习需要的，也是时间需要的，必须地方化，不能拷贝，拷贝就完了，你看伦敦多好多好，说实话，他们觉得不好，千万不要污染，别走错的路。
　　王英男：保利是央企，央企当中最大的龙头企业，我们会按照中央和国家的调控指示精神，坚持开发好的产品，如果进入高端市场，我们会在高端市场里面继续开发更新、更好的，质量更加有保障的产品分享给广大的购房者。
　　杨晓阳：感谢新京报给予北京高端住宅更大的信心，谢谢！
　　常海：我们会继续努力，做各种需求的调研，提高大家在北京的居住生活努力，感谢信警报。我想跟Marke Dodds说一下，北京不仅文化深，北京的水也很深。
　　任启鑫：我们希望有更多的人能够重新思考的我们的城市，重新思考我们的人居，重新思考我们的文化。也希望做出更多更好的项目。
　　韩永峰：北京要打造世界级城市一定要有世界级的住宅，这是我们努力的方向，尽管现在没有，但是我相信未来会更好。
　　刘力：本来我想说两句话，第一句话让韩总说了，北京要打造世界级城市肯定要有世界级的豪宅，但是限价、限购的政策，不可能有世界级的豪宅，因为买豪宅的人不可能是第一套住房，可能性很小，一定是没有购房资格的，这种客户的需求被压制了，谁来做呢，所以我建议政策不能一刀切，这样管下去，豪宅也没有了，以后也很难有了，变相的把不该建豪宅的地价都抬起来了，所以我建议政策应该有所改变。
　　高毅存：我更关心东海和南海的局势，我们中国这么多年来一直没有做欺负别人的人，琉球群岛那是李鸿章割据的，南海从明朝到清朝一直到民国历朝历代都是我们中国的，现在我们在国际上永远孤立，麻烦Marke Dodds说一点公道话。我们的历史上老是被人欺负，但是不能老这样。最后一句话，我们中国人一定要把中国自己的事情办好，世界的事情才能办好。
　　主持人：谢谢各位，本次论坛到此结束。
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