我在宁波，我想咨询下，村道有没有主线支线之分，如果有，是怎么分的？村道里电瓶车相撞 - 相关问题 - 110网法律咨询
我在宁波，我想咨询下，村道有没有主线支线之分，如果有，是怎么分的？村道里电瓶车相撞，能算交通事故吗？
我是由南往北横穿马路到对面还没有逆向行驶，因为我前面就到家了，而小区门口没有入口通往对面，只有在东面和西面才有一个路口，有一辆正常行驶的电瓶车撞到我的车后尾，当时我引车没有电很慢，他是快速的撞上来的，而且我车后尾离绿化带还有4米多的距离，他完全可以从旁边过去的，现请问下这个事故责任应该怎么分配，我应承担多少责任?
电瓶车斜穿马路我摩托车直行与其相撞责任怎么认定
你好，我想咨询下
如果有朋友被传销组织洗脑
怎么骗都不回来 也不知道具体地址
该怎么处理比较好？
是我爸开的电瓶三轮车,无证无牌照,带着我和我儿子,南北方向经过十字路口的时候车速比较缓慢且已经踩刹车了,被东西方向行驶过来的私家车撞到,对方未踩刹车,车速很快,事故造成我父亲肋骨骨折4跟,额骨骨折,脑挫伤.我外伤,我儿子没事.
因私家车主是另一个片区的交警队的,跟当时处理事故的交警认识,昨天处理事故的交警说我父亲的电瓶三轮车是属于机动车,且无牌照无证驾驶还载人,责任认定现在还不知道,请问这种情况我要怎么应付?
昨天晚上（因为上晚班）6点左右把电瓶车停在小区大门口，就在保安室对面，电瓶居然被偷了，报警后今天去查监控录像，想请问下如果监控查不出我应该到哪里去投诉这个问题？家住在徐汇区罗秀新村，请问是否可以找居委会投诉赔偿？
下班时间与电瓶车相撞导致锁骨断裂是否算工伤，如果是算几级
下班时间与电瓶车相撞导致锁骨断裂是否算工伤，如果是算几级，
一辆电瓶车正常行驶，另一辆摩托车从侧面撞向电瓶车。开摩托车人为酒驾，电瓶车车主大腿骨折，电瓶车车内有一妇女和一孩子。孩子抢救无效死亡，摩托车车主被拘留。现在如果孩子父母寻求赔偿，应该摩托车主赔偿还是电瓶车主？赔偿多少？
早上我开车走到第一个路口等红灯，绿灯一亮我便起步往前开，又到第二个路口我看到是绿灯便准备过路口，刚过停车线一点我左面就来了个电瓶车撞了上来，左侧门撞个坑，电瓶车主一脸的血我便拨打了110，120
现在伤者还在住院治疗，我该付什么责任 当时左面电瓶车是闯红灯过来的
在2月8日17时30分左右，在余姚泗门329复线的红绿灯处，我老公驾着轻型小货车，与两个年龄为55岁的夫妻驾着一辆电瓶车相撞，男的当场死亡，女的病情已经好转，还不能确认结果，责任区分应该是主次东圃大马路大摆“石头阵” 街道交警束手无策
大洋网讯（大洋直击见习记者 方浩娜）近日，有网友向大洋网报料：东圃大马路各家门口大摆“石头阵”，把门前当成自家露天停车场，使原本两条车道宽的马路变成一条车道。记者调查发现，该路段乱停车占道现象由来已久。停车难、扩建难成为解决东圃大马路交通出行问题的瓶颈。
【直击】“石头阵”占路为营 汽车喇叭频响
昨天下午6时许，记者来到位于天河区靠近黄埔大道的东圃大马路，只见道路两旁商肆、食肆林立，正值下班高峰，路上行人络绎不绝，车辆川流不息。由于拥挤不堪，汽车喇叭的声音频频响起。行走在该路段，每隔几米就能见到居民在路边大摆“石头阵”，有的甚至在石块上摆满花盆种上花卉，俨然成了自家“私家花园”。道路两侧停满车，双向两车道的马路仅能容纳车辆单向通行。再加上各家各户乱摆“石头阵”占路为营，一旦有车辆相向而行，原本并不宽敞的东圃大马路就陷于“死胡同”般的塞车情况，很多车辆被迫改道甚至夹在其中进退不得。
居民在家门口大摆“石头阵”占路为营 方浩娜 摄
在其中一个丁字形路口——东圃大马路西一巷，相向行驶的汽车、三轮摩的、摩托车、单车在拐弯处汇成拥挤不堪的车流，约五分钟后才得以通行。然而过了不到十五分钟，该路口再次上演车辆拥堵的一幕。不足百米的西一巷为何频频发生车辆滞行情况？待车流散去，记者观察到，三四块半米见方的不规则石块“横立”在道路中央，把道路一边围成半封闭区域，导致车辆无法通行。
东圃大马路西一巷，石头横立路中央。方浩娜 摄
【投诉】摆石头禁停车属无奈
附近居民陈先生告诉记者，这种拥挤情况每天都上演，早高峰、晚高峰尤甚。遇上下雨天还会发生水浸街情况，通行更是难上加难。“在路边堆砌石头，就是为了不让其他人乱停车。”陈先生说。
堆砌石头不让他人乱停车导致道路拥塞，居民此举不也影响了自己的出行？报料人“百年读报人”向记者透露了内在原因：该路段两边是公屋，很多原屋主条件好的已经购房别处居住，于是将房屋租赁给生意人作仓库和居住两用，所以，停车的大多属于非原住居民。“车辆装卸货物时，不但噪声扰人，而且尾气排放易造成温室效应，当成露天免费车场停放，车辆堵住门口堵住窗户，出入不安全不方便，居民只好出此下策。”
路边乱停车，双行车道变成单行道，一旦车辆相向而行，进退两难。方浩娜 摄
【回应】摆石头是自我保护 乱停车钻交警“空子”？
记者就该路段出行难题致电东圃居委会，负责人刘副主任向记者透露：针对公共场所乱摆石头乱停车的问题，居委会已多次上门教育附近居民，但居民多以“自家门口种花种草，管不着”回应。
对于东圃大马路西一巷的拥堵情况，刘副主任解释说，该路段本是单行线，主要是天河区红十字医院到黄埔大马路方向车辆的单向通行，往中山大道方向的部分车主也在该路段通行，增加了该路段的交通承受力。附近的商铺也有占道经营情况，对此居委会已多次教育附近住户，并向街道城监中队反应情况。“居委会只有告知权，没有执法权。城监中队才有执法权。”对于该路段的乱停车问题，刘副主任表示已告知交警部门，但交警部门回应“东圃大马路乱停车问题管，小巷不管”，附近居民刚好就“钻了这个空子”。
随后记者致电城监中队，工作人员称该中队已获悉相关问题，正联合街道城管执法队、派出所、交警等部门协商解决办法。车陂街街道相关部门对此问题回应称，附近的居民大多属于中低收入阶层，极少有私家车。此前接到市民投诉半夜打雷停车报警器响彻一晚的投诉就不少，居民摆石头禁停车是出于自我保护的需要。至于乱停车问题，由于该路段属于内街巷，不属于交警部门管辖范围。根据停车管理相关规定，该路段不在电子警察监测范围。“天河区交警部门只配备了190多个交警执法人员，处理城市主次干道的交通问题就已分身乏术。内街巷的乱停车问题随处可见，交警部门虽然想治理但警力不足。”
该负责人向记者透露，下一步拟向交警部门申请将该路段纳入市政路及电子警察监测范围，出示“禁停车指示牌”，一旦有乱停车可通过交警部门开罚单等方式处理。
【瓶颈】最后一公里“搁浅” 城市匝道交通瘫痪
据了解，东圃大马路属于城市次干道，总长度约为1.6公里，规划宽度为26米，是天河区东部南北走向的主干道之一。早在上世纪90年代已进行扩建，从中山大道路口扩建至天河区红十字会医院，全长0.6公里，为双向六车道标准马路。但是，从天河区红十字会医院至黄埔大道长约1公里的路段迟迟未能扩建。亚运前，有人大代表建议将东圃大马路工程纳入亚运配建设施，但由于扩建工程涉及到大量的居民拆迁，2007年初步估算征地拆迁赔偿资金就高达8亿左右，仅靠天河区政府的财政投入难以扩建，导致最后一公里扩建“搁浅”至今。
东圃大马路、东圃二马路都是连接中山大道与黄埔大道的重要纽带，大马路靠近中山大道一段属于繁荣地带，是东圃镇“心脏”，居住人口密集，有多个农贸市场，步行商业街熙熙攘攘；附近有东圃地铁站，来往行人多，二马路无法承受过多的行人与车辆，该路段自然要分担一部分车流。该路段名义上是大马路，但实际上与村道没有任何区别，六车道、两车道混行，交通状况十分糟糕。
车陂街派出所有关负责人称，道路拥挤，一有警情有时甚至需要骑单车出警。消防车进出该路段，一旦有车辆相向而行，就寸步难移。再加上B2线（原269线）公交总站设在东圃，每天早晚上下班、中午十二点及晚上十点停发车时刻四个时间段该路段必出现交通瘫痪困境。有关部门曾多次向市交委建议该公交线路改道合并到BRT东圃站，但该方案至今未获通过。
【规划】停车场所紧缺 三年内有望解决
东圃大马路一带的停车需求有多大，以至于居民不得不堆砌石头围避路口禁止停车？东圃居委会刘副主任坦露，这一带的停车一直是“老大难”问题。该区域没有停车场所，居民只能将车停在路边。附近的金庭轩、雅怡居等小区停车位配套也不齐全，户数多，但停车位只配套几十个。再加上附近的民族新村城中村人流量、车流量大，停车位也紧缺，使得问题更为严重。刘副主任透露，预计在2015年将十三社市场升级改造为两层地下停车场，届时东圃大马路一带停车难问题有望得到解决。
[编辑：舒旷]
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泉州台商投资区将在惠安建4条主次干道
16:35:02 台海网 【字体：&】
台海网7月7日讯（海峡都市报记者 曾小琴） 泉州台商投资区将在惠安张坂镇区新建4条主次干道，这是继南北主干道后，该区又一新的市政配套设施建设。昨日，泉州市规划局开会讨论设计方案。
这4条路位于洛秀组团张坂镇区，分别是玖龙路、张纬三路、张经二十四路、张青公路，其中除张青公路是扩建外，其余3条路均为新建项目。
开车顺着沿海大通道拐向张青公路，来到张坂镇区。四周民宅楼林立，村民们出入，只有狭小的村道。24米宽的张青公路，双向四车道，从村门口向外延伸，周边的门头村、后蔡村、后见村村民，可以从这路接入沿海大通道。
“围绕玖龙纸业用地，4条道路将围合成框字型。”方案设计人员说，张纬三路、张青公路将按城市II级主干道设计，时速50公里，玖龙路、张经二十四路，则按城市II级次干道设计，时速40公里。
设计人员介绍，这4条道路建好后，既方便居民出行，也将带动台商投资区片区发展。
泉州台商投资区作为海西中部台商投资聚集区，对台综合配套改革示范区，以先进制造业和港口物流业为主导辐射，带动着周边地区经济增长。伴随着近期整个片区的开发建设提速，市政工程配套完善也显得急迫。
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华媒控股(000607)公告正文
华智控股：拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路8号的工业用地使用权评估项目资产评估说明
浙江华智控股股份有限公司拟转让
&&&&重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路8号的工业用地使用权评估项目
&&&&&&&&&&&&资产评估说明
&&&&&&&&&&众华评报字[2012]第&47&号
&&&&辽宁众华资产评估有限公司
&&&&&&&&&&二〇一二年七月十七日
&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&资产评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目&&&&&&&&&&&&&&&&&录第一部分&关于评估说明使用范围的声明&.........................................................................&2第二部分&企业关于进行资产评估有关事项的说明&.........................................................&3第三部分&资产清查核实情况说明&.....................................................................................&4第四部分&资产清查核实情况总体说明&.............................................................................&5第五部分&资产评估技术说明&.............................................................................................&7第六部分&评估结论及分析&...............................................................................................&27
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一部分&&&&&&&&&&&&关于评估说明使用范围的声明
&&&&&&资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明
&&&&&&&&&&&第二部分&&&&&&&&&&&&企业关于进行资产评估有关事项的说明
&&&&&&&本部分内容省略。
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第三部分&&&&&&&&&&&&资产清查核实情况说明
&&&&&&按照国务院&1991&年&91&号令《国有资产评估管理办法》和国家其他有关资产评估法规的要求,以及规定的法定程序,评估机构在进入评估工作现场前要求产权持有者对纳入评估范围的资产进行清查核实,并根据清查结果进行相应调整处理。本公司评估人员在现场工作期间进行相应核实。
&&&&&&一、评估对象与评估范围
&&&&&&纳入本次评估范围的资产为浙江华智控股股份有限公司拥有的位于重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号、使用权面积为&29,488.2&平方米的工业用地使用权。
&&&&&&二、资产的分布情况及特点
&&&&&&1、资产的分布情况
&&&&&&委估资产位于重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号,属同兴工业园范围。
&&&&&&2、资产的特点
&&&&&&本次委估对象位于重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号,其对应的权证(107房地证&2012&字第&01961&号、01964&号)记载的宗地总面积为&61,629.3&㎡,本次评估面积为其中的&29,488.2&㎡(具体范围见红线图),待评估范围土地临同兴园区一路,宗地内部分场地平整,宗地形状总体较规则,局部异形,目前待建设利用。
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第四部分&&&&&&&&&&&&资产清查核实情况总体说明
&&&&&&一、资产核实人员组织、实施时间和过程
&&&&&&本次评估的清查核实工作贯穿于整个评估工作过程,评估人员于&2012&年&6&月&26日进行了现场勘察。评估机构依据制订的资产清查方案,根据资产的特性,进行检查核实。在清查核实的过程中,评估人员主要关注两方面的情况:一是产权持有者产权的真实性并实施了必要的查验程序,二是提供资料的真实性、准确性、完整性,并作了一般验证。
&&&&&&评估人员深入现场对委估资产进行查勘,了解土地的资产的实物情况,将实物与申报资产相核对。
&&&&&&二、影响资产核实的事项及处理方法
&&&&&&1、纳入本次评估范围的土地使用权尚未办理产权分割,评估人员根据现有产权证附图和委托方提供的待评估土地的红线图了解其范围。
&&&&&&2、根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》(渝地(2004)合字(北碚)第&267&号),仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为&1.2,未单独明确评估范围内土地的容积率;《建设用地规划许可证》等规划资料亦未约定容积率。
&&&&&&3、委托方现全称为浙江华智控股股份有限公司,产权证记载的评估对象土地权利人为委托方迁址更名前的名称,即重庆华智控股股份有限公司。
&&&&&&三、核实结论
&&&&&&1、纳入本次评估范围的土地使用权尚未办理权证分割,其具体范围和使用权面积根据委托方提供的产权证和宗地红线图进行确定。
&&&&&&2、根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》(渝地(2004)合字(北碚)第&267&号),仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为&1.2,未单独明确评估范围内土地的容积率;《建设用地规划许可证》等规划资料亦未约定容积率;根据产权证记载,本次评估范围内的土地所在大地块土地面积为&61,629.3㎡,房屋建筑面积为&8,141.53&㎡,据此计算目前大地块的实际容积率为&0.13;委估土地现状为空地。因此,根据现有资料并结合地块现状分析认为,评估对象土地的容
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明积率最高可达&1.2。
&&&&&&3、委托方现全称为浙江华智控股股份有限公司,产权证记载的评估对象土地权利人为委托方迁址更名前的名称,即重庆华智控股股份有限公司。根据委托方提供的公司迁址的变更登记的工商资料可确认本次评估委托方和证载权利人为同一单位。
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第五部分&&&&&&&&&&&&资产评估技术说明
&&&&&&一、评估范围和评估对象的说明
&&&&&&(一)评估范围
&&&&&&纳入本次评估范围的资产为浙江华智控股股份有限公司拥有的位于重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号、使用权面积为&29,488.2&平方米的工业用地使用权。
&&&&&&(二)评估对象状况
&&&&&&纳入本次评估范围的土地使用权为产权证号&107&房地证&2012&字第&01961&号、01964&号证载土地使用权面积(61,629.3&㎡)的一部分,其具体范围和使用权面积根据委托方提供的依据产权证附图分割的宗地红线图进行确定。
&&&&&&1、土地登记状况
&&&&&&产权证号:107&房地证&2012&字第&01961&号、01964&号。
&&&&&&权利人:证载为重庆华智控股股份有限公司。
&&&&&&坐落:重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号。
&&&&&&土地用途:工业用地。
&&&&&&土地使用权面积:纳入本次评估范围的土地使用权为产权证号&107&房地证&2012字第&01961&号、01964&号证载土地使用权面积(61,629.3&㎡)的一部分,本次评估面积&29,488.2&㎡。
&&&&&&四至:见宗地红线图。
&&&&&&土地级别:产权证未记载土地级别,根据重庆市土地级别册查询为工业用地&9&级。
&&&&&&登记机关:重庆市国土国土房管局。
&&&&&&登记时间:2012&年&3&月&19&日。
&&&&&&2、土地权益状况
&&&&&&土地所有权:委估宗地的所有权为国家所有,行政区划属于重庆市北碚区。
&&&&&&土地使用权:证载为权利人为重庆华智控股股份有限公司(迁址后名称为浙江华智控股股份有限公司)。
&&&&&&使用权终止日期:2054&年&7&月&26&日
&&&&&&剩余使用年限:截至估价基准日土地剩余使用年限约为&42.11&年
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明
&&&&&&他项权利状况:据委托方提供的产权证等资料显示,截止评估基准日,委估宗地无抵押、担保等他项权利记录。
&&&&&&3、土地利用状况
&&&&&&规划利用条件及现状利用状况:根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》(渝地(2004)合字(北碚)第&267&号),仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为&1.2,未单独明确评估范围内土地的容积率;《建设用地规划许可证》等规划资料亦未约定容积率;根据产权证记载,本次评估范围内的土地所在大地块土地面积为&61,629.3&㎡,房屋建筑面积为&8,141.53&㎡,据此计算目前大地块的实际容积率为&0.13;委估土地现状为空地,待建设利用。根据《重庆市国有土地使用权出让合同》并结合地块现状分析认为,评估对象土地的容积率最高可大&1.2,本次评估据此设定容积率为&1.2。
&&&&&&土地开发程度:宗地红线外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路),红线内“部分场地平整”。
&&&&&&(三)影响地价的因素说明
&&&&&&1、一般因素
&&&&&&(1)城市资源状况
&&&&&&重庆直辖市位于长江上游,地处我国中西结合部,地跨东经&105°17'-110°11'、北纬&28°10'-32°13'之间。东邻湖北、湖南,南靠贵州,西接四川,北连陕西。重庆市简称"渝",是中国西部唯一的直辖市。重庆地处长江经济带的“龙尾”,三峡库区腹地,是进出中国大西南的水上门户,是我国西南地区的工商业重镇和长江上游最大的中心城市。
&&&&&&重庆市下辖&15&个区、4&个县级市、21&个县(自治县),幅员面积&8.24&万平方公里。2011&年,重庆市总人口&3303.45&万,其中农业人口&2196.45&万,非农人口&1107.00万,城镇化率为&53.0%。属亚热带季风性湿润气候,日照总时数&&小时,常年降雨量&&毫米,年平均气温&18℃。
&&&&&&重庆地形南北高,中间低,由南北向长江河谷逐渐降低。地貌由南而北层层下降的中山和低山构成。境内土地资源以丘陵和低、中山为主体,约占&90%,平坝不足&10%,海拔多在&500&米以下,属东南陷褶地带。土地类型多样,分为近&10&个土类,其中紫色土类居多,约占土地总面积的&40%。据&2009&年统计数字,地域内土地资源面积共有
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明822.69&万公顷,其中耕地面积共&223.76&万公顷,占土地资源总面积的&27.20%;园地面积共&23.93&万公顷,占土地资源总面积的&2.91%;林地面积共&328.81&万公顷,占土地资源总面积的&39.97%;牧草地面积共&23.71&万公顷,占土地资源总面积的2.88%;其他农业地面积共&91.02&万公顷,占土地资源总面积的&11.06%;建设用地共&60.61&万公顷,占土地资源总面积的&7.37%;未利用地共&70.85&万公顷,占土地资源总面积的&8.61%。
&&&&&&(2)城市社会经济发展状况
&&&&&&2011&年重庆全年实现地区生产总值&10011.13&亿元,同比增长&16.4%,经济增速跃居全国第一。从历史发展进程看,目前远超直辖以来&11.9%的年均增速和发展态势较好的“十一五”时期&14.9%年均增速,继续保持在&15%以上高位区间运行。分季度看,一季度同比增长&16.3%,上半年增长&16.5%,前三季度增长&16.5%。分产业看,第一产业增加值&844.52&亿元,增长&5.1%;第二产业增加值&5542.80&亿元,增长&21.8%,其中工业增加值&4690.46&亿元,增长&22.2%;第三产业增加值&3623.81&亿元,增长10.8%。
&&&&&&重庆经济进入了一个高速发展期,近&3&年实现了&4&个翻番。2011&年&GDP&超万亿、投资达到&7600&亿、地方财政收入近&3000&亿、规模以上工业总产值达到&1.2&万亿,均比&2008&年翻了一番。其中,以反映地区经济运行综合状况的&GDP&指标翻番周期逐渐缩短,1995&年开始,8&年翻一番;2004&年开始,5&年翻一番;2009&年到&2011年&3&年翻了一番。&2011&年重庆市地方财政收入超过&2900&亿元,居全国第五。城乡居民收入增长&15.5%和&22.8%,分别提高&4.2&个、5&个百分点。在全市工业总产值超过万亿大关的同时,工业经济效益综合指数达到&251。在经济快速发展的同时,居民消费价格指数上涨&5.3%,比全国水平低&0.1&个百分点。
&&&&&&(3)城市规划与发展目标
&&&&&&重庆市城市规划坚持可持续发展的原则,与全面建设小康社会战略目标和“314”总体部署相衔接,综合考虑宏观环境和发展条件,到&2012&年,地区生产总值迈上万亿元新台阶,“五个重庆”、内陆开放、统筹城乡取得重大进展,民生改善成效显著;到&2015&年,在&2010&年基础上地区生产总值翻一番,农民人均纯收入翻一番以上,城镇居民人均可支配收入增长&75%。西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心和城乡统筹发展的直辖市基本建成,在西部地区率先实现全面建设小康社会目标,
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明使重庆成为特色鲜明的国家中心城市和居民幸福感最强的地区之一。
&&&&&&西部增长极逐步形成——地区生产总值年均增速保持&12.5%左右,达到&15000亿元,人均地区生产总值突破&50000&元。建成西部地区现代产业高地,工业总产值超过&25000&亿元;“三大中心”基本建成——基本建成长江上游地区的金融中心、商贸物流中心和科教文化信息中心,金融业增加值比重超过&10%,社会消费品零售总额突破&6000&亿元,物流成本大幅度降低,科教、文化、信息服务经济社会发展能力明显增强,成为人流、物流、资金流、信息流汇集地,对长江上游地区乃至西部地区的综合服务功能显著提升;“五个重庆”基本建成——“宜居重庆”,生活舒适、环境优美、功能完善、繁荣和谐,成为西部最宜居城市之一。“畅通重庆”,铁路营运里程、高速公路通车里程分别新增近&1000&公里,基本建成长江上游地区综合交通枢纽。“森林重庆”,森林覆盖率达到&45%,城市绿地增量提质,林业综合效益明显。“平安重庆”,社会治安秩序良好,人民安居乐业,投资者安全放心。“健康重庆”,市民健康指标高于全国平均水平,卫生资源指标达到全国平均水平。
&&&&&&(4)商贸发展概况
&&&&&&2011&年重庆全年批发和零售业增加值&747.30&亿元,比上年增长&14.3%,占全市地区生产总值的&7.5%;住宿和餐饮业增加值&166.31&亿元,增长&10.4%。
&&&&&&全年社会消费品零售总额&3487.80&亿元,比上年增长&18.7%,扣除价格因素,实际增长&13.4%。分城乡看,城镇实现社会消费品零售额&3317.10&亿元,增长&18.8%;乡村实现社会消费品零售额&170.70&亿元,增长&16.9%;分行业看,批发和零售业零售额&2894.16&亿元,增长&19.0%;住宿和餐饮业零售额&521.74&亿元,增长&17.2%;其他行业零售额&71.90&亿元,增长&18.7%。
&&&&&&在限额以上批发零售业零售额中,石油及制品类增长&51.9%,通讯器材类增长48.0%,金银珠宝类增长&46.2%,建筑及装潢材料类增长&41.6%,文化办公类&38.2%,家具类增长&37.4%,服装鞋帽类增长&33.7%,汽车类增长&30.4%,粮油食品类增长30.1%,家用电器和音像器材类增长&30.0%。
&&&&&&(5)产业政策
&&&&&&2012&年重庆市产业结构调整步伐加快,重庆市以建设国家重要的先进制造业基地及建设西部地区现代服务业高地为重心,加快重庆市产业结构的不断优化升级。
&&&&&&①建设国家重要的先进制造业基地:
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明
&&&&&&加快发展以信息产业为主导的战略性新兴产业,按照“发挥优势、重点突破、开放引进、创新模式、集群发展”的原则,推行产业链垂直整合模式,加快发展以信息产业为主要支柱的战略性新兴产业。实施“2+10”建设方案,即:基本建成国内最大笔记本电脑生产基地;基本建成国内最大离岸数据开发和处理中心;集中打造通信设备、高性能集成电路、节能与新能源汽车、轨道交通装备、环保装备、风电装备及系统、光源设备、新材料、仪器仪表、生物医药&10&大重点产业集群,建成万亿元级国家重要的战略性新兴产业高地。
&&&&&&壮大提升传统优势产业,坚持做强存量和做大增量并重,继续实施“大投资、大项目、大企业、大基地、大支柱”战略,推动传统优势产业高端化发展,推动汽车摩托车、装备制造产业大力发展“整机+配套”;推动天然气石油化工、材料产业构建原材料精深加工产业链,大力发展循环经济,提高资源利用率和附加值,建成内陆地区资源优化配置、竞争优势突出的综合性化工基地、中国铝加工之都和千万吨精品钢材基地;推动轻纺等劳动密集型产业大力实施成品产业链品牌战略。发挥军工基地优势,发展公共安全装备。引导产业和生产要素向园区集聚,加快用新技术、新材料、新工艺、新装备改造提升传统优势产业,引进、培育和保护知名品牌,以“重庆创造”提升传统制造。
&&&&&&优化制造业布局,构建“1+2+4+N”开发区格局。即:“1”,两江新区;“2”,两路寸滩保税港区和西永综合保税区;“4”,4&个国家级开发区,其中九龙坡国家级高技术开发区向中梁山以西拓展空间,重点发展信息、生物等高技术产业;南岸国家级经济技术开发区向铜锣山以东拓展空间,重点发展通信设备、装备制造等产业;万州国家级经济技术开发区重点发展化工、装备制造、新能源等产业;长寿国家级经济技术开发区重点发展化工、材料、装备制造等产业。“N”,区县市级特色工业园区。
&&&&&&②建设西部地区现代服务业高地
&&&&&&把大力发展服务业作为产业结构优化升级的战略重点,推进服务业规模化、品牌化、网络化发展,提升服务经济水平和服务业对国民经济的重要支撑作用。
&&&&&&建成内陆地区金融高地,创新发展金融业,强化金融业支柱产业地位和区域辐射服务能力,基本建成江北嘴金融核心区,成为内陆地区特色鲜明的金融高地。壮大银行、证券、保险主体金融业;建设创新型金融机构集聚高地;完善金融要素市场体系;加快建设金融结算中心;继续深化完善金融发展环境,加强信用体系建设,健全融资
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明监管,加强风险监测与提示,保持良好金融生态。
&&&&&&建设西部地区国际物流中心,完善现代物流体系,构筑国际物流大通道,提升物流枢纽集散能力,加快建设西部地区国际物流中心。结合“内客外货”交通枢纽布局调整,建设主城“三基地四港区”、洛碛化工物流园、西部国际涉农物流加工区等国家级物流枢纽,以及市级、地区级物流枢纽节点。
&&&&&&建设国际知名旅游目的地,加快旅游业转型升级,提升品牌形象,强化整体营销,建成特色鲜明、产品多元、服务最优良的国际知名旅游目的地和西部旅游集散中心,构建山水都市旅游区、长江三峡国际黄金旅游带和渝东南民俗生态旅游带空间格局;全面提升观光旅游,加快发展休闲度假旅游,积极发展红色旅游、历史文化旅游、民俗文化旅游和乡村体验旅游,开发邮轮游艇等专项旅游;壮大旅游龙头企业,建设旅游职业学院,培育旅游人才体系,优化旅游环境。
&&&&&&建设西部地区消费中心,把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点,发展新型消费业态,培育消费热点,拓展服务范围,建成西部地区产品丰富、环境优越、服务一流的消费中心。
&&&&&&大力发展高端生产性服务业,建设西部地区会展之都。坚持专业化、规模化、国际化、品牌化,加快发展会展业,建设以重庆国际博览中心为核心的悦来会展城,调整优化国际会展中心、重庆展览中心、重庆农业展览中心等会展平台功能。积极举办国际国内重要展览、会议、重大赛事等活动。围绕重点产业、优势资源、民族文化特色等等大力培育会展品牌。
&&&&&&(6)工业房地产市场背景
&&&&&&2011&年&1-9&月,重庆全市完成规模以上工业总产值&8345.3&亿元,同比增长&28.2%;规模以上工业增加值&2450.1&亿元,增长&22.7%,高于全国平均&8.5&个百分点,增幅全国第一。预计全年完成规模以上工业总产值&11600&亿元,同比增长&27%以上;规模以上工业增加值&3300&亿元,增长&22%。2011&年&1-8&月,重庆全市规模以上工业经济效益综合指数为&199.8,同比提高&16.9&个百分点,持续保持高位区间运行;实现利润&305&亿元,同比增长&22%;亏损面&10.6%,同比降低&0.4&个百分点;全员劳动生产率&15.7&万元/人,同比增长&21.4%。西南铝、重钢、小康、格力等大型集团利润实现较大增长,企业盈利能力增强为工业经济继续保持较快增长提供了重要支撑。
&&&&&&2011&年重庆招拍挂工业用地成交超过&1.7&万亩,达到了历史最高位,推动了成交
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明总面积大幅增长。随着东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快,同时“渝新欧”、“渝深欧”、“渝沪美”等形成的国际贸易大通道改善了重庆工业发展的物流环境,重庆第二产业快速发展,工业用地需求大量增长,特别是两江新区、西永综合保税区成立,吸引了大量工业、物流企业进入,工业及仓储用地成交量增长明显。2011&年工业及仓储用地共成交&135&宗,成交面积&17876&亩,较&2010&年增长&129.40%,成交金额&96.69&亿元,较&2010&年增长&298.96%。2011&年工业用地成交均价为&54.09&万元/亩,较&2010&年增长&73.91%,两路寸滩保税港区工业用地价格较高,拉高了整体均价,重庆保税港区开发管理有限公司取得的&5&宗土地成交均价超过了&130&万元/亩,其余区域工业用地相对便宜,约&77%左右土地在&50&万元/亩以下。
&&&&&&2、区域因素
&&&&&&(1)北碚区概况
&&&&&&北碚区东接渝北区,南连接沙坪坝区,西界璧山县,北邻合川市。全区幅员面积755&平方公里,城区建成面积&16&平方公里,辖&5&个街道,14&个镇,65&万人,人口密度&842&人/平方公里。其中非农人口&28.49&万人。是重庆的风景旅游区和智力型清洁工业基地。
&&&&&&北碚交通发达,是重庆进出川北的咽喉要地。襄渝铁路横穿东西,嘉陵江黄金水道纵贯南北,区间干道连接四面八方。北碚距重庆市中心&24&公里,距重庆江北国际机场&27&公里,交通便捷。目前,全区公路通车总里程&1124.56&公里,其中,高速公路&37.82&公里,国省道&62&公里,(县)区道&215.51&公里,乡道&163.57&公里,专用道32.23&公里,村道&613.43&公里,全区乡镇通畅率&100%,通村通畅率&76.5%。通航河流一条,航道里程&48.62&公里,港口(码头)34&个,水路基础设施建设发展较快,全区所有客渡船完成标准化改造,北碚、澄江等码头、渡口已具规模。现有襄渝铁路、隧渝铁路两条铁路线路过境。境内共有&9&个等级客运站场,85&个客运招呼站。
&&&&&&北碚邮电网络遍布各镇、乡,有&11.4&万门程控电话;移动通讯基站&6&座,实现了电话程控化和长途传输数字化,可与国外&190&个国家和地区、国内&2000&多个市县直通信息。已实施的国家示范项目北碚智能化信息网络已联通国际互联网。全区铺设和安装了天然气管道&400&多公里及相应配套储气罐站,城区天然气气化率达到&90%以上。城市年供水能力达到&3000&万吨以上。
&&&&&&北碚气候宜人、生态良好、环境优美。区域内缙云山是国家级自然保护区,是长
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明江上游亚热带阔叶林植物宝库,这道绿色生态屏障,减少了主城区的“热岛效应”。
&&&&&&(2)评估对象所在蔡家组团(同兴工业园)概况
&&&&&&2010&年&6&月&18&日,中国第三区——重庆“两江新区”正式挂牌成立,这是距上海“浦东新区”,天津“滨海新区”之后的又一国家副省级新区诞生,标志着中国大开放进程从东到西的战略大转移,重庆成为了全国区域发展大格局中的战略重心和新一轮西部大开发的“新引擎”。作为两江新区“1&心&4&带”产业总体布局中的“高新技术产业带”和“都市综合功能区”的蔡家组团(同兴工业园)随之迎来了新的战略发展机遇。
&&&&&&蔡家组团幅员面积&75&平方公里,是重庆市规划建设的&11&个城市外围组团之一,位于重庆市主城区“北上战略”的主要拓展区和近期开发建设的重点区域,自然山水得天独厚,一行青山做依,三面碧水环绕,地理优势明显(处于市区经济联动和功能衔接的枢纽位置),生产要素齐备(水、电、气供应充足,通讯已实现全覆盖,路网骨架基本形成),配套设施完善(高档社区聚集、商务设施俱全、休闲娱乐丰富)是一块未被破坏、适宜集中连片大规模开发的风水宝地、兴业宝地,被成为“目前重庆城市开发建设中唯一的、最好的西装料”。组团远期(2050&年)规划建设面积&48&平方公里,人口&50&万人;近期(2020&年)规划建设面积&31&平方公里,人口&30&万人。产业定位为“四高”,即“高新技术、高端商务、高品质居住、高档次娱乐”。
&&&&&&同兴工业园区主要区域位于蔡家组团近期规划建设范围内,是重庆市人民政府于2002&年&12&月批准成立并于&2005&年&8&月经国家发改委审核通过的首批&16&个市级特色工业园区之一,是重庆市加工贸易梯度转移重点承接地示范园,也是重庆市十强特色工业园区之一。园区规划面积&12.57&平方公里,大力培育战略性新兴产业,大力发展循环经济,低碳经济;重点培育光机电仪、电子信息、高端装备制造、新能源、新材料、生物制药等新兴产业以及软件服务,现代物流等生产性服务产业。现已基本建成&6&平方公里,4.2&平方公里土地已供应完毕,初步形成了与地区资源、能源以及环境容量相适应、主导产业特色优势突出的协调发展的新格局。
&&&&&&(3)评估对象土地微观区域因素
&&&&&&①位置状况:评估对象位土地位于重庆北碚蔡家组团(同兴工业园),距重庆北碚城区约&20&公里,距北碚童家溪镇约&2.5&公里。
&&&&&&②交通状况:估价对象临同兴园区一路和支路,通过同兴园区一路、国道&212&线
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明可达渝武高速。距国道&212&线约&300&米,距渝武高速路口约&7&公里。
&&&&&&③基础设施及产业聚集状况:评估对象周边供水、供电、供气、通讯、道路等基础设施较完善,周边有苯特钢构、重庆鑫灿机械、华润机械、重庆康华瑞明细科技公司、重庆瑞丰仪器设备公司等企业,产业聚集度较高。
&&&&&&④环境状况:估价对象周边自然和人文环境较好。
&&&&&&3、个别因素
&&&&&&位置:委估宗地位于重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号
&&&&&&面积:29,488.2&㎡
&&&&&&用途:工业用地。
&&&&&&临街、临路状况:&临同兴园区一路和支路,处于国道&212&线和同兴园区一路的交汇区域。
&&&&&&宗地形状:总体较规则,局部异形。
&&&&&&地形、地势:宗地内较平坦,高差微小,与周边土地基本平齐。
&&&&&&地质条件:根据委托方提供的资料,未见不良地质构造记录
&&&&&&基础设施条件:宗地红线外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气),红线内“部分场地平整”
&&&&&&规划利用条件:规划利用条件及现状利用状况:根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》(渝地(2004)合字(北碚)第&267&号),仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为&1.2,未单独明确评估范围内土地的容积率;《建设用地规划许可证》等规划资料亦未约定容积率;根据产权证记载,本次评估范围内的土地所在大地块土地面积为&61,629.3&㎡,房屋建筑面积为&8,141.53&㎡,据此计算目前大地块的实际容积率为&0.13;
&&&&&&利用现状:现状为空地,待建设利用。
&&&&&&二、评估技术说明
&&&&&&(一)地价定义
&&&&&&根据资产状况、权益状况、规划资料并结合评估目的,本次评估设定的地价定义为:委估宗地在评估基准日&2012&年&6&月&26&日,所有权属于国家,权利人为浙江华智控股股份有限公司,土地使用权面积为&29,488.2&㎡,土地使用权类型为出让,用途为工业用地,容积率为&1.2,剩余使用年限为&42.11&年,土地级别为工业用地&9&级,
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明开发程度为宗地红线外“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路),红线内“部分场地平整(基准日现状平整程度)”,无抵押、担保等他项权利限制条件下的土地使用权公开市场价值。(注:根据委托方提供的《重庆市国有土地使用权出让合同》(渝地(2004)合字(北碚)第&267&号),仅明确了本次评估范围内的土地所在大地块的容积率为&1.2,未单独明确评估范围内土地的容积率;《建设用地规划许可证》(渝规地证(2004)碚字第&0024&号)等规划资料亦未约定容积率;根据产权证记载,本次评估范围内的土地所在大地块土地面积为&61,629.3&㎡,房屋建筑面积为&8,141.53㎡,据此计算目前大地块的实际容积率为&0.13;委估土地现状为空地。根据《重庆市国有土地使用权出让合同》并结合地块现状分析认为,评估对象土地的容积率最高可大&1.2,本次评估据此设定容积率为&1.2。
&&&&&&(二)评估方法
&&&&&&根据《资产评估准则》,本次参照《城镇土地估价规程》选择评估方法。土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法和路线价法等几种方法,不同的估价方法从不同的角度反映了委估宗地在一定权利状态和一定时间点的价格水平,但各种方法的适用条件、方法特点、资料要求有所不同,从而在估价实务中,需根据估价目的、委估宗地的实际状况和所在地区的房地产市场资料等因素选择合适的估价方法。
&&&&&&委估宗地目前没有收益,未来收益难以预测和估算,不宜采用收益还原法估价;委估宗地为待开发工业用地,具有开发潜力,但工业房地产的交易不活跃,开发完成后的房地产价值难以合理预计,故本次不采用剩余法进行评估;委估宗地虽然位于重庆市基准地价的覆盖范围之内,但考虑到基准地价本身主要反映了政府的产业政策导向,其本身并不是首先为土地估价服务的,且重庆市基准地价体系制定的时间过早,虽然在&2007&年对区县进行了土地级别调整,但重庆市近几年整体经济发展迅速,城市建设和房地产市场等影响地价水平的因素发生了较大的变化,故本次不采用该方法进行评估;委估宗地所在区域没有土地路线价的基础资料,缺少必要的条件,显然不适合利用路线价法进行估价。
&&&&&&委估宗地所在区域土地交易较为活跃,同一供求圈内土地成交案例较多,且类似宗地的交易案例较充足,可以采用市场比较法进行估价。委估宗地所在地区征地文件健全,从近&2&年的征地公告判断,征地文件也得到了较好的执行,且土地的开发成本、
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&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&&&&&资产评估说明利润、增值收益等构成项目也可以预计,故可依据成本逼近法进行评估。
&&&&&&综上所述,为使评估结果客观、准确,确定分别选用市场法和成本逼近法进行估算,然后综合分析两种方法的估价结果,作出最终估价结论。
&&&&&&(三)市场法评估测算过程
&&&&&&1、市场比较法基本原理及计算公式
&&&&&&市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。根据《城镇土地估价规程》,并结合委估宗地实际状况,本次市场比较法采用如下具体公式:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&V=VB×A×B×D×E×F×G
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&式中:&V&——待估宗地价格
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&VB——交易实例可比价格
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&A——交易情况修正系数
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&B——交易期日修正系数
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&D——区域因素修正系数
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&E——个别因素修正系数
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&F——容积率修正系数
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&G——年限修正系数
&&&&&&2、市场比较法测算过程
&&&&&&(1)选取交易实例
&&&&&&经市场调查,估价人员选取了与委估宗地处于同一供求圈、用途相同、近期成交的三个土地交易实例,其基本情况如下表:
&&&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例&A&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例&B&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例&C
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北碚区蔡家组团&D&分&&&&&&&&&北碚区蔡家组团&C&分&&&&&&&&&北碚区蔡家组团&B&分
&&&&&&&&&&&&坐落
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&区&D12-1/04&地块&&&&&&&&&&区&C02-1/02&号地块&&&&&&&&&&&&区&B11-1/03&地块
&&&&&&&&&&规划用途&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工业&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&工业
&&&&&&&&&&出让年限&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&50&年&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&50&年&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&50&年
&&&&开发土地开发程度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&场地平整&&&&&&&&&&&&&&&&&&&场地平整&&&&&&&&&&&&&&&&&&&场地平整
&&&&&&宗地面积(㎡)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2269&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&28370&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&137917
&&&&&&&&&&&容积率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大于等于&0.7&&&&&&&&&&&&&&&大于等于&0.7&&&&&&&&&&&&&&&大于等于&0.7
&&&&&&成交总价(万元)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&104&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1155&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5379
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&~17~
&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&&&&资产评估说明
&&&&土地面积单价(元/㎡)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&458&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&407&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&390
&&&&&&&&&&出让形式&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&挂牌出让&&&&&&&&&&&&&&&&&&&挂牌出让&&&&&&&&&&&&&&&&&挂牌出让
&&&&&&&&&&成交日期&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&(2)建立价格比较基础
&&&&&&比较实例的成交价格在币种、面积内涵等方面与待估宗地一致,因此确定价格比较基础如下:
&&&&&&实例&A:458&元/㎡
&&&&&&实例&B:407&元/㎡
&&&&&&实例&C:390&元/㎡
&&&&&&(3)确定交易情况修正系数
&&&&&&待估宗地按正常市场交易考虑,比较实例均为挂牌方式出让,根据当地市场状况,挂牌方式出让价均接近市场正常交易,因此以估价对象的交易情况指数为&100,计算交易情况修正系数如下:
&&&&&&实例&A:100/100=1
&&&&&&实例&B:100/100=1
&&&&&&实例&C:100/100=1
&&&&&&(4)计算交易期日修正系数
&&&&&&由于交易案例&A、B、C&的交易日期与本次估价时点均相隔长短不等期间,故均需进行期日修正。
&&&&&&估价对象的估价时点和交易实例的成交日期如下表:
&&&&&&比较因素&&&&&&&&&&&&&&估价对象&&&&&&&&&&&&&&&&实例&A&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例&B&&&&&&&&&&&&&实例&C
&&&&&&交易日期&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&根据中国城市地价动态监测网公布的数据,重庆市&&年各季度工业用地的地价增长率如下表:
&&&&年度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2011&年&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2012&年
&&&&季度&&&&&&&1&季度&&&&&2&季度&&&&&&&3&季度&&&&&&4&季度&&&&&&&1&季度&&&&&&&&2&季度&&&&&3&季度&&&&&&&&&4&季度
&&&&增长率&&&&&&0.54%&&&&&&0.89%&&&&&&&0.88%&&&&&&&&0.35%&&&&&&&-0.17%&&&&&&&&&未公布&&&&&——&&&&&&&&&&&——
&&&&&&根据上表编制交易期日修正系数如下:
&&&&&&实例&A&期日修正系数:&(1-0.17%)≈1.00
&&&&&&实例&B&期日修正系数:&(1+0.35%)×(1-0.17%)≈1.00
&&&&&&实例&C&期日修正系数(成交时间与评估基准日接近):1.00
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&~18~
&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&&&&&&&&&资产评估说明
&&&&&&(5)计算区域因素和个别因素修正系数
&&&&&&①编制交易实例条件说明表
&&&&&&将交易实例与待估宗地进行区域因素、个别因素条件进行比较并编制条件说明,具体如下表:
&&&&&&&&&&比较因素&&&&&&&&&&&&&待估宗地&&&&&&&&&&&&&&&&实例&A&&&&&&&&&&&&&&&实例&B&&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例&C
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&道路体系较完善,&&&&&&道路体系较完善,&&&&&道路体系较完善,&&&&&&&&&道路体系较完善,
&&&&&&&&&&内部交通条件
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&交通较便捷&&&&&&&&&&交通较便捷&&&&&&&&&&&交通较便捷&&&&&&&&&&&&&&&交通较便捷
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&道路体系较完善,&&&&&&道路体系较完善,&&&&&道路体系较完善,&&&&&&&&&道路体系较完善,
&&&&&&&&&&外部交通条件
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&交通较便捷&&&&&&&&&&交通较便捷&&&&&&&&&&&交通较便捷&&&&&&&&&&&&&&&交通较便捷区域
&&&&&&&&&&基础设施完善&&&水、电、讯、路灯&&&&&&水、电、讯、路灯&&&&&水、电、讯、路灯&&&&&&&&&水、电、讯、路灯因素
&&&&&&&&&&&&&&程度&&&&&&&&&基础设施较完善&&&&&&基础设施较完善&&&&&&&基础设施较完善&&&&&&&&&&&基础设施较完善
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&区域内企业较多,&&&&&&区域内企业较多,&&&&&区域内企业较多,&&&&&&&&&区域内企业较多,
&&&&&&&&&&产业聚集状况
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&产业聚集度较高&&&&&&产业聚集度较高&&&&&&&产业聚集度较高&&&&&&&&&&&产业聚集度较高
&&&&&&&&&&&环境质量&&&&&&&&区域环境较好&&&&&&&&&&区域环境较好&&&&&&&&&区域环境较好&&&&&&&&&&&&&区域环境较好
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&临主次干道,临街&&&&&&临主干道,临街面&&&&&临主干道,临街面&&&&&&&&&临主干道,临街面
&&&&&&&&&&个别交通条件&&&面较宽,个别交通&&&&&&宽度适中,个别交&&&&&宽度适中,个别交&&&&&&&&&宽度适中,个别交
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&条件较好&&&&&&&&&&&&通条件一般&&&&&&&&&&&通条件一般&&&&&&&&&&&&&&&通条件一般
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地内部分场地平
&&&&&&&&&&&开发程度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&场地平整&&&&&&&&&&&&&场地平整&&&&&&&&&&&&&&&&场地平整
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&整
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地内部分区域较
&&&&个别&&&&&&宗地坡度&&&&&&平坦,部分区域有&&&&&&宗地内总体较平坦&&&&&宗地内有一定坡度&&&&&&&&&宗地内有一定坡度
&&&&因素&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&一定坡度
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地面积偏小,对
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地面积适中,较&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地面积适中,较&&&&&&&&&宗地面积适中,较
&&&&&&&&&&&宗地面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&布局利用有一定影
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&便于布局利用&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&便于布局利用&&&&&&&&&&&&&便于布局利用
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&响
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&总体较规则,较利&&&&&宗地形状不规则,&&&&&&&&&宗地形状不规则,
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&总体较规则,局部
&&&&&&&&&&&宗地形状&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&于布局,与评估对&&&&&对布局利用有一定&&&&&&&&&对布局利用有一定
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&异形,较利于布局
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&象接近&&&&&&&&&&&&&&&&&影响&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&影响
&&&&&&②编制交易实例区域和个别因素条件指数表
&&&&&&根据交易实例与估价对象的区域和个别因素差异,编制条件指数如下表:
&&&&&&&&&&&&&&比较因素&&&&&&&&&&&&&&&标准分(待估宗地)&&&&&&&&&&&实例&A&&&&&&&&&&&&实例&B&&&&&&&&&&实例&C
&&&&&&&&&&&&&&&内部交通条件&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&10
&&&&&&&&&&&&&&&外部交通条件&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&30&&&&&&&&&&&&&&&&&&&30&&&&&&&&&&&&&&&30&&&&&&&&&&&&&&&30
&&&&区域&&&&&&基础设施完善程度&&&&&&&&&&&&&&&&&&35&&&&&&&&&&&&&&&&&&&35&&&&&&&&&&&&&&&35&&&&&&&&&&&&&&&35
&&&&因素&&&&&&&&产业聚集状况&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15&&&&&&&&&&&&&&&15&&&&&&&&&&&&&&&15
&&&&&&&&&&&&&&&&&&环境质量&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&10
&&&&&&&&&&&&&&&&区域因素小计&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&&&&&&&&&&&&&个别交通条件&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15&&&&&&&&&&&&&&&&&&&12&&&&&&&&&&&&&&&12&&&&&&&&&&&&&&&12
&&&&&&&&&&&&&&&&&&开发程度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20&&&&&&&&&&&&&&&&&&&22&&&&&&&&&&&&&&&22&&&&&&&&&&&&&&&22
&&&&个别&&&&&&&&&&&宗地坡度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&&&&&&29&&&&&&&&&&&&&&&22&&&&&&&&&&&&&&&22
&&&&因素&&&&&&&&&&&宗地面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13&&&&&&&&&&&&&&&15&&&&&&&&&&&&&&&12
&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地形状&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&&22&&&&&&&&&&&&&&&22
&&&&&&&&&&&&&&&&个别因素小计&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&93&&&&&&&&&&&&&&&90
&&&&&&条件指数编制说明:
&&&&&&1)标准分(因素权重)的确定:将区域因素和个别因素分解为若干细分因素,考
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&~19~
&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&&资产评估说明虑土地用途后分析判断各细分因素对委估宗地价格影响的重要性程度,并结合估价机构和估价师的实践经验赋予各细分因素相应的权重,区域因素权重合计和个别因素权重合计均为&100%。
&&&&&&2)条件指数的确定:以委估宗地各细分因素的指数为基础(按&100&计算),对交易实例条件与委估宗地条件的差异进行分析判断后,做适当向上或向下调整即得出交易实例各细分因素的条件指数,各细分因素条件指数的加权平均值即为区域因素条件指数或个别因素条件指数。
&&&&&&③计算区域因素和个别因素修正系数
&&&&&&根据区域因素和个别因素条件指数,编制区域和个别因素修正系数如下表:
&&&&&&&比较因素&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例&A&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例&B&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例&C
&&&&&&&区域因素&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&个别因素&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/93&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/90
&&&&&&(6)计算容积率修正系数
&&&&&&评估对象容积率设定为&1.2,交易实例的容积率仅规定下限为&0.7,未规定上限,仅从规划要求而言,交易实例的容积率可能达到或超过评估对象的容积率,但从工业园区一般工业用地的利用情况看,实际容积率一般为&1&左右,与评估对象容积率接近,对土地利用效益影响的差异很小,故确定容积率修正系数如下表:
&&&&&&&&&&比较因素&&&&&&&&&&&&&&&估价对象&&&&&&&&&&&实例&A&&&&&&&&&&&&&&&实例&B&&&&&&&&&&&&实例&C
&&&&&&&&&规划容积率&&&&&&&&&&&&&&&&&1.2&&&&&&&&&大于等于&0.7&&&&&&&&&大于等于&0.7&&&&&&&大于等于&0.7
&&&&&&容积率条件指数&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&&&容积率修正系数&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&(7)计算年限修正系数
&&&&&&年限修正系数&K&的确定公式如下:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&&&&1
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K=[1-&&&&&&&&&n&]÷[1-&&&&&&&&&]
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(1+r)&&&&&&&&&&(1+r)m
&&&&&&&&&&&&&&&式中:r——土地还原率(参照重庆基准地价体系取&0.0585);
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&n&——委估宗地的剩余使用年限
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&m&——交易实例的使用年限
&&&&&&截止评估基准日,委估宗地的剩余使用年限为&42.11&年,交易实例的出让年限均为&50&年,根据以上公式,计算年限修正系数如下:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1
&&&&实例&A&年限修正系数:[1-&&&&&&&&&&&&&&&&&&]÷[1-&&&&&&&&&&&&&&&]≈0.9650
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(1+0.&&&&&&&&(1+0.0585)50
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&~20~
&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明
&&&&&&实例&B&年限修正系数:0.9650
&&&&&&实例&C&年限修正系数:0.9650
&&&&&&(8)计算修正后价格及评估对象价格
&&&&&&根据前文计算,通过各项修正计算比准价格如下表:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&比准价格计算表
&&&&&&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例&A&&&&&&&&&&&&&&&&&&&实例&B&&&&&&&&&&&&&实例&C
&&&&可比价格单价(元/㎡)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&458&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&407&&&&&&&&&&&&&&&&390
&&&&&&&交易情况修正系数&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&估价期日修正系数&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.00&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1.00&&&&&&&&&&&&&&&1.00
&&&&&&&区域因素修正系数&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&&&&个别因素修正系数&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/93&&&&&&&&&&&&&&100/90
&&&&&&&&&容积率修正系数&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&&&&&&100/100&&&&&&&&&&&&&100/100
&&&&土地使用年限修正系数&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.9650&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.9650&&&&&&&&&&&&&&0.9650
&&&&修正后价格(元/㎡)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&442&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&422&&&&&&&&&&&&&&&&418
&&&&&&以上三个实例的修正后价格差异不大,故取三者的简单平均值作为估价对象的市场法评估价格如下:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(442+422&+418)/3≈427(元/㎡)
&&&&&&(四)成本逼近法评估测算过程
&&&&&&1、成本逼近法基本原理及计算公式
&&&&&&成本逼近法的基本原理是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价值。其基本公式如下:
&&&&&&地价=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×(1+区域和个别因素修正系数)&×土地使用年限修正系数+土地增值收益
&&&&&&2、成本逼近法测算过程
&&&&&&(1)土地取得费及税费
&&&&&&土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用(即取得同类用地所支付的平均费用)。根据估价对象的区位特点,参照相关规定及周边土地的征地费用计算土地取得费和税费如下:
&&&&&&①有关参数说明
&&&&&&A、人均耕地:根据《重庆市第二次全国农业普查资料汇编——区县三农卷》(2010
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&~21~
&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&&&&&&&&&&&资产评估说明年&12&月第一版),重庆北碚区人均耕地为&0.65&亩。
&&&&&&&&&&&B、耕地比例:根据评估对象周边的征地公告公布的数据,农用地比例如下表:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&征收面积&&&&&&&&&&&&&&&&&&农用地
&&&&序号&&&&&&&&&&&&征地公告文号&&&&&&&&&&&&&&涉及征地的位置
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(公顷)&&&&&&&&&&&面积(公顷)&&&&&&&&&比例
&&&&&&&&&&&&&&北碚府征公&&&&&&&&&&&&&&&&重庆北碚区童家溪镇同兴
&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16.6701&&&&&&&&&&&&&&12.1049&&&&&&&&&&&73%
&&&&&&&&&&&&&&〔2010〕10&号&&&&&&&&&&&&&村新房子社全部集体土地
&&&&&&&&&&&&&&北碚府征公&&&&&&&&&&&&&&&&重庆北碚区童家溪镇同兴
&&&&&&&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&19.9928&&&&&&&&&&&&&&17.4663&&&&&&&&&&&87%
&&&&&&&&&&&&&&〔2010〕10&号&&&&&&&&&&&&&村胡家堡社全部集体土地
&&&&&&&&&&&&&&北碚府征公&&&&&&&&&&&&&&&&重庆北碚区蔡家岗镇灯塔
&&&&&&&4&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&18.5641&&&&&&&&&&&&&&16.9376&&&&&&&&&&&91%
&&&&&&&&&&&&&&〔2010〕9&号&&&&&&&&&&&&&&村长伍间社全部集体土地
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&平均&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&——&&&&&&&&&&&&&&&&——&&&&&&&&&&&&&84%
&&&&&&&&&&&上表中农用地的占征地面积的比例约为&84%,当地的农用地一般以耕地为主,考虑部分其他农用地,耕地比例取&75%。
&&&&&&&&&&&C、每亩土地人数:根据人均耕地和耕地比例估算:(1/0.65×75%)≈1.15(人)。
&&&&&&&&&&&D、人均房屋面积:根据当地一般情况,人均房屋面积为&30&㎡左右。
&&&&&&&&&&&E、其他参数根据文件规定或当地一般情况取值。
&&&&&&&&&&&②土地取得费及税费计算表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&测算数值
&&&&序号&&&&&&&&&&&&&费用项目&&&&&&&&&&&&&&文件依据&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(元/亩)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北碚府发
&&&&1&&&&&&&&&土地补偿费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16000&&&&&&重庆北碚童家溪镇补偿标准&16000&元/亩
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&〔2008〕89&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&每亩土地人数为&1.15&人,安置补助费补助费标准
&&&&&&&&&&&&&劳动力安置补助&&&&&&&北碚府发
&&&&2&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&32200&&&&&&为每人&28000&元。
&&&&&&&&&&&&&费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&〔2008〕89&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算式:2
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&青苗补偿费按蔬菜类&1760&元/亩计算,耕地比例
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北碚府发
&&&&3&&&&&&&&&青苗补偿费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1056&&&&&&75%、种植面积比例取&80%。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&〔2008〕89&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算式:1760×75%×80%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&平均补偿标准按&300&元/㎡计算,每亩土地人数为
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北碚府发
&&&&4&&&&&&&&&房屋补偿费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10350&&&&&&1.15&人,人均房屋面积&30&㎡。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&〔2008〕89&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算式:300×1.15×30
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&补偿标准为&8000&元/亩,构(附)着物占地比例
&&&&&&&&&&&&&地上构(附)着&&&&&&&北碚府发
&&&&5&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2400&&&&&&取&30%。
&&&&&&&&&&&&&物补偿费&&&&&&&&&&&&&〔2008〕89&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算式:8000×30%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&补助标准为&800&元/户,户均人口&4&人,每亩土地
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北碚府发
&&&&6&&&&&&&&&搬迁补助费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&460&&&&&&人数约&1.15&人,按搬迁&2&次计算。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&〔2008〕89&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算式:800×(1.15/4)×2
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北碚府发&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&每亩土地人数约为&1.15&人,住房安置标准为
&&&&7&&&&&&&&&住房安置费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&89700
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&〔2008〕89&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2300&元/㎡,奖励费&300&元/㎡,安置标准为&30
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&~22~
&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&&&&&&资产评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&㎡/人。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算式:()×30×1.15
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&渝府发
&&&&8&&&&&&&征地统筹费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10000&&&&&&&&&工业用地为&1&万元/亩
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&[2008]45&号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重庆北碚区耕地开垦费为二类标准&20-30&元/㎡,
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重府发[99]第
&&&&9&&&&&&&耕地开垦费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&12500&&&&&&&&&计算时取中值,耕地比例&75%。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&54&号令
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算式:25×666.67×75%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&渝府发&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&重庆北碚区标准&35&元/㎡,耕地比例&75%。
&&&&10&&&&&&&耕地占用税&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&17500
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&[2008]47&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&计算式:35×666.67×75%
&&&&&&&&&&&征(土)地管理&&&&&&渝价[&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&征地&1000&亩以下不超过&4%,1000&亩以上不超
&&&&11&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7687
&&&&&&&&&&&费&&&&&&&&&&&&&&&&&&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&过&3%。故取以上各项之和的&4%。
&&&&12&&&&&&&其他费用&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1999&&&&&&&&&按以上费用之和的&1%计算
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&201852&&&&&&&&结果已取整
&&&&&&&根据上表确定土地取得费及税费为&201,852&元/亩,约合&303&元/㎡。
&&&&&&&(2)土地开发费
&&&&&&&土地开发费主要是指估价对象在已具备生产、生活条件下的基础设施建设及土地整治等费用,包括宗地外开发费和宗地内开发费。估价对象土地开发程度为宗地红线内“部分场地平整”,红线外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气)。根据土地开发费的一般水平并结合估价对象的实际状况,土地开发费取值如下:
&&&&项目&&&&&&&&&通路&&&&&&&&&通上水&&&&&&通下&&&&通电&&&&&&&通气&&&&&&通讯&&&&&&&&部分场地平整&&&&&&&&&&合计
&&&&红线外&&&&&&&&20&&&&&&&&&&&&10&&&&&&&&&10&&&&&&&10&&&&&&&&10&&&&&&&&&10&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&70
&&&&红线内&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&-&&&&&&&&-&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&20&&&&&&&&&&&&&&&&&&20
&&&&合计&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&-&&&&&&&&-&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&90
&&&&&&&因此,土地开发费=红线外开发费+红线内开发费=70+20=90(元/㎡)
&&&&&&&(3)投资利息
&&&&&&&土地使用者从取得土地使用权起,达到估价基准日的开发程度,必须经历一个开发周期,期间的土地取得费和土地开发费应计利息。土地取得费及含税费为一次性投入,土地开发费用假设均匀投入,根据宗地规模,假设开发期&0.5&年,投资利息率按评估基准日的一年期贷款利率&6.31%计,则投资利息为:
&&&&&&&303×[(1+6.31%)0.5-1]+90×[(1+6.31%)0.5/2-1]≈11(元/㎡)
&&&&&&&(4)开发利润
&&&&&&&开发利润是指将土地作为一种生产要素,以固定资产投入形式发挥作用,应该获取必要的报酬。利润率应与行业投资回报率相一致,根据同类土地开发的利润水平,利润率取&10%,则开发利润为:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&~23~
&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&&&&资产评估说明
&&&&&&(303+90)×10%&≈39(元/㎡)
&&&&&&(5)个别因素修正系数
&&&&&&由于成本逼近法估价结果为区域内同类土地平均价格,宗地土地价格由于位置、个别条件不同,还需要对影响待估宗地价格的个别因素进行修正。个别因素修正的主要因素包括个别交通条件、土地面积、宗地形状、地形地势、权益因素等修正。具体个别因素修正详见下表:
&&&&个别因素&&&&&&&&&个别交通条件&&&&&&&&土地面积&&&&&&宗地形状&&&&&&&&&&&&&地势&&&&&&&&&&&权益因素&&&&&&&&&合计
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&面积大小&&&&&&总体较规&&&&&&宗地内部分区域&&&&&&&&&权利“干
&&&&&&&&&&&&&&&&&临主次干道,较
&&&&因素说明&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&适中,便&&&&&&则,局部&&&&&&较平坦,部分区&&&&&&&净”,无他项&&&&&&&-
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&为便利
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&于利用&&&&&&&&异形&&&&&&&&&&域有一定坡度&&&&&&&&&权利限制
&&&&修正系数
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2&&&&&&&&&&&&&&&&&2&&&&&&&&&&&&&-1&&&&&&&&&&&&&&&&-1&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&3
&&&&(%)
&&&&&&(6)土地使用年限修正系数
&&&&&&土地使用年限修正系数的计算公式如下:
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K=1-
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(1+r)n
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&式中,K-土地使用年限修正系数
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&r&-土地还原利率
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&n-土地剩余使用年限
&&&&&&参照重庆市基准地价体系,土地还原利率(r)取&0.0585。评估对象土地使用权终止日期为&2054&年&7&月&26&日,截止估价基准日&2012&年&6&月&26&日,土地剩余使用年限&n&为&42.11&年,将&r、n&值代入公式计算得出土地使用年限修正系数为:0.9087。
&&&&&&(7)土地增值收益
&&&&&&土地增值收益主要由两部分构成,一种是国家将农用地转变为其他建设用地,新用途土地的收益远高于原用途土地,这种增值收益是土地所有者——国家允许改变土地用途带来的,归国家所有;另一种是被征用的土地经投资开发后,变成了真正的城市建设用地,土地的性能和条件发生了较大变化,提高了土地的经济价值,从而使土地收益能力增加,使地租增加。经开发改良后的地租收益与原地租收益的大部分增值额应属于国家。在土地一级市场上,该土地增值收益在数值上等于土地使用权出让金。其计算公式及过程如下:
&&&&&&①计算公式
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&~24~
&&&&浙江华智控股股份有限公司拟转让重庆市北碚区童家溪镇同兴园区一路&8&号的工业用地评估项目&&&资产评估说明
&&&&&&根据渝国土房管发&[&号规定,土地出让金计算公式如下:
&&&&&&国有土地使用权出让金=楼面价出让金×容积率×年限修正系数
&&&&&&②估价对象土地级别为工业用地&9&级,根据渝府&[2002]79&号文、[&号文,相应的楼面价出让金标准为&70&元/㎡。
&&&&&&③估价对象容积率为&1.2。
&&&&&&④年限修正系数
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&&&1
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&K=[1-&&&&&&&&&&&&]÷[1-&&&&&&&&&]
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(1+r)n&&&&&&&&(1+r)m
&&&&&&&&&&&&&&&式中:r——土地还原率(参照重庆基准地价体系取&0.0585)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&m&——委估宗地的剩余使用年限
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&m—文件规定土地出让金标准对应的年限(50&年)
&&&&&&根据前文,土地剩余使用年限取&42.11&年,代入公式计算得出土地使用年限修正系数为:0.9650。
&&&&&&⑤土地增值收益:70×1.2×0.9650&≈81(元/㎡)
&&&&&&(8)计算土地价值
&&&&&&单位地价=(土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润)×(1+个别因素修正系数)&×土地使用年限修正系数+土地增值收益
&&&&&&&&&&&&&&&&=(303+90+11+39)×(1+3%)×0.6(元/㎡)
&&&&&&(五)评估价值的确定
&&&&&&1、地价确定的方法
&&&&&&根据地价评估技术规程及委估宗地的具体情况,本次土地价格测算采用了市场法和成本逼近法,两种评估方法测算的结果有一定的差异,结合该区域同类用地的地价水平及评估方法的适宜性,经综合分析,估价人员认为:
&&&&&&市场比较法是根据替代原理,将待估土地与具有替代性的、且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正从而
