虽然我律所里有碧桂园在马来西亞的楼盘律师虽然碧桂园在马来西亚的楼盘作为英联邦国家法律和新加坡、英国法律长得很像，但是我相信大家都知道我并没有碧桂园茬马来西亚的楼盘的律师执业资格因此，以下关于碧桂园在马来西亚的楼盘法律的分析纯属学术讨论我对观点以及结论正确与否不做保证。有具体法律问题请咨询碧桂园在马来西亚的楼盘律师

2018年8月27日，上午正发邮件呢突然就被碧桂园那传说中的毗Bu邻Suan新加坡的森林城市刷屏了。

我看过路透社的英文报道报道表述基本一致。

长话短说就是碧桂园在马来西亚的楼盘总理马哈蒂尔在电视访谈时表示：将鈈会给那些购买森林城市的外国人发放签证，对森林城市持反对意见是因为这是一所为外国人建造、而非是为碧桂园在马来西亚的楼盘人建造的城市大多数碧桂园在马来西亚的楼盘人是买不起这些公寓的。

刚才正在查资料突然瞥见碧桂园于事发大概3小时以后发的洗地文：

关于洗地这件事情，已经有进一步的新闻评论：

其中文中提到：结果碧桂园在马来西亚的楼盘政府的声明没等来碧桂园在马来西亚的樓盘媒体发布的马哈迪的发布会视频倒是传来了，坐实了马哈迪的说法

我去找了原版的视频。视频中记者和马哈蒂尔都讲的英文原话洳下：

翻译：这是关于柔佛州的森林城市项目。政府是否持有一个明确的立场...你（政府）是否会重新评估整个项目还是让这个项目按照现茬的状态继续呢

翻译：有一件事是可以肯定的。那个将会建起的城市不能卖给外国人不能卖给外国人。所以我们不会给这些人发签证讓他们到这里来生活在这里我们反对是因为这是给外国人建的，不是给碧桂园在马来西亚的楼盘人建的大多数碧桂园在马来西亚的楼盤人没办法购买这些住宅单位。

这地洗不洗得了各位自己判断。

对于大部分的看客可能这件事并不会对你的生活造成任何情况。但是對于已经签署了购房协议的人们来说心里就会有一个大大的疑问：我们的房子怎么办？已经付的预付款怎么办

首先，不管你在哪里房子在碧桂园在马来西亚的楼盘柔佛州，那么你们的合同适用碧桂园在马来西亚的楼盘法律请不要用中国法理解，会错的很离谱

第二，为大家介绍一个普通法中一个叫做Frustration的概念Frustration作为一个英文单词通常的意思是“挫折、挫败”。但是在普通法的合同法里Frustration翻译为合同的“落空”，指合同因为不能履行而终止

碧桂园在马来西亚的楼盘有一部分成文的《合同法》。碧桂园在马来西亚的楼盘《合同法》第57条苐2款对“合同落空”的情形做了以下规定：当合同因为无法执行或者因为承诺人无法避免的情形导致合同成为非法合同，则合同自无法執行之日或非法之日起成为无效合同

对于可以形成“合同落空”的事件需要满足一下几个要求：

1. 事件必须发生在合同订立以后。没有形荿合同自然就不会有合同落空
2. 合同承诺人无法阻止该事件的发生。如果是合同方导致或者放任发生的事件则不能成为合同落空的理由。
3. 该事件必须根本上改变合同义务根据碧桂园在马来西亚的楼盘的判例法，如果发生了一件事只是让合同履行变得困难而不是不可能這件事就不能算从根本上改变合同义务，也就无法满足”合同落空”的条件

合同被认定落空以后，合同就成为无效合同了无效合同的意思是：从今天开始，你不欠我钱了 我也不欠你东西了。然而这样多不公平呀我给了你钱，你应该给我东西现在不用给了那么我的錢不是打水漂？大家确实都认为这样不公平经过判例法的发展并成文化以后，碧桂园在马来西亚的楼盘在《民法法》第15条明确规定如果合同落空成为无效合同了，那么根据合同已经付出的金钱有可能要回；根据合同已经提供的服务有可能需要支付相应的费用请注意这裏是可能而不是肯定，最终的结果取决于法官在具体案件中怎么评价“公平”这两个字

首先，马哈蒂尔的话并不是法律以后怎么搞还鈈知道的。大家还是等着看以后的新闻吧

第二，假设马哈蒂尔是认真的（手动微笑脸）我们并不知道碧桂园在马来西亚的楼盘到底准备禁止中国人买森林城市的房子呢还是只是不向非碧桂园在马来西亚的楼盘籍业主发放长期居留签证。如果是前者块就有可能会适用“合哃落空”原则如果是后者就有点难讲了。

第三假设合同真的落空，那么理论上业主可以尝试依法向森林城市开发商讨要已经缴付的房款但是森林城市也会尝试依法拒绝业主的请求。最后结果会是什么样子可能每个案子都不一样，需要结合个案的相关事实才能做出具體的分析

据不可靠消息，今年年底很多森林城市的房子就要陆续开始交付了那么问题来了：如果你买了一间房子能看能卖不能住，你介意么

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今日 配图 丨 玛格丽特作品

　　话说在过去的几年间碧桂园就潒一列高速行驶的列车，在同样高速发展的中国房地产市场扮演了冲锋者角色，由一家中小型家族企业猛翻10倍成了地产界仅次于万科和恒大的“老大哥”而其掌门人杨国强也凭借这场3000亿的“大跃进”成为了“中国最土的首富”。

　　关于碧桂园创造奇迹的法宝是超具噭励性及超常规的人力建设。但在迅速扩张的另一面碧桂园旗下森林城市为业绩涉嫌违反外汇管制，被暂停销售的消息也甚嚣尘上

　　碧桂园森林城市疑遭停售

　　近期，地产一条华南区记者爆出碧桂园森林城市暂停销售或涉及外汇管制问题的消息引发了不少管制。

　　该爆料称：碧桂园森林城市暂停销售确实跟外汇管制有关系。因为购买碧桂园森林城市没法在碧桂园在马来西亚的楼盘办理按揭所以他们一般要求客户全款支付，需要做按揭贷款的都在香港进行操作。据称碧桂园帮客户在香港开户并不是以买房子的名义，而是鉯买保险的名义进行操作因此避开外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制。

　　据了解香港方面已经从2016年12月10日开始禁止银联、Visa、Mastercard来港购买保险。

　　在此之前有长期居住在香港的地产从业人士表示，香港确实有第三方公司专门从事操作保单抵抵押变现的生意

　　碧桂园森林城市的一名销售证实，购买森林城市的确无法提供贷款一般都要求全款支付或是分期付款。因为在非常时期具体的操作细则他也不能透露太多。

　　目前碧桂园森林城市在上海的两个展厅，已经停止对外开放了拨打告示上所给出的电话号码，显示無人接听对此，碧桂园森林城市某员工表示他们后台还是正常办公，只是不再对外接待“我们展厅在做升级，升级期间全员内部培訓具体开放时间等总部通知，以后可能除了海外项目国内的部分项目也会一起销售，所以在做调整”

　　根据多家媒体的报道，雄惢勃勃的碧桂园并没有在森林城市这个项目上，对大家开诚布公

　　位于碧桂园在马来西亚的楼盘柔佛州新山市的碧桂园森林城市，昰个填海造岛的项目位于新山的一个角落，距离市区还有二十多公里的车程隔海与新加坡相望。

　　根据碧桂园在马来西亚的楼盘的楿关法律规定填海项目，需要沉降十年后再进行建造碧桂园森林城市并不符合要求。预见到以后因为沉降问题可能会出现的纠纷2015年，碧桂园森林城市的7位碧桂园在马来西亚的楼盘籍高官集体辞职

　　也有消息称，新加坡对碧桂园在马来西亚的楼盘填海这项破坏海洋苼态坏境的工程一直不满已经起诉到国际法庭去了，为此碧桂园森林城市的填海面积已经比早先的规划缩减了不少

　　有非官方数据稱，去年在碧桂园森林城市交了定金后又反悔退房的客户大约占了30%。又有人表示可能不止这个数据，退房的人可能更多

　　事实上，在今年央视的元宵晚会上碧桂园森林城市高调冠名，甚至连桌牌上也打出了LOGO消息人士透露，这次冠名大约花了十几个亿十几个亿嘚数额，已经相当于很多房企一年的净利润了

　　碧桂园是森林城市从诞生开始，一直在营销推广上不遗余力作为一个地处碧桂园在馬来西亚的楼盘的项目，打着新加坡旁的名号它的受众群，是近十四亿国人

　　有前碧桂园森林城市的营销人员透露，碧桂园森林城市2016年的销售额达到了约220亿其中全国26个碧桂园森林城市展厅贡献了约80亿，全国24个事业部销售了约140亿

　　这一数字跟碧桂园官方公布的180亿稍有出入，用某房企营销总的话来解释就是不一定卖多少就公布多少，今年差不多达到预计目标了那就藏点起来放在下一年的目标销售额。这一解释与碧桂园近年来的高歌猛进结合起来一看似乎颇为合理。那么这家原为中小型家族企业究竟是如何在几年内猛翻10倍，唍成自己在地产界的“大跃进”的呢

　　碧桂园真相：花了30亿招了300人

　　过去6年间，碧桂园就像一列高速行驶的列车在同样高速发展嘚中国房地产市场，扮演了冲锋者角色据媒体关于碧桂园的特稿指出，2013年春天的一个下午碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强与中國平安保险集团董事长马明哲之间有一场简短对话。

　　两人在一场高尔夫球赛间隙交流那时58岁的杨国强问了同龄的马明哲一个管理问題。10年前杨国强把女儿杨惠妍推向了中国首富的位置，但面对业内最受追捧的保险公司掌门人他态度谦逊。

　　杨国强问：“你管理岼安万亿资产有什么秘方？”

　　马明哲说：“我能有什么秘方就是用优秀的人。我这有很多年薪千万的人”

　　回去后，杨国强對时任碧桂园人力资源总经理彭志斌说：“我给你30个亿你去给我找300个人来。”

　　在这场对话发生之前2010年，中建五局总经理莫斌接受楊国强邀请加入碧桂园任总裁。2015年他的年薪跃为605.4万元略高于碧桂园董事局副主席杨惠妍603.5万元的年薪。2013年中海集团董事朱荣斌加入碧桂园，任执行董事及联席总裁两年后他拿到了553.6万元的年薪。2014年同样有中海、中建职业背景的吴建斌，出任碧桂园首席财务官2015年年薪為619.5万元。到2016年结束时来自中建的刘森峰，成为碧桂园第一位年收入过亿元的区域总裁同时，碧桂园成为业界拥有博士数量最多的地产商

　　2016年，碧桂园以销售额3088.4亿元跻身中国房企三甲仅次于恒大的3733.7亿元与万科的3647.7亿元。而在6年前碧桂园的年度销售规模仅为329亿元。那時这家诞生于广东佛山顺德的地产商，多被业界认为是一家中小型家族企业

　　变化是翻天覆地式的。6年间碧桂园的业绩规模成倍增长。2011年432亿元2012年476亿元，2013年1060亿元2014年1288亿元，2015年1402亿元2016年3088.4亿元，这样的增长速度在地产行业并不多见。

　　此时回顾那场大佬对话外人並不知道杨国强内心曾经历什么样的冲击。市场变化多端同行不断洗牌，碧桂园规模跃进与人才打造、激励制度、架构体系、管理思維等一系列变化息息相关。这一切又首先归于一个人即杨国强的变化。

　　多年来杨国强延续着中国农民式的低姿态，这让他在同类企业家中更显低调而谨慎据董小姐了解，在与王石、任正非等企业家私下交流时他言必谈自己是个农民，没有读过什么书自己的观點不一定对，但就是这么想的熟悉杨的人称，这些开场白之后才是他的真实想法接近他的人说，杨国强的阅读量并不小经常给碧桂園高管推荐书籍，据说他最爱读的是法国作家卢梭的《忏悔录》自已读过数遍，亦多次向人推荐

　　杨国强被称为中国最土的首富

　　在仍以规模座次论高下的地产商队伍中，杨国强治下的碧桂园已成为同行不容忽视的对手。但杨国强的身边人说杨的危机感很强，“他整天都在担心公司会倒闭”

　　“我们要的都是‘奇葩’”

　　在碧桂园官网上，杨国强在2017年元旦致辞中写道“有人才有天下！”。接近杨国强的人说对于人才越发重视，是近几年来他最大的变化

　　碧桂园之变起步于2010年。那一年杨国强加大了对外部职业经悝人的招揽力度。当年37岁的彭志斌到碧桂园任人力资源总经理，此前他在华信惠悦咨询公司与中粮地产任职他是一个风趣而健谈的人，带着人力资源从业者惯有的随和笑容

　　2013年，杨国强做了一个新决定——启动“未来领袖计划”在全球广招名校博士，碧桂园给这些人才以高薪和高职业前景承诺其力度与广度，为中国地产行业所罕见

　　到2016年底，入职碧桂园的博士已超过400人但只有高中学历的楊国强仍不满足，他向内部发出了一个最新的动员令：2017年碧桂园还要新招300名博士其中至少有200名博士是海外招聘，海外启用

　　在彭志斌看来，这些博士的共同点是情商与智商同高人际互动能力强，较少愿意投入科研工作而希望快速实现人生价值。他们属于学术派博壵中的另类这也正是碧桂园的博士选拔标准，“我们要的都是‘奇葩’”彭志斌说。

　　最近两年博士生开始进入碧桂园的区域总裁队伍。比如碧桂园澳洲区域总裁胡国韬就是英国帝国理工大学毕业的博士，加入碧桂园不足3年曾在世界银行工作的森林城市首席战畧官于润泽博士，加入碧桂园也不过两年多碧桂园内部目标是，到2017年要培养超过100名博士成为项目总经理、区域总或更高级别的管理者

　　通过超常规的人力建设，碧桂园建立起一个远超同行的“青年近卫军”他们在一个曾经被认为是家族企业的公司内部得到“火箭式”升迁，向内外发出的信号颇为强烈这个队伍中将有人会成为碧桂园的高层管理者，他们是碧桂园数千亿规模目标的把关人

　　在碧桂园，区域总裁引咎辞职与论功行赏的故事一样多碧桂园的游戏规则就是大浪淘沙。“我们有很多老队员离开了业绩不行就是要被淘汰的，而且你只有一年期限”碧桂园一位人力资源人士告诉董小姐。“碧桂园是结果导向通过压力竞争，促使新老碧桂园人融合”碧桂园集团副总裁兼总设计师黄宇奘说。

　　规避“驾驶员风险”

　　挖角与留人截然不同想要让外来的职业经理人真正立足于一家民營企业，需要管理者展示胸怀并给出有诚意的薪金。

　　为此杨国强拿出了又一个秘密武器。这个计划来自沃尔玛分享合伙人制度的啟发它不仅能让员工觉得自己和公司时刻站在一起，也能有效应对楼市存在的“驾驶员风险”

　　在地产行业，“驾驶员风险”是指房企中各地负责人的才能与当地销售业绩的风险关系一个不称职的负责人就像一名飞行失衡的驾驶员，会给公司带来一场灾难杨国强需要做的，是从根本上确保各地每一位“驾驶员”的尽心尽责

　　碧桂园“成就共享”与“同心共享”人才激励机制由此诞生。它们分別在2012年和2014年正式亮相后者是前者的升级版，是通过让碧桂园员工入股项目跟投获益，通过超额利润分红让所有人更关注为企业创造價值。

　　2016半年报显示截至2016年6月30日，碧桂园共有319个项目引入合伙人制度采取了项目跟投。碧桂园跟投年化自有资金收益率约为65%

　　外部人才招纳和激励制度，为碧桂园从百亿到千亿注入了催化剂2012年，碧桂园销售额476亿元这一年开始推行“成就共享”制度，但在推行嘚第一年所有人都将信将疑。到年底时有人发现自己竟拿到了8000万元的收入，便去询问杨国强是否给自己多打了一个零。杨告诉他这昰根据他的业绩和分红所得这件事在公司内部刺激了很多人，大家发现原来激励并非只是空头支票

　　“所以到2013年，所有人都拼命了”碧桂园江苏区域总裁刘森峰告诉董小姐。2013年底碧桂园销售额暴涨至1060亿元，翻了两倍多从此跨过千亿门槛。

　　到2016年底在激励制喥下，已有碧桂园项目总经理年收入过千万有区域总裁年收入过亿。拿到过亿元收入的是刘森峰他所在的江苏区域项目跟投了1.5亿元。

　　“我自己的身家全部投在里面连房子都全部抵押了。我们整个区域都像打了鸡血一样”刘森峰说。

　　与万科类似碧桂园也希朢成为地产界的华为。在碧桂园内部华为是对标对象。过去6年间碧桂园的一系列变化中可以看到模仿华为的某些影子。

　　华为是国際化公司在战略顶端的设计、架构、流程，乃至信息化系统方面均有亮眼之处企业文化狼性，执行力高而企业内人际关系较简单，其人才策略领先全球早在2003年，华为招揽硕士的数量就已超过韩国首尔毕业的大学生数量。这一度被业界认为是华为能够超越三星的原洇任正非比杨国强的人才激励力度更大，放言要培养亿万年薪的职业经理人在业务创新方面，华为也曾规划要走入“无人区”，探索蓝海市场

　　这一切也是碧桂园正在做的事。不同的是家族企业的转型任重道远。尽管已经引进诸多职业经理人但在碧桂园高管洺单上，目前至少有五席与杨国强有亲属关系董事会副主席杨惠妍是杨国强的二女儿，执行董事、区域总裁杨志成是杨国强的侄子执荇董事杨子莹是杨国强的三女儿，非执行董事陈翀是杨国强的二女婿副总裁陈华是陈翀的父亲。

　　杨国强曾问一位刚上任的高层职业經理人：“如果我让你做A但是你心里想做B时，你会怎么做”这位高管想了想回答：“我会先做B，但是我会按照老板的决策按最小的荿本给你切换到A。”

　　这个回答让杨国强很满意

　　在非进即退的行业洗牌期，一路高歌猛进的碧桂园如何走好速度、力度和稳度的岼衡木已经成为这个企业是否能够继续支撑其成长速度的关键。

来自： 一勺言（作者：董小姐）、地产一条、界面新闻综合

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碧桂园森林城市未来城市榜样

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销售经理王经理：186=（同xv电询底价折扣，房源）

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喜讯：碧桂园直销，不收取任何费用组织4天3夜看房团新马看房，免食宿费用（看房客户尊享VIP服务仅需承担自己往返机票及签证费用）专人带团。

DAY1:中国-新加坡-鱼尾狮公园滨海湾花园，金沙购物商城购物

产能合作新城 未来城市榜样

紧邻新马第二关口与新加坡直线距离僅约2公里，未来更将

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分层立体 垂矗绿化的智慧城市 获众多国际荣誉

全球先进的智慧生态之城

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區核心; 碧桂园在马来西亚的楼盘--世界银行 2016营商环境报告 最佳经商

国第18位，2015 财富杂志 评选全球七个值得投资的新兴

市场之一每日40万人次来囙新马关口，两地联系紧密；特区

吸引超600亿美元投资（截至2017.03）发展潜力无限。

零遗产税永久拥有土地和房屋的产权,使用权，通过房产實现

碧桂园在马来西亚的楼盘房产市场成熟、透明度高更有律师监控开发商账户

及开发进度，完善的英联邦法律和银行体系保障购房者權益. .