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原标题:澳洲山庄:广州最大烂尾楼调查

广州澳洲山庄楼盘已烂尾20年业主一直在维权,但项目重启至今遥遥无期

中国小康网讯 记者 郭煦 2017年11月26日上午11时,超过220名业主在廣州市龙洞凤凰山宾馆源华酒家三楼召开澳洲山庄业主餐会聚餐开始的第一环节是全体默哀,不久前他们中的一位老人过世了。

他们昰一群始于上世纪90年代中后期陆续购买广州澳洲山庄的准业主如今,该楼盘已烂尾二十余年近十年来,他们也记不清楚这样的维权聚餐举行过多少次了大多数业主都从曾经的中年人步入了老年人行列,对于组织者安排聚餐前的默哀环节大部分业主都没有异议,因为怹们知道说不定哪天走的就是自己。所有业主中平均年龄60岁,最高龄的已经近80岁了

澳洲山庄始建于1993年,开发商是广州澳美房地产开發有限公司(由香港澳美投资有限公司和广州广协房地产开发公司组成下称澳美公司)。1993年澳洲山庄在(1993)字第特0021、(1995)字第特017至024号、(1995)字第特026号10个國有土地使用证上开建并销售,先后建成楼房292栋向2500余户准业主销售,后因开发商资金链断裂因占地超过1000亩,历时20余年被称为“广州朂大烂尾楼”。

《小康》记者调查发现澳美公司因资金链断裂,广州方兴房地产开发有限公司(下称方兴公司)注资进入但最终却因澳美公司与方兴公司之间的利益争夺而无法启动重建。在业主一直没有间断维权的十年里广州市政府及黄埔区(包含曾经地块所属的增城市、蘿岗区)相关单位都非常重视该历史遗留问题,成立了由各相关职能部门人员组成的“烂尾楼”专责小组甚至在2013年由时任广州市常务副市長陈如桂亲自督建,但都没有实质性进展

近千名业主一直没有停止维权的脚步,业主们的维权始终围绕开发商之间的土地权属诉讼“澳洲山庄成为广州最大的烂尾楼与广州这座国际大都市实不相符,但要解决这个历史问题很复杂,阻力也非常大”当地一位知情官员洳是对《小康》记者说。

2017年12月9日《小康》记者驱车来到黄埔区九龙镇金坑村,澳洲山庄的大门早已没有了曾经的雄伟大气昔日豪城变荿了荒野,山庄入口只有一个保安守在已生锈的铁门旁盘问每一个进出的外来人员在山庄的业主陈涛带领下,记者一行沿山而上便可看到一栋栋没有安装门窗,长满树木和青苔的破旧低层楼房陈涛指着放眼望去的一片破房子说:“一直这个样,没人住没人管理现在偠修建都不可能了,只能推倒重建”

路上杂草丛生,许多一楼户型的门口长的杂草比人还高在别墅区,后山边上被人用围栏圈起成叻一个养鸡场,偶尔还会有几只鸡跃过围栏在别墅楼间到处乱跑。

据了解早在1997年,山庄首期工程接近尾声时就正式对外开售,当年咑着“首付三万八月供只需四百八就能拥有澳洲生活环境”的旗号,吸引了数千广州人到此看房买楼自开盘后,先后有2500名来自广州市內各区、北方省市、香港等地的人前来认购然而,记者一路走上山顶所见之处人烟稀少。在半山坡的A区的楼下五六个老人正围着一張石桌聊天。一位来自东北的老人告诉记者他上世纪90年代来到广州,恰好碰到山庄开售于是花了20多万元买了这里的房子,“也算是半個广州人了”他说,原以为可以安安心心在南方养老谁知道就这样住着这烂尾楼过了二十年。

另一位老人是广州某机关的退休职工“这里有天然的绿化、天然的湖泊、天然的氧吧,这样的环境对于养老真是绝无仅有”他说,即使当时澳美公司资金链断裂也没有人會想到楼盘会烂尾这么长时间,因为这样好的一地块不知道有多少财团想进来,但就是没法见到重建的希望

“这里建了两百多栋,卖絀去了两千多户但真正入住的只有五六十户。”十几年前他们做了简单的装修后就搬了进来,因为人少物业基本没有管理,用的水電都比居民楼贵燃气至今没通。许多业主各自在自己楼下开地种菜“反正开发商也没有绿化,一栋楼就住一两户人家楼下空着也是涳着,不如整理出来种点菜”

山庄A区是入住户数最多的一个区域,记者在C、D、E等区域看到不少楼房都仍处于毛坯状态甚至有的仅仅是莋好框架结构。路上杂草丛生许多一楼户型的门口长的杂草比人还高。在别墅区后山边上被人用围栏圈起,成了一个养鸡场偶尔还會有几只鸡跃过围栏,在别墅楼间到处乱跑

“这几年陆续有业主过世,自己买房时是一个中年人如今都成了老年人了。”业主张龄丰對《小康》记者说不知道会有几人在余生里可以住进新房子。

对于这两千多名业主来说给他们带来最大的困惑不仅仅是没有新房子住,而且还严重影响了生活“现在听起来二三十万就可以买一套房子,每平方才三千多好像很便宜,可是当时的工资水平是多少?平均也僦几百元”业主陈涛说,十几年来一直奔波于维权,身心疲惫随着年龄的增长,越来越是力不从心了

但有4位业主在方兴公司办公室接受《小康》记者采访时却表示,正因为是上述业主们的持续维权导致了重建停滞不前。“他们是在代表澳美公司争夺利益”这4位業主如是说。

“我们并不管哪个开发公司的利益如何只要能让我们住进新房就行。”陈涛说他们关心的并不是谁来建,而是能不能建恏

影响还不仅仅如此,因为不少业主的楼房都在房管局有登记或有银行按揭后来随着国家楼市限购政策越来越多,现在要再买属于二套甚至连买房资格都没有了再加上如今动不动就几万元一平方米的价格,让他们买房的梦想就更加遥远据了解,山庄所在地周边房价夶约2万元一平方米

“别人买房是增值了,我们买房是一个巨大的包袱”业主们说。

记者调查发现在澳洲山庄2500户业主中,有一部分是铨款购买有一部分是银行按揭购买,还有一部分是与澳美公司签订免息银行按揭购如果澳美公司没有发生资金链断裂的话,他们都已順利住进了澳洲山庄然而,不管是如何付款购买的业主甚至前述已住在山庄的业主,都无一人持有房产证

早在2011年8月29日上午,澳洲山莊业主约50人到广州市国土资源和房屋管理局广州开发区分局(下称国土和房管开发区分局)集体信访反映澳洲山庄不能办理房地产权证的问題。国土和房管开发区对此高度重视并在次日成立由4人组成的专项工作小组到澳洲山庄进行调查摸底。

广州市国土资源和房屋管理局开發区分局2011年9月20日发出的《关于澳洲山庄历史遗留的办理房地产权证有关问题的答复》(穗开国房函【2011】608号)中显示澳洲山庄已建292栋房屋,其Φ已封顶(包括建成)共225栋其余是在建工程和烂尾工程。

“所有房屋绝大部分不符合广州房地产登记程序主要存在地名和门牌未办审批手續、消防未验收、报建资料丢失、建筑物未按当时用地红线内建设、出现部分建筑物跨越其他地块红线或者未按规定地点建设、欠缺报建圖纸和竣工图纸等各种问题。”上述《答复》中强调

《答复》称,澳洲山庄由6个区域组成分别是A、B、C、D、EA和别墅区,所有用地均办理叻《国有土地使用证》证号是:1993字特0021、(1995)特017至024号、(1995)字第特026号,业主如有疑问可到区城建档案馆查询

“我们当时主要是怀疑澳美公司没给業主办预售备案及未按规划图施工,要求提供规划图”2011年11月22日,大约40名业主一起来到萝岗区(当时是所属萝岗区后与黄埔区合并)开发区房地产管理所及规划档案馆,意外发现他们房屋所在地块被过户的事情2012年5月10日,萝岗区召集澳美、方兴与业主代表开会区规划国土局副局长杨建新主持会议,在会上业主们才听说土地被过户给了广州方兴房地产开发有限公司直到2014年7月27日,方兴公司在《广州日报》上发咘公告因为烂尾楼要拆除重建,要求购房者携带相关有效资料到方兴公司登记后再到档案馆查询,最终确认他们房屋所在的0021地块及另兩地块早在2007年前后两年内已经被转让过户方兴公司

在业主的QQ群里,网名“宝二爷”说“被转让的其中两块土地都有上盖建筑物,也就昰说地面上有业主所购买的房子根据相关法律的规定,用一句简单通俗的话来形容:房随地走地随房转。”但如今楼下土地被莫名地轉至另一家公司他们的那些残破的房子忽然变成了“空中楼阁”——土地飞了。

业主梁琼珍多年前购买了澳洲山庄EA区房屋购房契约是與澳美公司签订的,并已办了预售登记备案澳洲山庄全盘烂尾后,她一直自我安慰:相比一千多户房屋未能收楼的业主自己还算不幸Φ的万幸,起码自己的房子建好了虽然办不了房产证,但勉强能住然而现在她无法淡定了:自己房子所在的土地竟然被转让了。于是在2013年5月3日,业主梁琼珍向法院起诉国土和房管局黄埔分局

“房产证没有,现在土地也是别人的了到时我们就真的是一无所有了!”业主们深感无奈。

2015年10月30日澳洲山庄数百业主回到了他们的家,笑语声、鞭炮声给往日宁静的楼盘带来难得的热闹他们以为终于等到了重建方案启动这一天。

据当年11月1日广东地方媒体《羊城晚报》的报道称——“澳洲山庄的小业主们盼来了好消息:澳洲山庄整体拆除重建手續基本完成即将开工重建,两年半后交楼”开发商澳美集团董事长、总裁胡耀智当时在接受记者采访时说,开发商将引入平安不动产由他们注资22亿来共同建设,资金方面完全没有问题他表示,已聘请澳洲顶级设计师重新进行设计希望建广州顶级房子回馈业主。胡耀智透露重建方案是先建一批临时住房,让小业主们搬进去住然后将现有的房子(除别墅)整体拆除重建,建成后按1:1.1的面积补偿给业主仳方说,如果业主原有面积是100平方米那么重建后得到的住房面积可以达到110平方米。据开发商测算约有10万平方米要拆除重建。

《小康》記者从一份《关于澳洲山庄项目历史遗留问题协调会议纪要》(穗开黄国规会纪【2016】9号2016年3月24日)中看到,2016年3月18日下午由黄浦区国土和规划局苏培伟副局长在区国土规划局606会议室主持研究了澳洲山庄项目历史遗留问题有关事宜。区国土资源和规划局、区信访局、澳美公司、方興公司、富鼎公司、业主代表等相关同志参加了协调会议与会各方一致认为:明确澳洲山庄项目的启动建设应严格按照原批复的修建性詳细规划方案,参会各方认为对澳美公司作为首期开发建设主体、启动开发东南角(国土证017号)地块,无不同意意见由澳美公司提出书面報告,经“四方”确认盖章提交区国规局并呈上级部门审定。

这对于广大业主而言的确是一个值得庆祝的事情,然而就在这次会议の后,重建之事没有了下文不了了之。

无论是澳美公司还是方兴公司两方在接受《小康》记者采访时都一直强调是对方不支持不配合偅建。澳美公司称方兴公司对重建提出的要求太苛刻;方兴公司则称,澳美公司在新规划图上不盖章导致无法启动重建

事实上,近十几姩来无论是广州市政府还是区政府层面,都非常重视烂尾楼的问题2002年,广州市政府提出“消灭烂尾楼”的目标2003年广州市人大推出《關于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》实施方案的决议中提出,将解决和预防“烂尾楼”作为今后城市规划建设和管理的一项重要工莋2003年,广州市曾针对当时130多处烂尾楼发布盘活文件基本上都是“一楼一策”。目前广州的烂尾楼得到妥善处理或已经盘活唯有澳洲屾庄迟迟不见动静。

澳洲山庄业主这十几年来也一直没有间断维权广州市政府及黄埔区(包含曾经的增城市、萝岗区)相关单位都非常重视處理该历史遗留问题,成立了由各相关职能部门人员组成的“烂尾楼”专责小组甚至在2013年由时任广州市常务副市长陈如桂亲自督建,现洇澳美公司和方兴公司对土地权属的争夺战而没有实质性的进展

事实上,导致澳洲山庄烂尾的主要原因是项目用地权属纠纷,方兴公司负责人接受《小康》记者采访时表示当年澳美公司资金链断裂,项目内多个地块被法院查封方兴公司筹措资金帮忙解封,后经仲裁將土地过户给方兴公司事实究竟如何?本刊将继续关注跟踪报道。

本文刊登于《小康》2018年1月上旬刊

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