韩德喜、王春荣与梁从兵、大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会房屋买卖合同纠纷一案 - 判裁案例 - 110网
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韩德喜、王春荣与梁从兵、大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会房屋买卖合同纠纷一案
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：韩德喜，男。申请再审人（一审原告、二审上诉人）：王春荣，女。二申请再审人委托代理人：韩家龙，男。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梁从兵，男。委托代理人：李秉华，大连市甘井子区辛寨子镇法律服务所法律工作者。被申请人（一审第三人）：大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会。住所地：大连市甘井子区营城子镇东小磨子村。法定代表人：金喜伟，该村民委员会主任。委托代理人：刘治国，辽宁众义律师事务所律师。韩德喜、王春荣与梁从兵、大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于日作出（2009）大民二终字第1378号民事判决，已经发生法律效力。日，韩德喜、王春荣向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。韩德喜、王春荣申请再审称，原审终审判决认定合同有效，应属适用法律错误。根据《土地管理法》等法律的相关规定，买卖双方为不同集体经济组织成员的，买卖农村宅基地应当认定合同无效。本案中王春荣不知道韩德喜出卖房屋，该房产为夫妻二人的共同财产，一方单独处分应属无效。申请再审人韩德喜、王春荣认为其申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（六）项规定的情形，请求依法再审本案。被申请人梁从兵称，本案已过诉讼时效，原审判决结果正确，请求依法驳回再审申请。被申请人大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回再审申请。本院认为，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的流转，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。禁止农村集体土地流转，防止宅基地使用权享受主体扩大化，是现行法律和政策的基本原则，其目的是为了保护农业用地。本案中被申请人梁从兵与申请再审人韩德喜签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，被申请人大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会亦同意该房屋的买卖。现案涉房屋已被列入拆迁范围之内，该房屋所占用的宅基地仍为集体土地，被申请人梁从兵亦因购买涉案房屋而交纳土地收益金28036元。被申请人大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会给梁从兵回迁房屋所占用的土地，已以划拨形式变为国有土地。结合本案实际，梁从兵与韩德喜的房屋买卖行为并未侵害集体经济组织的农业用地，与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突。维护交易的安全、稳定是《合同法》的立法宗旨，原审终审判决根据实际情况对本案作出灵活处理并无不当。申请再审人王春荣主张对出卖房屋一事不知情有悖常理，本院不予采信。综上，原审终审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。申请再审人的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下：驳回韩德喜、王春荣的再审申请。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审&&判&&长&&&&鄂&&&&展&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理审判员&&&&孟 凡 永&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理审判员&&&&黄 忠 学&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二○一○年五月五日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&书&&记&&员&&&&徐浩（代）
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不是村民买卖房屋
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来自：　发表人：002　发布时间： 10:15:06
&&&& 案例介绍：杨**住荣成市某镇某村，原籍黑龙江省某市某镇某村，日荣成市某镇某村村委同意其迁入本村落户，日黑龙江省某市某镇某村村委予以迁出，日荣成市公安局同意其迁入。日杨**将原属于该村民刘**的位于荣成市某镇某村的正房四间东西平房各两间，以两万元的价格买下，立下契约为证但当时杨**还没有迁入荣成市某镇某村。后来随着房地产行业的发展，房价的涨幅很大，刘**就以杨**不属于荣成市某镇某村集体经济组织成员为名，向荣成市人民法院起诉，请求法院判令当时签定的房屋买卖协议属于违反法律强制性规定的无效协议，杨**归还房屋，并承担诉讼费用。
&&& 原告观点：其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。　其二，《土地管理法》第63条规定：&农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。&如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。　　其三，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：&农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。&
&&& 被告观点：其一,日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：&社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。&这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。　其二，最高法院〔１９９２〕民他字第８号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。
&&& 笔者观点：目前因为《物权法》实行，北京市函家村案件导火索引起，威海市规划，当地涉及众多类似案件，《山东省审判工作纪要》也对此进行了规定，笔者也为该类似案件代理三起，作为原告被告不同身份转授的代理业务，对《山东省审判工作纪要》中当时提到的&只要不是农村村民之间的买卖，一律认定无效&我们且不能作为定案及审理的依据。我国至今尚未有任何一部法律或行政法规对农村房屋明确作出禁止转让的强制性规定，仅有一些原则或文件规定并不属于法律或行政法规，不能作为合同无效的根据。所以笔者认为房屋买卖合同有效。
&&& 首先，确认合同无效是确认之诉，返还房屋合同属于给付之诉，两诉不能在同一案中诉讼，关于农村宅基地权属纠纷应该先经政府有关部门裁决后再起诉。
&&& 其次，原告刘**的行为是违背法律旨意的，并不是为了维护其合法权益的，这和民法通则的诚实信用、公平等原则相违背。而且当时原告及该村村委对被告的身份是明知的，且契约是双方的真实意思表示，合法真实有效。
&&& 再次，认定合同无效，应当以合同法规定为依据。《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。　㈠国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。㈡把《土地管理法》第62、63条结合起来分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。　㈢所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之谓对其房屋享有所有权了。　　㈣《继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性，决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。　㈤农村房屋转让后，新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。　综上所述，根据法无明文不为禁的原则，农村房屋买卖合同有效。
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――辽宁省高级人民法院()
韩德喜、王春荣与梁从兵、大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会房屋买卖合同纠纷一案
辽宁省高级人民法院
民事裁定书
（2010）辽立三民申字第406号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：韩德喜，男。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：王春荣，女。
二申请再审人委托代理人：韩家龙，男。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梁从兵，男。
委托代理人：李秉华，大连市甘井子区辛寨子镇法律服务所法律工作者。
被申请人（一审第三人）：大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会。住所地：大连市甘井子区营城子镇东小磨子村。
法定代表人：金喜伟，该村民委员会主任。
委托代理人：刘治国，辽宁众义律师事务所律师。
韩德喜、王春荣与梁从兵、大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于日作出（2009）大民二终字第1378号民事判决，已经发生法律效力。日，韩德喜、王春荣向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
韩德喜、王春荣申请再审称，原审终审判决认定合同有效，应属适用法律错误。根据《土地管理法》等法律的相关规定，买卖双方为不同集体经济组织成员的，买卖农村宅基地应当认定合同无效。本案中王春荣不知道韩德喜出卖房屋，该房产为夫妻二人的共同财产，一方单独处分应属无效。申请再审人韩德喜、王春荣认为其申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（六）项规定的情形，请求依法再审本案。
被申请人梁从兵称，本案已过诉讼时效，原审判决结果正确，请求依法驳回再审申请。
被申请人大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回再审申请。
本院认为，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的流转，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。禁止农村集体土地流转，防止宅基地使用权享受主体扩大化，是现行法律和政策的基本原则，其目的是为了保护农业用地。本案中被申请人梁从兵与申请再审人韩德喜签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，被申请人大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会亦同意该房屋的买卖。现案涉房屋已被列入拆迁范围之内，该房屋所占用的宅基地仍为集体土地，被申请人梁从兵亦因购买涉案房屋而交纳土地收益金28036元。被申请人大连市甘井子区营城子镇东小磨子村民委员会给梁从兵回迁房屋所占用的土地，已以划拨形式变为国有土地。结合本案实际，梁从兵与韩德喜的房屋买卖行为并未侵害集体经济组织的农业用地，与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突。维护交易的安全、稳定是《合同法》的立法宗旨，原审终审判决根据实际情况对本案作出灵活处理并无不当。申请再审人王春荣主张对出卖房屋一事不知情有悖常理，本院不予采信。
综上，原审终审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。申请再审人的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）、（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下：
驳回韩德喜、王春荣的再审申请。
代理审判员
代理审判员
二○一○年五月五日
徐浩（代）
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