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在商场买东西，回家后发现商品根本不值这个价，怎么退货？找商场吗，如果商场里不管呢？我应该咋办
在商场买东西，让抽奖抽到打1.5折，被售货员忽悠的买上了，回家后发现商品根本不值这个价，怎么退货？找商场吗，如果商场里不管呢？我应该咋办
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免费问律师揭秘 | 餐饮人玩不过地产人，告诉你餐饮在商场的真实现状……
餐饮开店很现实很残酷
1、这个行业很有欺骗性
表面上人山人海，毛利率很高，一般都有60-70%，由于有房租，人工，水电油盐，工商税务，设备装修折旧，其实纯利率就那么一点。
2、口味很重要
没有秘方的人不要随便说开个饺子店象大娘水饺，盖饭类象吉野家，蒸饭赛过真功夫，比萨好吃如必胜客。吉野家为了保护秘方，连汤料包都是制成小料包从日本空运过来的，连中国吉野家都不知道里面的成分和配比。
那些不会做饭，连不同牌子的酱油配出的调料味道不一样都不知道的人，动不动就想开个牛X的店，我看了直想笑。这样想的不仅是你，其实他们店长也很想单干，比起店长来，你成功的概率实在小得多。
3、不要太相信自己的眼睛
有时候你看起来很好的生意，说不定到了淡季生意会一落千丈，除非你打算一年就干6个月。比如冰淇淋，饮料店等等，在冬天的时候也有关门不营业的时候，因为赚的钱还不够发工资和水电，宁可不开亏房租。
4、不要太迷信酒香不怕巷子深，有钱能使鬼推磨的经典商业理论
如果在2004年，你在潘石艺的建外SOHO开店的话，200万只够你赔半年，谁来都统杀，当然现在好象好点了。
当时SOHO招商部拼命邀请KFC，麦当劳，吉野家，必胜客等知名品牌入住，他们负责选址的人员去看看就走了，结果后来入驻的基本都是新手，半年时间，几乎所有店铺换了2轮。
承诺商业街一天6万人客流量，结果开业后除了内部工作人员，不到50人。别以为KFC的选址人员是吃白饭的，别人高手都不敢干，菜鸟胆子越大死得越快。
5、如果真的一定要干，一定要把一半的资金存在银行里，万一开店不成还有后路
那些动不动就拿父母老本和抵押贷款的年轻人，一般后果都是我都不好意思说。 因为我也冲动过，烧过钱，希望有更少的人失败。
6、不要以为有钱就可以请个好大厨
如果他真的手艺很好，因为你很快就会从老板变成跑腿的;如果他手艺不好，你一样会从将军变成奴隶。
7、对于加盟商说的话，基本上不要信
尤其是做的数字游戏，你要信了，成功的概率说不定比中****还要低。加盟商唯一说的真话就是你要付他钱的数字，这个数字很真实，而且一定见血。
如果你一定要加盟，一定要到加盟公司的直营店(最好，中等，最差的)分别在淡旺季蹲上几天做统计，你才知道经营的成功可能性有多大。
KFC最差的店和最好的店销售能差4倍，同一牌子也不一定能吃香。如果你只看到最好的店就以为自己也能发财，那你离破产也不远了。
8、关于餐饮，选址最重要
一旦要看准，要签长期房租合同，如果可能，最好把房子买下来。不然，一年一涨的租金能够把你的一杯一杯一碗一碗的盈利吃得干干净净。
很多有钱的牌子，都是经过考察好以后，签了15年的合同，或者干脆把商铺买下来的。东坡眉州酒楼和KFC都是这么干的。如果你做的是小生意，房东看人多也会眼红的，虽然他不懂行，但是以为你赚钱，不租给你他自己做是很可能的。
9、养店时间
如果在新开发的市区和小区，要做好亏三年的准备，没有三年是住不满人的，该楼开发的时间也要三年，如果在成熟的街道和社区，如果6个月以内，你还不能赚钱，早趁早转让，越拖越没戏。
餐饮实战技巧和方法
呵呵，可能上面的建议不爱听。新手都喜欢听一些在实战的技巧和方法。那我就简单说一下，看官可以结合自己的情况参考。
1、要控制要口味，餐饮大忌
艾德熊中国公司倒闭就是因为美国总部停止供应招牌产品雪山乐啤露，自己又没有开发能力而倒闭的。做餐饮，口味这关一定要过，就算自己不会做，但是口一定要刁，起码找个好厨子的能力要有。
想做餐饮的先想想自己能不能控制好口味，起码不要被人说不好吃。
有了好口味，加上好选址，基本就成功了一半。
至于怎么选址，就要做好自己店铺产品的分析，分析主要消费群体是什么人，是中年人，还是青年人，还是女孩，还是学生，是情侣，还是上班族他们的比例各占多少，人均消费是多少钱。
找几个和你自己要开的店铺类似的餐饮店进行跟踪分析。生意好的特点是什么，生意差的特点是什么。门前半小时客流量是多少，上午中午下午的人流特点是什么，这些店铺的销售高峰期是什么时段，都有多少人次消费。大致流水是多少。淡旺季区别是多少?
如果这些都调查完了，可以你对自己项目的特点，比如说在什么样的地段位置，多大的店面，根据客流量大致分析，就能知道开店一天的大概流水是多少了。但是也要具体情况具体分析。
3、开店预先模拟
既然前期工作都做了很多，根据自己的预算，把一项一项可能发生的费用进行分解，各个环节需要投入多少。
比如说房租，就只能投入4万，那就根据4万的预算去找房子，因为前期的考察，也大概都知道什么房价了。
比如明显4万租不到100平米，就不能按照100平米做方案，就餐区要占多大面积，多少座位。
店内人员工资多少预算多少，食材成本多少，盈亏保本点是多少?比如说2000，一天要卖2000才保本，那就要考虑能不能做到这么多，你所考察的店铺同样面积的有没有这么多的流水。
别人肯定努力过，你未必能超越别人。
4、开业后，人气最重要
经过调查，吃东西的时候选择店铺，首先看人多不多，其次才是看口味，再次是习惯。
都是面对陌生店铺的情况下，人去人多的地方;都是同样口味的店铺，人去吃过的地方;口味一样，人气一样，人去便宜的地方。要让顾客坐满靠近路边大窗户的座位，说是风景好，其实要靠他们拉人呢。
在实战中，见效比较快的拉人气的办法，是头一个月五折，第二个月满100返100，第三个月满100返50午餐或早餐券。这是中餐馆屡试不爽的招数。
三个月后，基本附近的人只要好你这口的，都来吃过了，要是产品过硬，三个月足够让消费者形成一定的消费习惯。用餐时会条件反射式的想起你的店。
选址的几个关键点
选址是餐饮公司每个老板最头疼的问题，我们也找过地方想开店，但是地方很难找。
找新店铺，我们叫做生铺，需要养两年，估计都要不怎么赚钱一段时间，特点是很便宜，但是客流量少，周围居民少，但是如果有钱，眼光够毒，可以整租10年或者15年，按照1-1.5元/平方米/天签合同，当然押金也多。
等这个地方慢慢熟起来，租金可能涨到了4-5元/平方米/天。这时候人也多了，周围商业也成熟了，就开始大发了。别人晚进来的，就租金压都压死他了。
如果找熟铺呢，问题就多了，已经赚钱的不让给你，除非你拿钱砸他，出一笔高额的转让费;亏本的呢，其实你看人多，鬼知道他是亏本的，就算是亏本他也不会告诉你，还想捞笔转让费呢，也有自己私底下转让给朋友的，你去找不一定找的到，反正繁华地段不会有个空门脸等你去开张;而且熟铺的价格高，没有一定管理经验很容易做赔钱。
举个例子，有家快餐店一年销售额1600万左右，房租高达500多万，说实话，这店送给一般人都干不了，因为你管理上有点漏洞，经营上就会出个大坑，就煮饭的速度慢了，收钱出餐速度慢一点都可能是致命的。
总之，店铺非常难找。不过有三种情况可以捡漏：
一、原来的业态不适合做其他，比如说有个铺子做家电，做手机，做服装，做什么赔什么，房东也极度失望了，房租很便宜给你了。偏偏适合做餐饮，那就发大了。
二、原来的业态不行，比如说有铺子做休闲咖啡厅，但是周围的人压根不休闲，结果适合做快餐，你也赚了。
三、原来店铺的老板经过沟通，压根就是一外行，啥都不会，口味也不行，这样也可能通过改变店铺形象和口味招揽来新的生意。
关键是前期考察一定做到位，做到知己知彼。
餐饮七个坑，你真趟过没？
第一坑：不低价促销没人气
先给大家讲一个实际的例子：今年年初，浙江省知名餐饮品牌“金桔”在江苏无锡海岸城开业。开业初，商家结合团购网推出了低价促销活动，餐厅人气爆棚，过了饭点都仍有客人等在场外。然而促销活动一结束，客流便急剧下降。
这样的现象其实很普遍，不少综合体内的新店开业时，都会采取这样的做法来打响名气。最主要的原因还是同质化太严重，现在差不多类型的餐饮品牌到处都是，如果不做促销活动，也没有消费者愿意买账。
然而综合体房租物业等费用较高，再加上近年来原材料和人力成本的增加，采取低价销售的经营方式，几乎可以算作赔本销售了。
最重要的，身边的邻居做活动，就有顾客去，自己不做活动，就没人来，逼迫餐饮商家不断打折、促销、甚至搞团购，利润一再被压缩。
第二坑：不翻台不赚钱
很多局外人看商场餐饮天天排队，心想这家老板得赚多少钱那!实际上真和在商超开店的老板谈谈，都是一肚子苦水。他们一致的感觉是：房租动辄一天一平米四五块、七八块、甚至10多块，赚的钱都给商场了。
同样在杭州做餐饮的一位同行朋友，他的感受最深，他说：我现在面临的情况就是“不翻台根本赚不到钱”，一天坐三轮是保本，四轮以上才有利润。那就意味着，中午必须坐满、晚上必须坐两轮，这是最保守客流数字。如果低了，今天就赔了。
可是能让餐厅翻台排队，得需要做多少营销、花多少工夫?而且，即使做大量促销，顾客也未必买帐来排队。
第三坑：不重金装修被淹没
做商场餐饮还面临巨大的竞争压力，旁边的邻居——竞争对手们一个比一个强大，很多有来头、有背景、有钱任性，所以可以把餐厅装修的美轮美奂，可以请国内最贵的设计师操刀。
因此，这也害苦了那些“陪着进商场的”，砸不进那么多钱，就出不来那么效果，致使投资成本越来越高。
一个同行朋友如此感叹：不舍得花钱请好的设计师，生怕自己在整个一层几十家餐饮中被淹没，没有一副“好脸面”也不行;请了贵的，花的钱更是心惊肉跳，自己都不知道哪年能收回投资。所以，真是左右为难!
第四坑：节假日忙死，工作日冷清
商场店的最大麻烦——周一至周五冷清，尤其是中午，节假日和周末又太好。极其不稳定的生意带来的是员工管理、营销、出品等一系列平衡性的问题，导致许多商场店平日大量依赖团购和打折活动，维持基本人气。
这就是现在商场餐饮的实际现状。
第五坑：商场店是大型餐饮集团玩的地盘
对他们而言，一、他们拥有强大的品牌效应，商场给他们房租的让利、装修补贴等，完全不是我们普通餐饮所能享受到的，商场给予他们的优惠，更让我们难以想象; 二、他们有强大的营销能力，他们特别能把握商场顾客群的消费心理和特点，然后做大的营销，这也不是我们靠炒菜开饭馆的餐饮品牌能做到的;三、有些大品牌，他们更在意的是全国性的布局，他们玩的是市场占有率，甚至做二手房东，然后评估融资等，亏一两家无伤根本。
作为我们小餐饮品牌，在进驻商场前，请先掂量一下，我们具备这些优势吗?
第六坑：内地二三线商场店模式还不成熟
北上广深等一线发达城市地大人多消费分散，加上全世界国际商场品牌及国际餐饮品牌的培养，消费者逐渐习惯综合体吃喝玩乐一体化。
而内地二三线城市，地小人少，消费集中，基本上就一个中心点(基本是市中心位置)，而且人们消费习惯还未被培养成熟，虽然年轻人较为喜欢，但这个群体必定人数和消费能力有限。
所以，内地二三线的商场店基本上都是“三成赚钱，三成平，四成亏”。而且，商场店已经有个特点，清一色都是花大价格投资在装修设计上，没有好的设计效果，稍微好点的商场你连进去的资格都没有，内地商场店模式并不成熟，尤其地级市，不是特有特点的项目，慎入。
第七坑：做餐饮的玩不过做地产的
为何以前商场很少有餐饮，因为对商场营运来讲，餐饮太不赚钱了，商场与其它店铺是靠销售提点，而餐饮是缴房租。
这几年商场无奈之下大力发展人流之王餐饮业，只有放开大规模招商，动不动就是好几十家品牌，整体对于餐饮的规划管理和系统营销推广都十分欠缺，反正只要有一部分旺，总有许多不怕死的餐饮豪哥来玩。
案例：有一种结局，叫卖房偿债
石磊自始至终都没有想到会以这样的结局收场：做餐饮三年，苦逼三年，收支失衡三年，最后硬生生的亏掉了一套上百万的房子。
在房东要求涨房租谈判无果后，石磊选择了“割肉止损”。 变卖了空调/冰箱等电器、锅碗瓢勺等灶具/餐具、桌椅板凳等家具，一共才卖了几万块。可当初购置它们，再加上对租来的毛坯房进行装修，前后共计花费了近 50万。外加加盟费20万，房东押金15万(目前正打官司追偿)，关店前最近半年净亏10多万，共计投入的上百万全部打了水漂。
石磊位于市区的房子已找好了买家，正在办买卖手续，120平米，单价近9000元，百万出头的房款几乎全部用来还债，因为他开饭店100万的前期投入，50万是房子抵押给银行贷来的，另外50万是以月息1分从亲友处借来的。
在漆黑的夜晚，点上一根烟，静下心来细细一想，石磊总是无奈的哑然一笑：2012年房子抵押给银行时，市价6000多，而今3年过去到了2015年，房子单价涨到了9000元，平白无故的涨了30%多，可自己辛苦做餐饮这三年来，起早贪黑的忙前忙后，居然把一套百万的房子亏没了。
如果没有这套三年来一直上涨的房子，自己还要多贴个几十万，可如果这三年不创业开饭店的话，光房子就净赚几十万，并且是不费力不劳神、轻轻松松的白赚几十万!
有时候，现实就是这么吊诡：你费尽心血全力以赴的去追寻目标，到头来却竹篮打水一场空，反而无意插柳柳成阴，你要追寻的东西却在不费吹灰之力间唾手可得。
当然，石磊创业失败有大环境外因的影响，也有他自身项目选择/成本控制/营销推广等内因的因素。创业前两年经济形势好时，他尚能保本微利，但在2014年9月之后却生意恶化直至亏损，但在此期间仍有饭店盈利赚钱的，只是赚钱的比例在减少。
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一个mall到底值多少钱，原来是这样算的
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引言从收益法估值的原理和案例看国内商业地产的现状。
来源 |王玮_商业地产（ID：wwcre_wechat）
作者 | 王玮
2018年的上半年已经过去了，上周四我作为行业专家的代表出席了全联房地产商会商业地产研究会在杭州举办的“全国商业地产半年度形势分析会。
我从商业地产收益法的基本估值原理从理论深度对目前国内的商业地产情况进行了剖析。我首先从商业地产最基本的定义开始，简单地说所有收租物业都是属于商业地产的范畴，包括购物中心、办公楼、产业园、商铺以及酒店和服务式公寓等。
而商业地产的盈利模式就是：
盈利模式 = 租金收入 + 资产增值
而估值的收益法公式为：
估值 = 收益／资本化率
我特别强调购物中心或者商业地产的估值方法只能是收益法而不能是比较法或者成本法。
我记得我去年在我的(蓝色文字可点击阅读）一文中举过例子。
我说如果我家里的三房一厅价值500万，那么我的同一小区的同一房型的价格都将在500万左右上下波动。这个就是比较法，大家应该很好理解。而对于一个成熟商圈的一个商场经过3年、5年或更长的时间和所在商圈达到了某种平衡，突然间在这个商场的旁边出现了和这个商场体量相同供给类似的商场（因为根本就没有那么大的差异化的空间），你还能说这个商场和之前那个已经存在的商场估值一样吗？显然是不能的。因为这个新开的商场稀释了供给。所以比较法不适用于商业地产的估值。
而对于成本法我也例举了像我们分析会之前上午参观考察的杭州来福士广场。
杭州来福士广场当初的楼板价为3000年元左右。而目前周边的地块的楼板价已经突破4万多元。你能说在来福士广场旁边未来新建的购物中心的估值是它的楼板价加上它的建安成本吗？显然也是不能的。所以商业地产只能是收益法。收益法估值只关注商业地产的这个盒子可以产生多少租金和可以持续产生租金的能力和潜力。你也可以把这种潜力理解为资产的资本化率。
正好，上周四我应万商俱乐部的邀请做了一个小规模的资产估值的方法和案例的小型论坛。我通过西田澳大利亚的格兰购物中心的一个非常简单的改造案例解释基本的估值方法和思路。了解：估值=收益／资本化率这个最基本的收益估值法的公式和应用。然后再通过西田米兰达购物中心的改造进一步说明对于一个完整的购物中心的估值问题和应用。
图1:格兰购物中心被木板围起来的挑空改造区域
见图1：这是西田格兰购物中心，你可以看出就是一个非常简单的两层的购物中心，为了保证很好的通透性，二层屋顶的阳光可以通过较大的挑空（VOIDS）直射到一层。整个商场都很明亮。但是随着时间的进展，商圈的人口和收入都在增加，所以需要增加租赁面积。
怎么做呢？大家可以看到这个挑空已经被木板的围挡包围。这是一个通过填回部分调控来增加租赁面积的工程。当然西田都是在晚上进行的。一般都不会影响商场的白天营业的。
图2: 完成挑空改造后回填的空间
这个就是改造完成后西田田增加的面积空间。这是在二楼。填回的楼板直接面对二楼屋顶的天窗。
图3: 通过增加挑空一侧的凸出的半圆增加的面积
类似地，西田还通过这样的方法在挑空的一侧增加租赁空间。这样大家就对格兰购物中心的改造背景清楚了。
图4: 改造和估值分析
第1行：改造后新增的面积可以增加年租金收入5万澳元：
第2行：这个改造工程需要投入65万澳元；
第3行：引入一个比较关键的概念——收益（Yield),就是投入产出比，也就是: 5万／65万=7.7%, 即投资回报或者叫ROI，为简单起见，就叫收益。
第4行：进入一个最关键的概念-购物中心的资本收益率，简称资本化率（Cap），或者租金的资产的转化率。在这个项目中经过数年稳定营运的格兰购物中心的资本化率为6.5%。
我要给大家解释的是这个资本化率是除法概念。是用购物中心的总的收益除以资本化率得到这个购物中心总的估值。所以说决定一个购物中心估值最关键的就是租金收益（分子），而你的租金收益的稳定性、可持续性和未来的增长潜力等综合要素就决定了你的资本化率的优劣（分母）。
因为资本化率是放在分母做除法的，所以数值越小越好。资本化率就像做乘法的市盈率一样是计算不出来的，而是由市场的各种综合因素决定的。或者简单地说就是由市场决定的。
对于格兰购物中心来说，假设这个商场的租金收益为1亿澳元，则这个购物中心的估值就是15.3亿澳元。估值=1亿／6.5%=15.3亿澳元。
第5行：对于这个改造工程所带来的5万租金收益将给估值带来76.9万的增加值。也就是这个增加的5万元的年收益对应实现了76.9万澳元的价值增值。
第6行：你用76.9万减去65万的改造投入，格兰购物中心的这个改造工程还实现11.9万澳元的开发利润或者也叫价值提升。
我和西田的朋友讨论得知改造是西田实现价值提升的最主要的举措，这也是为什么西田要拥有自己的设计和施工团队的一个原因。不然的话如果你仅靠租金积累，西田是无论如何做不到现在这样的资产价值的。这个说起来就更复杂，有兴趣的朋友可以关注我的商业地产课堂系统了解其中的原委。
关健是这个估值公式：估值=收益／资本化率。而且这是一个分子和分母的联动效应。就是说如果你的租金上不去，你不能忽视的是这时的资本化率作为分母的数据是急剧放大的。分子变小和分母变大的共同作用造成你的资产呈指数级的下降，都不是线性的。就是我们说的2次方、3次方等，所以叫断崖式地下降就很正常了。但是很多开发商的老板不明白这个道理。还是以房地产式的加减法思维而不是以金融属性的除法思维看待商业地产。
在了解了收益和资本化率，知道了估值等于收益除以资本化率后，事情就简单了。我再给大家看西田米兰达的项目，具体怎么改造我就不展开了，这绝对是一个全球区域型购物中心的改造标杆。而且是西田在成功开发像西田伦敦和西田斯特拉特福城这些世界级的标杆项目后再对本土的大众化的区域型购物中心所做的改造。
图5:西田米兰达改造开发目标的投入和估值说明
第一行：2016改造之前，米兰达购物中心的销售额是6.92亿澳元。第二行改造以后要达到的销售额是9亿到9.3亿。第三行告诉你目前的资本化率是5.75%，现有购物中心估值为13.86亿澳元。
其实这个也等于告诉了你米兰达购物中心目前的收益为：
收益=资本化率X估值，即13.86 X 5.75%=7970万澳元。
你用7970万除以9.92亿，你能够得到米兰达购物中心大概的收益和收入之比为11.5%（为帮助理解有点类似我们讲的租售比，但西田这里是去除成本的收益）。
第4行：改造的投入成本为4.35亿澳元。收益率是7%，就是简单地说我投入这4.35亿，每年可以带来3045万的新增租金收入。
我用改造之前的7970万的租金收入加上新增的3045万得到1.1亿澳元，再除以进一步优化的资本化率5.5%，则改造后米兰达的估值为20亿澳元。
实现价值提升或开发利润1.79亿就是用20亿的现在估值-原有的13.86-4.35亿的改造投入得出1.79亿的开发利润或价值提升。
米兰达最后实际的实现价值均超过以上预期。所以说是全球区域型购物中心改造的标杆，去年澳大利亚Scentre Group购物中心的股东大会也是在米兰达现场的电影院举行的。
我们国内的开发商包括整个市场对这些估值意识是比较缺乏的。我记得几年前有一位万达朋友告诉我宁波万达广场改造，新投入了2个亿，结果改造后换来了1000万的新增租金收入。然后王健林说了，今后这种投入2个亿增加1千万租金的事情不要再干了。万达包括王建林在内不知道这其中的道理，其实整个万达商业有没有5%的收益都是个大问题的。
我接触的另外一家开发商，他们叫我去看项目改造，我真的觉得机会很好，我初步保守的估计收益也在25%以上。但这位经理人告诉我，如果我提出的改造费用不能在当年租金收回老板是不会批的。这就是我说的典型的房地产的加减法思维。
再说一下今年初万达以100亿元的价格出售给腾讯万达商业的4.12%的股份，你用100亿元除以4.12%，万达商业的价值不就是2327亿元吗？我可以用这个收益法的估值公式估算一下万达的资本化率，就是300/%，如果我按大家比较熟悉的市盈率估算大约7.7倍左右。也和万达港股退市前的情况比较接近。其实你左右比较同一市场的华润置地、恒隆和新鸿基等，应该说市场给万达的估值还真的是很公平的。
今年初王健林董事长在万达集团总结报告中提到了万达总资产7000多亿，还加了一句话按成本法估算。如果去除万达的7%的海外资产和其它部分，主要部分都是万达的近300个购物中心。我相信万达自己的估值至少也是5到6千亿元的。但市场就是非常现实和不以人的意志为转移。不会像王健林在港股退市时很愤愤不平的说“最不能接受的是市值低于净值”。其实王健林还是在按成本法在估算自己的价值，也还不明白商业地产只能按收益法估值的简单道理。其实不只是万达，国内很多其它跟进的企业也都是一样。
我进一步列出一个典型的国内商业地产集团公司的总的估值公司的公式，即：
总估值=收益1/Cap1+收益2/Cap2+······+收益n/Cap.i
国内的做加减法思维的房地产公司的老板们无限地扩张项目，以为新建项目租金收益低不是问题，反正都是累加，却恰恰忽视了还有一个资本化率低的分母会随着租金和收益的降低而扩大的。这样对估值的影响就变成了负数的指数级了。
我们无论做什么事情，首先都要问自己是做什么的？这也是我在讲课和培训时特别强调的概念和定义。You know what you are taling about. 不然的话像万达都没有搞清楚自己是做什么的拿自己去和迪斯尼比，其实做的不是一样的东西。而我们国家的一种膨胀的房地产思维以为只要能够造一个壳就可以做里面的任何事情。结果打了自己的脸。做购物中心也是一样，这些老板们真的不知道做购物中心的盈利模式是租金收入和资产增值。由于忽视或者是真的不知道这些基本的估值原理。提出了所谓的“轻资产”，完全忽视资产的增值的这块更重要的盈利模式。不但误导了行业，也忽悠了自己。
这也是为什么我要翻译西田创始人弗兰克·洛伊的书，让我们的市场看看真正的商业地产应该是怎么玩的。丘吉尔说能看到多远的过去就能看到多远的未来，不然的话还真的以为“厉害了，我的Mall......”
我摘录书中324页的一段话，你可以看到西田是如何看待自己的购物中心的：
应该从两个方面剖析西田。消费群体看到的是繁荣的购物中心，投资群体看到的是支撑它们的资本结构。
营运方面是要顾及这些砖瓦资产的有序的运转并始终处于行业的前沿；
财务方面则关注的是通过不断调整资本结构以确保购物中心业主始终具有最好的持有模式。
弗兰克具有长期的营运购物中心方面的经验，但他真正的兴趣还是在财务结构的资本运作方面：“条件在不断变化，因为我们一直在成长，开发购物中心需要大量的资金，而且资本结构需要根据新的形势不断调整。我们一直在为我们的营运寻找新的投资方式——我们高度务实而且可能是在这个方面做得最好的。”他为公司看不到的“财务大脑”和看到的购物中心感到同样的骄傲。
你可以看到西田创始人出于天生的零售基因对购物中心营运的驾轻就熟，但他真正的关注一直都是购物中心的资产增值和资本运作。而我们的许多购物中心的决策者们根本就是无视和缺失这个“财务大脑”。通过阅读该书你将对这一点有着更加深入的认识。
这些年，我走遍欧美和澳大利亚，如果你比较购物中心的建设或者投入成本，中国和美澳已经在一个水平上，我指将人民币的投入成本换算为美元或澳元后都已经是同一个数量级了，国内的成本甚至更高，但是如果你比较租金收入，数据上也差不多，但差的是币种。这就为我们提出了一个应该引起我们的市场从政府到开发企业注意的一个很大的问题。
以上海为例，2015底的购物中心总数为148个，到了2017年底已经突破270个。根据中商数据的最新统计到目前为止上海的购物中心已经是295个。而上海购物中心的销售额从2015开始就进入个位数增长的新常态，销售额一直在1500亿左右徘徊。上海商业信息中心发布的预测说今年的销售额会在1600亿左右。到目前为止我们都还没有看到公布的数据，但销售的增长大大落后规模的增加一定是不争的事实。也极大地稀释了绝大多数购物中心的效益和投资回报。
这里我给大家再看一下上海购物中心从2006年到2016年的一些数据。你可以看到上海购物中心的平均年销售坪效已经重新回落到2006年的水平。而元的坪效和现在的9000元会是一个价值吗？作为中国经济发展最好的上海的情况尚且如此，别的城市和地方还会有比上海更好的吗？
图6 上海购物中心销售额占社零总额的比例及趋势
图7 上海购物中心销售额和面积的增长变化
图8 上海购物中心的每平方米年均销售额
所以作为一个业内人士，我不得不从一个专业的角度，从商业地产的基本概念特别是盈利模式和估值方法以及实际的市场数据给大家提个醒。
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