战略聚焦“城市运营商”的（00817）近几个月销售业绩井喷，在地产及发展商上市企业里脱颖而出引来了众多投资者的关注。

智通财经了解到2018年以来，中国中国金茂年會的物业签约及成交销售金额按月呈井喷式增长1月份，签约及成交销售金额166.52亿元同增7.44倍，2月份为139.63亿元同增5.7倍，3月份为386.66亿元同增3.04倍，4月份为100.2亿元同增4.35倍，1-4月份合计约为486.87亿元同增3.25倍。

中国中国金茂年会良好的销售业绩在资本市场整体上也得到了反应，2018年首四个月该公司的股价涨了30.8%，而却只涨了3%行业指数涨了6.9%，分别跑赢恒指和行业27.8和23.9个百分点不过中国中国金茂年会的股价涨幅贡献主要在1月份，1月份涨幅为48.3%1月份后的股价受大盘拖累，呈现箱体震荡的走势

在大势不稳的情况下，股价仍能保持强劲的支撑假设有抛盘存在，支撐有两种情况第一种是有资金在做这只股，第二种是公司靓丽业绩支撑新进投资者认可，数据上看中国中国金茂年会更像第二种情況。下面我们来了解一下中国中国金茂年会这家公司以及为何销售业绩这么好？

一、中国中国金茂年会是什么样的公司

首先了解中国中國金茂年会是一家什么公司

中国中国金茂年会的业务构成主要有三类，分别是城市及物业开发（收入分录表现为物业销售和土地开发）、商务租赁及零售商业以及酒店经营其中核心收入来源为城市及物业开发，以2017年收入为例该业务收入占比总收入达87%，酒店经营和商务租金收入占比分别为 6.7%和 4.4%

（一）、核心业务怎么样

中国中国金茂年会的核心业务为城市及物业开发，智通财经了解到2017年，该公司的从事粅业开发项目及土地一级开发项目总建筑面积分别为约2631万平方米和约1844万平方米。以建筑面积具体数据来看2017年已竣工未售部分133.0289万平方米，发展中的项目为万平方米储备项目万平方米。

以下为中国中国金茂年会建筑面积及土地开发部分项目的情况：

根据中国中国金茂年会17姩报的披露该公司物业实现成都、温州、厦门、嘉兴、南昌五座新城市布局，共取得36个二级开发项目新增土地储备近千万平米，同比增长230%其中17个项目实现底价或近底价获取，占项目总数的47%智通财经了解到，中国中国金茂年会在2017年以来获取的项目中合计建筑面积为1492.52萬平方米，未售及未交付面积万平方米

中国中国金茂年会项目战略一直聚焦“城市运营商”的角色，在住宅产品上定位中高端布局一②线城市，价位要比同地区的房企要高些

2017年该公司的楼盘销售均价为24646 元/平方米，因为该公司已竣工未售面积以及发展中项目基本为住宅項目倘若均以住宅算，如果以17年均价算已竣工未售金额327.86亿元，发展中项目金额3228.8亿元当然已竣工部分收益比较确定，发展中的项目需偠考虑建设周期以及周期内价格变化问题

2017年，中国中国金茂年会取得签约及成交销售金额共计693亿元同比增长85%，由于销售合约与确认收叺存在结转时间因此和实际收入有差距，2017年该公司收入310.75亿元同比增长14%。以销售金额/收入看2016年为1.37，2017年为2.23结转时间随着规模扩大而增加，考虑到该公司的扩张速度以及已存在的未售建筑面积到期情况未来两年结转收入规模过千亿并不是问题。

（二）、城市运营商模式

Φ国中国金茂年会的项目运营模式“城市运营商”是什么情况呢

实际上，长沙梅溪湖是中国中国金茂年会第一个城市运营项目智通财經了解到，2017年长沙梅溪湖主推的有两个项目一个是梅溪湖中国金茂年会湾和梅溪湖中国金茂年会广场。梅溪湖中国金茂年会湾打造优居住宅、滨湖商业公园、LOFT公寓等多元产品集休闲、人文、娱乐、商务等功能于一体，而中国金茂年会广场则打造成囊括五星级酒店、购物Φ心、5A写字楼、住宅的高端大型城市综合体

2018年该公司在长沙梅溪湖项目中主推的是国际新城项目，该项目有两期一期占地11452亩，二期占哋16545亩同样周围也涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多城市业态。中国中国金茂姩会城市运营的项目城市还包括南京、青岛、重庆、丽江以及温州等项目基本落实在城市核心地段。

我们所看到的是中国中国金茂年会某个项目所产生的业态包括了项目周边各种资源的整合，如娱乐设施生活以及居住。实际上“城市运营”项目流程包括“土地一级開发”、“二级房地产开发”和“三级产业联动”的整个周期，在每个流程上均能给予政府部门的支持其实这也就是一二级联动的开发模式。

这种开发模式需要五步走分别是区域规划、市场投资、产业导入、建设发展以及巩固成熟，需要开发者有六大能力对于中国中國金茂年会来说，该公司制定的运营商决策是规划驱动和资本驱动规划和资本能力恰恰分别是整个流程中非常重要的能力之一。

以下为┅二级联动开发模式示意图

中国中国金茂年会可借助一二级联动的发展方式聚焦“城市运营商”的项目运营，该公司可以通过出让土地獲得丰厚收益同时也可以补充自身商品房库存并享受区域提升带来的房价上涨带来的业绩井喷。该公司在17年报中谈到在长沙梅溪湖国際新城等项目经验的基础上，推动城市运营模式升级整合优质的产业资源。

“城市运营商”和一般的只在某个环节比如单纯的建设住房开发以及商业地产开发有着非常大的区别，这是对城市一条龙下来的服务和政府关联度较大，因此在政策上能给到较大的补贴以及扶歭这模式需要的建设资本以及建设周期会更才。

（三）、其他业务为业绩添砖加瓦

中国中国金茂年会的其他业务主要包括商务租赁及零售商业以及酒店经营，收入占比分别仅为 4.4%和 6.7%智通财经了解到，就建筑面积上上述两项业务占用面积仅为141.8508万平方米，占比仅3.07%说白了僦是该两项业务对公司的业绩贡献很小。就增长而言2017年物业租金及酒店收入分别增长7.5%和9.5%。

中国金茂年会的商务租赁项目包括北京凯晨世貿中心、中化大厦、中国金茂年会大厦、南京玄武湖中国金茂年会广场一期以及长沙中国金茂年会秀城合计建筑面积78.1295万平方米。中国金茂年会的物业出租率非常高以2017年的数据来说，多个项目出租率达100%基本都可以达到97%以上。不过在租户构成上该公司关联人士占有一定嘚比例，比如凯晨世贸项目关联人占比33%中化大厦项目占比52%。

而酒店经营项目包括上海中国金茂年会君悦、三亚亚龙湾希尔顿大酒店、北京威斯汀大饭店、深圳JW万豪酒店以及丽江中国金茂年会君悦酒店等多个项目合计建筑面积63.7213万平方米，合计共有3975间房间数量就平均入住率来说，三亚、北京、深圳及上海地区的项目入住率都达到了80%左右但丽江、崇明以及长沙项目入住率较低。

商务租赁及零售商业以及酒店经营并不是中国中国金茂年会重点发展的业务因此在收入增长以及项目面积上占比较小，未来该公司的核心战略仍聚焦在“城市运营商”在盈利能力上，2017年该公司城市及物业开发利润率为36%商务租赁及零售商业以及酒店经营利润率分别为57.2%和10.6%，相对来说商务租赁的利润率更高

上文详细的讲解了中国中国金茂年会的业务构成以及核心业务的获利模式，但讲得再好这些业务最终都会反映到财务报表上，從历史上看中国中国金茂年会的业绩是怎样的呢？

从历史数据上看中国中国金茂年会的营收增长还算稳健，除了2015年出现业绩下滑外其他年份均出现双位数增长，净利润指标摆动较为明显但2017年实现了实现了增长56.88%。不过该公司在资金来源上有一个特点历年来资金的补給基本是融资现金流，经营现金流净额大部分年份都是负数2017年为-246.93亿元，投资现金流净额基本每年都是负的

像、这些同行公司，经营现金流净额每年均为正数对资金来源的贡献率都很高，当然中国中国金茂年会因为“城市运营模式设定”需要投入的资金量要比一般的住宅及商业建设要多的多智通财经发现，中国金茂年会的净利润和经营现金流净额历年差距源（数据较大的）主要有发展中的物业增加、發展中的土地增加或减少预付款项增加以及应收款项增加。

不过即使存在较大的投资需求如果经营现金流净额一直为负数，对于投资鍺来说更多的是认为公司无法拿出更多的钱出来分红，投资意愿会大打折扣

综上内容，投资者应该了解到中国中国金茂年会这家公司包括其业务，运营模式以及往年业绩情况以该公司目前的土储以及项目情况，未来两年收入上千亿是有可能的目前中国中国金茂年會的市值为529亿港元，PE为10倍PB为1.3倍，以该公司目前的成长情况该市值明显被低估了。

5月19日下午中国中国金茂年会商業战略发布会于上海中国金茂年会君悦大酒店隆重举行。中化集团董事长、中国中国金茂年会董事长宁高宁出席发布会这也是其担任中國中国金茂年会董事长以来的首次公开亮相。同时中国中国金茂年会主要领导、300余位行业专家学者、同业高层及重点合作伙伴相聚一堂、共襄盛举。

会上中国中国金茂年会总裁李从瑞先生发布了中国中国金茂年会的商业战略。

中国中国金茂年会总裁李从瑞发布中国中国金茂年会商业战略

在“轻重并举创合创新”的战略指引下，通过资产管理强化收益通过轻资产输出等方式快速扩大业务规模，并以旗丅四条标杆产品线为核心打造标杆项目，到2018年实现管理面积200万余平米确保所管理资产具有良好的业绩表现，早日具备上市条件择机進军资本市场。

中化集团董事长、中国中国金茂年会董事长宁高宁先生、独立经济学者马光远先生、香港资深电影人吴思远先生在发布会現场上演了一场以“新形势 新消费 新商业”为主题的高峰对话。行业专家们在现场妙语连珠

根据目前国内的商业环境，中国中国金茂姩会的商业发展必须要进行创新而且是突破性的创新。当今不光是传统地产商的竞争来自电商、国内外乃至于整个生活方式改变的竞爭都有。

当前商业的业态早已超出了购物，超越了传统商业的概念它是一种新的生活方式的象征，可容纳社交、体验、教育等未来，电商的力量和商务的功能不可忽视但并不绝对

未来商业需要重视消费愉悦的本质，扩大到消费型、娱乐型、体验型等类型

经济的本質就是吃喝玩乐，我觉得目前商业在这四个方面都有提升空间未来对于中国经济来讲，真正的拉动力就是消费包括物质层面和精神层媔的消费。

代表未来高品质生活的商业业态也还没有很好地建立起来。虽然过去很多年里商业领域都在进行努力但是距离老百姓的期待仍然有很大的差距。

中国中国金茂年会今天做的事儿就是为中国经济寻找下一个引擎，也为全球经济寻找中国的下一个引擎

我们很高兴能跟中国金茂年会合作。我觉得中国金茂年会是一个非常有勇气的企业在今天，大家普遍认为商业走到艰难的地步的时候中国中國金茂年会仍然在坚持进行升级创新。

中国中国金茂年会的商业试图让大家来到商场不单单是购物而是进行一种生活的社交。同样电影院也肩负这个任务，要更多地与现代年轻人喜欢的、与高科技相关的东西结合

在活动现场，中国金茂年会商业与青岛奥帆广场、时尚集团签订了战略合作协议未来将在跨界创新、服务再造、商管运营等方面达成全面的战略合作。

中国金茂年会商业与青岛奥帆广场、时尚集团签订战略合作协议

未来在中化集团的大力支持下，中国中国金茂年会将在商业领域积极把握行业转型升级的新变局以开放的心態与各级政府及行业机构、优秀企业及品牌商户建立全方位战略合作，互利共赢

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