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延津房地产市场调研报告[2012-3]
延津房地产市场调研报告2012-3
一、城市简介
延津县地处河南省北部，隶属新乡市。辖12个乡（镇），345个行政村，县域总面积886平方公里，总人口48万人。
延津县城处于县域南端，距原阳县城、长垣县城及新乡市新东区市域边界107车道均为25公里。
按照《延津县城市总体规划》的空间发展方向，延津县重点向北、向西拓展城市，着力拉大城市框架，经过7年的努力，县城建成区面积由原来的7平方公里发展到2010年的12平方公里。截至2011年底，城区人口突破10万人。
交通方面，延津紧邻交通大动脉京广铁路、京广高铁、京港澳高速和107国道，南邻陇海铁路、新菏铁路、济东高速公路横贯全境，S307、S308、S226、郑滑公路、新长公路、新濮公路等六条省道在境内纵横交织，实现了乡乡通省道，是河南省公路网密度最大、交通最便利的县之一。
二、城市发展简况
1、城市发展目标
城区住宅建设实行集中开发，禁止一切单门独户建设。县政府专门下发了延办（2010）14号文，明确指出，禁止城区范围内一切单门独户房屋建设，暂停被整合村庄宅基地审批。另外县政府计划出台《关于鼓励建设高层建筑的若干规定》等文件，制定减免市政配套费等多项优惠政策，鼓励开发小高层、中高层等大体量建筑。
（1）供气供热
为改变能源供应方式，实施了供热、供气工程规划。力争到2013年底实现城区集中开发小区和旧城改造区供热率达到75%，供气率达到80%的目标。
（2）城市改造
2010年确定了旧城及城中村改造8个试点区域。目前已提出了旧城改造的思路，设计部门据此完成了试点的规划设计，2011年已经部分开工建设，计划到2015年旧城改造任务全部完成，努力促使广大市民住上安全舒适、环境优美的城市新居。
（3）道路建设
重点将城市综合性景观大道——平安大道向西延伸3公里，向东2公里，实现全线贯通。横贯东西的永安大道向西延伸3公里，纵贯南北的文化路向北延伸4公里，重新铺修交警队16号道路等城市道路。
（4）新城区建设
新城区位于永安大道以北，面积约6平方公里。新城区控制性详细规划2006年已经编制完成，按照控制性详细规划指标要求，多栋多层建筑、高层建筑正在如火如荼地建设中。高17层的商会大厦已已经结构封顶，高12层的锦源商务写字楼正在建设中，一家四星级、两家三星级酒店也正在建设之中。
（5）城市亮化
延津县城区东安大道、东西大街等“一街一景”城市设计由郑州大学综合设计院、北京圣地国际建筑设计院等单位编制完成。&&
2、城市规划简况
《延津县城市总体规划》（）和《延津县城市全覆盖控制性详细规划》由上海同济大学城市规划设计研究院编制，两个规划于2010年12月底完成。
（1）城市发展方向
按照《延津县城市总体规划》的空间发展方向，延津县城仍旧重点向北、向西拓展。
西区发展产业集聚区，着力拉大城市框架
。新城区位于永安大道以北，面积约6平方公里。形成城南教育区、城西工业区、城中商业区和城北新区为主的城市格局。
（2）城市建设目标
县城建成区面积目前为12平方公里，规划到“十二五”末，城市建成区面积达到30平方公里
；城市人口在2013年内由现在的9.6万人增加到13万人，2015年内实现突破20万人口目标，城镇化率超过47%。&
三、延津县房地产市场情况
延津县房地产市场刚刚步入快速发展阶段，房地产市场逐步走向规范和成熟，新建小区增多，商品房供应量和销售量呈现上升势头。产品方面，产品形式由单一的多层住宅、常规户型等逐步走向多样化；需求方面，以刚性购买的经济性户型为主，改善需求较少；在目前的情况下，多层带电梯产品成为新建楼盘的必选项，说明延津房地产市场竞争机制不成熟，市场细分不明显。
随着城北新区的开发建设，行政单位及新开楼盘向新区范围聚集，新区将成为延津县房地产开发的主要区域。旧城改造项目虽然已列入行政议程，但从目前的情形来看，推进速度缓慢。
目前延津县在售的住宅房地产项目有牛津城、青青家园、盛世华府、嘉盟福苑、元合经典名门、万合国际小区六家，此六家房地产开发总投资7.55亿元，总占地面积368亩，总建筑面积为44万平方米。另外有新城花园二期待开发。
新城花园、锦源小区、青青花园、锦绣花园、华之源小区、牛津城小区、金隆花园及大批经济适用房等住宅集中开发现已完成建筑面积20万平方米，正在建设15万平方米，正在设计30万平方米。
截至2010年底，共有四个小区天然气安装完毕，共安装天燃气2085户，温泉花园985户、新城花园360户、金隆花园630户、锦源小区110户，已使用天燃气650户，小区天燃气气化率达31%，预计12月底小区天燃气通气1000户。
1、延津县在开发楼盘详情
◆万合·国际花园
项目地址：延津县人民路与科技路交汇处
售楼中心：延津县人民路与棉东路交汇处
开发商：新乡市万合置业有限公司
规划设计：机械第六设计研究院
整合推广：上海蔓延广告
销售热线：/7851111
物业类型：电梯多层、小高层
建筑结构：多层为砖混结构，小高层为框架结构，现浇露面；坡屋顶，带阁楼；层高3米
主力户型：120—130㎡的三室两厅两卫
施工进度：西侧8栋楼外立面已呈现，3月底交房；东侧4栋楼已封顶，小高层待建
建筑风格：简欧带有地中海元素
付款优惠：按揭一个点，一次性3个点
楼盘概况：共15栋楼，13栋6层多层，2栋11层小高层，房源共计500套左右，楼间距25米，采暖方式为地板辐射采暖；
楼盘细节：主卧带飘窗，1.5米宽阳台，楼头房源双阳台，部分房源带有阳光房；坡屋顶隔热防水技术、外墙外保温、双层中空玻璃；
在推房源：1期8栋多层3月31日交房，已售罄；2期5栋多层，16、17栋楼在售，仅余少数房源，预计6月份交房；小高层待建；
房源均价：2700元/㎡，1F为下沉复式，均价2950—3000元/㎡；5F均价2850元/㎡，6F均价2958元/㎡。总体价位为底层与顶层价位高，中间楼层呈现越往高处价位越高的特征；
优惠活动：底层为下沉式复式，2/3在地上的半地下室，买一间赠一间，共40㎡左右，与1层拼成一套复式，门前有45㎡的私家庭院；顶层送阁楼，面积在45㎡左右，阁楼有顶层楼台、四室（两卧、一卫、一储）；
青青家园：
项目地址：县委向西200米路南
销售中心：北关口南20米路西
开发商：新乡市聚兴置业有限公司（靖业集团）
销售热线：/7813333
物业类型：多层、小高层电梯洋房
建筑结构：多层为砖混，小高层为框架；层高3米；坡屋顶带阁楼
建筑风格：简欧
主力户型：137-138㎡的三室两厅两卫
楼盘概况：二期12-28#楼，无带4楼栋，占地130亩，房源体量500套，销售员称一期楼间距28米
楼盘细节：双阳台设计、阳台较大、凸窗设计。
房源推售：一期已经售罄，二期正在排号，已排了70号，大概5、6月份开盘，具体日期待定；
房源优惠及均价：二期排号中，交5000抵10000；房源均价2700元/㎡，顶层均价2780元/㎡，送阁楼的价格会适当上扬，3F均价2650元/㎡。
销售氛围：销售员比较专业，对项目的解说也很得体，可以根据竞争对手较好的推销楼盘；沙盘分为展台和壁挂式，相当清晰、明了；开发商为新乡市靖业集团，品牌实力强
项目地址：延津县建设路国税局对面
接待地址：延津县建设路国税局对面经典名门售楼部
开发商：新乡市元和房地产开发有限公司
销售热线：/7680555
物业类型：小高层、高层
建筑结构：框剪结构，层高3.1米，平屋顶
建筑风格：art-deco（部分楼顶带有art-deco元素）
主力户型：86㎡两房、123㎡三房
付款优惠：首付30%优惠1个点，一次性付款优惠4个点
楼盘概况：项目总占地110亩，其中一期1-8#共7栋楼，建筑面积46890㎡。1号楼为17层高层搭配10层小高层的联体，8号楼为11层，单独隔离到700米外的路口，中间夹杂一片老住宅区；其余楼栋为10层，目前一期整体仅余几套三房房源，预计今年7、8月份交房；二期一批推出4栋小高层，预计5.1开盘。
房源均价：均价2800元/㎡，顶层均价3080元/㎡，层差价约为60。
房源细节：。主卧带更衣室和卫生间，主卧、卫生间面积偏大，空间布置不合理；3.1米层高；供暖公司统一供暖，采暖方式自选（政府规定，自2012年起，禁止地热供暖）；
售楼部氛围：有样板房。销售员不专业，楼盘的卖点和房源的亮点均无法表达，只是一味的说好；沙盘的项目彰显力不够，晶状体、实景楼体混搭。
◆盛世华府
销售中心：新乡.延津县健康路中段路西
开发商：河南华之源置业有限公司
建筑规划：上海浦源建筑规划
景观设计：广州林生景观公司
全案代理：Think/天成营销
销售热线：/2222
物业类型：小高层（11层）、多层，除1、2、3号楼外，其余带电梯
建筑结构：多层为砖混，小高层为框架；坡屋顶，无阁楼；层高2.9米
建筑风格：简欧
付款优惠：首付30%1个点，60%2个点，一次性4个点；
楼盘概况：1-20号楼，无4号楼，房源共计600余套；
主力户型：现售主力户型为120、130㎡的三房与140、160㎡的四房
房源均价：1期2700元/㎡，2期2800元/㎡，小高层价位偏高，具体价位待定
推盘节奏：1期6栋多层、1栋小高层，其中1、2、3号楼临街底商，且无电梯，现剩有部分房源，7号小高层剩余几套房源；2期一批推出3栋多层，现也即将售罄，剩余部分房源，2批5.1开盘，推出4栋小高层；
优惠活动：本月有团购——2人购买，优惠20元/㎡；3人购买，优惠40元/㎡；5人购买，优惠60元/㎡
楼盘细节：中央有一个大型的循环水系，为延津唯一；有下沉式停车库和地上停车位；统一供暖，采暖方式自选；
销售氛围：现场销售氛围较好，统一着工装；销售员服务态度好，但是销售水平欠佳；代理公司与开发商在销售方案上不统一，团购为销售员私下自发组织人员，缴纳费用标准与会计要求不统一
◆嘉盟福苑
开发商：郑州嘉盟置业有限公司开发
项目地址：延津县卫生路中段公路局对面
项目规模：总用地30466平方米，建筑面积60936平方米。
营销顾问：郑州晟锦品牌顾问
技术指标：容积率2.0，绿化率35.2%。
产品形态：花园洋房，电梯花园洋房以及小高层
价格：均价2700
工程进度：一期多层主体封顶，处于设备安装、外立面工程阶段。二期小高层未动工。
推广理念： “福文化”，
“九福”理念，
推广语：“传世府邸、一苑倾城”
营销节点：2011年6月份内部选房，均价1700元/㎡；2011年7月27日售楼部开放； 8月3日正式认筹，当天认筹客户达到500多组；8月底一期开盘，开盘当天销售房源90%以上，开盘市场价格2500元/㎡。
◆牛津城
开发商：河南兴建置业有限公司
规划设计：上海匠人规划建筑设计院
全程营销：郑州朝阳地产顾问
项目规模：占地面积75亩
总建筑面积：10万㎡
容积率：1.7
车位：320个
楼盘概况：共25栋6层建筑，不带电梯。
建筑风格：简欧
价格：均价2100元/㎡，3F售价2590元/㎡
主力户型：二房97㎡；三房110/130㎡；四房160㎡
开盘时间：首批房源2011年4月16日开盘
工程进度：一期交房
配套：幼儿园内、不可视门禁系统、双气。
劣势：不带电梯，化肥厂污染。
位于延津县教育园区，周边的教育资源与人文环境优越，牛津城经公开便抢购一空，二批房源即将推出。
◆新城花园西区
开发商：新乡假日花园房地产开发有限公司
项目地址：延津县建设路与平安大道交叉口西南，
项目规模：以住宅和临街商铺为主，项目占地110亩，建筑面积11万平方米。
项目概况：西区共8栋楼，其中5栋多层、3栋小高层，其中一栋为12层酒店。多层均为一梯二户，两个单元；小高层为两层底商，3-11层为住宅；户外2500㎡的停车场；普通多层坡屋顶，东区多层无电梯，预计西区多层配备电梯。
主力户型：二房：110㎡；三房：128㎡；四房160、180㎡
建筑风格：现代简约
开盘日期：2008年
价格：一期东区已售罄；东区顶层均价约1360元/㎡，全部均价约1650元/㎡；
工程进度：东区共12栋楼，已经全部入住；西区目前桩基础施工已完毕，预计12年下半年开始销售。
2、整体状况
（1）天然气
天然气管网已成形，稳步供气。
（2）市政供暖
延津县佳源热力有限公司于2011年8月19号成立，延津县集中供热由河南晋开集团延化化工有限公司提供蒸汽作为热源，全天24小时不间断循环运行。一期投资5500万元，二期投资4500万元，争取3年内达到供热面积130万平方米，目前正在进行前期市政管网铺设，预计2012年冬提供延津县城新城区域和重点单位供暖。
延津已禁止新建小区开采地热资源，现有成熟小区锦绣温泉花园提供温泉热水、采暖服务。
（3）建筑风格
较早楼盘以现代风格为主，如锦绣温泉花园、锦源小区、新城花园东区等。新开楼盘呈现多样化，盛行欧式风格，但除了盛世华府设计较为成熟外，万合国际花园主打地中海，其他楼盘整体仍显单调、生板。
（4）建筑形态
市场上多层占有绝对主导地位，但小高层已经开始在一些小区内搭配出现，其中经典名门以小高层为主，高层产品目前仅经典名门有一栋。未来几年多层搭配小高层的楼盘将最为常见，政府也鼓励建设小高层及高层体量较大的产品开发，预示着将来几年多层逐渐将成为稀缺产品。
（5）主力户型
市场主力户型是三房（110-130㎡），其次是二房（95㎡左右）。四房、复式（150-180㎡）等大户型最少，说明住房消费渐趋理性，也表明这些档盘的档次定位未抢占高端客群。
延津房地产市场住宅价格近几年涨幅较大，2008年为800-1300元/㎡，2010年元/㎡。目前，市场上在售六个楼盘，除牛津城均价在元/㎡以外，其他楼盘的均价都在2700元/㎡左右。其中一楼价格最高，在售楼盘一楼价格在元/㎡
（7）园林景观
早期楼盘的园林景观设计普遍较差，呈现随意性，仅有简单的行道树和冬青等布局，这直接降低了楼盘的整体档次。个别楼盘开始引进欧式和苏式景观元素，并得到市场的认可。
（8）社区配套
小区最常见的配套是幼儿园和会所，部分楼盘搭配有酒店、娱乐、健身和教育设施，最受市场欢迎。整体来看，社区配套远抵不上周边配套设施的重要性。
（9）保障房
◇惠民小区廉租住房
项目地址：延津县延封公路（花生市场）北。
建设规模：总建筑面积30000平方米，采用砖混结构，建筑层数为地上六层，地下一层。
投资 额：2735万元
◇民新小区经适房
项目地址：光明路和永安路交叉口，南临县检察院建设。
建设规模：占地面积平方米，总建筑面积20000平方米，。建设楼房7栋，总计32个单元，设计共计400套，户型面积为50平方米。
四、深蓝思考
1、从目前楼盘来看，延津现有楼盘万合国际花园尾盘阶段；牛津城竞争条件最差；青青家园开发商为新乡靖业，目前代表着延津最好销售水平；盛世华府和嘉盟福苑有全案代理，销售水平一般；新城花园楼盘品质一般，为开发商自己销售，销售水平较差；经典名门户型面积偏大，户型没有控制好，应与开发商开发经验有关。
就项目进展情况来看，经典名门目前为一期尾盘，二期、三期产品尚有展开余地。
2、延津县城重点向北发展，在未来五年内县域将扩18平方公里，且将实现县城人口从现有9.5万突破20万的人口目标，城镇化率超过47%。延津县政府下发文件称，城区住宅建设实行集中开发，禁止一切单门独户建设。这就预示着，在未来五年内，北城新区将会迎来商品房及公建房的大开发，结合旧城改造，将为新增的10万人提供住房及相关配套。
因此，从延津县房地产发展现状来看，如果开发，可建议合作伙伴在城北新区内摘地开发建设。
根据走访人群及销售员介绍，延津县北城新区开发节奏较慢，从2006年提出建设新区以来，6年的时间，新区的配套依然不完善，而且人流量极少，行政区虽然正在建设中，但是区域距离成熟还有很长的路要走。
4、延津县目前在开发的楼盘，产品趋于同质化，户型不合理，且社区的景观建设及规划还很不成熟，拥有水系的占极少数，住宅产品的丰富程度极低；且目前尚无大型的商业项目，产品过于集中在住宅；产品的推广及宣传还停留在简单的户外展示等程度，有的项目甚至不设置项目围挡，出现半天找不到任何项目宣传信息的情况。且延津县目前县城人流量极少，很多临街商铺处于空置，政府的发展规划与实际的县城人口及经济增长出现脱节。
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2015年延津县人民政府工作报告
信息来源： 未知　　责任编辑：管理员河南恒信咨询管理有限公司受延津县王楼乡聚源果蔬专业合作社的委托，就河南省新乡市延津县蔬菜种植基地新建项目进行公开招标，现就本次招标的评审结果公布如下：&一、采购项目名称及编号：&1、项目名称：河南省新乡市延津县蔬菜种植基地新建项目&2、招标编号：延交财招标采购【号&二、项目内容及要求：温室及大棚总面积62400.00平方米，生产配置工程农机具、科技培训等。&&三、招标公告发布媒体：&本项目《河南省"/">》、《河南招标采购综合网》、《中国采购与招标网》、《延津县公共资源交易中心网》等网站上发布。&四、结果信息：&&&&&至投标文件递交截止时间，递交投标文件的投标人不足三家，本项目招标失败。&五、本次招标联系事项：&招标人：延津县王楼乡聚源果蔬专业合作社&&&&&联系人：申先生&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&联系电话：&招标代理机构：河南恒信咨询管理有限公司&联系人：李女士、孙先生&&&&&&&&&&联系电话：0&&1&&&&&六、监督部门：&延津县检察院：&&&&&&延津县财政局：&延津县发改委：0&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&延津县王楼乡聚源果蔬专业合作社&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&河南恒信咨询管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日
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匿名发表：延津县供电公司：新建台区惠民生
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延津县供电公司：新建台区惠民生
来源： 中新网河南新闻
　　　　　　近日，延津县供电公司利用春季大好时机，全力进行配网工程建设，有效解决部分农网“低电压”问题，以满足电力客户的用电需求，确保用户都能用上“满意电、放心电”。（狄怀法）
【责任编辑： 韩江 】
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