什么是楼花，泰国房产投资怎么炒楼花？
近年来，泰国房产又一次被海外投资者的追捧热潮所笼罩，投资泰国房产，几乎是资产阶级大佬们以及各类土豪们都关心的必需品，同时泰国房产的低首付、廉价、高回报、永久产权等都让投资客们无法拒绝的地方。在泰国的生活的华人都会发现，泰国的好房子如今都得靠抢了。于是很多人开始在提过炒楼花了，下面就为你介绍泰国炒楼花经验分享。
在泰国所谓“炒楼花”就是即便土地上还杂草丛生，只要开发商EIA审核通过，各大类合同以及土地许可证等等，开发商就可以把房子的模型做出来在市场卖，而购买者即可支付10%-30%的首付。手里有钱的人，可以一下子买好几套都没问题。付的低首付，让想买的更是容易筹到钱。
如果大势向上，从买楼花到交楼的时间，房子价格必定一直往上走，价格上涨，炒楼花的在交房前半年就会寻求目标将房子转手。 很多年轻人和其他*次在泰国买房的投资者，因为刚需而投资买房，于此同时推动泰国房产楼花市场往前走，而且在泰国的留学生也是炒楼花的主力大军。
很多没有经验的人谈楼花色变，总觉得没有看到实物不放心。事实上因为泰国的房产有律师，账户监管，银行，政府的多重监管，投资者的首付往往保存在第三方信托账户。
对于各类违约情形有着严格的法律规定，不存在国内房产交易中签署合约交换合同后又临时毁约，定金冷静期内罚没定金(泰国一般定金冷静期全退，*多扣除几百的合同费用)，因此无论是现房还是期房交易，安全性都显著高于国内的房产。
而作为低首付，或经济能力较为薄弱的新入市的投资者，只需要缴纳10%*笔首付或20%*笔首付即可交换合同的期房(又称楼花)成为很好的投资选择。
当然，在筛选的过程中，需要擦亮眼睛，看清楚该套房产的投资价值，而不是盲目的选择低价，要注意投资回报，综合考虑朝向，楼层，建筑工期，开发商质素。
这个过程，如果您有了首付，还需要专业的意见，就可以直接联系您的靠谱中介或者像我们这样的专属投资公司为您解答全部的疑惑。楼花的本质：用稍高于今年旧房的价格买几年后的新房。
楼花独特的优势
增值潜力：因为开发商卖房的定价是按照当前的房产市场来定价的，房产交付的时候一般是1-3年以后，那么等于购买者用现在的价格购买了1-3年以后的房子。
装修标准：同时拿到手的是新房子，在科技发展日新月异的今天，新房的质量和设计肯定要好过老房子。
杠杆原理：以小博大，10%的首付，赢得1-4年的时间准备剩余的首付，等待期间没有成本和贷款。在高端地区的房产甚至可以在settle提前转卖或找到下家做三方settle，实现10%投资套白狼。
以上是泰国房产投资之泰国炒楼花经验分享的相关介绍，如果你对泰国房产感兴趣，欢迎关注微信公众号或直接在线咨询，报名参加我们的尊享泰国房产考察旅游团，实地考察项目，投资旅游两不误。炒楼花是什么意思-百科大全-就爱阅读网
炒楼花是什么意思
说点管用的 别到网上乱找好多年前的东西来糊弄人家提问者 炒楼花 是说当开发商开发一块地，当开发商手里具备楼房等图纸的时候就可以拿来做预售 当然价格就是最低的，再接着 当开始动工建筑的时候 一般打楼的基础也就是地基，那么将会有很多根水泥桩，所说的楼花，一般就是指这个时候，刚开始建设，然后随着房屋逐渐工程的加快，房价也就逐渐增高，这样一直到现房的时候，将会有很大一部分差价，当然炒楼花是部分地区违规操作和炒作，不瞒你说，我们也是这样做的。
相同点：都是炒做房屋购买权，在获取某个房屋的购买权后，不实际购买，而将购买权转让的行为。不同点：炒做的产品阶段不哗，房号是已开售或准备开售房屋，此类房屋将要或已达到销售标准（达到正负零或主体结构完工等条件），楼花是未开工项目，只停留在图纸阶段。按照现在的国家规定，楼花已经是不允许销售了，只在很少的城市还有楼花可炒，多数城市都是炒房号了。
炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。炒楼花属于期房炒作，以小钱博大钱，在楼市上升期，人们趋之若鹜，是楼市泡沫的主要制造手段。炒楼花，属于舶来品，原为香港楼市用语，因为香港施行期房制度，房屋只要满足预售条件，不需要现房状态便可以发售。期房制度在上世纪80年代末传到了深圳，炒楼花也跟着传进来。是指买家在楼盘没落成之前，只用花费数量很少的订金，同开发商签订预售合同，订下一套或多套单元，之后转手卖给他人，从中赚取差价。
炒楼花，是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金，订下一套或多套单元，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。炒楼花属于期房炒作，以小钱博大钱，在楼市上升期，人们趋之若鹜，是楼市泡沫的主要制造手段。
什么是楼花 如果交钱的时候，房子不是能立马入住的现房，你买的就叫“楼花”，有人说是“镜花水月”的意思，以虚代实；也有人说是因为香港期房凭据上曾有印花，因此称楼花。就北京市场来说，房子入住之前，内部认购的房号、正式认购的认购书、甚至购买的预、销售合同，只要能买入卖出则都叫“炒楼花”。 1、 开发商制造了炒楼花空间。中原物业销售总监殷则先生认为，开发商一般在手里掌握部分启动资金时即开始楼盘销售，用低价吸引买房人认购“楼花”，再低开高走，用“滚雪球”的手法取得后期建设资金。另外，低价认购也能给楼盘制造旺盛人气，吸引更多买家跟进。因此，很多楼盘内部认购价和其正常均价相差千元以上，这种可观的投资空间必然会吸引炒家。 2、 投资预期好吸引炒家下手。柏宇兴业房地产公司总经理张寅告诉记者，前些时上海一个著名TOWNHOUSE项目以元的价格开盘，因为开发商名头很大，当时别墅售价又高达2、3000美金，大批投资者看中了此盘的投资潜力，一天几乎定出一半，认购5~10套的大有人在，楼盘后来均价达到13000元左右，让炒家们赚了个盆满钵平。对楼盘投资预期高，对产品有信心，对市场前景乐观，投资者才会在楼花上大把下注。 3、 卖方市场刺激楼花炒作。美联物业北京公司总经理刘志忠先生介绍，97前香港楼市一直暴涨，买家收入根本赶不上楼价涨幅，楼盘开售时基本都有炒家通宵排队等房号，这些空手道者一个房号通常能赚10~50万港币。金融风暴后，市场形势急转，目前炒楼者基本销声匿迹，只有一些开盘价很低的明星楼盘，如前时的“珀丽湾”还有炒家捧场，但所赚也就几万港币而已。国内一些炒楼花成风的城市如宁波、杭州等，起始也多因楼盘供应增量相对不足，形成卖方市场，炒房之风才愈演愈烈。 北京的楼花炒作限制多，认购书阶段开发商不让更名，没法炒；合同阶段办了贷款很难转按揭，没法炒，因此，楼花炒作一般集中在内部认购买房号阶段。当然，这时的炒作空间也是有限的，目前只有这些深谙房地产行业之道的人，才能从北京楼花中炼出金—— 1、 楼盘销售人员。因为炒楼花被公司开除的售楼人士在北京地产界还真不少，自己掏钱买下房号再转手给客户，或者通过给炒家找“下家”分帐，据说，东部某楼盘销售人员几乎全体涉足此举，人均获利10几万。毕竟是近水楼台，一旦碰上热销楼盘，不让销售经理或售楼员们捞月似乎也难。 2、 资深炒家。这些人在房地产界有丰富关系资源，能超前掌握楼盘信息，对其投资价值作出敏锐判断，然后按以下流程完成楼花炒作： A、 内部认购时低价取得房号。此时要保证快——最先得到认购消息，然后以正常渠道（排队）或非正常渠道（找人），买到内部认购价的房号；二要准——看准此楼日后开盘销售时价格一定猛涨。 B、 寻找下家。内部认购时开发商销售证多数还未取得，离签正式合同一般有半个月到1个月的时间差，正好便于炒家转手楼花。正常渠道是上网或通过中介找下家，非正常渠道是和销售人员谈妥分账比例然后取得客户。 C、 加价转手。有“内线”者转让房号不是难事，对上称接盘者是炒家的亲属或朋友即可过关，还有以给公司员工买房为名，订房号统一用某公司名字，下家分别以公司员工名义实现更名转让的。 3、 部分中介机构借助在房地产市场的“过硬”关系，用更为老到的手法加入炒楼花行列。 面对神通广大的炒楼花者，以及种种炒作战术，即便是防范再严的开发商，也很难完全杜绝，再说，认购房号的“小定”是可以退的，炒家几乎没有风险，这更坚定了炒楼者们的信心。 什么盘的楼花最吃香？ 综合采访者观点，“楼花”值得一炒的楼盘一般具有以下特点： 1......余下全文>>
商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。商品房预售合同转让的合法性法学界对商品房预售合同转让的合法性一直存在着很大的争议。“炒楼花”这一行为在中国法律中尚属空白。从实践中看，“炒楼花”的现象已经大量存在。它在一定程度上可以刺激房地产市场的发育，在交易中畅通销售渠道，活跃市场，有利于资金周转。况且，在“炒楼花”的过程中，预购人承担了投资风险和部分建房资金，其因转让预售合同而获得的利益是投资的合理收益，理应受保护。从世界范围看，“炒楼花”的行为在各国房地产中已得到普遍认可。从某种意义上讲，它已成为成熟的房地产市场得以运行的必要环节。从中国立法范围看，“炒楼花”的行为实际上是一种通过合同转让获取利益的行为。中国立法并不禁止合同转让，所以“炒楼花”的行为并不违反中国法律法规。
炒楼花就是要买一手楼的时候，签了认购书，或者签了买卖合同，买卖合同还没上交发展商总部的时候转名字，然后收差额费用。 １.你要先跟售楼人员确认，能够内部转名２.你要下定金签认购书或者买卖合同３.你要跟售楼人员确认好，能够延迟一到两个月交首付４.在空档时间礌中介把物业转出
炒楼花的行为实际上是一种通过商品房预售合同转让获取利益的行为。还行为不违反国家法规
北京的楼花炒作限制多，认购书阶段开发商不让更名，没法炒；合同阶段办了贷款很难转按揭，没法炒，因此，楼花炒作一般集中在内部认购买房号阶段。当然，这时的炒作空间也是有限的，只有这些深谙房地产行业之道的人，才能从北京楼花炼出金。 部分中介机构借助在房地产市场的“过硬”关系，用更为老到的手法加入炒楼花行列。面对神通广大的炒楼花者，以及种种炒作战术，即便是防范再严的开发商，也很难完全杜绝，再说，认购房号的“小定”是可以退的，炒家几乎没有风险，这更坚定了炒楼者们的信心。
所谓楼花就是预售的房屋，法律没有明文禁止炒楼花，但是现在的政策都是不利于炒楼花的。
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免费客服 400-991-5791App更快捷微信享优惠东南亚各国房地产投资研究分析：怎样在东南亚炒楼花东南亚各国房地产投资研究分析：怎样在东南亚炒楼花大众观点百家号笔者是专业的房地产职业投资人员，对东南亚各国地产情况有着深入的研究。一个好的投资国家和城市要满足以下几点：1.人多地少，人口密集，人均年龄年轻化，人口出生率高，正处于人口红利期。2.首付低，贷款利息低，可以放高杠杆买期房（炒楼花)。3.人均gdp在2000美金-5000美金之间，经济增速快，仍处于城镇化高速发展和房地产市场高速发展期。4.房价较情况相同的国家明显具有价格偏低，投资洼地的特点。5.政策上鼓励国外投资人到本国进行投资然后我们按照这个标准一一对几个主要国家进行分析：共同特点：没有公摊，精装修，国外投资者不能购买别墅（带土地），只能买楼房1.新加坡：高度城镇化，没有空间了2.泰国：情况和马来相似，人均GDP已经超过5000美金，已经进入中等收入陷阱，经济增速3%，房价上升空间已经不大，曼谷核心地段房价已经突破6万3.马来西亚：情况和泰国相似，人均GDP已经超过5000美金，已经进入中等收入陷阱，经济增速4%，房价上升空间已经不大，核心地段房价已经突破6万4.越南：人口多，价格适中，核心地段价格在4到5万，但杠杆较低，一般只能放两倍5.菲律宾：人口多，首都马尼拉是2400万人口城市，东南亚人口第二，核心地段房价20000，经济增速东南亚第二，GDP7%，相对以上国家是投资洼地，杠杆可以放3到7倍。6.柬埔寨：人口太少，首都金边200万人，不具备长期投资价值7.印度尼西亚：人口众多，首都雅加达是2800万人口的城市，东南亚人口最大的城市，核心地段房价15000，但是目前政策没有对外国投资者完全放开，还需要时间等待，但其体量是东南亚最大。综上所述：菲律宾是目前性价比最优的市场，印度尼西亚政策一旦放开大有可为怎样在东南亚炒楼花：1.资金抱团在开盘前以内部认筹价买入：开盘前散户不能买入，但开发商会偷偷卖给大客户和大批发商，在新盘开盘前抱团买入，开盘后开发商往往会有一波主动的提价，开盘前买入就可以获得更大的回报。2.买期房，不买现房，杠杆加到最高（利息成本要低）：买期房（即楼花）是指房子建到25%时，开发商就开始卖，一般交房时间是4年，这时候首付可以15%-20%买入期房，过程中没有月供，而且没有贷款利息（菲律宾是这样），尾款交房时一次性付清。而交房前投资者随时可以把房子转手。如果每年房价上涨15%，因为首付低的原因，等于通过放杠杆，放大了收益倍数。 举例，比如首付20%，一年房价上涨20%，则实际收益为20%（房价上涨）*5（1/20%)=100%专业投资者之所以能获得这么高的收益，就是靠低成本的杠杆，这也是普通大众不理解的地方。3.不图便宜，坚决不买旅游地产：泰国、马来很多1万多的房子都是郊区房子，打着旅游地产的名义卖给客户。实际上如果是一线城市较好位置的房子，土地的成本往往会占房子的总造价的60%，一定不要图便宜买郊区的房子，即租不出去，也卖不出（很多包租三年其实是羊毛出在羊身上）4.选对位置，买次中心的盘：核心地段的房子价格往往偏高，又处于老城区，基建不好，长期来看上涨空间有限。而郊区的房子更不能买，因为抛不掉。次中心的房子和新CBD的房子是最好的，因为上涨空间最大。5.买中小户型：东南亚因为没有公摊，30到80平方米的小户型就够了，小户型也是最容易抛出的。6.买租房回报率高的城市：以菲律宾为例，租房回报率在7%-8%左右，一个30平方米的房子，位置较好的一个月可以租元，租房市场火热的地方房子也好卖，不管房子是抛掉还是出租都不用担心。7.一定要问清楚开发商允不允许转让期房：有的开发商不允许转让期房，必须交房后再转让，这样一来交易费用会加大，而且对资金要求会大很多。8.买大开发商的房子一是未来上涨空间大，二是可以避免期房烂尾的风险坚持以上策略，可以获得一年在100%的年回报。我们是专业的东南亚炒楼花团体，通过组建社群，按以上策略进行投资，想加入社群的，私信我,发送“你好”本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。大众观点百家号最近更新：简介:推荐各种有用的信息给大家，谢谢关注。作者最新文章相关文章谈“炒楼花”的法律适用 - 写作百科
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谈“炒楼花”的法律适用
　　商品房预售合同的转让是指在商品房预售以后，预购人将其预购的未竣工交付的预售商品房另行转让的行为，俗称“炒楼花”。这种转让是商品房预购人将原预售合同的权利、义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，而预售合同的内容不发生变化的转让形式。笔者就“炒楼花”的法律适用谈一下个人看法。　　商品房预售合同转让的合法性　　法学界对商品房预售合同转让的合法性一直存在着很大的争议。“炒楼花”这一行为在我国法律中尚属空白。但从诸多方面分析，笔者认为，这一行为理应得到立法上的认可。　　从实践中看，“炒楼花”的现象已经大量存在。它在一定程度上可以刺激房地产市场的发育，在交易中畅通销售渠道，活跃市场，有利于资金周转。况且，在“炒楼花”的过程中，预购人承担了投资风险和部分建房资金，其因转让预售合同而获得的利益是投资的合理收益，理应受保护。　　从世界范围看，“炒楼花”的行为在各国房地产中已得到普遍认可。从某种意义上讲，它已成为成熟的房地产市场得以运行的必要环节。　　从我国立法范围看，“炒楼花”的行为实际上是一种通过合同转让获取利益的行为。我国立法并不禁止合同转让，所以“炒楼花”的行为并不违反我国法律法规。　　商品房预售合同转让的种类　　商品房预售合同的标的物是正在建设、尚未竣工的商品房，其所有权尚没有产生，预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但并没有取得预售商品房的所有权。所以，其转让商品房预售合同的行为，处分的不是预售商品房的所有权。　　合同转让是指合同当事人一方将合同权利或合同义务全部或部分转让给第三人的法律行为。合同转让的实质是合同权利或义务的转让。合同转让按照转让的主体不同，分为合同权利的转让，合同义务的转让以及合同权利义务一并转让。至于商品房预售合同的转让，笔者认为，根据转让时预购人对预售合同履行程度的不同，其应分为商品房预售合同的权利转让和商品房预售合同的权利、义务一并转让。预购人全部履行预售合同义务后的转让为权利转让；预购人只部分履行合同义务后的转让是权利、义务一并转让。　　对于上述两种转让行为，笔者认为，预购人已全部履行预售合同义务后的转让必须通知预售人，但不必征得其同意。因为在这种情况下，预购人已经履行了预售合同中的全部义务，预售合同中仅存有其应享有的合法权利。所以，作为债权人，预购人有权不经债务人同意而自由处分自己的权利。预售人在民事法律关系中仅为民事义务的承担者，如果预购人和第三人，也就是新加入的买方没有异议，预购人向谁履行义务都可以。这种权利转让并没有使预售人的债务增加，不损害预售人的利益。但为了便于预售人如期正确履行义务，避免重复履行给第三人带来不便和损失，所以，应当通知预售人。这也与我国合同法关于债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力的规定相一致。　　预购人没有全面履行合同义务后的转让，事先应征得预售人同意，否则无效。因为合同是当事人双方意思表示一致的产物。合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度就成为达成合同的关键因素，也是诚实信用原则在合同中的体现。要求预购人在部分履行合同义务后转让的，事先应征得预购人同意，可以防止预购人借权利义务的转让逃避责任，可以保证商品房交易市场的稳定。同时，这样做还可以使预售人对第三人的资信能力，履行能力予以考察，以保证预售合同得以正确履行，保护预售方的合法权益，平衡预售人、第三人的利益。　　预购人没有履行预购合同的任何义务时，预购人无权转让预售合同。因为义务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；而不牟利对预售合同进行空卖又是没有意义的。同时，我国法律也严格禁止倒卖合同、空买空卖的行为，更不允许利用预售合同进行变相期货交易。因此，没有履行预售合同任何义务的转让，在现实中与法律上都是不予支持的。　　商品房预售合同转让的条件　　商品房预售合同与房地产业的联系性及其本身的特殊性决定了商品房预售合同转让的条件，除了应符合一般合同转让的条件外，还应有其特有的条件。　　首先，它必须是依法律、法规、政策等规定允许转让的，否则不许转让。深圳市的地方法规就有禁止商品房预售合同转让的条款。　　其次，商品房预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房。如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房的产权后，将商品房再转让给他人则不是预售合同转让，而应按商品房买卖关系处理。　　再次，商品房预售合同转让的行为必须是行为人真实的意思表示，否则转让行为无效。房地产市场波动性大，价格不稳定。在预购人与房地产开发商签订预售合同到房屋正式竣工交付这段时间内，房价会有很大变动。转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险，第三人自愿承担跌价风险，冒着风险提前购买，这种转移风险和买卖风险的行为必须是建立在平等自愿的基础上。[1]&&&
作者：佚名&&来源：本站整理&
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