旅游地产快报
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外省旅游地产入渝抢客 重庆VS贵州 谁是避暑首选？
三伏天，历来是避暑物业销售的旺季。针对重庆主城客源市场，今年重庆和贵州两地的旅游地产商都打出了避暑牌，吆喝自己的交通、资源和价格优势。为此，商报记者调查发现，除了凉快是大家的共同优势外，各自的揽客利器却是各有千秋。
三伏天，历来是避暑物业销售的旺季。针对重庆主城客源市场，今年重庆和贵州两地的旅游地产商都打出了避暑牌，吆喝自己的交通、资源和价格优势。为此，记者调查发现，除了凉快是大家的共同优势外，各自的揽客利器却是各有千秋。
今年，重庆旅游地产市场格局发生裂变——往年本土旅游地产项目独大的局面结束，而贵州的旅游地产如潮水般蜂拥入渝抢客，占据了半壁河山。
“在2014第三届旅游地产展览会上，这种格局得到了明显的佐证。”一业界资深人士说，据不完全统计，在2014第三届旅游地产展览会上，重庆的仙女山、黑山谷等本土旅游地产和贵州的旅游地产，项目数量相庭抗衡，总共占了80%左右。
交通优势PK：
贵州未来将略胜一筹
旅游地产都离主城区有一定的距离。但是，发达的交通体系，让重庆人出行都比较便捷。重庆目前已形成“二环八射”的高速公路网。因此，主城区到仙女山、黑山谷等旅游地产集中的景点，车程都只在1~3小时。
而贵州的旅游地产，对集中在紧邻重庆的地带，如习水、赤水、桐梓、九道水等，他们未来的高速路建成后，与重庆主城的距离会更短。其中，习水最短的车程仅1小时左右。
资源优势PK：
重庆靠资源贵州拼文化
重庆本土旅游地产，对自然资源依赖性较大，如仙女山、金佛山、黑山谷等区域自然景观及资源条件优质，为旅游地产提供了较好的景观支撑。同时湖泊众多，原生态自然植被较为丰富，峻岭、峰林、幽峡、峭壁、森林、林海、飞瀑、碧水、溶洞、栈道、浮桥、云海等自然资源，大大降低了景观塑造成本。为此，开发商根据地块的自然资源情况，要么推山体类度假项目，要么推滨湖类度假项目，要么推温泉度假项目。
而贵州旅游地产则偏重于“自然资源+文化特色”。这里除了适宜的气候和自然资源外，独特的民族文化是贵州的特色。与文化紧密结合应该是贵州开发旅游地产挖掘的重点。“贵州是个养心、养眼、养生的好地方。”一业界人士认为，贵州的魅力就在于原生态的自然环境和独一无二的文化底蕴。这些都是让世人惊叹的。如习水的漝部生态园区，大打高原生态资源以及少数民族的建筑人文等特点。
价格优势PK：
重庆较高，贵州价低
重庆旅游地产经过多年的发展，房价几乎每年都在上涨，从最初的2000多元/平方米，已经步入较高阶段。目前，大多建面价达到了元/平方米。
而贵州的旅游地产则正好处于发展初期，且旅游地产呈爆发状态，众多项目竞争之后，价格相对较低。如习水的旅游地产，最低房价仅建面1480元/平方米。也正是看好这些竞争优势，重庆的南方集团、锦天置业集团、大川控股集团、力帆置业、金科股份、耀辉投资、隆宽地产等渝派房企积极布局贵州旅游地产。据不完全统计，目前贵州旅游物业项目有30余个，主要分布在梵净山、黄果树、雷山、龙架山等旅游风景区附近，产品供应包含别墅、商铺、产权式酒店等多种形态。此外，在荔波小七孔、青岩等景区也有一批旅游项目也正在运作中。
价格战中瞧品牌看配套
眼下，旅游地产已进入集中入市放量的强销阶段，其中“避暑、养生类项目”受到市场的强烈关注。然而，伴随着大量旅游地产项目入市，一场价格大战正在上演。
据了解，今年以来，重庆旅游地产竞争格局越发激烈，本土房企面临巨大挑战，贵州习水、九道水、桐梓、赤水、毕节、正安以及湖北的利川苏马荡、四川的青城山和海螺沟等风景区的项目纷纷入渝抢客。而外来旅游地产入渝，为重庆本土旅游地产项目带来压力。据了解，来自贵州赤水的金三角国际旅游度假区项目，首期开盘均价建面2950元/㎡，而重庆本土项目旅游产业价格均价在元/㎡左右。巨大的价格落差下，重庆房企决定挖掘附加产品价值、做好配套、深化服务。
重庆领域机构市场研发中心营运总监张鑫谈道：“近两年来，房企纷纷在旅游地产领域攻城略地，但整个旅游地产市场却出现了缺乏配套、开发无序、圈地牟利等乱象。在旅游地产进入价格厮杀的红海时代，购房者在置业时不能单纯受价格影响，更多的是要看开发商整体的实力、配套，最好还是选择品牌房企，这样才有保障。”重庆新中地产总经理何伟坚也认为：“价格只是前期业主选择购房与否的一个辅因，更多的是要看品牌。如果旅游地产有品牌房企担纲，对购房者而言无疑打了一剂强心针。品牌房企做项目考虑的是长远利益，也要做口碑，因此项目打造会从购房者角度出发，更有保障。”
谨慎选择，控制风险
“对于兼顾旅游和投资两个特性的新型地产模式，消费者应擦亮眼睛慎重选择，毕竟投资旅游地产基本上属于异地置业，除常住型的第二住所外，其它产品存在长时间的空置，风险不小。”旅游地产专家提醒，大众在投资旅游地产需注意，一是要明晰所在区域的规划和定位，这是决定该旅游项目是否有发展前景的决定性因素。
二是要考虑区域的产业支撑，这是判断该区域是否有经济发展的动力所在。三是要明确目标客户群和有无客群的支撑。四是配套设施是否完善和便利，这是项目运营不可缺少的必备条件。
另外，中消协提醒消费者，应认识到旅游地产是一种高档的消费品，维护运营成本比一般的住宅要高得多，而使用率则可能低很多；体验式营销是旅游地产重要的营销方式之一，消费者容易产生冲动型消费；购房后要注意保存书面证据，如房产广告、中介承诺、购房看房协议等等，产生纠纷后及时向有关部门投诉。
记者 黄航彬 周沙
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我们要做一个旅游地产项目，想找一家比较做得比较好测胡的公司
提问者采纳
地行吧，云峰山景区的度假城好像他们正在做，他们在云南有工作室，也有很多正在服务的云南项目
提问者评价
嗯好的谢谢
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&& &&& 未来10年旅游地产怎么做？
这年头，概念玩得太多，就显得很low。比如现在看到旅游地产四个字，都觉得有点高大上不起来了。这个年代龙蛇混杂，我们试图寻找一些冷静的声音。分享一篇旅游地产分析。本文来自前复星集团总裁康红恩。这是他在同济大学地产新模式沙龙上的演讲。很明显，他已经意识到了目前的行业现状：一窝蜂导致的供应量巨大以及同质化。本文试图通过对于旅游地产的观察梳理，得出未来的行业投资金矿所在，他在文中提出，满足真实的本地需求，是行业为未来趋势所在。过去的数年间，旅游地产项目在全国的很多区域都呈蓬勃发展的良好态势，越来越多的房地产开发企业，非房地产开发企业都进入到了旅游地产的投资和开发的热潮中来，可谓是一上来的势头非常好。经过这几年的发展，又到了一个继续深化的关键时刻。深化的方向对了，措施对了，策略对了，可能我们的这个行业会迎来黄金的十年。谈投资趋势：迁移潮带来的旅游地产机会我个人估计，在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一拨迁移和迁居的热潮。未来的迁移和迁居会呈现出和以往不同的特点：一是工作还在原来城市，而生活和家庭可能趋向于那些环境好的区域和城市；二是工作、生活和家庭都同步实现迁移，那些环境好，产业发展比较好的区域和城市将在未来的时间里迎来重大的发展机遇；三是需要从全球区域看我们的迁移和迁居。从这个视角去思考旅游地产，我们会发现第一、第二居所正在融合和模糊，原来旅游地产产品是作为生活方式的有效补充进而会演化为生活中的不可或缺的一部分。这是一个大的趋势。谈评估模式： 精准掌握消费者先说一下现状。总体来看，有以下特点值得关注：1、总体供应量很大。特别是在一些重点区域，比如海南，云南，四川，山东，环渤海等，但真正成功的旅游地产项目目前来看还不太多；2、呈现一窝蜂的情况。不仅仅是全国性的旅游目的地开发旅游地产，主要中心城市开始开发旅游地产，连一些三线、四线城市都开始搞旅游地产；3、创新乏力，同质化现象明显。突出表现在旅游资源的整合不够，标志性资源引入不够，差异化不明显，一些项目出现建设规模和所在城市发展不经济，不可持续发展。如果说过去的10年是旅游地产的跑马圈地时代，站在今天的时候，我们需要迎接新旅游地产时代的到来。深入思考旅游地产，第一个思考模式的重大转变就是我们要从过去的先思考产品，到“以终为始”，从思考需求入手，去思考我们整个行业的发展。在营销学上，需求等于市场。这里多说一句，我们为什么关注电商和商业地产之间的竞争，并且如临大敌？我曾经在几个场合都讲过这个问题，电商的本质是数据，数据背后是消费者，是需求。电商之所以给我们带来如此大的压力，归根到底，就是他精准的掌握了消费者。未来的地产竞争，未来的旅游地产的竞争，谁掌握了消费者，谁就能在这场竞争中获胜。可以这么说，需求决定旅游地产的未来。从需求看旅游地产，第一个重大的问题就是“两个市场”的问题。这个问题是做旅游地产的首要和基础性问题。两个市场，就是我们的旅游地产一直会存在两个不同的细分市场，一个就是旅游产业市场，一个就是房地产市场，或者更准确的说，就是可销售物业的市场。我一直坚持的认为，应该是两个市场同等重要，缺一不可。让我们先来看旅游产业市场。经过梳理，存在几大明显的需求。第一休闲度假。这种需求过去的旅游地产项目也注意到了，但还不够。我们说，消费者需求是不断在升级的，消费者是可以被教育的，未来的休闲度假，你如何能创造出更好的产品和服务，让消费者能够慢下来，静下来，放松下来，运动起来，这需要我们有更好的品牌，更好的服务，更好的差异化的产品，而这些需求，未来的差异化的空间巨大，值得我们认真研究，加以创新。比如说，现在的度假产品中，大量的是那些商务酒店改成的度假酒店，他们那些品牌很多的是商务酒店品牌，这些商务酒店通常规模大，房间数量多，它同时兼顾了度假，旅游，会议等多种功能，这就给我们提出了一些问题，也给一些好的度假村品牌或者说度假综合体带来了巨大的机会。第二会议旅游的需求。会议型酒店在酒店行业中是一个专有的名词，但在我们旅游地产中，将它作为一个明确的需求拿出来思考和设计确实还不多。我认为，未来会议旅游空间巨大，尽管随着国家8项规定的出台，有关公务的会议将会大幅度压缩，但是我们旅游地产项目要大力开拓商务会议的需求。13亿人口的大国，一直就是全世界领先的大市场，在这样的大市场中，商务性的会议将给我们旅游地产带来很大的需求和客流。第三圈层聚会的需求。这些年最大的变化，就是原来是机构和组织才能组织会议，但现在，随着微信等新社交手段的发展，圈子越来越多，中国人的做事特点喜欢聚会，特别是别人拉进群的新老朋友都需要聚会，这些聚会未来会成为旅游产业市场的很大的需求。除此之外，一些中高层的小圈子聚会也在未来会成为一个很大的市场，满足这些需求，未来的企业会所，别墅式酒店等可能都会有比较大的机会。第四是娱乐的需求。我们都去过拉斯维加斯，都去过厦门，那里的博彩业，那里的秀，水幕，都给我们留下了深刻的印象。我们去过迪斯尼，去过欢乐谷，那里的各种体验让我们目不暇给，这些都是娱乐的需求，人们度假需要社交，需要运动，需要文化，需要物质和精神层面的满足，这些需求还远未被满足，潜力巨大。第五是养生、健康和旅游相融合的需求。过去我们的旅游，更多的就是住酒店，看景点，购物，但是今天的消费者，他们更加注重旅游途中的体验，尤其是和养生、健康有关的需求，比如骑自行车等运动，比如做SPA，做健康体验，和康复等等，这些需求给我们的旅游产业市场带来的更多的新的机会。以上总结的这几种需求，我认为会成为推动和引领旅游度假地产中旅游产业发展的重要动力和源泉。这些需求对于我们的旅游地产旅游产品的规划和建设具有很大的作用。比如说如果我们要考虑圈层聚会的需求，那我们在酒店聚会空间的设计上可能都需要做出重要的改变，类似这样的改变未来还会很多。从旅游产业市场的规模和前景来看，我们认为两个区域市场是值得关注的：一是全国性的旅游目的地，一是依托于主要大中城市休闲度假的区域市场。为什么选择这样两个区域市场？关键是需求，就是旅游产业需求规模足够并且具有可持续性。什么样的区域构成全国性旅游目的地？我认为有以下几个要素是需要考量的。一个是资源的独特性和稀缺性；一个是每年的游客数量；一个是交通可达性；一个是气候和环境。依托于主要大中城市休闲度假的区域市场是非常重要的旅游产业市场。特别是以长三角和珠三角位代表的区域，市场前景很大，关键是提供不断升级换代的好的产品和服务，突出差异化，不断引领消费需求。接下来看旅游地产中的房地产市场为什么说我们的旅游地产项目现在说成功还为时尚早？最重要的问题就是房地产市场问题没有想清楚。我们做旅游地产，总会问自己四个问题，谁来买？为什么来买？以什么价格买？买什么样的产品？而这些问题的回答，不是模棱两可，也不是似是而非，而是有方法的。我认为，如果你将旅游地产中的房地产市场你分成“三大市场”，或许你可以找到需求。一个市场就是全国性的房地产市场，也就是说这个项目可以吸引全国人民到那里去买房子；第二个市场是区域性市场，也就是说你这个项目可能可以吸引到这个省，或者临近的城市的人去买房子；第三个就是主要中心城市，特别是主要的一、二线城市郊区的带有第一居所，生活功能的市场，这部分市场是第一居所和休闲度假的结合。如果你按照这个“三个市场论”去梳理现在已经有的旅游地产项目，大致你就可以看出这些项目未来的发展方向了。想清楚这两个市场（旅游和房地产），我们还要注意一个问题，就是这两个市场匹配的问题，匹配的好，这个项目就能成功。谈发展重点：中心城市郊区的旅游特色小镇根据这两个市场的匹配程度，我把成功的旅游房地产分成三种类型：第一种类型，就是全国性旅游目的地+全国性房地产市场的项目。满足这两个条件的项目，目前来看，主要还是在海南。在海南，每年的10月以后，一大批的北方人就到海南过冬，他们可以住上3个月~6个月，从某种程度上说，这些物业已经不是简单的度假物业了，而更是他们的生活栖息之所了。其他地方目前来看都还不是很具备。第二种类型，就是全国性旅游目的地+区域性房地产市场的项目。我们国家有一批全国性的旅游目的地，但并不是所有的旅游目的地适合开发旅游地产，比如九寨沟，它绝对是世界级的旅游目的地，但那里由于高原等问题，并不适合大规模开发旅游地产项目。所以在看全国性旅游目的地的项目的时候，还要看它的房地产市场是否具有区域性房地产市场的特点。比如云南、广东、福建、四川、贵州、重庆等，在这些地方开发旅游地产项目，就要看省内其他城市以及这个项目所在区域周边城市是否有这样的需求。总的来看，我认为第二种类型是比较有挑战的项目，能顺利成功开发关键是创造需求和找到需求。第三种类型，是主要中心城市郊区的旅游特色小镇。这种类型我认为会成为今后旅游地产发展的重点。旅游特色小镇，并不是简单的造仿古的古镇，古村落，更不是按照新农村建设所体现的新农村，旅游小镇，是致力于提供有质量的生活品质，有质量的休闲度假功能的城市新区，社区。从旅游产业市场来看，这种项目可以满足周末以及小长假度假需求，也可以满足商务会议，圈层聚会等各种需求，同时，这种项目在房地产市场需求上看，他可以有居住的需求，度假的需求，投资的需求，依托的都是主要中心城市庞大的产业和人群，而其中的旅游设施和资源还可以为居住在这里的消费者提供新的生活方式，兼具了传统房地产的升级，居住在这里的人可以利用整个项目的设施，完成你必须费很多劲才能完成的事情，比如你可以进行练习高尔夫，可以练习网球，壁球，跑步，骑自行车，小孩子可以在这里完成乐高积木，钢琴练习，英语学习等等。我认为，这将成为未来发展的重点。为什么第三种类型会成为今后旅游地产发展的重点？其根本的原因在于这样的旅游地产项目具有真实的本地需求，这是今后我们旅游地产可持续发展的根本动力。我曾经接触过一个北方的项目，他们希望打造成为温泉小镇，一开始这个项目希望北京成为他们主要的市场。我给他们分析，北京过来，经过层层衰减，其实真正能到一个异地的三四线城市去买一个房子，这样的需求是很脆弱的。但是我给他们建议，从一开始的定位就是立足于本地需求，通过一些城市功能配套，特别是生活功能和度假功能的复合配套从而打造新的生活方式的居住目的地，我认为本地需求才是类似这样项目的根本需求所在。谈产品：需求是可以激发的旅游地产的需求想清楚了，那我们就来考虑供应，我们考虑的供应不是简单的一个量的概念，更多的是要要考虑给市场提供什么样的产品和服务，需求推动供给，供给产生新的需求，这两者是互相影响和促进的。研究旅游地产的供应问题，有三个问题需要解决：一个是我们在什么地方提供好的旅游地产项目；二是我们提供什么样的旅游地产产品；三是我们怎么来提供这样的旅游地产产品。回答了这三个问题，我们就对旅游地产的供应问题有了进一步的答案。我们先来回答第一个问题，在什么地方做旅游地产？这个问题包括三点，一全球化布局策略，二城市和区域布局策略，三选址策略。现在思考全球化布局策略时机已经成熟，也显得十分有必要。我们看到行业内很多企业都已经在开始全球化的布局，在欧美、东南亚都有一些旅游地产项目在开发建设。在未来的5年左右的时间，我们考虑全球化布局一个很重要的出发点就是我们中国人未来迁移和迁居会去哪里？这个需求想清楚了，我们的全球化布局就能逐步清晰。考虑城市和区域布局有很多的指标，这里不一一赘述，但有几个因素是需要考量的。一是一个城市所处的经济地理结构，也就是我们要从大区域的布局中去看这个城市的过去，现在和未来，只有将这个城市的大格局看清楚了，我们才能做到旅游地产的顺势而为。二是气候和环境。气候和环境在我们考虑旅游地产布局的重要性越来越突出了，有些地方可能是旅游目的地，但是不适合一年四季旅游度假，有些地方可能夏天可以避暑，但是冬天太冷，有些地方是很好的旅游目的地，但是可能由于高原等原因不适合大规模开发旅游地产。因此，我们在考虑布局时，气候和环境是非常重要的考量因素，并且正在成为更重要的因素，切不可轻视。当然，有一个旅游地产元素在近些年成为很重要的卖点，那就是温泉。温泉的确可以给那些处于冬季寒冷区域的项目带来新的卖点，但不能因为这个地方有温泉就一定存在较大的旅游地产市场。三是所选区域的交通。一个城市可以因为航线的开通，高铁的开通发生很大的变化。因此，我们在特别关注所处区域的机场以及高铁等问题，这也是我们在考虑区域市场的一个重要的因素。四是一个城市的城市化率，产业发展水平以及人口等因素。我们观察到一个现象，那就是越来越多三四线城市要做旅游地产。我认为我们众多的三四线城市尽管有一些休闲需求，但整个城市的产业布局，城市化水平，人口导入等都不足以在那样的区域支撑做大体量的旅游地产产品，可以考虑的就是可以开发以休闲主题的社区，但大体量的旅游地产项目是不合适的。第二个选址问题。也就是在一个选定的城市或区域里选择具体的地点。如何来进行选址？借用我们在看红酒里面的一个常用的术语，就是“风土”的概念，为什么不同的地方的红酒会各有不同？其本质上是和不同地方的风土有关的。我们旅游地产讲风土，就是我们认为每块地都是不同的，我们在地块的选择上，要综合考虑这个地块的自然地貌、周围环境、历史、人文以及地块自身的内在肌理。从风土的角度我们去研究每一个地块的产品，我们才能尽可能减少同质化，做出差异化的产品来。我们来分析第二个问题，就是我们提供什么样的产品？思考这个问题的背后，是思考如何找到需求，如何创造需求的问题。一个组织，一个企业之所以能在现代市场竞争中获胜并且得到可持续的发展，最主要的原因之一就是这个组织能够不断的创造新的需求，从而能不断的为社会，为消费者提供不同的产品，创造价值。而要创造新的需求，提供的产品很重要，通过产品所表现的产品力很重要。旅游地产行业的发展，我们的产品正在出现同质化现象越来越严重，一些项目追求“高、大、全”等问题，这些问题的解决，需要旅游地产的产品力。旅游地产的产品力，第一个要思考的问题，是“无中生有”？还是“顺势而为”？一种观点就认为我们做旅游地产项目就是要顺势，所谓的顺势，就是看看这些区域的需求在哪里？他们很喜欢的做法就是去看这个城市每年的开发量，销售量，去化周期，价格，哪里的人买，据此他们就可以得出在这样的区域做这样的旅游地产项目是否值得？从某种角度看，这个方法是对的。但是这个方法的本质还是用传统房地产的思维去思考旅游地产。今天传统的房地产也不是只会看周围，旁边的市场就会做项目了。比如一些三四线城市的郊区大盘，我们传统思维理解，这个城市一年的销售量假定就是10亿元，但这个大盘一年要卖20亿元，那传统思维不就是认为这个市场无法再做了，但是事实是什么呢？事实是这个市场被放大了。因此，今天即使是传统的房地产项目，如果说它是顺势，那它一定顺的是预期的势。旅游地产更是如此，旅游地产项目是看预期的，看这个城市的发展水平和趋势，看旅游消费的发展水平和趋势，这是顺势。但更多的项目，是无中生有的。海南那么多旅游地产项目都是无中生有的，华侨城的很多项目也是无中生有的。为什么？因为需求是可以被找到的，也可以被创造了，否则，乔布斯的苹果如果只是顺势，只是去找需求，那就不会有今天的苹果。但无中生有也好，顺势而为也罢，他们共同的基础是这个需求的人群是客观存在的，只是有些我们可以找到，有些我们需要激发。找到和激发这些需求，需要更专业的手段和方法，传统的房地产思路的老路子是不行了。旅游地产的产品力，第二个要思考的问题就是产品是否可持续发展。一些旅游地产项目，从设计和产品配比上过分突出标志性，配置远超城市和产业发展水平的酒店、度假村、主题公园、商业，从表面上看，似乎我们的产品有了很大的进展。但笔者认为，我们的产品需要考虑到产品与所在社区，所在城市的可持续发展，规划的尺度符合城市和区域的发展路径，符合人的生活方式需求，产品的内容强调功能全，但是尺度适当，这样的考虑有利于多方的共赢，也最终有利于项目的可持续发展。旅游地产的产品力，第三个要思考的问题就是要重视产品的个性。过去十年的旅游地产，我们经历的是品牌时代，所以很多项目中都有不同的酒店品牌，主题公园品牌，文化娱乐品牌，品牌对于旅游地产消费人群的号召力和影响力还在与日俱增，在未来品牌还有很大的发展空间。除此之外，我们更要考虑旅游地产项目的个性问题，当消费者对这些传统品牌耳熟能详的时候，他们已经被教育了，他们需要新的产品，而个性化的产品，个性化的品牌将成为他们新的选择，旅游地产要顺应这样的趋势和变化。不仅如此，除了考虑个性，我们还可以对个性进行组合，也就是在旅游地产项目中，一批个性化产品的组合将有助于项目的发展并最终获得消费者的认同。我们提供什么样的产品？有几个元素是可以考虑的：一是景观不再是配套，而是产品竞争力的重要组成部分。好的旅游地产项目，景观是重要的组成部分。在景观的设计中，水以及和水相关的元素是基础，也是至关重要的。有山有水，符合中国人深层次的审美情趣，而且，因为有水，可以叠加很多元素，比如游艇、帆船等水上运动，以及水幕电影、水秀、水上乐园等。随着水的流动，可以让整个项目充满灵动，让消费者到这样的项目中放下身心。除此之外，一些类似都市田园元素的运用也是十分重要的。田园的要素让人们回归自然，是我们在考虑旅游地产很重要的元素。二是度假物业的户型和产品设计需要创新。根据不同消费者的需求，我们在度假物业的户型设计，面积设计，尤其是内在的动线设计上需要创新。这一点，云南一些旅游地产项目给了我们很多启发。一些好的旅游地产项目，他们把建筑本身作为项目最大的卖点之一，比如具有纳西族风格的建筑风格，给消费者不一样的体验和感受。在户型设计上，我们要充分考虑到度假的需求，在户型面积，功能配置、内在动线上都需要认真设计和创新，让消费者物超所值。三是旅游地产产品需要性价比。在旅游地产产品中考虑性价比，有两个重要的方面，一是总价的控制，二是提供的附加价值，这两个方面都是体现性价比的很好指标。从海南以及全国很多项目来看，基本是足够高端的和注重刚需的产品比较好卖，而中间层级的项目比较难卖，泛三亚区域的市场情况基本如此。对于足够高端的产品，它卖的的是价值，特别是附着在物业上的更多的品牌价值、稀缺性价值、圈层价值等，他们对于价格并不敏感，但是对于价值很敏感。随着旅游地产产品的目标市场开始越来越多的针对中产，他们渴望改善生活质量，但对于价格，尤其是那些可替代性产品的消费，价格是一个非常重要的因素。而且随着一些旅游目的地城市旅游地产发展，价格逐步抬高，将越来越多的本地需求排除在外，注重性价比就能兼顾外部需求和本地需求。四是旅游地产要注重休闲、度假、养生、文化演艺等多种要素的结合。旅游地产是一个平台，旅游本身就是休闲，就是度假，就是养生。从旅游地产项目的发展趋势来看，一方面是注重标志性，但另外一方面，要更多注重多种要素的结合，它可能不是一两个单体建筑的标志性，但多种要素有机组合在一起，用整个项目的精心设计，有机组合，从整体上打造成为一个标志性的项目。五是旅游地产的产城融合。今天我们思考的产，不应该再仅仅是工业和传统产业的概念，旅游为代表的休闲养生等产业本身就是现代服务业的重要内容，我们要更多的思考现代服务业背景下的产城融合。那为什么旅游地产要思考产城融合？最根本的问题是解决人口导入问题，解决人们进得来，留下来的问题。比如，和旅游产业相关的教育培训产业，就是一个非常重要的旅游产业载体，你如果在你的5000亩项目中建设一个旅游学院，2万人的师生规模会给你所在区域内的旅游设施，商业，居住带来多少人气和潜在的购买力？在旅游小镇中更要考虑产城融合，特别是城市功能的引入，城市配套设施的建设，任何一个大项目的开发或者区域开发，都不应该仅仅是城市功能的一种，比如旅游地产不要仅仅是旅游，一个CBD不能仅仅是金融，一个高科技园区不能仅仅是产业园区，而都要考虑城市多元功能的组合。第三个问题，那就是如何来提供这样的产品？也就是说，我们的旅游地产投资者，开发者，应该如何做才能做好旅游地产项目？我认为，有以下问题是需要关注的：一是资源要素的组合能力。旅游地产不能用传统房地产开发思维去运作，和传统房地产一个重要差别就是旅游地产由于涉及到大量的旅游等产业资源，需要大量的整合，引入，比如酒店和度假村品牌、娱乐资源、度假资源、养生资源等等。从资源整合的能力扩展开来，旅游地产有可能引领所在的企业进行转型。我们可以跳开房地产开发思维，研究旅游产业链的上下游环节，找到最有价值的环节、产品和品牌，通过投资不同的旅游资源和品牌，通过和不同的旅游资源和品牌合作，使自己的企业有可能转型成为旅游度假产业的品牌管理集团，使自己的企业成为旅游产业的LVMH等。资源要素的组合，需要统筹考虑全球资源。旅游地产不仅要看国内资源，更重要的是利用全球智慧，将全世界好的产品，品牌，内容，资源，合作伙伴等嫁接到旅游地产项目中来，实现项目和产品的创新。二是旅游地产需要一个公司的体系能力。现在来投资开发旅游地产项目，已经不是一个项目公司所能运作的，它需要整个公司的营销、市场、投资、资本运作、资源整合、开发等力量一起来运作。所以，面对旅游地产项目，公司的组织体系、人员架构、管理方式等都需要作出调整，以适应并且加强旅游地产的体系能力。三是旅游地产的开发策略需要更有针对性。比如海南的旅游地产项目更适合于全国性营销，需要大体量的项目开发，但在云南的很多项目，可能走的就是一个精品的开发模式，事实上云南也涌现了很多很好的精品旅游地产项目。而在全国旅游地产的开发模式都会呈现很大的不同，需要针对不同的区域，不同的产品，不同的项目进行针对性调整。四是旅游地产的销售渠道需要重建和创新。旅游地产需要对市场的精确判断，更需要口碑传播和圈层营销，口碑传播的重要性将极大改变旅游地产的营销模式和渠道，借助于移动互联网和房地产电商可以进行销售的重建和创新。利用移动互联网和房地产电商在大数据、平台、免费、体验、交互等方面的优势，房地产营销领域正在兴起电商潮，一旦解决房地产电商的支付问题，随之就能真正解决房地产的数据问题，则对旅游地产的营销起到重要的推动作用。除此之外，利用自身公司已经有的全国布点进行旅游地产销售，特别的，一些公司已经考虑在全国设立销售网点，将旅游地产的营销作为一门生意长期经营。旅游地产营销的长期趋势来看，谁掌握了终端，谁就能在未来的竞争中获胜。因此，在营销渠道上及早布点和创新是值得思考和付诸行动的。旅游地产是一个投资回收周期很长，需要具备较高产业运营能力的行业，这一点，我们旅游地产的从业者应该有清醒的认识。旅游地产从房地产的产业布局上看，应该是属于战略性发展的产业，从资金准备、组织架构、机制体制、管理模式、资源整合等各方面进行管理创新、组织更新，加上对于这个行业投资的战略决心和坚定的意志，旅游地产将迎来更大更好的发展。我们将密切关注高端旅游度假地产以及相关的高端养老地产、养生地产、医疗健康地产，高端的教育地产，为什么我们关注这些高端主题地产的投资机会？就因为我们致力于中国人民的消费升级，他们需要更多更好的生活品质，我们致力于为消费者提供高端的生活方式，我们相信，这些主题地产将引领着企业走向新的未来。让我们共同期待新的旅游地产时代的到来，更让我们共同努力，推动旅游地产的发展和繁荣。--作者：康洪恩（前复星集团总裁）欢迎：对战略管理有兴趣的朋友们地产界中高层管理人士房地产行业从业人士加入：【和龙】战略管理QQ交流群： 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