黎晓林：在三四线城市的风暴眼中贴地飞行
（原标题：黎晓林：在三四线城市的风暴眼中贴地飞行）
楼市还在，是时光在飞逝。2015又行至年未，一阵阵寒流中，各大房企正在为业绩，进行一轮轮冲刺。
获得2014年度湖南地区的双料冠军之后，碧桂园集团副总裁、碧桂园湖南区域总裁黎晓林表示，今年的目标是超过去年，再创新高。
此时，正值初冬的午后，记者来到碧桂园•威尼斯城，在黎晓林的办公室内，听他梳理过往，展望未来，聊起扩张、并购，以及乡愁。
金九银十过后，长沙突遇寒流，楼市成交骤有入冬之感。然而，在位于常德边陲的“柑橘之乡”，碧桂园掀起一轮购房热潮。
日，碧桂园石门项目开盘，当日去化82%，其中双拼别墅，18栋、19栋洋房售罄。
近两年来，楼市一直在低水位中航行，三四线城市更是以高库存，被视为房地产盆地阶段的峡谷地带，对大部分房企而言，唯恐避之不及。
但长期深耕三四线城市的碧桂园，无意抛锚上岸，而是选择逆水行舟，且做得风生水起。
在黎晓林看来，以三四线城市的库存来判断风险高低，是一个伪命题，因为对象并不明晰，三四线涵盖上千座城市，房地产具有强烈的地域性，无法一概而论。
对企业来说，大概率的意义不大，应该去探寻大概率之下是否存在机遇。黎晓林表示，成熟企业需具备发现机遇的能力，寻求看不见的市场，把握不是机会的机会。
三四线之王
关于把握不是机会的机会，碧桂园有诸多案例。2013年，碧桂园落子江苏连云港，虽然当地明显供过于求，人均住房面积高企，但碧桂园项目一经开盘就卖到4亿多，去化达8成以上。
2015年，碧桂园怀化项目开盘两小时，销售额即达8.6亿。“怀化库存是很大，但因产品定位不同，大多库存对碧桂园而言没有参考意义。”一位当地的业内人士表示。
基于在三四线城市的开发经验，黎晓林并不在意宏观判断，而更愿意考量单个城市和项目的机会值。
黎晓林认为，三四线城市对高端项目存在渴求。随着互联网的普及，交通通畅性的提高，三四线城市居民的审美、视野都在提升，加之湖南的房价较低，他们有能力改善自己的居住环境，碧桂园正好满足了他们的需求。
记得住的乡愁
之所以对三四线城市了如指掌，源自于黎晓林的工作经验，也源自于碧桂园的企业基因。20余年来，碧桂园先后进驻300多个城镇，正是得益于城镇化红利，让碧桂园实现快速发展。
城镇化大潮汹涌，各地争相拓展城市的边界，与此同时，摊大饼式的发展方式，也让各城市同构化严重。当高楼拔地而起，住区鳞次栉比，人们穿梭其间，无意间与故乡渐行渐远。
作为中国新型城镇化的先行者，碧桂园深知复制黏贴的城市化，带来的副作用。在黎晓林的办公室，有一本内刊，主题叫“记得住的乡愁”。
乡愁，不仅是地理概念，同时代表着人们内心深处的人文基因，以及对大自然亲近感。黎晓林表示，有关人文历史和自然风情，碧桂园项目但凡涉及，就会做到保留、融合，让业主真正有“住在家里”的感觉。
张家界碧桂园项目有一棵几百年的古树，碧桂园将其原地保留后，成为项目不可多得的财富。黎晓林同时表示，遵循当地居住和心理状态，结合所处环境予以改良，对销售也是一种促进。
拥抱一二线
碧桂园在三四线城市耕耘已久，可谓如鱼得水。但2015年，碧桂园开始谋变，调整从前对一线城市“围而不打”的战略，并开始拥抱一二线城市。
2013年，碧桂园迅猛生长，从400多亿跃升至千亿。后千亿时代的第一年，碧桂园继续发力，而碧桂园湖南也一举拿下区域的双料销冠。
对于千亿规模的上市房企而言，需要丰富产品线，创造业绩来回报股东，不能局限在某一类城市，但黎晓林仍强调，碧桂园在湖南会继续巩固三四线城市发展。
“以碧桂园在湖南的发展经验来看，三四线城市的需求量很大，尤其是对高品质楼盘。”黎晓林颇为自信，他认为在当前形势下，部分开发商在三四线城市难以发展，但碧桂园恰恰相反。
把握高铁经济
就全国而言，碧桂园决定拥抱一二线城市，在湖南，碧桂园则提出“一点两线”战略。一点即长株潭，尤指长沙市，两线即沪昆、武广高铁线。
高铁对市民的生活影响深刻，对经济的触动不可小觑，甚至能够突破地理概念，改变现有的经济版图。黎晓林表示，高铁还能直接促进购房需求，刺激人们异地置业的欲望。
就房企而言，高铁将会影响地产项目的选址，因为交通便利，不仅能带来资金流及人才的导入，还可以大大降低时间成本。
目前，湖南境内高铁通车里程达1296公里，居全国首位，高铁覆盖率达70%以上，全省14个市州已有10个开通高铁。黎晓林介绍，武广线的岳阳、衡阳、郴州等城市，碧桂园都有布局，接下来，将在娄底、邵阳、永州等沪昆线沿途城市，谋求打造优质项目。
长沙作为高铁枢纽城市，则是碧桂园布局的重点，2015年，碧桂园首入长沙主城区，打造南城首府项目。
迎接并购时代
在入主南城首府之后，碧桂园迅速对原项目实施提质改造，在黎晓林看来，南城首府拥有优质的先天条件，且区位便利，自然资源丰富。
在充分挖掘项目价值后，碧桂园斥资改造园林，提升物业服务，优化产品品质，随即获得购房者的普遍认可。
值得一提的是，通过并购进入长沙主城区，对碧桂园而言，只是一个开始，目前碧桂园与多个项目在谈合作事宜。
“并购是大势所趋，而且还会不断深化。”黎晓林认为，房地产行业一直在变革，也正面临转型，并购可以更好的节约资源、利用资源，对整个行业而言是有利的。
从外部环境看，多数中小开发商难有大的发展，而品牌房企则迎来跨越式发展的良机，双方存在合作基础。从内部环境看，中小开发商有土地，但面临资金、管理、团队的瓶颈，大型房企具有这些方面的优势，却急需优质土地和项目，双方都有合作的需求。
房地产金融化
黎晓林总结行业未来的两大特点，一方面房地产与金融结合会更加紧密，需要雄厚的资金实力和融资能力。
另外，为应对购房者的需求，房企还需要强大的专业实力，经验欠缺的中小开发商，将会逐渐回归理性，去寻求合作，或开始转移资金。
“许多中小开发商希望做好项目，也会找好的设计院、施工方，然而，设计者容易从专业出发，而忽视市场。”黎晓林认为桂园的优势，在于对消费者的需求把握更加准确，拥有完整的房地产产业链，不会为了作品而作品。
与此同时，碧桂园的融资成本很低，随着平安成为集团第二大股东后，优势再次增强。在行业利润普遍下降之际，碧桂园凭借低资金成本，加之规模效益，成就了保持稳健回报的基石。
因此，在楼市处于低谷的两年，碧桂园的发展有条不紊，甚至可以用突飞猛进来形容。
逆势发展的碧桂园，并未有减速的意思。碧桂园湖南区域，则计划在3年内发展到42个项目，而如今碧桂园在湖南，共有15个项目。
“42个项目分摊到14个地州市，每个市州只有3个项目，只要宏观经济处于正常水平，就能购实现。”黎晓林对于这一目标举重若轻，因为不论长株潭，还是湖南其他市州，居住水平都亟待提升，“42”并非高不可攀。
黎晓林的信心，同时来自他在湖南的工作业绩。2009年，黎晓林履新湖南区域，几年来，无论市场如何波动，碧桂园在湖南的业绩都稳步上升。回忆六载岁月，他感受最深的是企业务实的文化。
黎晓林的办公室所在碧桂园•威尼斯城，是碧桂园走出广东省的第一个项目，这里有过高光时刻，也曾出现危机。时至今日，那些早期成为碧桂园业主的人，依旧喜欢购买碧桂园的物业。
“碧桂园•天玺湾的业主，相当一部分是之前威尼斯城的业主。”黎晓林自豪地说，碧桂园的产品他们感受最深，之所以愿意用钱投票，因为碧桂园是负责任的开发商，敢于面对自己的问题，且不断在提升产品和服务。而所有业主，都看到了这些。
本文来源：和讯网
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对于业主而言，所在社区的品质是影响日后生活品质的关键。碧桂园一直以五星级家园模式享誉业界，产品、园林、物业等方面都致力做到当地最好。被外界誉为“七星级园林”尤其在三四线城市，碧桂园开发的社区几乎都是当地首屈一指的高品质生活大城，高性价比的优质的产品、至美舒适的园林环境、五星级的物业服务、浓厚融洽的社区文化等，都是重要构成，吸引精英名流聚居。?为提高社区生活品质，更好服务业主，碧桂园已在全国推出“幸福万家行”服务，登门暖心拜访，并为全面优化产品、社区品质广纳业主意见，目前各地陆续开展中。【钦州碧桂园】●115-140㎡精装洋房?新品上市!●精装样板房盛大开放?火热派筹!●提前预约：交1万可享开盘额外???98折!???????【钦州碧桂园】返乡置业大特惠三重大礼①乐电商优惠,交1万抵3万总房款; ②返乡置业团购别墅96折起; ③老带新各获3年物管费.?
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今天看见新闻说碧桂园三四线城市楼盘频出房屋质量纠纷，不知道庐江的碧桂园怎么样...
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近日，记者接到群众反映，宜春碧桂园凤凰城精装修项目交房时出现大量质量问题，碧桂园总部对央广网财经记者回应称，将返工整改争取15天内完成，但并没有得到业主委员会的认可。经梳理，记者发现碧桂园多个三四线城市楼盘均出现不同程度的质量问题。　　网曝“宜春的碧桂园：是五星级的家还是纸糊的家？”　　10月31日，有网友在微博中爆料，宜春市碧桂园精装修项目出现“纸片门”、“纸片地板”，引起大量网友关注。
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据11月2日江西都市现场栏目报道，此情况不是个例。在宜春市碧桂园项目中，一期收房业主有1000多户出现了不同程度的质量问题，并引发集会和示威活动。　　多位业主向央广网财经记者表示，一期精装修房屋普遍出现大理石开裂、地板踏空、墙面渗水等情况出现。他们的诉求是：退房。　　据记者不完全统计，今年内在安徽安庆、巢湖、芜湖，江苏如东、靖江、无锡，湖北荆门、随州、宜都，广东台山，重庆垫江，福建三明涉及全国6省12地碧桂园楼盘，均出现工程质量问题与投诉。　　10月18日安庆碧桂园1号公园业主讨要说法；9月，网友称碧桂园在江苏如东的精装修房质量不过关，墙体开裂；8月宜都碧桂园业主去市政府投诉；7月无锡业主集体拒绝收房；6月有媒体报道“芜湖碧桂园出售豆腐渣工程房”。　　宜春碧桂园总经理：保证业主满意收楼　　央广网财经记者第一时间采访碧桂园总部，得到回应称将妥善修缮。　　2015年8月 ，碧桂园控股有限公司在香港举行2015年度中期业绩发布会，据公告，截至日止六个月，碧桂园实现总收入473.3亿元，同比增长23.5%。集团约50%销售贡献来自于面向一二城市市场项目，另有约50%来自于面向三四城市市场的项目。　　碧桂园品牌部负责人向央广网财经记者表示，碧桂园有三百多个项目，一半以上项目位于三四线城市。　　对于是否存在地方分公司外包工程可能性的疑问，他表示，“总部—区域—项目，都是直接管控的强关系，没有外包或者加盟的项目。”
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11月4日上午，宜春碧桂园、业主代表在碧桂园凤凰城项目会议室进行三方会谈。会上，宜春碧桂园总经理胡忆德表态：对于业主提出的合理要求，会严格按照规范进行返工整改。目前，宜春碧桂园为确保整改质量以及整改进度，要求各施工单位增派工人和管理人员，力争在收到业主验楼整改单之日起7天内完成整改工作，对于部分涉及工序较多的部位，力争15天完成。所有施工将全过程监控，直到所有问题整改合格。　　央广网财经记者将持续关注此事件进展。　　深耕三四线城市多年 转型之路未卜　　碧桂园于1992年起步于广州顺德，一直致力于广州区域三四线城市住宅项目开发，2007年，碧桂园在香港上市后大举扩张内地市场，仍坚持布局三四线城市，三四线项目占比一直保持在70%的高比例。不过，内地三四线城市供应过剩，碧桂园的三四线布局开始面临困局。　　2014年以来，碧桂园开始积极增加区位较好的二线城市土地储备，例如华东区域的苏州，截止到2014年年底，碧桂园一二线城市项目已经由过去的30%上升至50%。　　今年4月底，碧桂园在上海嘉定区拿下地块；5月28日，董事会决定全面进军北上广深等一线城市，筹建一线城市区域公司；7月，碧桂园宣布以合作及股权收购的方式获得了广州天河及深圳坂田项目；10月21日，碧桂园联合中国金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区两宗商业地块。但三天之后，退地消息传出。　　一直以来，实惠的地价都是碧桂园在三、四线城市如鱼得水的重要因素。年报显示，2014年，碧桂园全年新增土储总建筑面积为1896万平方米，总价161.7亿元，均价仅为853元/平方米。碧桂园曾公开表示，公司拿地有自己的标准：土地成本最高不超过售价的15%，且地块是净地，可以快速开发，一年内可以实现净现金回笼，IRR（内部收益率）在50%以上——这样的要求在“地王”频出的北京市场，几乎是一个不可能完成的任务。　　尽管步入转型轨道，碧桂园依然有一半的项目处于市场疲软的三四线，同时地价居高不下的一线城市是否会让其“水土不服”，仍是未知数。
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应该追加主管商品房验收的职能部门责任，是他们这些部门不作为，才造成开发商敢肆意糊弄购房业主，你收了装修这部分的税款，就得对装修这块负责!还有，公摊这块，碧桂园也是一笔糊涂账！
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。。。我也听本地人说过碧桂园质量不行，因为工人大多本地的，很了然这些
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