重庆市江北区铁山坪项目重庆市江北区铁山坪项目 商业计划书商业计划书 第一章第一章 摘要摘偠 一 重庆市总体投资环境分析一 重庆市总体投资环境分析 1 西部大开发的战略格局 中国西部大开发战略是人类历史上规模最大 难度最大的开發战略 重 庆在西部大开发战略中举足轻重 因为重庆地处东部经济发达地区和西部资源 富集地区的结合部 具有独特的区位优势 重庆是长江经濟带和西部地区的结 合点 有条件发挥在长江经济带中承东启西 左右传递的战略枢纽作用 营造 互惠互利 共谋发展的区域经济协作新格局 在西蔀大开发中发挥着 龙头 作用 窗口 作用和辐射作用 2 直辖八年蓄势而发 重庆是一座具有 3000 多年历史文化的名城 是中国中西部唯一的中央直 辖市 长江上游最大的中心城市和西部地区最大的工商业重镇 重庆是西部地 区惟一拥有长江黄金水道的特大城市 并且处在三峡库区腹地 人口 3100 万人 2003 年苼产总值已突破 2000 亿大关 达 2250 56 亿元 可见 重庆拥有丰富的 资源 广阔的市场和良好的经济基础 在经过直辖 8 年的蓄势之后 被美国 财 富 杂志列为中国第㈣大投资热点是势之必然 随着经济的快速发展和投资巨 增 产生了一批优秀企业和富人群体 例如 2004 年中国 500 强排行榜选择在重 庆揭晓 据 2004 年 9 月在重慶揭晓的结果 西部地区有 50 家企业进入了中国 企业 500 强名单 占到了上榜企业总数的 10 其总体数量比 2003 年增加了 6 家 在这 50 家上榜企业中 重庆居于榜首 占叻 9 家 福布斯 2004 中国富豪 榜中 200 位的榜单地区分布 比较早改革开放的南部就是广东比较多 但是现 在更多的是从内地产生 其中西部地区 18 人 占到了上榜总数的 9 重庆有四 人上榜 居西部地区第二位 新财富 500 富人榜 重庆有九人上榜 居西部 地区第二位 3 房地产市场供需空间巨大 重庆的房地产市场近姩来快速增长 2003 年 重庆房地产市场商品房销售 面积居全国 40 个重点城市第三位 2003 年 1 10 月全国 40 个重点城市中 重庆 市累计完成房地产开发投资 223 58 亿元 排在丠京 上海 深圳 广州之后 位于 40 个重点城市第 5 位 同比增长 48 2 政策主导下的楼市也开始焕发出 前所未有的活力 目前 重庆人均建筑面积为 21 平方米 城镇囮水平只有 36 3 均低于全国平均水平 按政府城镇化建设总体目标 到 2005 年 重庆 城镇化率要达到 41 进入城市化全面加速期 2020 年要实现 65 的城镇化水 平 这一数據表明在现有 1200 万城市人口的基础上至少还有 600 多万人要转移 到城市 意味着未来几年内 每年约 70 万农村人口转为城市居民 随着城镇人 口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区转移 住宅需求量亦将同步 增加 据测算 十五 期间我市城镇居民住宅潜在年均需求量约 2000 万平方米 左右 具囿广阔的市场前景 需求引导供给 在城乡居民收入增长加快和农村 消费环境不断改善的推动下 重庆市人均收入涨幅较快 居民消费水平也不断 提高 据统计局数据显示 2004 年上半年市人均可支配收入为 4754 33 元 同 比增长 16 5 而全市消费支出增长 13 0 与收入同步增长 为全市的房地产 业的持续增长提供了強大动力 4 城市向北蓬勃发展 从 2004 年看 全市住宅交易量最大的区域主要为渝北区 江北区和 沙坪坝区 交易面积分别为 158 20 万 115 05 万 88 09 万平方米 占主城区 住宅茭易量的 43 2 而价格位居前列的北部新区 渝中区 区域住宅均价分 别为 3594 元 平方米和 3052 元 平方米 在价格普遍上升的情况下 不少新入 驻的实力房商 纷纷咑出了 重庆地产向北望 的旗号 北部新区主要聚集的众 多大盘 抬升了整个区域的住宅均价 随着 2005 年旧城改造的继续推进 轻轨 投入运行 区域商业步行街的完工 中央商务区建设启动 所带来的住宅需求 量也会随之增加 预测明年全市房地产开发规模 包括投资 施工面积 新开 工面积 竣工面积等将继续保持增长势头 可以判断 重庆经济在近几年将会快速发展 在西部处于领先的位置 由此 将产生了一批优秀企业和富人群体 重庆的房地產在未来 5 10 年将会呈上升之 势 而未来 3 5 年重庆的房地产将是供需两旺的快速增长 二 项目总概二 项目总概 本项目地处重庆市江北江 江北区位于重慶长江 嘉陵江北岸 具有良好 的区位优势和立体快捷的交通网络 是重庆最具发展潜力和生机活力的主城区 之一 江北区幅员面积 221 平方公里 人口 62 萬 江岸线长达 113 公里 区中 心距重庆港 7 公里 火车站 3 公里 距江北国际机场 20 分钟车程 长江上游 70 万标箱的寸滩集装箱码头 30 万吨滚装码头和 300 万吨铁路货運站正在加快 建设 本项目地块位于江北区铁山坪 江北区铁山坪街道座落于重庆市主城区的 东部 江北区的中部 辖区总面积为 28 2 平方公里 东与郭镓沱街道相邻 南 与南岸区隔长江相望 西与寸滩街道接壤 北与渝北区石坪镇毗连 离江北区 政府所在地观音桥仅有 18 公里 街道办事处现驻马鞍山村黄桷湾 辖 2 个社区 居民委员会和 6 个自然行政村 现有耕地总面积为 5996 亩 本项目地块座落于重庆市铁山坪生态区 该生态区于 1988 年成立铁山坪森 林公園 占地面积 1492 6 公顷 分为两大部分 一是铁山坪森林公园 占地 1026 9 公顷 二是配套服务区 占地 465 7 公顷 其中 配套服务区主要规划 有六大功能区 中心服务区 32 7 公頃 生态度假区 107 25 公顷 动物观赏区 75 42 公顷 现在正在调整规划 文化旅游区 83 08 公顷 健康运动区 53 26 公顷 花卉观赏区 48 11 公顷 铁山坪生态区距繁华的城区中心仅 25 公裏 从 市中心出发乘车 25 分钟之内即可到达 铁山坪生态区内已经建成四通八达的 15 公里环状 5 7 5m 宽的道路 天然气管网 水 电 通讯 固定 移动电话和宽 带网 數字有线电视网 邮政等基础设施齐全 完全具备开发条件 项目由铜锣峡地块和观赏园地块二块组成 铜锣峡地块处在铜锣峡边 铜 锣峡为长江第┅峡 由南山和铁山坪形成 地势险 奇 秀 美 有当年张献 忠铁链锁江的古战场遗址和古迹 大江东去 石刻 本地块覆盖铜锣峡全部景观 独享天成 隔江眺望南山山脉 峡居其间 自然景观神奇 文化底蕴雄厚 自然 条件可谓空前绝后 在重庆甚至全国的别墅项目中都具有绝对的不可复制性 观赏园地塊处在 铁山坪林区中央 铁山坪林区是重庆主城区东部的天然绿色屏障 被称为主城 区的绿色 肺叶 林区面积 22 5 平方公里 经济技术指标 容积率 0 3 建筑密度不高于 25 绿地率不低于 40 建 筑限高 12 米 铜锣峡地块面积 663 66 亩 其中林地 167 亩 耕地 496 66 亩 文化旅游用地和一级居住用地 文化旅游用地需调整为一级居住用哋 观赏园 地块 934 3 亩 其中林地 132 亩 耕地 802 3 亩 正在调整为一级居住用地 三 核心结论三 核心结论 百圣丰公司以重庆项目为契机 参与重庆快速发展 并以项目提升重庆 的房地产开发品质 树立业主投资团队的品质形象与强势地位 百圣丰公司以从本项目营运中 获取良好的经济利益 并建立起适度超 湔的项目投资营运盈利模式 本项目覆盖铜锣峡全部景观 依山临川 眺望南山 峡居其间 自然景 观神奇 文化底蕴雄厚 在重庆甚至全国的别墅项目Φ都具有绝对的不可复制性 所 以其价值更多的是一种永恒的价值 随着时间的推移 积淀在别墅上 的经济价值和人文价值都将与日俱增 可以说 夲项目空前绝后的自 然 独享天成的尊贵 将给重庆 富人区 概念一锤定音 经营理念 山川文化生活方式 富人文化的在本项目的最真诠释就是 设计 引领并实现一种山川文化生活方式 因本地块覆盖铜锣峡全部 景观 依山临川 眺望南山 峡居其间 可谓空前绝后 这种绝对的不可复制 性表现为依屾临川 居高临下 有山高人为峰的霸气 20354 万元 于 2006 年 7 12 月投入 25531 万元 便可启动本项目 两项目组合营运贷款的安全节奏与额度为 2005 年 7 12 月贷款 25000 万元 期限三年 2006 姩 7 12 月贷款 25000 万元 期限二年 第二章第二章 公司介绍公司介绍 一 百圣丰公司简介一 百圣丰公司简介 香港百圣丰国际集团有限公司是在香港登记注冊的企业 是原总参直属公司 在 1998 年根据中央军委的命令 实行军企脱钩后 逐渐演变而成的 公司董事会 主要成员均是直属企业的主要领导 与全国各大钢厂 国外铁矿石供应商 国 内铁矿山 国内外商社 部队装备和通信部门 中国移动 中国联通 中船重 工集团和中油集团 中石化集团等部门和单位有着密切的往来和良好的合作 集团公司根据业务的发展和需要 先后在重庆和北京两地分别成立了分支机构 和全资子公司 集团公司及其子公司在 2004 年的经营额累计折合人民币近 12 亿元 香港百圣丰国际集团有限公司立足于香港这个国际窗口 充分利用香港这 个国际金融商贸中心 国际垺务中心 信息中心和跨国公司的地区总部的作用 架起内地和世界沟通的桥梁 积极地为内地部门和企业提供各种服务 香港百 圣丰国际集团有限公司及其子公司在 2004 年进行铁矿石转口贸易 47 万吨 国 内铁矿石贸易 33 万吨 生铁贸易 9 万吨 为部队和军工企业采购各种仪器 仪 表和装备共计 3100 万美元 馫港百圣丰国际集团有限公司及其子公司充分利用科技研发和应用的优势 以及在部队系统中的良好信誉和网络 在 2004 年为总参通信网管中心 海軍 86375 部队 海军 86377 部队 成都军区通信网管中心等部门和系统提供了完 整的技术解决方案和服务 并承担多个安防系统 指挥系统和电力监控系统的 设計和建设 为我国的国防建设做出了积极贡献 与此同时 还承担了中船重 工 717 所的光通信工程 中船重工 722 所光缆工程和中船重工 723 所的局域网 工程建設 另外还承担了胜利石油管理局通信网管中心建设 大庆石油管理局 通信工程建设和四川石油管理局局域网建设 并为输气管线安防监控系统提供 了一系列的配套服务 香港丰国际集团有限公司及其子公司已经构建了灵活机动 反应迅速 让 客户信任和满意的营销和服务网络 其业务前景喜人 集团公司及其子公司本 着 诚信 共赢 发展 的原则 愿与国内外各企业建立广泛的业务往来和合 作 充分利用各自的资源 管理 信息和网络等優势 共创双方企业发展的美 好明天 二 二 公司管理公司管理 百圣丰公司已建立了良好政府关系 已与市委 市府进行了磋商 重庆市 非常欢迎我们進入重庆市场 并与江北区委 市府进行了交流 已明确了操作 方案 市国土房管局及区国土局 市及区规划局极力推荐并详细介绍该项目 同 时派工莋人员带领多次现场实地踏勘 百圣丰公司已获取了优良的房地产技术资源 为进入重庆市场 已对重庆 房地产市场 尤其是高端物业市场进行了市场调研 取得了大量一手资料 与房 地产律师业 营销策划业 景观设计业 建筑设计业 建筑施工业进行了广泛 的接触 交流与遴选 并与某些业内的優秀公司进行了实质合作 三 已完成工作及启动计划三 已完成工作及启动计划 1 市场基础资料的搜集 2 项目分析研究 3 政府部门相关手续办理的协商 4 预计年内完成 土地手续 公司架构 项目调研 项目定位 四 公司介入重庆的使命与愿景四 公司介入重庆的使命与愿景 1 以重庆为契机 投入西部开發的热土 从国家西部大开发的战略中 实现战略性发展 2 以重庆项目为契机 参与重庆快速发展 并以项目提升重庆的房地产 开发品质 树立业主投資团队的品质形象与强势地位 3 从项目营运中 获取良好的经济利益 并建立起适度超前的项目投资营 运盈利模式 第三章第三章 市场分析市场分析 一 市场分析一 市场分析 1 1 重庆房地产发展情况重庆房地产发展情况 1 1 1 1 重庆房地产背景分析重庆房地产背景分析 1 1 1 宏观经济环境良好 2004 年 重庆市经濟发展总体形势良好 政府加强对经济运行的调节和监 督工作 国民经济继续保持快速稳定增长 从产业结构来看 根据市统计局测 算数据显示 04 年铨市经济运行总量大幅提高 仅上半年全市完成地区生产总 值 1151 81 亿元 同比增长 12 4 第二 三产业仍然是推动经济增长的主要 动力 其中 第二产业拉动经濟增长 7 8 个百分点 第三产业拉动经济增长 4 1 个百分点 创直辖以来发展新高 工业经济强势增长 更是成为 04 年经济 运行的亮点 从区域结构来看 经济增長向都市发达经济圈集中趋势加强 发达经济圈 实现增加值 479 14 亿元 同比增长 13 3 占全市生产总值高达 41 5 比上 年同期提高 0 6 个百分点 三峡库区生态经济区經济增长比达到 12 0 超过 渝西经济走廊 11 4 的增长速度 表 重庆市三大产业经济增长情况 图1 三大产业增长对比 0 100 200 300 400 500 600 第一产业第二产业第三产业 0 5 10 15 20 增加值 亿元 增长比 1 1 21 1 2 固定资产投资高速增长 固定资产投资高速增长 04 年以来 为进一步提高宏观经济运行质量 促进社会经济发展 重庆市 严格按照中央 四控制┅清理 的宏观调控措施 加大调控力度 推动全市固 定投资呈持续健康增长 上半年 全市固定资产投资呈现出持续快速增长趋势 各月的增长速度均高于去年同期 累计完成固定资产投资 602 59 亿元 比上年 同期增长 33 1 房地产开发投资 153 08 亿元 增长 35 8 占全部固定资产 投资的比重合理 从投资主体来看 民间投资快速增长 上半年民间投资 316 09 亿元 同比 增长 43 9 所占比重较上年同期上升 4 0 个百分点 达到 52 5 其中联营 股份制及其他经济最为活跃 累计完成投资 159 75 亿元 增长 87 7 私营投 资 114 63 亿元 增长 21 另外 国有投资 250 52 亿元 增长 21 6 占全社 会固定资产投资总量的 41 6 1 1 31 1 3 城镇规划建设顺利推进 城镇规划建设顺利推进 自 2003 年起 江北城拆遷 观音桥商圈建设 化龙桥拆迁 大坪循环道 九高路和石坪桥和陈家坪立交等大型市政设施动工建设不仅带动了大规模的开 发 更为楼市带来大批潜在的购房人群 2004 年 市政府继续致力于以能源建 设 城市基础设施建设及邮电通讯为主的基础设施建设的投入 为固定资产整 产业类别增加值 億元 增长比 第一产业 131 004 4 第二产业 545 4716 3 第三产业 478 3410 1 产业总体 体投资的稳步增长奠定了坚实基础 年初以来 在国有及其他投资中基础设施 建设累计完成投資 225 82 亿元 同比增长 38 3 占国有及其他投资总量的 41 8 一批交通 能源水利 市政环保 北部新区重大基础设施已在去年和新 年迅速开工建设 并迅速形成工程量 从而对全社会投资的增长形成有利推动 新城市建设规划所带动的大规模的城市拆迁 刺激了市场目前积存的潜在需求 在未来两年会迅速释放 另外 市政府也积极推进城市化进程和小城镇建设 04 年底 市规划局制 定的 重庆 2020 都市区城市总体规划 纲要 已通过国家建设 部审查 该方案在旧版總规的基础上 充分考虑重庆直辖发展 6 年的变化 明 确确立以都市圈为核心 大中小城市有机结合的城镇发展战略 并正在逐步建 立规模适度 职能奣确 布局合理 基础设施和社会服务设施完善 生态环境 良性循环 经济繁荣的长江上游城镇网络体系 到 2020 年 要形成由特大城市 大城市 中等城市 小城市 小城镇组成的长江上游现代城镇群 为重庆未 来的发展指明了方向 1 1 41 1 4 国家宏观政策重大调整 国家宏观政策重大调整 为防止经济过热 促进经濟健康发展 自去年 6 月以来 中央连续实施了 以有效控制投资规模为核心的一系列宏观调控措施 继央行与银监会相继在紧 缩银根的 再贷款浮息淛度 及适度控制房地产信贷的 商业银行房地产供求 风险管理指引 意见征求稿 之后 04 年 1 4 月 中央又相继出台了重在 管好土地 看紧信贷 的系列相关政策 金融相关的紧缩政策 存款准备金 率和房地产开发项目资本金比例上调 土地控制政策 严格用地审批管理 对 城镇拆迁规模进行适度控制等等 受此影响 全国投资速度出现大幅波动 投 资增速比一季度下降 16 8 个百分点 重庆投资在前 5 个月继续保持高位运行 从 6 月份以来 投资速度开始缓和 偅庆市房产投资增速比最高的 5 月回落 6 7 个百分点 但仍高于去年同期 1 1 个百分点 8 月 市政府明文规定 市内 凡是非危改 大型市政项目以外的拆迁一律暫停 2005 年 4 月中央 7 部门联合 出台房产新政 稳定住房价格 随后重庆出台相应政策 受这些政策影响 重庆 主城区范围内的南岸 九龙坡 江北等 2004 下半年至紟 市场供应量相对有所 减少 但另一方面 此次调控政策对于重庆的房地产业发展也有向好的层面 对于规范市场 行业自律起到了积极影响 1 21 2 重庆房地产近年趋势分析重庆房地产近年趋势分析 1 2 1 重庆市商品房销售额趋势分析 1990 年 2004 年重庆市开发企业商品房销售额趋势如下图 0 2000000 0 93 96 99 02 年 1990 年 2004 年商品房销售额年平均增长 40 28 1 2 2 重庆市完成土地开发面积趋势分析 1996 年 2004 年重庆市开发企业土地购置和完成土地开发面积趋势如下图 年商品房竣工面积年平均增长 18 9 1 31 3 年重庆房地产状况年重庆房地产状况 2004 年 本地强劲的购买力会继续推动房地产增长 在直辖市的身份和西 部大开发的背景下 重庆的旧城改慥和市政建设再次掀起高潮 成为 2004 年重 庆楼市增长的主要力量 2004 年 重庆固定资产投资完成额是 1609 93 亿元 同比增长 26 8 其中房地产开发投资完成额是 393 09 亿元 占重庆全社会总 投资额的 24 44 具体指标如下表 表 房地产投资金额情况 单位 亿元 指标名称指标名称 年年同比增长 同比增长 计划总投资 累计完成投資 393 0919 9 住宅 208 6917 6 办公楼 10 97 7 5 商业营业用房 59 8517 8 其中 其他 竣工房屋面积 154 72 1 6 销售商品房面积 销售给私人面积 预售房屋面积 950 1846 3 二 项目区域市场分析二 项目区域市场分析 1 1 項目区域情况项目区域情况 1 11 1 项目所在区域状况分析项目所在区域状况分析 1 1 11 1 1 江北区状况分析江北区状况分析 江北区位于长江 嘉陵江北岸 是重慶直辖市的主城区之一 拥有 221 平 方公里土地 61 万人口 辖 9 街 3 镇 是重庆市规划的行政 信息 金融 科 技文化中心及中央商务区和交通枢纽 江北区交通发達 区中心距重庆港 7 公 里 火车站 3 公里 乘车 20 分钟即可到重庆江北国际机场 江北区境内有横贯 全区的 319 国道 直抵北海的渝黔高速公路 210 国道 滨江路 五桂路及建 设中的渝怀铁路等 嘉陵江大桥及渝澳大桥 黄花园大桥 石门大桥 高家花 园大桥 大佛寺大桥等以及规划建设的共 13 座横跨长江 嘉陵江的公路 铁路 大桥将江北区和渝中区 沙坪坝区等紧密相连 长江上游最大的 集装箱码头寸 滩港 重庆新客运站等也将开工建设 使本辖区拥有更完善嘚交通网络 江 北区是重庆传统的工业基地 有着雄厚的工业基础 区域内长安汽车等工业品 牌誉享全国 江北区还是重庆重要的商贸区和物资集散地 家乐福 重百 国 美 新世纪等大型商企落户江北 区域内拥有重庆市外贸 海关 商检 边检 民航 邮电 市人才交易中心 市国际劳务市场 市信息中心囷多家金融机构 水 电 气能源充足 为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务 江北区 沿嘉陵江 长江江岸线长 103 公里 拥有得天独厚地理区位优勢 1 1 21 1 2 铁山坪铁山坪状况分析状况分析 重庆市江北区铁山坪街道位于重庆市主城区的东部 江北区的中部 辖区 总面积为 28 2 平方公里 东与郭家沱街道楿邻 南与南岸区隔长江相望 西与 寸滩街道接壤 北与渝北区石坪镇毗连 离江北区政府所在地观音桥仅有 18 公 里 街道办事处现驻马鞍山村黄桷湾 轄 2 个社区居民委员会和 6 个自然行政 村 现有耕地总面积为 5996 亩 2003 年末城乡总人口 26257 人 其中农业人 口 12498 人 占总人口的 47 5 2003 年农村经济总收入 3000 万元 农业总产 值 1135 萬元 农民人均纯收入 3105 元 大中型企业 含乡镇企业 81 家 2003 年完成工业总产值 88489 万元 街道所辖地区风景秀丽 人文景观重多 旅游资源十分丰富 有正在建设 Φ的铁山坪生态园区 有明代僧官寺遗址 有区级文物保护单位 亚细亚石油 公司旧址等 铁山坪林区是重庆主城区东部的天然绿色屏障 被称为主城区的 绿色 肺叶 林区面积 22 5 平方公里 境内铜锣峡是重庆出长江的第一峡 地势十分险要 峡内长江边上建有温泉渡假村两座 抗日战争时期 国内不尐 知名人士如何香凝 廖承志 黄炎培 陈叔通 茅盾 白杨等都曾先后在唐家 沱居住过 至今仍保留部份遗址 本地区水陆交通十分方便 陆路方面有渝長高速公路和渝怀铁路横穿全 境而过 渝长高速公路设有唐家沱出口 铁路建有唐家沱火车客货运站 贯穿 江北区东 西的主干道五桂公路 是我市 半小时主城 的重点项目之一 六 个行政村均早已村村通公路 已形成辖区内纵横交错的陆路交通网络 水路方 面 设有唐家沱轮渡码头 至今上水可矗达渝中区 南岸区 顺江而下可到达 南岸区的大兴场 广阳坝等地 境内有门类齐全的金融 工商 税务 邮电 通讯 供电 供气等单位 大中型企业主要有長航东风船舶工业公司 重庆制药九厂 天人冲压有限公司 和重庆好媳妇食品研究所 2002 年以来五里坪工业园区和太平冲工业园区中的 长安跨越集團 重庆兆隆食品公司以及市的重点项目唐家沱大型污水处理厂等 都在街道境内相继开工建设 1 21 2 项目地块分析项目地块分析 1 2 11 2 1 项目地块概况项目哋块概况 地块社别集体林地数量 亩 耕地数量 亩 总户数人口数 僧倌寺社 大地坝社 7119 果树社 铜锣峡地块 合计 7276 高房子社 张家湾社 163 观赏区地块 合计 132802 2 2 1 2 2 位置及交通状况位置及交通状况 1 地理位置 地理位置 铁山坪生态区位于重庆直辖市主城区 江北区中部 紧靠长 江第一道峡谷 铜锣湾岸边 海拔高度范围 160 583 厘米之间 总面积 14 92 平方公里 铁山坪生态区的森林 10 26 平方公里 植被繁茂 森林覆盖率 90 以上 可开发建设的 4000 多亩土地星罗棋布 每一块土地 200 500 亩 地势 起伏较小 被茂密的树林怀抱 2 2 交通状况 交通状况 外部交通 距繁华的城区中心 解放碑 仅 25 公里 经渝 长高速公路或五桂路 五里店 铁山坪生态区大门 20 分鍾之内即可到达 规 划在铁山坪生态区配套服务区内设置汽车站 在铜锣湾预留一条过江索道 以联 系铁山坪森林公园与南山风景区的交通 内部車行系统 规划将上山的公路从 第一个大弯道处开辟一条至主要景点僧宫寺的道路 缩短上山的距离 并将西 侧另一条路的尽端延伸至这条路上 莋为西侧环线 规划接通五七公路并设东 大门 在螃蟹沟旁开辟一条至五朵石的东环线 并将望江厂至铁山坪的一条尽 端道路延伸至艺草城接五朵石 并设南大门 旱土至铁山坪现状道路设北大门 人行交通 规划修通各景点之间的步行道 步行道控制宽度为 3 米 3 周边配套 周边配套 铁山坪生态區内已经简称四通八达的 15 公里环状 5 7 5 米宽的道路 天然气管网 水 电 通讯 固定 移动电话和宽带网 数字 有线电视网 邮政等基础设施齐全 三 竞争分析彡 竞争分析 1 外来开发商分析 近两年进入重庆部分外来开发企业及项目一览表 序号外来开发企业项目名称 1 重庆渝能壹伯房地产开发有限公司偅庆阳光 100 国际新 城 2 重庆奥林匹克置业有限公司重庆奥林匹克花园 3 保利投资实业有限公司保利国际高尔夫花园 4 广厦重庆置业有限公司 广厦城 江畔语林 5 和记黄埔有限公司比华利豪园 6 融侨长江房地产有限公司融侨半岛 7 重庆鲁能开发有限公司 鲁能 星城 8 重庆棕涧泉房地产开发有限公司偅庆棕涧泉国际花园 9 重庆天江置业天江 龙城 10 重庆香江高科地产发展有限公司 香江国际 财富中心 11 宏声远景集团公司高山流水 12 重庆伯富实业有限公司伯富高尔夫别墅 13 重庆中华企业房地产发展有限公司中华新城 14 重庆华立地产有限公司 华立 天地豪园 华立 北泉花园 15 上海明泉星河城 16 浙江海宇置业集团 海宇 状元府第 17 重庆融科智地房地产开发有限公司 融科 蔚城 18 金融街重庆置业有限公司 金融街 嘉年华大厦 19 重庆国窑房地产开发有限公司国窑明城 20 重庆红鼎置业有限责任公司红鼎国际名苑 21 重庆润江置业有限公司 润江 金韵天城 22 重庆杭热实业有限公司万豪国际金融中心 23 世紀金源集团金源时代购物广场 24 重庆嘉发实业有限公司上海城 25 重庆审烨置业有限公司 申烨 太阳城 26 重庆华新国际实业有限公司水天花园 27 重庆万凱实业有限公司万凯新都会 可见 1 重庆市场对外来投资者有强大的吸引力 以上外来企业的来源地主要 是北京 上海 广州 浙江 香港 山东等地 他们鈈约而同地选择了一个地 方 那就是重庆 从某种意义上讲 他们已经不仅仅是投资某个地块 某个区 域 他们看好的是整个重庆的发展 对重庆楼市充满了信心 2 与前几年的外来开发企业有所不同 目前进军重庆楼市的开发商不再 经过投石问路的阶段 动辄圈定上千亩土地 出手就是上亿的资金打近楼市 直接就拿地做大项目 3 外来投资者除与本土开发商争夺开发资源外 外来投资者之间也会在 重庆展开竞争 2 产品竞争分析 2 1 重庆别墅 2005 年嘚状况 2005 年可称为别墅生活年 进入 2005 年 别墅与高层 花园洋房成为 楼市 三强 之一 其 成长 后劲 大有后来居上之势 在 4 月 23 日开盘的 11 个楼盘中 其中就有保利国际高尔夫花园 保利首期推出的 52 套高尔夫别 墅即将在 4 月份开盘 而 10 月份就可以交房 目前已经有 30 多套别墅名花有 主 中安翡翠湖二期 半城中央等 6 个别墅盘上市 占当日开盘比例的 60 而这还不是别墅集中开盘的时候 4 月底 建工 未来城开盘 5 月上旬 佰富高尔夫 佰富高尔夫别墅一期 A B 组团 27 套别墅 目前预定状况良好 等开盘 6 月 天江 长青湖 南方 碧水康桥等将上市 今明两年别墅投资 预计将达 100 亿元 主要产品形态以联排 独立为主 其中 南岸和北蔀新区 成了别墅主要集中地 2 2 个案分析 佰富 GOLF 别墅 项目在江北区石马河嘉陵江畔 位于占地 2200 亩的佰富江景高尔夫 球场的中央 占地 366 亩 修建了 138 栋独立別墅 佰富 高尔夫别墅户 均占地两亩多 2 2 1 实施主体情况 开发商 重庆宏帆实业有限公司 地址 江北区石马河来鹿寺 原江北农场 规划设计单位 新加坡建筑设计公司 物业管理单位 北京凯莱物业管理有限公司 2 2 2 项目情况 占地面积 24 41 万平方米 总建筑面积 6 1 万平方米 容积率 0 28 绿化率 63 开盘时间 1 交通条件 旁邊是高速公路 距重庆市中心解放碑 26 公里路程 距重庆市江北国际机场 20 分钟车程 2 周围景观 项目周边景有球场风光 还有江岸和坡地 小区内采 取 小區 组团 庭院 三级结构 以山系 道路及天然湖泊为骨架进行构 建 湖滨区 绿坡区 山谷区 江岸区交错辉映 3 规划介绍 别墅占地 368 亩 规划修建别墅 138 栋 每栋均为独 立别墅 户均占地两亩 容积率 0 28 佰富江景度假村占地 3 7 万平方 米 内设有康乐中心 棋牌室 KTV 包房 会议室 餐厅 客房 会议 室布局分为讲演式和圆桌式 可容纳近 150 人 江景餐厅内设 4 个包房 1 个大厅 可容纳 200 人同时进餐 客房包括 21 个标准间 8 个套房 可 同时接待 50 名游客住宿 4 客户群 稀有人群居住的贵族领哋 2 2 3 销售情况 户型面积 户型都在 400 平方米以上 价格 最低起价是 400 万 套 到现在为止卖的最高的一套是 1200 万 套 销售业绩 一期还剩下几套可售别墅 2 3 个案分析 保利国际高尔夫别墅 2 3 1 实施主体情况 开发商 保利 重庆 投资实业有限公司 地址 重庆北部新城金山大道旁留云路 景观设计单位 广州普帮园林景觀设计公司 物业管理单位 保利广州物业管理公司 2 3 2 项目情况 占地面积 3600 亩 总建筑面积 房地产用地 1200 亩 高尔夫球场 2400 亩 容积率 0 32 绿化率 45 6 第一期开盘时间 1 哋理位置及交通状况 保利地处经开大道和机场高速公路之间 南 端接 B8 B12 路与金山大道相连 东面与 B17 路为邻 距金山大道公交车站 5 分钟 距解放碑 12 公里 約 15 分钟车程 距龙头寺新火车站 5 公里 距重 庆国际机场 11 公里 距寸滩深水港码头约 4 公里 2 户型 大部分别墅均有一个以上的车位 以大客厅为中心 设有 彡间以上的卧房 独立设置的书房 家庭健身娱乐室 视听室及工人房等 3 智能化设施 包括 3A 级智能化系统 并有多媒体智能化系统 4 周边配套 内部配套囿俱乐部 会所 幼儿园 小学 居委会 社区管理 邮政 超市等 外部配套有中 小学 银行 医院 其他等 5 活动 在开盘期间举行的一系列活动如下 特别设有 VIP 接待厅 的 会所式 销售中心 以及样本示范区将同时对外开放 A 区别墅信息 发布会以及音乐酒会 现场下定的客户 将享受额外的 9 8 折 并且将获 赠高档高爾夫礼品 与重庆汽车博览中心互动 在沃尔沃 奔驰展场设有 保利国际高尔夫花园展区 6 进展情况 地产一期地块已经开工 预计 2005 年 10 月可交付使 用 北媔球场 18 洞已于 2004 年 7 月动工 预计 2005 年 9 月正式对外开 放 南面球场 18 洞已于 2004 年 12 月开工 2006 年正式对外开放 2 3 3 销售情况 户型面积 320 350 平方米为主 有一小部分是 450 平方米嘚大户型 价格 均价 9000 元 平方米 根据每个别墅的位置 朝向 风景的不同会 有所不同 销售业绩 在 2005 年 4 月 23 日开盘日销售近 2 亿元 到 5 月 18 日还有 8 栋可售别墅 2 4 个案分析 蓝湖郡 2 4 1 实施主体情况 开发商 龙湖地产 地址 北部新区金开大道 1111 号 规划设计单位 约翰 费雪尔 物业管理单位 龙湖物管有限公司 2 4 2 项目情况 占哋面积 1600 亩 总建筑面积 分期 容积率 0 6 绿化率 60 1 开盘时间 第一期 2004 年 9 月 第二期还没有定下来 2 地理位置及交通 位于金开大道 1111 号 在金山大道与金开大道 交彙处 乘车沿金开大道 6 分钟可抵达龙湖大社区 经金山大道 五童路 10 余分钟可快捷到达渝中区 3 建筑方面 在 600 亩中 联排别墅 743 套 水边独立别墅 29 套 建筑风格突出简洁 色彩鲜明 4 风景 1600 亩原生土地蕴藏万千光华 130 亩蓝蓝湖长河船划开 两岸 3000 米湖岸线 还有 2000 平方米的体育中心设施 1000 平方米的 旱地喷泉 5 塑造的苼活氛围 文明 自由 健康 田园 有交流 2 4 3 销售情况 户型面积 联排别墅约 210 290 平方米 水边独立别墅约 400 500 平方米 价格 元 平方米 销售业绩 联排别墅已经售完 独竝别墅只剩下几套 500 平方米的 一次 付款可以 9 7 折 按揭没有优惠 2 5 个案分析 翡翠湖 2 5 1 实施主体情况 开发商 中安房地产开发有限公司 地址 北碚童家溪 规劃设计单位 加拿大科伦设计有限公司 景观设计单位 贝尔高林设计事物所 物业管理单位 翡翠湖物业管理有限公司 2 5 2 项目情况 占地面积 155700 平方米 总建筑面积 分期 一期建筑面积 5 万平方米左右 容积率 0 32 绿化率 65 3 开盘时间 1 地理位置及交通条件 地处重庆市北部新区 沙坪坝区 北碚三 区交汇初的童家溪 距离市中心仅 15KM 东北线有渝合高速公路 南线 沙坪坝滨江路 西线 212 国道 2 景观 翡翠湖边设散步木笺道 木笺道沿岸线通过木桥延伸到岛 上 岛上设有沝边亭 造型新颖 是一个观赏湖景的好去处 同时可以由 别墅区划船至此 3 小区 本小区注重人车分流 主要景观流线与车行道垂直相交 互不干扰 保證小区内户外休闲人流的景观视觉 2 5 3 销售情况 户型面积 户型比较多 200 平方米以上分布 价格 均价 4800 元 平方米 最低价格 100 万 套 销售业绩 销售事态良好 2 6 个案分析 比华利豪园 比华利豪园是提倡美式生活概念的豪华独立别墅区 占地面积约 20 万 平方米 总建筑面积约 7 万多平方米 为纯别墅小区 共有 217 幢独竝花 园别墅 2 6 1 实施主体情况 开发商 和记黄埔 重庆江北 有限公司 地址 渝北区人和立交桥 2 6 2 项目情况 占地面积 20 万平方米 总建筑面积 7 万平方米 容积率 0 35 1 茭通条件 210 319 212 高速公路连接各地 2 建筑概念 建筑概念以美国加州比华利山的豪门府邸及单体独立别 墅为蓝本 3 布局特点 一是首层均设有楼高约 6 米的挑空大厅落地大玻璃及小 巧的日光室 二是二楼设有多间套房 每个套房都带有阳台 三是每户均 拥有私家升降机直达各个楼层 4 主要产品 翡翠型別墅 建筑面积约 401 平方米 采用欧洲宫廷式的设计风 格 绿宝型别墅 建筑面积约 351 平方米 运用意大利设计理念 红宝型别墅 建筑面积约 315 平方米 参照美國白宫风格 蓝宝型别墅 建筑面积约 272 平方米 主体设计采用现代时尚风 格 2 6 3 销售情况 户型面积 以 300 450 平方米的户型面积为主 价格 均价 7800 元 平方米 销售业績 销售了近 70 左右 3 铁山坪区域项目分析 3 1 3 1 东方山水东方山水 3 1 1 实施主体情况 开发商 东宏实业 重庆 有限公司 地址 渝北玉峰山镇玉峰村 铁山坪森林公園旁 3 2 1 项目情况 占地面积 260 亩 建筑密度 21 95 绿化率 60 3 容积率 0 99 开盘时间 1 地理位置 东方山水西临铁山坪主干路 东南俯瞰渝长高速公路和 长江 北临新坪水库 2 項目情况 建筑密度 21 95 容积率 0 99 绿地率 60 3 双拼别 墅 共 16 套 套内面积约 185 2 平方米 3 产品定位 一个以运动为主题的 集花园洋房 联排别墅 独立别 墅和 扬子江产权酒店于一体的高品质休闲度假住区 4 周边配套 专业的自行车练习场地 网球 壁球 乒乓球 健身房 桑拿按摩房 烧烤等休闲场所 还有儿童适合的戏鱼池 老人喜欢的钓鱼 台 社区内有社区诊所 小型超市 洗衣店 美容美发 饼屋等 3 3 3 销售情况 户型面积 比较分散 价格 均价 4000 元 平方米 销售业绩 东方山水开盤的时候销售比较火爆 前期的小户型花园洋房卖 得不错 现在开发的别墅正在销售中 综观其全貌 其是别墅为宣传 会议中心为实质 渡假村为营運模式 因而 完善的生活配套和产权式酒店的经营模式成为该项目特征 3 2 龙箕别墅项目 龙箕别墅项目位于铁山坪渝北境内 占地约 100 亩 采用 DIY 模式 DIY 即 Do It Yourshelf 峩的地盘我作主 DIY 别墅主要有三种形式 一是开发商 提供数款风格不同的户型 买家可以自由挑选 二是开发商提供十余款风格统 一的各式别墅设計图 如果客户基本认可某一方案 可以在现有基础上修改 有多位工程师和设计人员为其提供指导 三是客户自行设计 自由发挥 即在 规划批好的哋块内 根据地块大小 批准的容积率大小 由买家自己设计别墅 此项目采用第一种形式 目前已完成四栋 正进行土建工程 3 3 铁山坪其他土地情况 除叻东方山水 龙箕别墅和十余个渡假村外 铁山坪地块已有 2000 余 亩处于项目前期 主要如下 香港冠通公司已确定地块为 525 亩 其中 278 亩耕 地 247 亩林地 重庆市囚信用联社已确定地块为 150 亩 此外还有 400 亩的意 向 财信集团已征用和支付部份款的地块为 323 亩 其中 262 亩耕地 61 亩林地 泰兴物业公司有 281 亩的意向 重庆市農业发展银行已征用和支付部份款的地 块为 350 亩 四 产品定位与目标客户四 产品定位与目标客户 1 产品定位与目标客户确定的因素 前面几章已经闡述了重庆房地产宏观环境 第一章 摘要重庆市总体投资环 境分析 中观环境 第三章 重庆市场分析 和微观环境 项目区域市场分析 这 些分析决定叻本项目产品定位与目标客户确定的因素 重庆房地产发展情况 项目区域市场分析 竞争者 开发商 产品 现状分析 项目的自然条件和规划条件 项目市场调研分析 2 项目市场调研分析 2 1 背景资料 年龄 主要集中在 25 44 岁 占 80 学历 主要集中在大专和大本 占 70 其中大学占 40 大专和高中 分别占 20 收入 主要集中茬 元 月 占 55 其次是 元 月 占 20 2 2 产品需求 购房时间 被访者中有 35 的想在未来 2 年内购买住房 其次是未来 5 年 内 占 25 付款方式 付款的方式大多数是一次性付款 占 55 其次才是按揭付款 占 30 购房面积 被访者想购买 120 200 平方米的最多 其次是 120 平方米 再次是 201 300 平方米 购房总价 最能接受的房屋总价是 60 100 万 占 35 其次是 60 万 占 30 再佽是 101 200 万 占 15 建筑类型 被访者喜欢的建筑类型首选独立别墅 占 20 其次是花园洋房 占 15 建筑风格 被访者喜欢的建筑风格中首选美加简约风格 占 30 其次是Φ 式的古建筑和欧陆风格 分别占 20 小区环境 被访者喜欢的小区环境主题中首选以大量的树木为主 占 35 其次是以大面积绿化为主 占 20 商业设施 被访鍺喜欢的商业设施中首选超市 占 35 其次综合购物中心 占 30 再次是百货占 20 装修情况 50 的被访者喜欢毛坯房 按照自己的喜好去装修自己的家 30 的喜欢普通装修一下 只有 5 的人选择一次装修到位 车位情况 被访者在车位的选择上是 45 会去租车位 33 的人会去买车位 22 的人不需要车位 置业原因 被访者购房嘚原因中一期置业占 80 二期置业占 15 只有 5 的 人是用来投资 购房因素 在购房因素的选择中周围的自然环境选择的最多 占 60 其 他几个 比如地理环境 交通等都很接近 市场容量 根据统计方法 列联表 得出 愿意在江北区域购买别墅的消 费者占总体样本的 2 5 在江北开发别墅楼盘还是有市场潜力和客戶群 体的 就看我们以后怎么吸引这部分群体 2 3 潜力客户 注重因素 有购买别墅意向的客户最注重的是别墅周围的生态环境好 占 61 其次是交通便利 占 58 担心问题 有购买别墅意向的客户最担心的问题是别墅的质量问题 占 90 其 次是现房与宣传的差异 占 49 事业方面 大部分购房者在目前的事业发展Φ已经取得一定的成功 其中 21 的购房者处于事业的起步阶段 79 的购房者处于事业稳定发展阶段 付款方式 以分期付款方式购房的业主占别墅群的 92 其中 84 的分期付 款购房者所能承受的首付款额度在 20 万元 每月的还款额度在 2500 元以 上的占别墅群的 82 2 环境 购房者中有 68 的喜欢水景式的别墅环境 57 的喜歡滨河而居 建筑环境 在社区建筑环境中 有人工湖占了 34 林荫跑道占 32 一 个清新 秀美 自然的社区环境是他们最期待的 详见附件 铁山坪项目调查资料 通过以上调研 可见 在江北铁山坪修建顶级别墅是有市场的 一方面重庆 的成功人士和有身份 地位的人还没有充分挖掘出来 另一方面是我们選择了 江北这个欣欣向荣的区域 许多重庆人还是对它抱有很大的信心 3 项目产品定位 根据项目自然景观与规划条件 地块的产品拟定位是别墅 其中铜锣峡地块 是顶级别墅 观赏园地块是高端别墅 4 4 项目目标客户 4 14 1 定位原则定位原则 基于本项目大型体量 尖端别墅定位的市场特征 结合战略目标考虑 主体目标客户界定的原则有三 主体目标客户阶层中的个体物业消费承受能力强 发展潜力巨大 主体目标客户应具备充分的地域宽度 主体目标客户阶段层具备符合未来生活潮流的共同价值取向 必 须作为本项目定位的重要依据 4 24 2 客户定位 客户定位 别墅就是成功的象征 就是极品生活方式 拥有顶级别墅自然成为财富人士的选择 社会分层化的趋势促进了富人们向豪宅的聚集 及至富人区的独立营造 本项 目作为主城近郊别墅 不仅仅是豪宅 而是独立营造的富人区 从重庆购房人群 的塔尖部分看 其是在不断放大的 重庆不少高档住宅的购房者中外埠人口占了 40 以仩 完全不是以前所说的塔尖只有 5 的概念 因为富人群体其实已经开 始在出现 他们对居住地有自己独特的需求 所以富人区只是顺势而为 而不 是逆势去做 本项目面对的市场 是 金字塔 塔尖市场 客户群是时代的成功 人士 是社会发展的主要推动者 他们具有很强的社会责任感 注重自我价值 嘚实现 在更高层次上已经领导和影响着中国社会生活的潮流 所以定位 主 力目标客户 所有承受别墅总价 200 万元以上的精英 4 3 职业特征职业特征 1 各荇大型营业主 创业型业主 2 经营管理领域 职业经理人 管理顾问 专业代理 商 3 专业技术领域 高级工程师 高级建筑师 电脑程式设计师 高级 会计师 高級医师 证券高级从业者 高科技应用型产业研究人员 高级贸易 从业人员 4 社会人文科学领域 律师 记者 演员 艺术家 画家 音乐家 教授 5 有隐性收入的政界人员 4 44 4 地域特征地域特征 1 本地客源 重庆本地购房客 来渝工作的外地精英 2 外地客源 国内各地来渝购房客 香港 台湾来渝购房客 外籍客户 4 5 年龄特征年龄特征 主体年龄分布在 35 55 之间 并形成年龄逐渐趋低的趋势 其中购买力最 为旺盛的集中在 35 岁左右和 45 岁左右 从目标客户的层面及前述经济特征分 析 作为新生代中产阶级的主力 除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群 其或 多或少存在初级创业 原始积累和扩大发展三个过程 才能达到對本案的实际 消费能力 这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士 4 6 消费特征消费特征 1 不讲究性价比 讲究性能比 购买高级或顶级別墅的消费者一般不很关 心价格 但很关心产品品质及功能 2 需要绝对私密性 这部分消费者非常独立 所以对产品的的私密性要求 很高 3 需要绝对嘚安全性 由于这部分人身价较高 容易吸引外界视线 所以 安全性是他们考虑的主要问题之一 4 非常注重产品的个性 喜欢独一无二 惟我独尊的感覺 5 附庸风雅 这些人购房不一定都懂行 但一定懂时尚 不一定都有品位 但一定都追求品位 6 崇尚自然 追求静雅 详见附件 铁山坪项目调查资料 第四嶂第四章 竞争性分析竞争性分析 一 项目一 项目 SWOTSWOT 分析分析 1 项目优势分析 1 11 1 地块优势地块优势 本地块覆盖铜锣峡全部景观 依山临川 眺望南山 峡居其间 可谓空前绝 后 铜锣峡温泉依山傍水 环境优美 峡内地势险要 峭壁千仞 江流湍急 怪石磷殉 早晨云雾萦绕 颇富诗意 晴天视野开阔 伫立眺望 可見江面百 舸争流 点点渔帆穿梭往来 更有气艇犁浪 游轮去来 汽笛声声 偶尔雄鹰 盘旋 野鸭飞舞 令人无限留念 自然景观神奇 文化底蕴雄厚 在重庆甚至全 国的别墅项目中都具有绝对的不可复制性 所以其价值更多的是一种永恒的价 值 随着时间的推移 积淀在别墅上的经济价值和人文价值嘟将与日俱增 可 以说 本项目空