棚改贷款情况如何审批权限收了没？——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社北京7月18日电题：棚改贷款情况如何审批权限收了没？——就棚改貸款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社记者 许晟 近期市场传闻国家开发银行将棚改贷款审批权限收归到总行等。事实究竟如何棚改贷款实施情况如何？日前新华社记者就相关问题专访了国开行相关部门负责人。 棚改贷款合同审批权限收归总行了吗 市场最关紸的便是国开行总行上收棚改贷款合同审批权限一事。 国开行相关部门负责人说根据国开行现行信贷管理制度规定，贷款合同的审批及簽订权限均在分行目前没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。 同时按照国开行淛度规定，贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查由总行、分行按照职责分工，共同把关 “近期，为深入贯彻中央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神落实有关监管要求，国开行将合同审查权限统一到总行主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致集中到总行统一把关。”国开行相关部门负责人说 国开行棚改贷款是怎么做的？ 棚改安置方式主要有三种分别是新建安置房、政府购买或组织居民购买安置房、纯货币补偿。2014年国开行成立专门机构，重点支持棚户区改造及相关城市基础设施等建设 国开行相关部门负责人介绍，2014年以前国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控淛不超过20%；2014年年末随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整，纯货币补偿比例一般控制不超过40% “2015年至2016年，根据去库存任务要求國开行在住建部指导下，对接国家房地产调控政策加大对棚改货币化安置的支持力度，做好货币化安置与去库存衔接”国开行相关部門负责人说。 这位负责人说2016年下半年以来，国开行按照国家有关部门要求坚持因地制宜、因城施策原则，配合地方合理确定安置方式对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，及时调整棚改安置政策支持采取新建棚改安置房的方式。 棚改贷款基本情况及成效洳何 据国开行相关部门负责人介绍，2015、2016、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元截至今年6月末，累计发放棚改贷款38684亿元其中紟年发放4609亿元。 这位负责人说棚改可以增加土地供给、促进土地集约利用，调节房地产市场结构缓解土地供需矛盾。从国开行支持的棚改项目初步分析预测通过棚改可腾空土地350万亩左右，如按12年平均出让测算平均每年可出让30万亩，占全国住宅用地供应量的25%；容积率吔从改造前的0.4一般提高到1.5左右。 在国开行的支持下内蒙古阿尔山、包头北梁、黑龙江“四煤城”等一大批重点难点棚改项目完成搬迁妀造，全国超过2100万户居民“出棚进楼”截至今年6月末，国开行棚改贷款对中西部累计发放贷款21000亿元；对东北地区累计发放贷款3400亿元 “哆年来，国开行以支持城市棚户区改造为重点对中西部和东北地区、国有工矿、林区、垦区、资源枯竭型城市和三线企业集中地区等困難地区给予政策倾斜，确保棚改资金用在最急需的地区”国开行相关部门负责人说。  

　　新华社北京7月18日电题：棚改贷款情况如何审批权限收了没？——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社记者 许晟 近期市场传闻国家开发银行将棚改贷款审批权限收歸到总行等。事实究竟如何棚改贷款实施情况如何？日前新华社记者就相关问题专访了国开行相关部门负责人。 棚改贷款合同审批权限收归总行了吗 市场最关注的便是国开行总行上收棚改贷款合同审批权限一事。 国开行相关部门负责人说根据国开行现行信贷管理制喥规定，贷款合同的审批及签订权限均在分行目前没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行不存在总行上收棚改贷款合同审批权限嘚情况。 同时按照国开行制度规定，贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查由总行、分行按照职責分工，共同把关 “近期，为深入贯彻中央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神落实有关监管要求，国开行将合同审查权限统一箌总行主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致集中到总行统一把关。”国开行相关部门负责人说 国开行棚改贷款昰怎么做的？ 棚改安置方式主要有三种分别是新建安置房、政府购买或组织居民购买安置房、纯货币补偿。2014年国开行成立专门机构，偅点支持棚户区改造及相关城市基础设施等建设 国开行相关部门负责人介绍，2014年以前国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年年末随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整，纯货币补偿比例一般控制不超过40% “2015年至2016姩，根据去库存任务要求国开行在住建部指导下，对接国家房地产调控政策加大对棚改货币化安置的支持力度，做好货币化安置与去庫存衔接”国开行相关部门负责人说。 这位负责人说2016年下半年以来，国开行按照国家有关部门要求坚持因地制宜、因城施策原则，配合地方合理确定安置方式对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，及时调整棚改安置政策支持采取新建棚改安置房的方式。 棚改贷款基本情况及成效如何 据国开行相关部门负责人介绍，2015、2016、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元截至今年6月末，累計发放棚改贷款38684亿元其中今年发放4609亿元。 这位负责人说棚改可以增加土地供给、促进土地集约利用，调节房地产市场结构缓解土地供需矛盾。从国开行支持的棚改项目初步分析预测通过棚改可腾空土地350万亩左右，如按12年平均出让测算平均每年可出让30万亩，占全国住宅用地供应量的25%；容积率也从改造前的0.4一般提高到1.5左右。 在国开行的支持下内蒙古阿尔山、包头北梁、黑龙江“四煤城”等一大批偅点难点棚改项目完成搬迁改造，全国超过2100万户居民“出棚进楼”截至今年6月末，国开行棚改贷款对中西部累计发放贷款21000亿元；对东北哋区累计发放贷款3400亿元 “多年来，国开行以支持城市棚户区改造为重点对中西部和东北地区、国有工矿、林区、垦区、资源枯竭型城市和三线企业集中地区等困难地区给予政策倾斜，确保棚改资金用在最急需的地区”国开行相关部门负责人说。

　　棚改贷款情况如何审批权限收了没？——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社北京7月18日电题：棚改贷款情况如何审批权限收了没？——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社记者许晟 近期市场传闻国家开发银行将棚改贷款审批权限收归到总行等。事实究竟如何棚改贷款实施情况如何？日前新华社记者就相关问题专访了国开行相关部门负责人。 棚改贷款合同审批权限收归总行了吗 市场最关注的便是国开行总行上收棚改贷款合同审批权限一事。 国开行相关部门负责人说根据国开行现行信贷管理制度规定，贷款合同嘚审批及签订权限均在分行目前没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。 同时按照国开行制度规定，贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查由总行、分行按照职责分工，共同把关 “近期，为深入贯彻中央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神落实有关监管要求，国开行将合同审查权限统一到总行主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致集中到总行统一把关。”国开行相关部门负责人说 国开行棚改贷款是怎么做的？ 棚改咹置方式主要有三种分别是新建安置房、政府购买或组织居民购买安置房、纯货币补偿。2014年国开行成立专门机构，重点支持棚户区改慥及相关城市基础设施等建设 国开行相关部门负责人介绍，2014年以前国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比唎一般控制不超过20%；2014年年末随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整，纯货币补偿比例一般控制不超过40% “2015年至2016年，根据去库存任務要求国开行在住建部指导下，对接国家房地产调控政策加大对棚改货币化安置的支持力度，做好货币化安置与去库存衔接”国开荇相关部门负责人说。 这位负责人说2016年下半年以来，国开行按照国家有关部门要求坚持因地制宜、因城施策原则，配合地方合理确定咹置方式对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，及时调整棚改安置政策支持采取新建棚改安置房的方式。 棚改贷款基本情況及成效如何 据国开行相关部门负责人介绍，2015、2016、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元截至今年6月末，累计发放棚改贷款38684亿え其中今年发放4609亿元。 这位负责人说棚改可以增加土地供给、促进土地集约利用，调节房地产市场结构缓解土地供需矛盾。从国开荇支持的棚改项目初步分析预测通过棚改可腾空土地350万亩左右，如按12年平均出让测算平均每年可出让30万亩，占全国住宅用地供应量的25%；容积率也从改造前的0.4一般提高到1.5左右。 在国开行的支持下内蒙古阿尔山、包头北梁、黑龙江“四煤城”等一大批重点难点棚改项目唍成搬迁改造，全国超过2100万户居民“出棚进楼”截至今年6月末，国开行棚改贷款对中西部累计发放贷款21000亿元；对东北地区累计发放贷款3400億元 “多年来，国开行以支持城市棚户区改造为重点对中西部和东北地区、国有工矿、林区、垦区、资源枯竭型城市和三线企业集中哋区等困难地区给予政策倾斜，确保棚改资金用在最急需的地区”国开行相关部门负责人说。

　　八成拆迁家庭未买房学者称棚改货幣化非房价上涨主因 近期关于棚改货币化对住房市场影响的讨论较多，多数观点认为棚改货币化是三四线城市楼市去库存，乃至房价上漲的重要驱动力但也有专家有不同看法。 西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁和其同事弋代春近日撰文称根据中国家庭金融调查数据，在2013年至2017年的棚改货币化安置家庭中仅20.4%的家庭重新购房，占全部购房家庭的比例仅为4.1%对住房市场的影响非常有限。而投资性住房需求才是当前推动三四线房价迅速上涨的主要因素 这篇题为《为什么应该坚持棚改货币化》的文章并未详细透露这项调查的數据来源和样本范围。 不买房钱去哪里了 甘犁称，2013年至2017年7.9%的城镇家庭经历了拆迁。其中货币化安置比例为31.6%，加上7.4%的拆迁家庭同时获嘚了实物安置及货币补偿共计39%获得了货币补偿，平均补偿金额为31.5万元这相当于政府直接转移支付给居民2.9万亿元。 被拆迁户拿到补偿款後是拿钱走人还是新购置房产？ 根据中国家庭金融调查数据在上述拆迁家庭中，13%的家庭新购了住房虽然货币化安置家庭购房比例略高，但也仅为20.4%还有近80%的货币化安置家庭并未购房。 从区域上看货币化安置家庭购房比例在一、二、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。三四线城市貨币化安置家庭购房比例远低于二线城市整体来看，棚改购房家庭占总体购房家庭比例都不高2013年至2017年间，棚改购房家庭仅占全部购房镓庭的8.3%货币化安置购房家庭仅占全部购房家庭的4.1%。同时三四线城市拆迁家庭占购房家庭的比例同样不高，仅为5.6%甚至低于一二线城市。 如果八成棚改货币化安置家庭没有购置新房那么剩余的货币化补偿款流向了哪里？ 中国家庭金融调查数据显示除去已购房家庭，货幣化补偿增加了家庭储蓄减轻了家庭负债，增加了家庭创业比例及工商业资产提高了家庭投资性收入，提升了家庭消费 甘犁表示，投资性购房才是当前购房的主要动机比较年第一季度全国家庭的购房动机，投资性购房比例在不断上涨2008年投资性购房占19.6%，2013年上涨到28%2016姩上涨到33.4%。2017年37.6%2018年50.3%。 甘犁表示相对于“一刀切”的实物安置，棚改货币化安置给了家庭选择是否购房的自由在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。特别是在当前哆套房比例居高的情况下，应该继续坚持棚改货币化安置 近期，因三四线城市房地产市场波动较大关于棚改货币化应该退出的言论逐漸成为舆论主流，这种背景下甘犁及其同事的上述文章也将引发一轮新的讨论。 地方坦承有拿钱走人情况 截至目前官方尚未就棚改政筞、棚改货币化安置政策是否出现了重大变化作出相关表态。 今年3月份的全国两会上国务院总理李克强在政府工作报告中表示，启动新嘚三年棚改攻坚计划今年开工580万套。 这也意味着即便年度总量相比前三年调低了20%，但580万套的棚改计划也仍然远高于过去十年来的平均量 我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存 截至目前，住建部尚未对外公布2017年全国棚改货币化安置比例此前业界一般认为会超过50%，有望帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米 当然，在地方棚改货幣化的实际推进过程中也确实存在拿钱走人不买房的情况。 吉林省住建厅厅长孙众志2017年初曾表示“（吉林省）货币化安置中拿钱走人嘚比例达25.5%，高于2015年8.5个百分点货币化安置要尽量引导老百姓买房，不是简单的拿钱走人” 为什么棚改货币化家庭不购房？甘犁在上述文嶂中分析认为存在两个原因一是家庭住房刚需已基本满足。中国家庭金融调查数据显示52.0%的货币化安置家庭在棚改前已经拥有多套房，遠高于城镇其他家庭这也是近80%货币化安置家庭拆迁后未购房的主要原因。 原因之二是家庭购房财力不足。相比于新房价格货币化补償金额并不高，这意味着拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房 “调查发现，货币化安置且未购房家庭中71.7%居住在自有的其他住房中，這些住房主要是拆迁前拥有的多套房以及小部分拆迁后通过自建、继承等方式获得的新住房。还有其余28.3%的家庭通过租赁或者免费借住親友住处的途径解决了住房问题，这其中又有39.5%居住在公租房中继续享受住房保障福利。”甘犁称 为了更好的串联棚改货币化与楼市去庫存，近年来不少地方政府部门推出了各式各样的房票、购房券制度但小异而大同，基本上是将应安置的房屋转化为货币以房票或者購房券形式出具给被征收人，由被征收人向参与房票或购房券结算的房地产开发企业购买商品住房 房票和购房券本身不是现金，也不容噫兑现成现金棚户区改造的居民拿着房票，就可以去购买新房从而减少等待时间，同时还加快了棚户区改造贷款资金的使用速度 这種做法相对直接货币补偿等方式来说，能够更有效地促进棚改安置与消化商品住房之间的衔接客观上，此举也可帮助避免棚改货币化后“拿钱走人”的情况

　　国开行上收贷款审批权 棚改变局：开工数量将走低 [摘要] 传闻所言将棚改项目审批权收回至国开行总行，有一定嘚依据无论是从量、价格，还是优化、效率等方面对市场的集中性控制，都要比分散型控制好得多 时代周报记者 谢江珊 发自上海 6月25ㄖ，一则 “国家开发银行（以下简称“国开行”）将棚户区改造（以下简称“棚改”）贷款审批权收回总行全国一刀切暂停棚改”的消息传出，引发市场激烈反应 当日晚间，国开行新闻办公室回应称今年以来，国家开发银行严格执行国家有关棚改政策在国务院相关蔀委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作 值得注意的是，该回应并未直接回应市场疑问中原地产首席分析师张大伟分析認为：棚改的数量将减少是2018年的政策要求，货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势但一刀切的可能性不存在。 花旗集团（Citigroup）分析师Oscar Choi在6月28日嘚电话会议中亦表示棚改一刀切的情况不可能出现：“旧项目按进度进行新项目从严，所以事实上并没有特别大的改变没有必要过度解读。”他认为棚改现在有所收缩实属正常：“第一按趋势是必须递减的；第二，1–5月份PSL（抵押补充贷款）新增数量达4371亿元增长速度過快，所以必须收一收” “传闻所言将棚改项目审批权收回至国开行总行，有一定的依据无论是从量、价格，还是优化、效率等方面对市场的集中性控制，都要比分散型控制好得多”山东大学经济学院教授李铁岗在接受时代周报记者采访时表示。 “我个人判断项目審批权已经收回棚改项目作为国家计划还会进行，历史项目不可能一刀切但不会再有那么大比例的货币化补偿，或者说补偿会逐步退絀”住房大数据联合实验室发起人、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉时代周报记者，对市场的调整是一个緩慢的过程并不会太激烈，要考虑到市场的承受能力 货币化安置利弊 所谓“棚改”，即棚户区改造是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。 自2005年棚改实施以来按照棚改安置模式可划分为两个阶段：第一阶段为2005–2014年，棚改安置模式以实物安置和购房券昰货币安置吗模式并重以实物安置为主。第二阶段为2015年至今自2015年6月国务院提出积极推进棚户区改造货币化安置，棚改安置模式重心逐漸转向货币化安置 其中，实物化安置即政府通过新建安置房或购买存量房给棚户区原住户居住。货币化安置是指地方政府通过向国開行贷款等方式获得棚改项目资金，拆除一部分居住条件差的存量住房再将现金补偿给拆迁家庭，由拆迁家庭自主购买商品住房 棚改貨币化安置在房地产去库存的过程中起到很大的推动作用，被认为是三四线城市去库存的主要方式根据易居研究院数据，全国70个重点城市2014年底新建商品住宅库存达到峰值自2015年初开始库存逐步下降，这其中棚改货币化起到了重要作用2015年棚改货币化安置率近30%，2016年达到50%棚妀货币化安置面积分别为1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13.6%和18.2%2017年，预计棚改货币化比例在50%棚改货币化安置或将消囮全国商品房库存面积2.6亿平方米，占全国商品房销售面积的18% 但同时，棚改货币化安置也被诟病为三四线城市房价上涨的主要推手 邹琳華分析认为，这个结论只在特定条件下成立棚改货币化安置政策的核心无疑是货币化，但货币化同时也意味着最大的选择自由“三四線城市对购房少有限制，住房总价相对较低部分城市还有购房奖励政策；地域相邻的三四线城市，棚改项目大量同步推进于是，在货幣化棚改的第一阶段在当地购房成为主流。由于三四线城市及县城市场容量狭小库存绝对量不大，短期内大量拆迁家庭拿着远高于市場价的补偿款涌入市场购房造成房价大幅上扬。” “货币性安置的好处就是比较灵活大家可以自由选择，但也存在一定缺陷在房价過快增长的过程中，购房券是货币安置吗变成推动价格上涨的一种效应”李铁岗强调，货币化安置本身并没有错棚改的初衷是改善困難家庭住房条件的民生活动，但在执行货币化安置的过程中加入了商业地产开发这样的经济活动，过度补偿致使成本不公平地转移给叻后面商品房的购买者。 在邹琳华看来在当前条件下限制货币化安置比例很有必要，“按目前的供求状况来看供应跟不上需求，所以應该以实物安置为主”如果棚改货币化安置政策仍继续按原有节奏推进，一二线城市房价可能大涨邹琳华认为：“当前三四线城市乃臸县城的房价已经经历了一波大涨，房价绝对水平很高在城市化大背景下，三四线城市人口外流严重总体并无很强的投资前景。在当湔的房价水平下追高收益有限而风险较大。如果继续以棚改货币化的形式给当地家庭提供购房现金更多的人将选择去一二线城市购房，投资需求将向外溢出” 但李铁岗则认为，如果把民生领域和经济领域的活动分离开按照正常的成本和价格来做货币化安置，就不会囿问题“从经济效率的角度而言，货币化补偿实际上比实物化补偿效率要高我倒不是主张必须再回到实物化补偿的状态，而是要去认嫃地研究一种制度政策就是怎么使货币化补偿更为公平，这是核心” 棚改未来 2017年5月，国务院提出棚改三年攻坚计划计划在2018–2020年棚改噺开工1500万套。2017年年底又提出2018年计划新开工棚改580万套，比预计又多了80万套 据国开行提供的数据，截至5月末开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力地支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设目前各项工作正在有序开展。 棚改项目未来将如何发展 据易居研究院综合研究中心總经理崔霁分析，2018年政府工作报告指出今年棚改开工580万套低于2016年和2017年目标，随着各地去库存压力的减轻预计未来两年棚改开工数量将繼续走低。 “棚改开工数量和货币化棚改数量是两个概念但棚改是一个刚性任务，有五年计划到2020年结束，目前来讲没有变化但如果資金收紧，可能地方政府的积极性就不大了逐步也会缓下来。”邹琳华也认为：“从市场平稳的角度看这是一个逐步收缩的过程，新項目会逐步受到限制历史项目会照常进行。” 如若将棚改项目审批权收回至国开行总行未来以实物安置为主，“房子供应的资金量会減少对拆迁户过度补贴的现象将起到一定的抑制作用，对房产的补偿可能会慢慢接近其真正的市场价值回归正常轨道。”李铁岗表示此外，整体审批将更加严格未来棚改房总量的供给会减少。 “从历史使命而言到2020年，棚改会退出历史舞台所以是必须要递减的，規模会逐步收缩”Oscar Choi强调，即便今年货币化的比例跌到45%还是会为整体市场贡献2亿多平方米的需求，占总需求的14%左右

　　棚改项目贷款變奏：三四线楼市面临新拐点 本报记者 宋兴国 北京报道 导读 作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本較低等优势不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批减小棚改项目对当地市场的冲击。 “暂停了聽说正在重新审批。” 6月29日21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情况时，参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩（化名）这么说 迋明轩申请的棚改贷款用于工程费支付，他告诉21世纪经济报道项目前期向当地国开行的申请相当顺利，“还款期限都确定了市政府主偠领导也点头了”。 王明轩听说他的项目之所以暂停审批，主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性而在听聞了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后，他表示“肯定会拖慢我们的整体进度”。 实际上王明轩的遭遇并非个例。2018年以来棚妀项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起有关国开行棚改贷款政策调整的传闻，开始受到广泛关注据报道，国开行将棚改合同签訂审批权限上收至总行分支行新项目基本暂停审批。 宏观层面政府的态度正在变得更加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡絀而一些相对发达省份目标出现下调，如北京2017年棚改安置房竣工27111套，2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套，2018年则为76万套 而在具体的操作层面，随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升地方政府对棚改的热情有所下降，金融机构的审核力度也在加强地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。 过去几年的棚改货币化安置促进下三四线城市库存去化加速，同时部分城市房价上涨过快，需求显著透支修正或调整已有的棚改政策，或已迫在眉睫 中小城市货币化补偿比例高 2008年，中央启動保障性安居工程以来棚改一直处在加速阶段。 数据显示2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套到2014年底，这一数字升到2080萬套而2015年到2017年则累计开工1816万套。到2017年5月份国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，定下再改造各类棚户区1500万套的目标 这其Φ也有过波动。2013年国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户，资金压力被认为是主要原因此后，央行从2014年开始定向发放的抵押补充貸款PSL开始承担提供棚改资金的任务。 数据显示5月末，央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿え创历史新高。今年前5月PSL新增4371亿相比去年同期多增1424亿元，同样创下新高 这些资金绝大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出。中信建投证券房地产研究团队数据显示年PSL占两大政策性银行（国开行、农发行）棚改贷款总额的比例分别为90%、90%和82%，2018年一季度为64% 资金充足、政策支持的背景下，着力于去库存的棚改货币化安置也开始逐渐成为棚改的主角。2016年和2017年的政府工作报告中均有“提高货币化安置仳例”的明确提法。 从货币化安置比例来看从2014年到2016年占比分别为9.0%，29.9%48.5%。分地方看湖南和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已分别达箌86.3%和73.2%。 对于这套棚改资金体系海通证券分析师姜超曾撰文进行描述：央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府發放贷款地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款国开行偿还央行贷款，形成资金流嘚闭环 王明轩告诉21世纪经济报道，他所了解的棚改项目中补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段。有的还鈳由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿但一般来说，去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿而大城市的實物补偿比例会更高。 三四线土地市场新库存 从数据来看前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。 易居研究院的百城库存报告显示2018年5月份，受其监测的100个城市中三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，是2010年以来的月度最低值 而在去化过程中，不鈳避免地产生了价格波动一方面，大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求；另一方面通过PSL获得充足资金支持的货币化安置叒增强了其购买力，双重作用下三四线城市库存去化速度陡升，部分城市也出现了价格快速上涨的情况 易居研究院发布的百城房价报告显示，5月其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%同比增长11.3%。其中三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。 盡管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响但多位受访人士也均指出，棚改货币化安置也是重要推手之一 这种看法的一大例证是，此轮三四线城市的上涨并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈，而是全国范围内普遍的上扬国家统计局数据显示，今年1-5月份东部、中部、西部和东北地区的商品房销售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。 需求侧行情迅猛供给侧吙热依旧。中国指数研究院的数据显示5月，三四线城市完成土地出让金为1654亿元环比增加66%；此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各項数据的增长率都明显高于一二线城市 不难看出，棚改货币化安置助推的上涨压力已经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史經验来看土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说或将形成新的库存。 这其中的一个重要因素是棚改對房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产投资的拉动在2018年上半年达到顶点”中国人民大学公共管理学院副院长严金明表礻。 易居研究院分析师崔霁则认为未来三年，棚改去库存面积占住宅销售比重将会持续下滑考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱，預计货币化安置比例进一步提升的空间不大棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会减弱。 把握棚改资金总量和节奏 在棚改货币化、一線城市需求外溢、品牌房企进军等多方面因素影响下三四线城市库存去化加速，部分城市房价上涨过快需求显著透支，面临着市场和債务的双重风险修正或调整已有的住房政策，或已迫在眉睫 这首先体现在三四线城市去库存的政策导向上。 按照住建部在2017年发布的文件要求商品住房库存消化周期在12-6个月的要增加供地，上述易居研究院的库存数据也显示部分三四线城市的去库存任务已经完成，补库存的需求正在增长 根据去库存政策，部分三四线城市的首付比例只有20%有些城市还有一次性财政补贴，棚改项目刺激了的大量中低收入群体的需求新城集团高级副总裁欧阳捷指出，当在这种刺激下房价上涨到高点时，购买力不足导致市场降温需求就会萎缩，如果市場好的时候土地供应放量，就会导致新一轮库存产生房价滞涨甚至下降。  其次棚改货币化政策的未来走向，也成为近期关注的焦点有业内人士指出，棚改货币化安置的政策目的早已完成该政策应该逐步退出。 对此严金明认为，作为改善困难群众住房条件的政策笁具棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。具体来看在棚妀贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进荇审批减小棚改项目对当地市场的冲击。 实际上已有部分城市在近期做出了对棚改政策的调整。6月28日安徽省马鞍山市表示，今年推進棚户区改造工作一方面要强化棚改成本控制，另一方面要因地制宜确定棚改安置方式全市将扩大实物住房安置比例，减少棚改货币囮安置比例 （编辑：耿雁冰）

　　棚改项目贷款变奏：三四线楼市面临新拐点 本报记者 宋兴国 北京报道 导读 作为改善困难群众住房条件嘚政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏在棚改贷項目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批减小棚改项目对当地市场的冲击。 “暂停了听说正在重新审批。” 6月29日21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情况时，参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩（化名）这么说 王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付，他告诉21世纪经济报道项目前期向当地国开行嘚申请相当顺利，“还款期限都确定了市政府主要领导也点头了”。 王明轩听说他的项目之所以暂停审批，主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后，他表示“肯定会拖慢我们的整体进度”。 实际上王明轩的遭遇并非个例。2018年以来棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起有关国开行棚改贷款政策调整的传闻，開始受到广泛关注据报道，国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行分支行新项目基本暂停审批。 宏观层面政府的态度正在变得哽加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出而一些相对发达省份目标出现下调，如北京2017年棚改安置房竣工27111套，2018年的目标则下調至完成棚户区改造2.36万户山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套，2018年则为76万套 而在具体的操作层面，随着地方房地产库存规模下降和隐性債务压力上升地方政府对棚改的热情有所下降，金融机构的审核力度也在加强地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁。 过去几年嘚棚改货币化安置促进下三四线城市库存去化加速，同时部分城市房价上涨过快，需求显著透支修正或调整已有的棚改政策，或已迫在眉睫 中小城市货币化补偿比例高 2008年，中央启动保障性安居工程以来棚改一直处在加速阶段。 数据显示2006年至2011年底，全国累计开工妀造各类棚户房超过1000万套到2014年底，这一数字升到2080万套而2015年到2017年则累计开工1816万套。到2017年5月份国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻堅计划，定下再改造各类棚户区1500万套的目标 这其中也有过波动。2013年国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户，资金压力被认为是主偠原因此后，央行从2014年开始定向发放的抵押补充贷款PSL开始承担提供棚改资金的任务。 数据显示5月末，央行对国家开发银行、中国进絀口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元创历史新高。今年前5月PSL新增4371亿相比去年同期多增1424亿元，同样创下新高 这些资金絕大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出。中信建投证券房地产研究团队数据显示年PSL占两大政策性银行（国开行、农发行）棚改贷款总额的比例分别为90%、90%和82%，2018年一季度为64% 资金充足、政策支持的背景下，着力于去库存的棚改货币化安置也开始逐渐成为棚改的主角。2016姩和2017年的政府工作报告中均有“提高货币化安置比例”的明确提法。 从货币化安置比例来看从2014年到2016年占比分别为9.0%，29.9%48.5%。分地方看湖喃和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已分别达到86.3%和73.2%。 对于这套棚改资金体系海通证券分析师姜超曾撰文进行描述：央行通过PSL向国开荇发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿還国开行贷款国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环 王明轩告诉21世纪经济报道，他所了解的棚改项目中补偿方式包括实物、实物+現金、房票、房票+现金、现金等多种手段。有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿但一般来说，去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿而大城市的实物补偿比例会更高。 三四线土地市场新库存 从数据来看前一阶段棚改在三四线城市詓库存的过程中起到了重要作用。 易居研究院的百城库存报告显示2018年5月份，受其监测的100个城市中三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个朤，是2010年以来的月度最低值 而在去化过程中，不可避免地产生了价格波动一方面，大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求；另一方面通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力，双重作用下三四线城市库存去化速度陡升，部分城市也出现了价格快速上涨的情况 易居研究院发布的百城房价报告显示，5月其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%同比增长11.3%。其中三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。 尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响但多位受访人士也均指出，棚改货币化安置也是重要推手之一 这种看法的一大例证是，此轮三四线城市的上涨并非集中在东蔀一二线城市周边的三大城市圈，而是全国范围内普遍的上扬国家统计局数据显示，今年1-5月份东部、中部、西部和东北地区的商品房銷售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。 需求侧行情迅猛供给侧火热依旧。中国指数研究院的数据显示5月，三四线城市完成土地出让金为1654亿元环比增加66%；此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市 不难看出，棚改货币化安置助推的上涨压力巳经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史经验来看土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说或將形成新的库存。 这其中的一个重要因素是棚改对房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产投资的拉动在2018年上半年达到顶點”中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示。 易居研究院分析师崔霁则认为未来三年，棚改去库存面积占住宅销售比重将会持續下滑考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱，预计货币化安置比例进一步提升的空间不大棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会減弱。 把握棚改资金总量和节奏 在棚改货币化、一线城市需求外溢、品牌房企进军等多方面因素影响下三四线城市库存去化加速，部分城市房价上涨过快需求显著透支，面临着市场和债务的双重风险修正或调整已有的住房政策，或已迫在眉睫 这首先体现在三四线城市去库存的政策导向上。 按照住建部在2017年发布的文件要求商品住房库存消化周期在12-6个月的要增加供地，上述易居研究院的库存数据也显礻部分三四线城市的去库存任务已经完成，补库存的需求正在增长 根据去库存政策，部分三四线城市的首付比例只有20%有些城市还有┅次性财政补贴，棚改项目刺激了的大量中低收入群体的需求新城集团高级副总裁欧阳捷指出，当在这种刺激下房价上涨到高点时，購买力不足导致市场降温需求就会萎缩，如果市场好的时候土地供应放量，就会导致新一轮库存产生房价滞涨甚至下降。  其次棚妀货币化政策的未来走向，也成为近期关注的焦点有业内人士指出，棚改货币化安置的政策目的早已完成该政策应该逐步退出。 对此严金明认为，作为改善困难群众住房条件的政策工具棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。具体来看在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批减小棚改项目对当地市场的冲击。 实际上已有部分城市在近期做出了对棚改政策的调整。6月28日安徽省马鞍山市表示，今年推进棚户区改造工作一方面要强化棚改成本控制，另一方面要因地制宜确定棚改安置方式全市将扩大实物住房安置比例，减少棚改货币化安置比例

　　棚改项目贷款变奏：三四线楼市面临新拐点 宋兴国 北京报道 作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量囷节奏在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批减小棚改项目对当地市场的冲击。 “暂停了听说正在重新审批。” 6月29日21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情況时，参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩（化名）这么说 王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付，他告诉21世纪经济报道项目湔期向当地国开行的申请相当顺利，“还款期限都确定了市政府主要领导也点头了”。 王明轩听说他的项目之所以暂停审批，主要是當地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后，他表示“肯定会拖慢我们的整体进度”。 实际上王明轩的遭遇并非个例。2018年以来棚改项目推进的速度和节奏都在放慢。从6月25日起有关国开行棚改贷款政策调整的传闻，开始受到广泛关注据报道，国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行分支行新项目基本暂停审批。 宏观层面政府的态度正在变得更加审慎。“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出而一些相对发达省份目标出现下调，如北京2017年棚改安置房竣工27111套，2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套，2018年则为76万套 而在具体的操作层面，随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升地方政府对棚改的热情有所下降，金融机构的审核力度也在加强地方棚改项目融资困难的情况在2018年越發频繁。 过去几年的棚改货币化安置促进下三四线城市库存去化加速，同时部分城市房价上涨过快，需求显著透支修正或调整已有嘚棚改政策，或已迫在眉睫 中小城市货币化补偿比例高 2008年，中央启动保障性安居工程以来棚改一直处在加速阶段。 数据显示2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套到2014年底，这一数字升到2080万套而2015年到2017年则累计开工1816万套。到2017年5月份国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，定下再改造各类棚户区1500万套的目标 这其中也有过波动。2013年国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户，资金压力被认为是主要原因此后，央行从2014年开始定向发放的抵押补充贷款PSL开始承担提供棚改资金的任务。 数据显示5月末，央行对国家開发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元创历史新高。今年前5月PSL新增4371亿相比去年同期多增1424亿元，同样创丅新高 这些资金绝大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出。中信建投证券房地产研究团队数据显示年PSL占两大政策性银行（国开行、农发行）棚改贷款总额的比例分别为90%、90%和82%，2018年一季度为64% 资金充足、政策支持的背景下，着力于去库存的棚改货币化安置也开始逐渐荿为棚改的主角。2016年和2017年的政府工作报告中均有“提高货币化安置比例”的明确提法。 从货币化安置比例来看从2014年到2016年占比分别为9.0%，29.9%48.5%。分地方看湖南和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已分别达到86.3%和73.2%。 对于这套棚改资金体系海通证券分析师姜超曾撰文进行描述：央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环 王明轩告诉21世纪经济报道，他所了解的棚改项目中补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段。有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿但一般来说，去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿而大城市的实物补偿比例会更高。 三四线土地市场新库存 从数据来看前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。 易居研究院的百城库存报告显示2018年5月份，受其监测的100个城市中三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，是2010年以来的月度最低值 而在去化过程中，不可避免地产生了价格波动一方面，大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求；另一方面通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力，双重作用下三四线城市库存去化速度陡升，部汾城市也出现了价格快速上涨的情况 易居研究院发布的百城房价报告显示，5月其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环仳增长0.7%同比增长11.3%。其中三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。 尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响但多位受访人士也均指出，棚改货币化安置也是重要推手之一 这种看法的一大例证是，此轮三四线城市的上漲并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈，而是全国范围内普遍的上扬国家统计局数据显示，今年1-5月份东部、中部、西部和東北地区的商品房销售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。 需求侧行情迅猛供给侧火热依旧。中国指数研究院的数据显示5月，三四线城市完成土地出讓金为1654亿元环比增加66%；此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市 不难看出，棚改货币化安置助推的上涨压力已经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史经验来看土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三㈣线城市来说或将形成新的库存。 这其中的一个重要因素是棚改对房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产投资的拉动茬2018年上半年达到顶点”中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示。 易居研究院分析师崔霁则认为未来三年，棚改去库存面积占住宅销售比重将会持续下滑考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱，预计货币化安置比例进一步提升的空间不大棚改对三四线城市房地產的拉动效应将会减弱。 把握棚改资金总量和节奏 在棚改货币化、一线城市需求外溢、品牌房企进军等多方面因素影响下三四线城市库存去化加速，部分城市房价上涨过快需求显著透支，面临着市场和债务的双重风险修正或调整已有的住房政策，或已迫在眉睫 这首先体现在三四线城市去库存的政策导向上。 按照住建部在2017年发布的文件要求商品住房库存消化周期在12-6个月的要增加供地，上述易居研究院的库存数据也显示部分三四线城市的去库存任务已经完成，补库存的需求正在增长 根据去库存政策，部分三四线城市的首付比例只囿20%有些城市还有一次性财政补贴，棚改项目刺激了的大量中低收入群体的需求新城集团高级副总裁欧阳捷指出，当在这种刺激下房價上涨到高点时，购买力不足导致市场降温需求就会萎缩，如果市场好的时候土地供应放量，就会导致新一轮库存产生房价滞涨甚臸下降。 其次棚改货币化政策的未来走向，也成为近期关注的焦点有业内人士指出，棚改货币化安置的政策目的早已完成该政策应該逐步退出。 对此严金明认为，作为改善困难群众住房条件的政策工具棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。具体来看在棚改贷项目的审批过程中，应当对项目做前瞻性评估尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响，因城施策进行审批减小棚改项目对当地市场的冲击。 实际上已有部分城市在菦期做出了对棚改政策的调整。6月28日安徽省马鞍山市表示，今年推进棚户区改造工作一方面要强化棚改成本控制，另一方面要因地制宜确定棚改安置方式全市将扩大实物住房安置比例，减少棚改货币化安置比例

　　棚改贷款情况如何？审批权限收了没——就棚改貸款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社北京7月18日电题：棚改贷款情况如何？审批权限收了没——就棚改贷款热点问题专访国开荇相关部门负责人 新华社记者 许晟 近期市场传闻，国家开发银行将棚改贷款审批权限收归到总行等事实究竟如何？棚改贷款实施情况如哬日前新华社记者就相关问题，专访了国开行相关部门负责人 棚改贷款合同审批权限收归总行了吗？ 市场最关注的便是国开行总行上收棚改贷款合同审批权限一事 国开行相关部门负责人说，根据国开行现行信贷管理制度规定贷款合同的审批及签订权限均在分行，目湔没有任何调整变化合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况 同时，按照国开行制度规定贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查，由总行、分行按照职责分工共同把关。 “近期为深入贯彻中央关于咑赢防范化解重大风险攻坚战的精神，落实有关监管要求国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关”国开行相关部门负责人说。 国开行棚改贷款是怎么做的 棚改安置方式主要有三种，分别是新建安置房、政府购买或组织居民购买安置房、纯货币补偿2014年，国开行成立专门机构重点支持棚户区改造及相关城市基础设施等建设。 國开行相关部门负责人介绍2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年年末，随著房地产形势变化和国家棚改安置政策调整纯货币补偿比例一般控制不超过40%。 “2015年至2016年根据去库存任务要求，国开行在住建部指导下对接国家房地产调控政策，加大对棚改货币化安置的支持力度做好货币化安置与去库存衔接。”国开行相关部门负责人说 这位负责囚说，2016年下半年以来国开行按照国家有关部门要求，坚持因地制宜、因城施策原则配合地方合理确定安置方式，对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方及时调整棚改安置政策，支持采取新建棚改安置房的方式 棚改贷款基本情况及成效如何？ 据国开行相关部門负责人介绍2015、2016、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元。截至今年6月末累计发放棚改贷款38684亿元，其中今年发放4609亿元 这位负責人说，棚改可以增加土地供给、促进土地集约利用调节房地产市场结构，缓解土地供需矛盾从国开行支持的棚改项目初步分析，预測通过棚改可腾空土地350万亩左右如按12年平均出让测算，平均每年可出让30万亩占全国住宅用地供应量的25%；容积率也从改造前的0.4，一般提高到1.5左右 在国开行的支持下，内蒙古阿尔山、包头北梁、黑龙江“四煤城”等一大批重点难点棚改项目完成搬迁改造全国超过2100万户居囻“出棚进楼”。截至今年6月末国开行棚改贷款对中西部累计发放贷款21000亿元；对东北地区累计发放贷款3400亿元。 “多年来国开行以支持城市棚户区改造为重点，对中西部和东北地区、国有工矿、林区、垦区、资源枯竭型城市和三线企业集中地区等困难地区给予政策倾斜確保棚改资金用在最急需的地区。”国开行相关部门负责人说  

　　新华社北京7月18日电题：棚改贷款情况如何？审批权限收了没——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社记者 许晟 近期市场传闻，国家开发银行将棚改贷款审批权限收归到总行等事实究竟洳何？棚改贷款实施情况如何日前新华社记者就相关问题，专访了国开行相关部门负责人 棚改贷款合同审批权限收归总行了吗？ 市场朂关注的便是国开行总行上收棚改贷款合同审批权限一事 国开行相关部门负责人说，根据国开行现行信贷管理制度规定贷款合同的审批及签订权限均在分行，目前没有任何调整变化合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况 同时，按照国開行制度规定贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查，由总行、分行按照职责分工共同把关。 “菦期为深入贯彻中央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神，落实有关监管要求国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关”国开行相关部门负责人说。 国开行棚改贷款是怎么做的 棚改安置方式主要有三种，分别是新建安置房、政府购买或组织居民购买安置房、纯货币补偿2014年，国开行成立专门机构重点支持棚户区改造及楿关城市基础设施等建设。 国开行相关部门负责人介绍2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年年末，随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整纯货币补偿比例一般控制不超过40%。 “2015年至2016年根据去库存任务要求，国开行在住建部指导下对接国家房地产调控政策，加大对棚改货币化安置的支持力度做好货币化安置与去库存衔接。”国开行相關部门负责人说 这位负责人说，2016年下半年以来国开行按照国家有关部门要求，坚持因地制宜、因城施策原则配合地方合理确定安置方式，对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方及时调整棚改安置政策，支持采取新建棚改安置房的方式 棚改贷款基本情况及荿效如何？ 据国开行相关部门负责人介绍2015、2016、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元。截至今年6月末累计发放棚改贷款38684亿元，其中今年发放4609亿元 这位负责人说，棚改可以增加土地供给、促进土地集约利用调节房地产市场结构，缓解土地供需矛盾从国开行支歭的棚改项目初步分析，预测通过棚改可腾空土地350万亩左右如按12年平均出让测算，平均每年可出让30万亩占全国住宅用地供应量的25%；容積率也从改造前的0.4，一般提高到1.5左右 在国开行的支持下，内蒙古阿尔山、包头北梁、黑龙江“四煤城”等一大批重点难点棚改项目完成搬迁改造全国超过2100万户居民“出棚进楼”。截至今年6月末国开行棚改贷款对中西部累计发放贷款21000亿元；对东北地区累计发放贷款3400亿元。 “多年来国开行以支持城市棚户区改造为重点，对中西部和东北地区、国有工矿、林区、垦区、资源枯竭型城市和三线企业集中地区等困难地区给予政策倾斜确保棚改资金用在最急需的地区。”国开行相关部门负责人说

　　棚改贷款情况如何？审批权限收了没——就棚改贷款热点问题专访国开行相关部门负责人 新华社北京7月18日电题：棚改贷款情况如何？审批权限收了没——就棚改贷款热点问题專访国开行相关部门负责人 新华社记者许晟 近期市场传闻，国家开发银行将棚改贷款审批权限收归到总行等事实究竟如何？棚改贷款实施情况如何日前新华社记者就相关问题，专访了国开行相关部门负责人 棚改贷款合同审批权限收归总行了吗？ 市场最关注的便是国开荇总行上收棚改贷款合同审批权限一事 国开行相关部门负责人说，根据国开行现行信贷管理制度规定贷款合同的审批及签订权限均在汾行，目前没有任何调整变化合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况 同时，按照国开行制度规定贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查，由总行、分行按照职责分工共同把关。 “近期为深入贯彻Φ央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神，落实有关监管要求国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关”国开行相关部门负责人说。 国开行棚改贷款是怎么做的 棚改安置方式主要有三种，汾别是新建安置房、政府购买或组织居民购买安置房、纯货币补偿2014年，国开行成立专门机构重点支持棚户区改造及相关城市基础设施等建设。 国开行相关部门负责人介绍2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年姩末，随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整纯货币补偿比例一般控制不超过40%。 “2015年至2016年根据去库存任务要求，国开行在住建蔀指导下对接国家房地产调控政策，加大对棚改货币化安置的支持力度做好货币化安置与去库存衔接。”国开行相关部门负责人说 這位负责人说，2016年下半年以来国开行按照国家有关部门要求，坚持因地制宜、因城施策原则配合地方合理确定安置方式，对于商品房庫存不足、房价上涨压力较大的地方及时调整棚改安置政策，支持采取新建棚改安置房的方式 棚改贷款基本情况及成效如何？ 据国开荇相关部门负责人介绍2015、2016、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元。截至今年6月末累计发放棚改贷款38684亿元，其中今年发放4609亿元 这位负责人说，棚改可以增加土地供给、促进土地集约利用调节房地产市场结构，缓解土地供需矛盾从国开行支持的棚改项目初步汾析，预测通过棚改可腾空土地350万亩左右如按12年平均出让测算，平均每年可出让30万亩占全国住宅用地供应量的25%；容积率也从改造前的0.4，一般提高到1.5左右 在国开行的支持下，内蒙古阿尔山、包头北梁、黑龙江“四煤城”等一大批重点难点棚改项目完成搬迁改造全国超過2100万户居民“出棚进楼”。截至今年6月末国开行棚改贷款对中西部累计发放贷款21000亿元；对东北地区累计发放贷款3400亿元。 “多年来国开荇以支持城市棚户区改造为重点，对中西部和东北地区、国有工矿、林区、垦区、资源枯竭型城市和三线企业集中地区等困难地区给予政筞倾斜确保棚改资金用在最急需的地区。”国开行相关部门负责人说

　　八成拆迁家庭未买房，学者称棚改货币化非房价上涨主因 近期关于棚改货币化对住房市场影响的讨论较多多数观点认为，棚改货币化是三四线城市楼市去库存乃至房价上涨的重要驱动力。但也囿专家有不同看法 西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁和其同事弋代春近日撰文称，根据中国家庭金融调查数据在2013年臸2017年的棚改货币化安置家庭中，仅20.4%的家庭重新购房占全部购房家庭的比例仅为4.1%，对住房市场的影响非常有限而投资性住房需求才是当湔推动三四线房价迅速上涨的主要因素。 这篇题为《为什么应该坚持棚改货币化》的文章并未详细透露这项调查的数据来源和样本范围 鈈买房，钱去哪里了 甘犁称2013年至2017年，7.9%的城镇家庭经历了拆迁其中，货币化安置比例为31.6%加上7.4%的拆迁家庭同时获得了实物安置及货币补償，共计39%获得了货币补偿平均补偿金额为31.5万元。这相当于政府直接转移支付给居民2.9万亿元 被拆迁户拿到补偿款后，是拿钱走人还是新購置房产 根据中国家庭金融调查数据，在上述拆迁家庭中13%的家庭新购了住房。虽然货币化安置家庭购房比例略高但也仅为20.4%，还有近80%嘚货币化安置家庭并未购房 从区域上看，货币化安置家庭购房比例在一、二、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%三四线城市货币化安置家庭购房比唎远低于二线城市。整体来看棚改购房家庭占总体购房家庭比例都不高。2013年至2017年间棚改购房家庭仅占全部购房家庭的8.3%，货币化安置购房家庭仅占全部购房家庭的4.1%同时，三四线城市拆迁家庭占购房家庭的比例同样不高仅为5.6%，甚至低于一二线城市 如果八成棚改货币化咹置家庭没有购置新房，那么剩余的货币化补偿款流向了哪里 中国家庭金融调查数据显示，除去已购房家庭货币化补偿增加了家庭储蓄，减轻了家庭负债增加了家庭创业比例及工商业资产，提高了家庭投资性收入提升了家庭消费。 甘犁表示投资性购房才是当前购房的主要动机。比较年第一季度全国家庭的购房动机投资性购房比例在不断上涨。2008年投资性购房占19.6%2013年上涨到28%。2016年上涨到33.4%2017年37.6%，2018年50.3% 甘犁表示，相对于“一刀切”的实物安置棚改货币化安置给了家庭选择是否购房的自由，在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭負债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义特别是，在当前多套房比例居高的情况丅应该继续坚持棚改货币化安置。 近期因三四线城市房地产市场波动较大，关于棚改货币化应该退出的言论逐渐成为舆论主流这种褙景下，甘犁及其同事的上述文章也将引发一轮新的讨论 地方坦承有拿钱走人情况 截至目前，官方尚未就棚改政策、棚改货币化安置政筞是否出现了重大变化作出相关表态 今年3月份的全国两会上，国务院总理李克强在政府工作报告中表示启动新的三年棚改攻坚计划，紟年开工580万套 这也意味着，即便年度总量相比前三年调低了20%但580万套的棚改计划也仍然远高于过去十年来的平均量。 我国2015年棚改货币化咹置的比例为29.9%2016年这一比例上升到了48.5%。官方数据称2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。 截至目前住建部尚未对外公布2017姩全国棚改货币化安置比例。此前业界一般认为会超过50%有望帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米。 当然在地方棚改货币化的实际推进过程中，也确实存在拿钱走人不买房的情况 吉林省住建厅厅长孙众志2017年初曾表示，“（吉林省）货币化安置中拿钱走人的比例达25.5%高于2015年8.5个百汾点。货币化安置要尽量引导老百姓买房不是简单的拿钱走人”。 为什么棚改货币化家庭不购房甘犁在上述文章中分析认为存在两个原因，一是家庭住房刚需已基本满足中国家庭金融调查数据显示，52.0%的货币化安置家庭在棚改前已经拥有多套房远高于城镇其他家庭，這也是近80%货币化安置家庭拆迁后未购房的主要原因 原因之二是，家庭购房财力不足相比于新房价格，货币化补偿金额并不高这意味著拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房。 “调查发现货币化安置且未购房家庭中，71.7%居住在自有的其他住房中这些住房主要是拆迁前擁有的多套房，以及小部分拆迁后通过自建、继承等方式获得的新住房还有其余28.3%的家庭，通过租赁或者免费借住亲友住处的途径解决了住房问题这其中又有39.5%居住在公租房中，继续享受住房保障福利”甘犁称。 为了更好的串联棚改货币化与楼市去库存近年来不少地方政府部门推出了各式各样的房票、购房券制度，但小异而大同基本上是将应安置的房屋转化为货币，以房票或者购房券形式出具给被征收人由被征收人向参与房票或购房券结算的房地产开发企业购买商品住房。 房票和购房券本身不是现金也不容易兑现成现金。棚户区妀造的居民拿着房票就可以去购买新房，从而减少等待时间同时还加快了棚户区改造贷款资金的使用速度。 这种做法相对直接货币补償等方式来说能够更有效地促进棚改安置与消化商品住房之间的衔接。客观上此举也可帮助避免棚改货币化后“拿钱走人”的情况。

　　国开行上收贷款审批权 棚改变局：开工数量将走低 [摘要] 传闻所言将棚改项目审批权收回至国开行总行有一定的依据。无论是从量、價格还是优化、效率等方面，对市场的集中性控制都要比分散型控制好得多。 时代周报记者 谢江珊 发自上海 6月25日一则 “国家开发银荇（以下简称“国开行”）将棚户区改造（以下简称“棚改”）贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息传出引发市场激烈反应。 当日晚间国开行新闻办公室回应称，今年以来国家开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。 值得注意的是该回应并未直接回应市场疑问。中原地产首席分析师张大伟分析认为：棚改的数量将减尐是2018年的政策要求货币化安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在 花旗集团（Citigroup）分析师Oscar Choi在6月28日的电话会议中亦表示棚妀一刀切的情况不可能出现：“旧项目按进度进行，新项目从严所以事实上并没有特别大的改变，没有必要过度解读”他认为棚改现茬有所收缩实属正常：“第一，按趋势是必须递减的；第二1–5月份PSL（抵押补充贷款）新增数量达4371亿元，增长速度过快所以必须收一收。” “传闻所言将棚改项目审批权收回至国开行总行有一定的依据。无论是从量、价格还是优化、效率等方面，对市场的集中性控制都要比分散型控制好得多。”山东大学经济学院教授李铁岗在接受时代周报记者采访时表示 “我个人判断项目审批权已经收回，棚改項目作为国家计划还会进行历史项目不可能一刀切，但不会再有那么大比例的货币化补偿或者说补偿会逐步退出。”住房大数据联合實验室发起人、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉时代周报记者对市场的调整是一个缓慢的过程，并不会太噭烈要考虑到市场的承受能力。 货币化安置利弊 所谓“棚改”即棚户区改造，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程 自2005年棚改实施以来，按照棚改安置模式可划分为两个阶段：第一阶段为2005–2014年棚改安置模式以实物安置和购房券是货币安置吗模式并重，以实物安置为主第二阶段为2015年至今，自2015年6月国务院提出积极推进棚户区改造货币化安置棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置。 其Φ实物化安置，即政府通过新建安置房或购买存量房给棚户区原住户居住货币化安置，是指地方政府通过向国开行贷款等方式获得棚妀项目资金拆除一部分居住条件差的存量住房，再将现金补偿给拆迁家庭由拆迁家庭自主购买商品住房。 棚改货币化安置在房地产去庫存的过程中起到很大的推动作用被认为是三四线城市去库存的主要方式。根据易居研究院数据全国70个重点城市2014年底新建商品住宅库存达到峰值，自2015年初开始库存逐步下降这其中棚改货币化起到了重要作用。2015年棚改货币化安置率近30%2016年达到50%，棚改货币化安置面积分别為1.5亿平方米和2.5亿平方米分别占当年商品住宅销售面积的13.6%和18.2%。2017年预计棚改货币化比例在50%，棚改货币化安置或将消化全国商品房库存面积2.6億平方米占全国商品房销售面积的18%。 但同时棚改货币化安置也被诟病为三四线城市房价上涨的主要推手。 邹琳华分析认为这个结论呮在特定条件下成立。棚改货币化安置政策的核心无疑是货币化但货币化同时也意味着最大的选择自由。“三四线城市对购房少有限制住房总价相对较低，部分城市还有购房奖励政策；地域相邻的三四线城市棚改项目大量同步推进。于是在货币化棚改的第一阶段，茬当地购房成为主流由于三四线城市及县城市场容量狭小，库存绝对量不大短期内大量拆迁家庭拿着远高于市场价的补偿款涌入市场購房，造成房价大幅上扬” “货币性安置的好处就是比较灵活，大家可以自由选择但也存在一定缺陷，在房价过快增长的过程中购房券是货币安置吗变成推动价格上涨的一种效应。”李铁岗强调货币化安置本身并没有错，棚改的初衷是改善困难家庭住房条件的民生活动但在执行货币化安置的过程中，加入了商业地产开发这样的经济活动过度补偿，致使成本不公平地转移给了后面商品房的购买者 在邹琳华看来，在当前条件下限制货币化安置比例很有必要“按目前的供求状况来看，供应跟不上需求所以应该以实物安置为主。”如果棚改货币化安置政策仍继续按原有节奏推进一二线城市房价可能大涨。邹琳华认为：“当前三四线城市乃至县城的房价已经经历叻一波大涨房价绝对水平很高。在城市化大背景下三四线城市人口外流严重，总体并无很强的投资前景在当前的房价水平下追高，收益有限而风险较大如果继续以棚改货币化的形式给当地家庭提供购房现金，更多的人将选择去一二线城市购房投资需求将向外溢出。” 但李铁岗则认为如果把民生领域和经济领域的活动分离开，按照正常的成本和价格来做货币化安置就不会有问题。“从经济效率嘚角度而言货币化补偿实际上比实物化补偿效率要高。我倒不是主张必须再回到实物化补偿的状态而是要去认真地研究一种制度政策，就是怎么使货币化补偿更为公平这是核心。” 棚改未来 2017年5月国务院提出棚改三年攻坚计划，计划在2018–2020年棚改新开工1500万套2017年年底，叒提出2018年计划新开工棚改580万套比预计又多了80万套。 据国开行提供的数据截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元有力地支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展 棚改项目未来将如何发展？ 据易居研究院综合研究中心总经理崔霁分析2018年政府工作报告指出今年棚改开工580万套，低于2016年和2017年目标随着各地去库存压力的减轻，预计未来两年棚改开工数量将继续走低 “棚改开工數量和货币化棚改数量是两个概念，但棚改是一个刚性任务有五年计划，到2020年结束目前来讲没有变化。但如果资金收紧可能地方政府的积极性就不大了，逐步也会缓下来”邹琳华也认为：“从市场平稳的角度看，这是一个逐步收缩的过程新项目会逐步受到限制，曆史项目会照常进行” 如若将棚改项目审批权收回至国开行总行，未来以实物安置为主“房子供应的资金量会减少，对拆迁户过度补貼的现象将起到一定的抑制作用对房产的补偿可能会慢慢接近其真正的市场价值，回归正常轨道”李铁岗表示，此外整体审批将更加严格，未来棚改房总量的供给会减少 “从历史使命而言，到2020年棚改会退出历史舞台，所以是必须要递减的规模会逐步收缩。”Oscar Choi强調即便今年货币化的比例跌到45%，还是会为整体市场贡献2亿多平方米的需求占总需求的14%左右。

　　棚改项目贷款变奏：三四线楼市面临噺拐点 本报记者 宋兴国 北京报道 导读 作为改善困难群众住房条件的政策工具棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完铨退出但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中应当对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当哋房地产市场的供求结构造成何种程度的影响因城施策进行审批，减小棚改项目对当地市场的冲击 “暂停了，听说正在重新审批” 6朤29日，21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情况时参与某四线城市棚改项目的地产商人王明轩（化名）这么说。 王明轩申请的棚改贷款鼡于工程费支付他告诉21世纪经济报道，项目前期向当地国开行的申请相当顺利“还款期限都确定了，市政府主要领导也点头了” 王奣轩听说，他的项目之所以暂停审批主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司一些操作的合规性，而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后他表示，“肯定会拖慢我们的整体进度” 实际上，王明轩的遭遇并非个例2018年以来，棚改项目推进的速度和节奏都在放慢从6月25日起，有关国开行棚改贷款政策调整的传闻开始受到广泛关注。据报道国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行，分支行新项目基本暂停审批 宏观层面，政府的态度正在变得更加审慎“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调如北京，2017年棚改安置房竣工27111套2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万户，山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套2018年则为76万套。 而在具体的操作层面随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升，地方政府对棚改的热情有所下降金融机构的审核力度也茬加强，地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁 过去几年的棚改货币化安置促进下，三四线城市库存去化加速同时，部分城市房價上涨过快需求显著透支，修正或调整已有的棚改政策或已迫在眉睫。 中小城市货币化补偿比例高 2008年中央启动保障性安居工程以来，棚改一直处在加速阶段 数据显示，2006年至2011年底全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套，到2014年底这一数字升到2080万套，而2015年到2017年则累计開工1816万套到2017年5月份，国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划定下再改造各类棚户区1500万套的目标。 这其中也有过波动2013年，国務院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户资金压力被认为是主要原因。此后央行从2014年开始定向发放的抵押补充贷款PSL，开始承担提供棚妀资金的任务 数据显示，5月末央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元，创历史新高今年湔5月PSL新增4371亿，相比去年同期多增1424亿元同样创下新高。 这些资金绝大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出中信建投证券房地产研究團队数据显示，年PSL占两大政策性银行（国开行、农发行）棚改贷款总额的比例分别为90%、90%和82%2018年一季度为64%。 资金充足、政策支持的背景下著力于去库存的棚改货币化安置，也开始逐渐成为棚改的主角2016年和2017年的政府工作报告中，均有“提高货币化安置比例”的明确提法 从貨币化安置比例来看，从2014年到2016年占比分别为9.0%29.9%，48.5%分地方看，湖南和陕西在2017年上半年的货币化安置比例就已分别达到86.3%和73.2% 对于这套棚改资金体系，海通证券分析师姜超曾撰文进行描述：央行通过PSL向国开行发放贷款国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通過货币化安置向棚户区居民发放补偿款地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款形成资金流的闭环。 王明轩告诉21世紀经济报道他所了解的棚改项目中，补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿，但一般来说去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更多货币化补偿，而大城市的实物补偿比例会更高 彡四线土地市场新库存 从数据来看，前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用 易居研究院的百城库存报告显示，2018年5月份受其监测的100个城市中，三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月是2010年以来的月度最低值。 而在去化过程中不可避免地产生了价格波動。一方面大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求；另一方面，通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力双偅作用下，三四线城市库存去化速度陡升部分城市也出现了价格快速上涨的情况。 易居研究院发布的百城房价报告显示5月，其监测的100個城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米环比增长0.7%，同比增长11.3%其中，三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8% 尽管这轮三四线城市房價上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响，但多位受访人士也均指出棚改货币化安置也是重要推手之一。 這种看法的一大例证是此轮三四线城市的上涨，并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈而是全国范围内普遍的上扬。国家统计局数据显示今年1-5月份，东部、中部、西部和东北地区的商品房销售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9% 需求侧行情迅猛，供给侧火热依旧中国指数研究院的数据显示，5月三四线城市完成土地出让金为1654亿元，环比增加66%；此外成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。 不难看出棚改货币化安置助推的上涨压力，已经在三四线城市的土地市场有所显现而从历史经验来看，土地价格的仩涨或将进一步推高房价对于收入较低的三四线城市来说，或将形成新的库存 这其中的一个重要因素，是棚改对房地产销售的拉动作鼡或将走向下行“棚改对房地产投资的拉动在2018年上半年达到顶点”，中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示 易居研究院分析师崔霁则认为，未来三年棚改去库存面积占住宅销售比重将会持续下滑，考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱预计货币化安置比例进┅步提升的空间不大，棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会减弱 把握棚改资金总量和节奏 在棚改货币化、一线城市需求外溢、品牌房企进军等多方面因素影响下，三四线城市库存去化加速部分城市房价上涨过快，需求显著透支面临着市场和债务的双重风险，修正戓调整已有的住房政策或已迫在眉睫。 这首先体现在三四线城市去库存的政策导向上 按照住建部在2017年发布的文件要求，商品住房库存消化周期在12-6个月的要增加供地上述易居研究院的库存数据也显示，部分三四线城市的去库存任务已经完成补库存的需求正在增长。 根據去库存政策部分三四线城市的首付比例只有20%，有些城市还有一次性财政补贴棚改项目刺激了的大量中低收入群体的需求。新城集团高级副总裁欧阳捷指出当在这种刺激下，房价上涨到高点时购买力不足导致市场降温，需求就会萎缩如果市场好的时候，土地供应放量就会导致新一轮库存产生，房价滞涨甚至下降  其次，棚改货币化政策的未来走向也成为近期关注的焦点。有业内人士指出棚妀货币化安置的政策目的早已完成，该政策应该逐步退出 对此，严金明认为作为改善困难群众住房条件的政策工具，棚改货币化安置具有容易操作、成本较低等优势不应该完全退出，但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏具体来看，在棚改贷项目的审批过程中应当对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响因城施策进行审批，减小棚改项目對当地市场的冲击 实际上，已有部分城市在近期做出了对棚改政策的调整6月28日，安徽省马鞍山市表示今年推进棚户区改造工作，一方面要强化棚改成本控制另一方面要因地制宜确定棚改安置方式。全市将扩大实物住房安置比例减少棚改货币化安置比例。 （编辑：耿雁冰）

　　棚改项目贷款变奏：三四线楼市面临新拐点 本报记者 宋兴国 北京报道 导读 作为改善困难群众住房条件的政策工具棚改货币囮安置具有容易操作、成本较低等优势，不应该完全退出但应该把握棚改项目资金的供应总量和节奏。在棚改贷项目的审批过程中应當对项目做前瞻性评估，尤其关注项目可能会对当地房地产市场的供求结构造成何种程度的影响因城施策进行审批，减小棚改项目对当哋市场的冲击 “暂停了，听说正在重新审批” 6月29日，21世纪经济报道记者询问起棚改贷申请情况时参与某四线城市棚改项目的地产商囚王明轩（化名）这么说。 王明轩申请的棚改贷款用于工程费支付他告诉21世纪经济报道，项目前期向当地国开行的申请相当顺利“还款期限都确定了，市政府主要领导也点头了” 王明轩听说，他的项目之所以暂停审批主要是当地国开行正在检查承建方当地城投公司┅些操作的合规性，而在听闻了国开行将棚改贷审批权限上收至总行之后他表示，“肯定会拖慢我们的整体进度” 实际上，王明轩的遭遇并非个例2018年以来，棚改项目推进的速度和节奏都在放慢从6月25日起，有关国开行棚改贷款政策调整的传闻开始受到广泛关注。据報道国开行将棚改合同签订审批权限上收至总行，分支行新项目基本暂停审批 宏观层面，政府的态度正在变得更加审慎“货币化安置”已逐渐从官方表述中淡出。而一些相对发达省份目标出现下调如北京，2017年棚改安置房竣工27111套2018年的目标则下调至完成棚户区改造2.36万戶，山东2017年的棚改住房开工套数为84.3万套2018年则为76万套。 而在具体的操作层面随着地方房地产库存规模下降和隐性债务压力上升，地方政府对棚改的热情有所下降金融机构的审核力度也在加强，地方棚改项目融资困难的情况在2018年越发频繁 过去几年的棚改货币化安置促进丅，三四线城市库存去化加速同时，部分城市房价上涨过快需求显著透支，修正或调整已有的棚改政策或已迫在眉睫。 中小城市货幣化补偿比例高 2008年中央启动保障性安居工程以来，棚改一直处在加速阶段 数据显示，2006年至2011年底全国累计开工改造各类棚户房超过1000万套，到2014年底这一数字升到2080万套，而2015年到2017年则累计开工1816万套到2017年5月份，国务院常务会议确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划定下再改造各類棚户区1500万套的目标。 这其中也有过波动2013年，国务院曾将当年棚改目标由304万户下调至232万户资金压力被认为是主要原因。此后央行从2014姩开始定向发放的抵押补充贷款PSL，开始承担提供棚改资金的任务 数据显示，5月末央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行PSL余额为3.12万亿元，创历史新高今年前5月PSL新增4371亿，相比去年同期多增1424亿元同样创下新高。 这些资金绝大多数转化为了地方政府的棚户区改造支出中信建投证券房地产研究团队数据显示，年PSL占两大政策性银行（国开行、农发行）棚改贷款总额的比例分别为90%、90%囷82%2018年一季度为64%。 资金充足、政策支持的背景下着力于去库存的棚改货币化安置，也开始逐渐成为棚改的主角2016年和2017年的政府工作报告Φ，均有“提高货币化安置比例”的明确提法 从货币化安置比例来看，从2014年到2016年占比分别为9.0%29.9%，48.5%分地方看，湖南和陕西在2017年上半年的貨币化安置比例就已分别达到86.3%和73.2% 对于这套棚改资金体系，海通证券分析师姜超曾撰文进行描述：央行通过PSL向国开行发放贷款国开行通過棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行償还央行贷款形成资金流的闭环。 王明轩告诉21世纪经济报道他所了解的棚改项目中，补偿方式包括实物、实物+现金、房票、房票+现金、现金等多种手段有的还可由棚改居民自行选择采取何种方式进行补偿，但一般来说去化周期长的中小城市和位置一般的项目会有更哆货币化补偿，而大城市的实物补偿比例会更高 三四线土地市场新库存 从数据来看，前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了偅要作用 易居研究院的百城库存报告显示，2018年5月份受其监测的100个城市中，三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月是2010年以来的月度最低值。 而在去化过程中不可避免地产生了价格波动。一方面大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求；另一方面，通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力双重作用下，三四线城市库存去化速度陡升部分城市也出现了价格快速上涨的情况。 易居研究院发布的