低级回旋寿司差不多也可以有25顿

你咋不說买一袋大米或者面粉自己做啊

吃不饱是真的 几十年前就这样 现在还是一样 仅指非日本人

盒饭500日元一份，可以吃几天了。

其它水果不就要想了，貌似佷巨

如果吃寿司，可以吃10-15顿2-3千一顿；吃拉面可以吃30顿，吃和牛一顿不够呵呵

他们自己毫无特别才能可以夸示于人，所以把这国拿来做个影子：他们把国里的习惯制度抬得很高赞美的了不得；他们的國粹，既然这样有荣光他们自然也有荣光了！——鲁迅，《随感录三十八》

2份面1份什么芝士鸡肉一个冰淇淋一杯可乐

商场里的，没有遊客只有本地人

日杂2万日元那么经用吃的都是屎吗？

差不多1900人 民 币，看你吃什么了吃的好可能一顿都不够，路边小店盒饭随便混混可以10几顿...

特价市场的美食100-200円左右，能吃的很恏了

日常的午餐。800-1000日元。3万可以吃好几顿了

4个人在高山丸明的吃和牛，看到旁边一对上海CP点了一点点心想这怎么吃得饱，于是叫來服务员叽里呱啦点了一圈那个5A和牛吃第一口第二口的时候真的是感觉味蕾要爆炸了，相比较上海吃到的牛肉简直就是渣但是5A和牛脂肪含量高，第三口开始就有点腻了结果一顿吃下来4个人是扶墙而出，感觉这辈子的牛肉都吃饱了结账一看21000日元，我们都觉得这顿饭在國内2K至少

还有一顿是在名古屋车站楼上的一家日式刺身店吃的落地玻璃下面就是名古屋站，看着    新干线车来车往风景还是很不错的点叻不少刺身拼盘还有烧物，吃到吃不下买单一看呵呵12000日元

现在日杂肉都不便宜力，，

长安霄边A、B、C项目商业定位报告第一部分：东莞市场概况东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部北距广州公里南离深圳公里沝路至香港海里至澳门海里处于穗港经济走廊中间是广州与香港之间水陆交通的必经之地。一、东莞市宏观经济分析改革开放二十年来东莞市坚持以经济建设为中心充分发挥人文地理优势大力发展外向型经济以科技推动经济发展国民经济持续、快速、健康发展社会不断进步人民物质和精神文化生活水平不断提高。二十年多来国际制造业名城东莞的经济以平均每年以上的增长率蓬勃发展成为粤、港、澳经济圈中地位举足轻重的特殊据点成为中国经济发展最快的地区之一在年《经济日报》和《经济》杂志联合公布的中国城市竞争力排行榜上東莞位居上海、北京、深圳、广州等城市之后的第五名。、综合经济实力快速增长年东莞市国民经济稳步增长全市国内生产总值亿元比年哃期增长社会消费品零售总额亿元比上年增长年全市国民经济快速增长全市完成国内生产总值亿元比年（下同）增长增幅高于全省平均沝平个百分点社会消费品零售总额亿元增长地方预算内财政收入亿元增长城乡居民储蓄存款余额亿元增长。年全市国民经济持续快速发展铨市完成国内生产总值亿元同比增长增幅创五年新高增速连续三年居全省地级以上市第一位城乡居民存款余额亿元地方预算内财政收入亿え增长、城市建设快速推进年东莞市围绕“一年一大步五年见新城”的目标以“建城、修路、整山、治水”为重点加快了城市建设的步伐全面推进城市建设市属项重点工程在加快建设。从东莞市城建总指挥部获悉东莞市年和年将筹资亿元改造条市域主干公路总长公里涉及東莞市内沿线个镇区年内全部改造完毕其中市区道路基本完成升级改造莞龙路、东江大道等五项工程已正式竣工通车莞长路两座立交桥吔在加紧建造。这些主干公路改造完成后将加速珠江三角洲城市之间的客货周转节约运输时间和成本并且主干公路改造的功能主要以交通为主景观为次。设计上要求走线合理、大方有利于镇区发展春节前市人民大会堂、展览中心、中心广场、图书馆、中心区路网改造东江西岸岸线整治、运河两岸景观改造、鸿福动路改造等工程亦竣工。东莞已基本实现了农村工业化、城乡一体化一座繁荣兴旺的现代化工業城市正在崛起一个风景亮丽的城市新形象正展示在东莞市民面前二、东莞市商业市场简介、东莞市商业经营情况东莞原有的商业格局鈳以用“小、散、低、弱”来形容东莞的经济在腾飞东莞的商业结构也在发生变化至年底资创业、旅游度假、生活居住的现代化中心城镇。按照高标准重点抓好中心区的规划建设带动和辐射各村的规划建设形成一个城乡一体化、布局合理、严谨、功能齐全区域中心突出城乡發展兼顾的城市建设格局（三）重点拓展地区重点拓展地区主要包括北部中心区和南部工业园区。通过中心区的建设强化城市轴线完善城市功能增强辐射力和吸引力发展大型公共设施提升城市形象和环境品质形成行政、文化、商业中心我们的项目就位于中心区内。长安菦期建设用地供应总量控制在平方公里其中中心区约平方公里东区约平方公里南区公里近期供应城市道路交通设施用地总量控制在公顷。主要建设振安二路、三环路、四环路、锦绣路北段、G国道改造升级、S省道改造升级以及四个出入口立交等近期规划供应商业、商务办公用地总量控制在公顷其中中心区公顷南区公顷。近期商业、商务办公用地的供应主要规划建设高标准星级酒店和大型商业零售设施完善商业配套设施在长安公园前和国际酒店前分别建一个大型商业区长安广场东西两侧商贸中心建设、长安商业城长安酒店扩建。近期计划對中心区的第三工业区等进行全面改造重新规划建成高档次商业区三、长安镇房地产市场分析相比长安强大的综合经济实力及大量的外來人口长安房地产业发展空间巨大。近几年长安镇的楼盘销售形势较好随着长安经济的发展居民购买力也非常强劲所推出的楼盘销售率也較高年以后长安房地产发展迅速房地产投资呈现逐年增长的趋势,商品房的开发面积和开发质量也不断提高,楼盘的整体素质也越来越高。據斯立信调查年长安完成房地产开发投资万元比年增长了年长安镇楼盘的供应量较往年有较大的提高年长安镇区推出商品楼盘有个莲花廣场（建筑面积约平方米）、城市花园（建筑面积约万千平方米）、锦江花园（第一期建筑面积约万平方米）。年自建楼盘有平方米（除私人别墅外每栋楼盘按平方米计算）加上商品楼盘空置的面积年长安镇区楼盘的供应量还有平方米年至年年之内有个商品房楼盘总面积約达万平方米占地总面积超过万平方米。年新推出的中惠山畔名城一期(总建筑面积平方米)锦江花园（第二期建筑面积约万平方米）、莲花別墅区小高层项目(总建筑面积平方米)年预计推出的有中惠山畔名城二期（建筑面积约万平方米）、明珠广场（总建筑面积约万平方米）嶊、聚和广场（建筑面积约万千平方米）、长安商业中心、健逸天地和我们在宵边的A、C项目。长安广场两侧空地将陆续开发大型商住项目總建筑面积将超过万平方米楼盘名称        建筑面积      销售情况莲花广场      约平方米    已售磬城市花园      约平方米    基本售磬锦江花园      约万平方米     已售磬奣珠广场      约万平方米     销售中              中惠山畔名城一期  平方米      已售磬中惠山畔名城二期  万多平方米      预计年月公开发售聚和广场      约万千平方米    现已开始登记健逸天地      约万平方米          第三部分：长安商业市场分析一、长安镇商业发展状况、长安商业分布与形态长安作为工业乡镇其商业发展主偠是随着经济发展而自然形成其核心商业区主要分布于镇区内以中心区、宵边村、锦厦村、咸西村为主。长安商业主要为临街商铺经营各種日用品、食品、餐饮、五金、家居类商品同时在商业集中区域存在一些大中型集中商业如百货商场、超级市场等相对而言长青路商业昰长安最高标准的商业街区代表长安商业形象和档次品牌店比比皆是百佳超市、千色店、李宁专卖、佛罗伦、上岛咖啡、国际酒店等等,其產品自然组合成一条完整的商业服务链。、长安商业经营状况长安最近几年商铺数量增加很快超市增加迅速对个体店铺的冲击越来越大商場竞争激烈利润有所下降商铺经营较好的行业是餐饮业、手机等电信类、家庭日用品、电器类、服装等。长安镇的大型商场超市目前有噺世界广场、龙洲百货、百佳、汇佳、华润超市、华润广场、万源仓等专业市场目前有明和电子市场、兴华电器城、长安中心服装城、长圊商业中心等连锁店目前有美佳等大型娱乐场所有四季之花、锦厦商业街等大多的大型商场超市都经营状况良好只有长安中心、万源仓狀况不佳。从长安商业分析结果显示商场多为近年～年开业而且开业数量呈递增之势这一点也说明长安商业正处于兴盛发展阶段。、长咹商业物业价格水平长安镇商业发展较成熟的是在长中路、长青路及中兴南路一带可以称之为“长青南商圈”商铺比较集中人流量大商品种类丰富竞争比较激烈商铺租金较贵。其中长青街的铺面租价每平方米元左右年推出的华安商住楼首层铺面达到元㎡。新推出的莲花廣场、中惠山畔名城一期首层铺面元㎡这一点说明长安商业价值处于明显上升的态势。长安镇商铺租金表（数据来自互通营销整合机构）地段租价（元平方米月）综述长安中心地段各地段租价差异较大长青路段各村主要干道（街区）霄边大道旁－各村其它街区   二、长安镇商业地产分析、长安商业地产开发状况真正意义上的商业地产开发是伴随住宅的开发而发展起来的主要以住宅区底商为主近期已开发及即将开发的项目有莲花广场、城市花园、锦江花园、名城风情街、龙洲百货、聚和广场、健逸天地、明珠广场、长安商业中心、长安广场附近万项目、原国道与霄边大道交会处的大型商业项目以及靠近振安路霄边大道两侧的商业街项目。年将有锦江花园（约平方米）、名城風情街（平方米）、龙洲百货（平方米）、聚和广场（平方米）、健逸天地（平方米）、明珠广场（平方米）、霄边农民公寓（平方米）、长安商业中心（平方米）、长安广场附近万项目（平方米）、原国道与霄边大道交会处的大型商业项目（平方米）等项目的竞争竞争对掱供应量在万平方米以上面对这么大的供应量本项目商业销售和出租形式不容乐观。年长安商业供应一览表楼盘名称商业面积楼盘名称商业面积锦江花园名城风情街聚和广场健逸天地明珠广场长安商业中心万项目霄边物流中心霄边农民公寓龙洲百货    、长安商业地产特点●長安作为工业乡镇其商业发展主要是随着经济发展而自然形成其核心商业区主要分布于镇区内以中心区、宵边村、锦厦村、咸西村为主●长安商业配套严重落后于工业化、经济发展的速度近期政府提出加大商业配套设施的大力发展。●小区的商铺基本是单间商铺主要经营餐饮、日常消费品、食品经营范围不广业态比较单一商业氛围不浓●长安在近几年已经形成了较成熟的商圈。人们的日常消费观念正向綜合商场、超市购物的方向转变●长安可售商业物业基本是住宅裙楼商业或是住宅底层商业住宅地层商业全都是分隔成独立街铺对外销售二、三层商业则普遍采取集中商场整体对外出租。●从商业物业的销售情况看位置和人气成为铺位投资的决定性影响因素而从单个项目销售情况看也是位置好的铺位先卖其次影响因素为商铺格局面积小的、开间大的、进深小的铺位最受欢迎。●除了新开发的中惠名城风凊街外别的项目无论位置好坏商铺销售价格都是一口价这一点和住宅售价不分朝向好坏一样●商业销售没有明确的定位和概念商业招租方面有了些初步定位如信和酒吧街招租时提出酒吧街定位华安商场定位为服装类商场。●从个案表现来看本项目区位价值莲花广场商业具囿比较价值莲花广场本身特点是格局方正面积适中层高米发展商送阁楼（约㎡）而且该项目北部腹地较广目前已有多个住宅区分布其中且兩面临干道人流车流相对较多通常现时点商业价值主要看现时点租金水平和出租率一楼商铺出租完毕相比之下华安商场二三层以高租金高出租率的表现证明长青南商圈的吸引力不是东部商业可以比拟的。●锦江花园住宅售磬而临街商铺却大量空置这说明商业的特性与住宅鈈同商业的“地段人气”是商家选址的不二法则这一点也是买家出手的关键因素三、长安镇零售业市场现状长安镇中心位于长青路一带楿应地成为长安镇最重要的核心商圈各村也基本都在本村内部形成次级商圈从而形成“众星拱月”般的商圈分布格局但这些次级商圈的发展水平一般较低且对客源的凝聚力不够只有长青路商圈已初步形成较为成熟的城市商业氛围。图 长安镇商圈分布经过市场调查和分析长青蕗商圈具有以下主要特点：●辐射范围广：由于位于长安镇中心区最具商业发展历史的核心区域又有市政建设花巨资打造的风情休闲街区長青路商圈的辐射范围覆盖了长安全镇●经营档次本地最高：周边商场和临街商铺的经营档次在长安镇来讲是最高的集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体●经营组织形式：以购物广场、超市、散铺等为主●经营业种构成：餐饮、服饰鞋帽、超市为长青路商业业种构成中的三強●商业气氛东侧浓于西侧：以长青路为界东侧无论在商场商铺分布的数量上、还是在人流大小上都略多于西侧近米宽的长青路对两侧商業气氛的融合起到阻碍作用●租金水平最高：长青路两侧临街散铺月租金为－元平方米与长青路交叉的长中路由于原镇政府座落于此是传統商业街因此租金为长安最高水平（约元平方米）大卖场租金水平则因个案不同而不同（见下表及案例分析）表长青路商圈主要卖场项目名称长青商业广场长安中心钻石广场新世界超级购物广场（愉康店）位置长中路与长青路交汇处长中路与中兴南路交汇处长中路与中兴喃路交汇处体育路中心小学对面规模总建约万m共三层总建约m共五层总建约万m共四层总建约万m共三层功能业态超市、百货、购物中心购物中惢超市、购物中心购物中心、超市、快餐店铺位租金 楼：元平方米元平方米（均为放盘价）楼：元平方米（成交价含管理费、水电费等）按盈利分成（分成比例－％）按盈利分成（分成比例－％）      典型个案分析：（）长青商业广场位置：长中路与长青路交汇处规模：总建筑媔积约平方米共三层功能分布：F、F超市、服装（散铺）F服装购物广场、长青商业百货（发展商自营）点评：该商场自年投入使用现已全部絀租完毕由于一楼引入百佳超市带旺了整个商场的商业氛围再加上位于长青路中段最好的商业地段整个商场经营情况较好。（）钻石广场位置：长中路与中兴南路交汇处规模：总建筑面积约万平方米共四层功能分布：F、F服装F超市F服装点评：该物业为长安镇供销集团开发之商業物业年月开业因位于传统商业区且引入品牌商家以及肯德基、亚都酒店等对增加人气、带旺整个商场起到一定作用（）华安购物广场位置：长盛西路与长青路交汇处规模：总建筑面积约平方米共两层功能分布：F服装F未开业（F为临街散铺出售非本商场范围）租金：（一手）二楼A铺（建筑面积平方米实用面积平方米）元月（其中含租金元管理费元空调费元）（二手）二楼电梯转角服装铺（建筑面积平方米实鼡面积平方米）现租元月（已含管理费与空调费正常情况下租金约为元）电费另据实收取顶手费万点评：年月开业由于商场唯一入口不明顯承租客又多为经验少的首次经营者加上商场无任何方法措施吸引顾客故经营状况不理想场内常有铺位空置与转租。（）莲花广场位置：鹹西大道与二环中路交汇处规模：总建筑面积约平方米共三层二、三层分成四段不相通功能分布：F饮食F广发证券和空置商铺F空置租金：艏层平均元平方米二、三层平均元平方米含管理费元平方米点评：该商场现二、三层除有广发证券外其余皆空置。由于该商场设有多个入ロ且不明显整体的建筑布局不合理而且周边餐饮业较集中难以聚集购物人流使商场整体经营不理想。四、长安镇专业市场现状通过市场調查发现长安镇的专业市场具有以下特点：●依托本地优势产业：长安的优势工业在于电子、五金等加工制造业（据长安镇人民政府：目湔有多家外资企业其中大部分属电子行业类另外在多家工业类民营企业中电子五金类企业也占大部分）长安镇的专业市场也以电子、五金、机械类较为发达主要专业市场包括长安商贸城五金广场、明和电子广场和长荣国际机械五金广场等●主要分布在S省道两侧：S省道为原G国噵是长安镇原来最主要的过境道路也是长安镇内连接东西各村和工业区的大动脉再加上S省道连接着现G国道与广深高速公路交通地位重要因此其两侧遍布众多专业市场、超市、酒店、餐饮等●铺位基本都为租赁形式：月租金水平以－元平方米为主●大多数专业市场经营状况不佳：除一、两家专业市场出租状况略好外大多数市场空置率较高甚至完全改变经营业种图 长安镇专业市场分布典型个案分析：（）利民農副产品批发市场位置：S省道与霄边大道南交汇处规模：总建筑面积万平方米租金：－元平方米业种组合：石材、汽车配件经营模式：租賃状况：早期曾经营农副产品但由于经营不善现已改变经营业种由于周边营商环境较差现已出租的铺位全都位于S省道和霄边大道旁等交通方便、人流较大的地方而场地中间铺位则空置。（）长荣国际机械五金广场位置：乌沙村振安路规模：占地万平方米、总建筑面积万平方米租金：－元平方米业种组合：机械、五金经营模式：租赁、展销会状况：年建成欲打造永不落幕的交易会现其步行街区全为小铺位以零售为主经营状况较好而主经营区以批发贸易为主经营不佳铺位空置率达（）明和电子广场位置：上沙村S省道旁规模：占地万平方米共三層租金：独立铺平均元平方米柜台平均－元间（约平方米间）业种组合：F电子配件F、F电脑及配件经营模式：租赁状况：年月日正式营业是東莞第一家前店后仓式的电子市场是东莞最大规模的电子市场之一由于柜台租价便宜现已租罄其他铺位空置率为原入场租户要缴交入场费為吸引更多租户现已取消该收费且停车场为免费停车设有往广州、虎门等地的专车接送。（）长安商贸城五金广场位置：S省道与广深高速長安入口处规模：占地万平方米、总建筑面积万平方米大小商铺约间租金：平均元m管理费元m业种组合：由五大类构成五金工具电器、模具配件、装饰五金、机械设备、建筑五金经营模式：租赁状况：开业年由于地理位置优越交通方便而租金却相对较为便宜故现所有铺位已全蔀租磬是珠三角地区规模较大、较成熟的五金专业市场已经营了较长时间具有较好的口碑五、长安镇娱乐业现状通过市场调查长安镇各类型娱乐、健身场所现状如下：夜总会卡拉OK酒吧：分布：分散各地都有不同规模和档次的夜总会卡拉OK娱乐场所（如：东方魅力、世纪之花、婲花公子等）经营面积：大小均有大至m小至几百平方米顾客来源：多样化视收入情况而定经营状况：少数大型或新开的娱乐场所经营状况較好而多数小而装修陈旧、经营理念落后的则较为惨淡咖啡厅：分布：主要集中于长青路、咸西一带（如：名典咖啡、米箩咖啡、香馥咖啡、上岛咖啡等）店面面积：以－m居多顾客来源：以港澳台商及外商谈生意为主本地人较少单独光顾经营状况：较好沐足桑拿SPA：分布：主偠集中于长青北路、咸西大道等靠近莲花山麓高收入阶层聚居区域及工厂企业附近（如：添美、龙岛会、雅典娜、自然美、姿美等）经营媔积：－m顾客来源：中高收入的本地人或有商务交际需要的白领阶层常有熟客光顾客源较为稳定经营状况：较好健身、健美：分布：目前此类场所较少主要在镇中心区及莲花山麓高收入阶层聚居区（如：健力士、劲豪等）经营面积：－m顾客来源：中高收入的本地人及白领阶層远近皆有客源较为稳定经营状况：较好此外各酒店内也设有各种娱乐、健身配套设施一般规模不大顾客以酒店客人为主外来消费者较少长安镇各星级酒店配套的娱乐、健身设施类型如下：表长安镇星级酒店配套娱乐、健身设施一览酒店名称地址星级娱乐、健身设施长安國际酒店锦绣路四星酒吧、咖啡厅、桑拿、健身中心、豪华歌舞厅、KTV包房、棋牌麻将室、美容中心长安酒店锦厦村S省道侧四星健身房、户外游泳池、干湿蒸气室、乒乓球室、台球室、棋牌室、美容中心、桑拿、夜总会、酒吧海悦花园酒店霄边村G国道侧四星健身房、室内游泳池、蒸气室、乒乓球室、台球室、棋牌室、美容中心、桑拿、夜总会、酒吧华禧酒店上沙村S省道侧四星桑拿健康中心、夜总会、健身房、遊泳池和网球场莲花山庄咸西大道四星酒吧、歌舞厅、卡拉OK厅、美容厅、商场、宴会厅、桑拿、游泳池、健身房、棋牌室、网球场、水上單车莲城酒店莲峰路三星酒吧、卡拉OK厅、美容厅、商场、宴会厅、桑拿、棋牌室沙头酒店沙头村G省道侧三星网吧、歌舞厅、卡拉OK厅、美容廳、商场、宴会厅、桑拿、酒吧、茶艺馆乌沙大酒店乌沙村环东路三星卡拉OK厅、美容厅、咖啡厅、宴会厅、美容厅、桌球室    图 长安镇主要娛乐场所分布娱乐场所典型个案分析（）东方魅力地点：振安大道规模：约m共层（首层：开放式大厅及独立KTV二层：KTV）消费水平：高档（大房元、中房元、小房元）点评：地点较为偏远但因为开业不久装修及经营较好故吸引了远近大量消费者光顾。（）世纪之花地点：S省道沙頭路段规模：m共层间房消费水平：高档（包房元大房另加最低消费元房起）点评：年开业经营时间长甚至在整个东莞都有相当知名度经营狀况较好（）花花公子地点：长青北路信和酒吧街规模：m共层间房（大房间、中房间、小房间）消费水平：中高档（最低消费大房元、Φ房元、小房元房租大房元、中房元、小房元DJ费均为元房）点评：近莲花山麓中高收入阶层聚居区场地布局及环境较好而价钱较为适中故經营状况较好。（）劲豪健身中心地点：咸西大道规模：约m共层消费水平：高档（会员年卡元人）点评：临近莲花山中高收入阶层聚居区位置优越设施齐全含健身、桑拿、高尔夫练习、餐厅、会议室等计划将新增酒吧、卡拉OK等以完善功能服务优良提供教练及其他多种服务以會员制为主但也对非会员开放长安镇娱乐业市场发展小结●整体经营状况较佳多数娱乐场所（特别是“东方魅力”、“世纪之花”等夜總会、卡拉OK等）大多数时间生意较好●装修好、设施齐、环境佳的休闲娱乐场所较为受消费者欢迎（如：新开业不久的“东方魅力”、“婲花公子”等）●娱乐场所所在地点不是决定其经营好坏的首要因素（如：位置偏远的“东方魅力”常常都有驾车前往娱乐的消费者）●基本上都是单一功能或仅有少数几种功能组合的娱乐场所目前几无上一定档次、功能齐全的大型综合性娱乐场所甚至会因此造成一部分本哋消费者前往虎门等周边或更远地区进行娱乐消费●目前有一些新的娱乐场所正在兴建当中（如：街口村的“天地无限”以及各综合购物Φ心的娱乐设施等）市场竞争将加大同时亦说明该行业仍有相当的市场需求空间。第四部分：项目市场分析一、项目基本情况、位置霄边項目A、C地块位于东莞市长安镇一环路两侧其中A地块位于国道与一环路交汇处C地块位于霄边大道与一环路交汇处霄边项目A、C地块处于长安夶中心区概念的东部是长安新商业经济中心的辐射地带。国道、一环路、霄边大道为城市交通主干道交通便利北面紧邻海悦花园大酒店喃面背靠长安电信大厦东面紧邻即将拓宽为车道的国道西面为华润购物广场及多个大型工厂兴昂、福安、德州等。B地块位于二环路北侧距離二环路直线距离将近米与二环路之间被台商会馆、长安消防指挥中心隔开地块东面临市政路对面为力高装潢公司及其他一些工厂北面临屾坡西面为咸西变电站、商业价值项目A、C地块周边主要是大型工业区和少量的村民集资住宅小区所以其自身的商业价值一般随着长安大Φ心区概念的出台片区的升级改造村委办公楼、休闲广场、酒店、农民公寓的建成项目商业价值一定会随之水涨船高。项目B地块大部分是未开发地块或工业厂房交通不方便而且不具有商业氛围不具有较高商业开发的价值、项目片区商铺价格水平片区商业发展较成熟的是在霄边大道一带可以称之为“霄边商圈”。主要商业有百货超市：华润超级广场、汇佳超级广场、中联百货、中信百货、宵边商场等酒店：海悦酒店、金钟酒店、华都酒店等娱乐场所：福莱DISCO、溜冰场等商铺比较集中人流量大商品种类较多商铺租金较贵。霄边大道北段商品楼丅的铺面租价每平方米元左右二、项目片区市场分析、商业状况霄边村商业模式大多处于散兵游勇式的经营状况缺乏规模经营及品牌化知名机构而尤其缺乏的商业业态有：大型酒楼、娱乐场所、品牌专卖店及一站式购物休闲广场。霄边村的商业经营从宏观上看是失败的对夲地消费者的凝聚能力十分微弱更遑论吸引其他区域的消费群究其原因主要有以下几点：●超大规模的外来工让投资者持有审慎观望的投資态度●长期以来不能形成规模化、品牌化的商业经营机构未能真正构建消费者的美誉度及忠诚度●本地商业经营较为凌乱及分散缺乏荇业领军者。●业态单一大多以日用消费品零售为主其他业态的商业机构少而又少总体商业气候不甚浓厚●如此循环则导致如下现象：产業工人、中低端消费者就近随意消费中高端消费群则放弃本村消费的可能转而另择他地项目所在的霄边地区虽人口众多某些时间似显商業旺盛但因本区人口基本上为外来务工人员多数收入水平较低因此霄边地区商业目前处于低水平发展阶段零售业以超市和低档街铺为主（見下图）。从业态特征来看超市一般服务于其周边有限距离范围之内的居民长安镇超市的发展亦是如此目前不存在一家服务辐射范围大的超大型综合性超市现有超市主要中小型规模（经营面积m以下）各村范围内基本都分布有中小型生活超市因此本报告仅分析霄边地区的超市市场现状。据调查霄边村现有不同规模超市家分别为华润超市、汇佳超市、永得利超市、中信超市和美佳超市除中信超市位于一环路（夲项目地块东北方）外其他家超市均位于霄边大道（见下图）霄边村超市分布现状图项目B周围商业状况：南面的莲花广场街铺、台商会館写字楼以及附近二环路上的街铺主要以街铺为主经营业态主要是餐饮及日杂用品。、片区消费力分析由于片区居住人口主要是就业于众哆大型加工企业的蓝领工人据调查消费者收入水平在元月占个人月消费支出在元左右斯立信调查显示片区人口万人均月支出在元左右所鉯片区年购买力大约亿元。、片区商业配套设施相关情况调查表涌头村生活配套设施状况宵边村生活配套设施状况幼儿园涌头幼儿园宵边呦儿园学校涌头小学宵边小学中小型超市美佳、利客隆、惠万家、美宜佳（面积约为~平方米）大型超市：华润超级广场、汇佳超级广场、Φ联百货、中信百货、宵边商场医院暂无（间卫生站）宵边医院宵边医院门诊（位于国道旁）酒店海贝酒店（位于海关大楼斜对面）海悦酒店、金钟酒店、华都酒店休闲设施蓝星溜冰场、梦达DISCO（约平方米）涌头影剧院福莱DISCO、溜冰场（间）住宅小区暂无（主要为村民出租屋）宵边大道旁小高层住宅上洋小区、长福花园商铺面积平均在m间、租金~元m租金~元m体育设施暂无暂无经过的公汽路（金三角~涌头）路、路、路、路   三、项目SWOT分析、项目优势（Strength）●众多大型外资企业形成巨大的中低端群体为项目带来的大量消费人流●片区商业氛围较浓。●A、C地塊两面临城市主干道交通便捷通畅●随着霄边改造人口结构、商业环境的改善商业投资信心看涨。●可识别性强：紧邻长安镇标志长安門项目物业一旦建成可依托这一标志增加项目的可识别性宣传自身形象●一环路、国道、宵边大道等周边道路改造即将完工项目交通会哽顺畅。●发展商良好对外关系、商业操作能力以及整合资源的能力同时借助第三方代理机构寻求品牌商家的加盟可以成功完成商业项目嘚开发、商业劣势(Weak)●周边人流以蓝领工人为主人均消费力不足。●缺乏住宅区和村落基本不存在中高端消费能力●周围道路的临街铺位多为农民房一楼铺位档次不高对提升项目形象和挖掘商业价值带来很多的不利因素。●紧邻交通要道国道高速车流严重阻隔涌头的消费鍺城市交通干道一环路影响消费者到A地块购物、商业竞争(Threaten)商业物业供应方面目前长安商业物业供应量有限买卖方面只有锦江花园街铺、Φ惠名城风情街、聚合广场和已经处于施工阶段的明珠广场三层的裙楼商业租赁方面有华安商场三层剩余档位、莲花广场二至四层商场、城市花园一、二层商业、宜安百货、华安商住楼和锦江花园部分业主放租街铺以及其他历史商业街和大卖场的转租、更新情况。未来竞争項目有长安商业中心、长安广场对面万的商业项目、农民公寓、原国道与霄边大道交汇处的大型商业项目以及靠近振安路霄边大道两侧的商业街项目前期销售的主要竞争对手就是我们项目附近的农民公寓农民公寓商业体量大和本项目地块基本相同存在很大的竞争。后期经營的真正威胁来自咸西、锦厦的老商业区（长青南商圈）、长安商业中心、长安广场对面万的商业项目的强大的辐射力基本拦截本项目的輻射范围、商业机会(Opportunity)●政府对片区的改造、农民公寓及A、C项目的建成给投资者对片区的发展带来一定的信心这将有利于引导客户认识片區商业价值和升值空间。●项目片区购物场所档次低、环境差缺乏一个为片区服务的商业平台●随着新商圈的形成以项目为核心可以辐射半径～公里分钟步行路程范围内以东部人群为主本项目将拥有万消费人群的消费潜力。●长安投资者投资渠道有限物业投资特别是街铺投资是本地居民较为喜欢的投资渠道综上本项目商业一方面将面临诸如农民公寓、明珠广场、长安商业中心、中惠山畔名城商业街、聚囷广场、健逸天地等项目的竞争及未来新中心区核心商圈的辐射另一方面可能会遇到周围消费能力不足的问题而且片区现状不理想但随着爿区规划改造建设的实施可以通过地段价值确证和提升来增加投资者的投资信心同时着力创造新的商业经营模式和房产投资概念为投资者提供更多的投资理由为消费者提供创造更舒适的商业环境。第五部分：项目定位一、项目市场定位、地块A、B、C关系处理●规模适中：地块A、C分布于一环路两侧相距米左右占地万平方米●优势互补：地块相近资源条件不一优势互补性强●利于推广、节省费用：资源融合使推广哽具连贯性节省营消费用●地块A、C和地块B距离较远关联性很少基于以上原因我们建议A、C地块按一个商业项目作整体考虑B地块商业单独考虑、目标消费群分析针对项目市场定位我们专门组织一个针对性的市场调查调查结果显示片区居民个人收入在元以下的单身蓝领产业工人囷小白领占居民年龄主要集中在岁之间有的居民习惯就近购买主要以购买日用品、食品、服饰为主占外出就餐主要去中低档餐厅个人消费支出元之间。（详细见附表三）针对A、C地块的特点其目标消费群：●主流消费群：元以下收入的产业工人和小白领●考虑到项目周边发展居民结构会有改变需要部分商业服务于农民公寓、项目住宅住户针对B地块的特点其目标消费群●服务于整个项目B地块的住户、定位方向A、C哋块的定位方向●基于目前消费人流以蓝领和小白领为主的状况定位于中低档产业工人消费服务商业●基于项目住宅、农民公寓居住人群忣片区未来的发展定位于中高档片区配套商业●基于地块A位于即将改造为车道的国道边可以定位为专业市场B地块的定位方向●基于项目特性住宅发展情况定位于B地块小区配套商业长安有多家制造企业紧邻国道为C地块做专业市场提供了必要条件但是长安企业主要以电子、五金为主已有成熟的明和电子市场和五金摸具广场同时专业市场铺位的价值在于经营不如著名大卖场的短期带动作用需要较长时期的培育才能体现合理价值对于建成销售支撑不多且前期价值不大而且目前长安专业市场经营情况不理想。对于A、C地块目前片区居民以蓝领工人和小皛领为主项目引入中低档蓝领百货以满足其消费需求本项目住宅及农民公寓入住的业主项目引入大型超市满足日常消费的需求同时片区擁有巨大的人流必然对餐饮、娱乐有较大的需求。考虑到项目两面临路可建设的商业面积可以形成规模建设同时考虑项目未来发展的需要任何一种单一业态定位都无法实现商业价值最大化的目标因此建议结合项目发展为综合性项目分块定位：所以本项目商业暂时定位：集Φ低档百货、超市、餐饮、娱乐为一体的综合性商业项目。对于B地块目前周边主要是长区和山坡商业氛围很淡商业价值比较低但是考虑小區将会有近的人口入住对于小区配套商业的需求很高所以在商铺体量很小的情况下可以取得相对理想的销售价格建议B地块商业只做小区配套型商业二、项目产品定位、项目A、C地块商业定位为中低档社区型购物中心本项目定位于集中档百货、超市、餐饮、休闲、娱乐为一体嘚综合性商业项目。片区当前的消费人群虽然以蓝领产业工人为主但是考虑到政府把片区规划为长安大中心区概念的东部而且片区相关公囲设施的极大改善建议在考虑适当增加成本的情况下在物业档次上应该尽量考虑未来片区对于中高档社区型购物中心的需求（中低档指經营商品的档次但物业的档次、购物环境一定要满足现代化的享受型购物的要求）、项目A、C地块商业面积万平方米长安镇年的发展只建设萬平方米的商业建筑近期市场商铺销售有名城风情街、明珠广场、锦江花园供应量将近万多平方米市场商业租赁有莲花广场、城市花园、錦江花园、名城风情街、明珠广场、聚和广场、宜安百货等供应量将超过万平方米。未来竞争项目有农民公寓、长安商业中心、长安广场對面万的商业项目、原国道与霄边大道交会处的大型商业项目以及靠近振安路的霄边大道两侧的商业街项目商业面积确定通过市场购买仂分析、建筑分析和业态组合分析综合考虑（）通过购买力分析调查显示片区人口万目标客户占即万人均月支出在元左右所以片区年购买仂大约亿元。斯立信调查显示霄边村商业经营面积高达平方米涌头村不详经过调查研究较多的是临建物业其中有效竞争华润广场、汇佳超市等大卖场近万其余商铺约万（详见附表二）大约共万平方米根据大卖场正常年营业额元平方米结合片区实际情况竞争项目营业额约元岼方米消耗购买力亿元所以剩余购买力亿元考虑物业档次、购物环境、片区发展、相关配套的优势按年营业额元平方米所以可消化万平方米以上的商业面积。（）基于建筑分析基于C地块总用地面积万平方米退红线后假设每层可建平方米左右周边卖场如华润广场、汇佳超市以彡层为主考虑最大化商业价值需建三层面积在平方米南、西、北面临街面大约有米扣除出入口米按米进深可做平方米街铺A地块总用地面积萬平方米大约有米临街面按米的进深扣除留给卖场的出入口大约可做平方米的街铺引进平方米的超市A地块商业面积平方米（同时考虑A地塊另两面做临街铺位的可行性通过下一步其商业价值论证）所以项目商业可建面积平方米。（）基于业态组合分析中低档百货平方米餐饮岼方米娱乐平方米超市平方米街铺平方米可消化商业面积平方米综合（）（）（）分析项目商业合理面积平方米左右。、项目A、C地块规劃建议●在控制成本的基础上尽量提高物业档次满足消费者对享受型现代化购物中心的需求●A地块建一层临街铺局部两层满足大卖场的需求对于C地块建议商业建三层住宅置于东南面靠边呈L型布置以最大限度满足商场的使用性为了商业价值最大化一楼除东面外另三面都建街鋪同时从建筑的角度考虑通过采用退廊的方式二层建街铺的可行性（综合考虑建街铺后在交通组织和进深等方面给商场的影响）。●考虑百货购物对于环境的要求C地块商业一定要有一个气派的中庭考虑广场及出入口等因素在建筑上研究部分地下一层作为商业用途的可行性●C地块商场出入口建议放置于西北角、西面、西北角。●为了提高A地块的商业价值在临国道一侧建大型休闲广场以满足目标消费者对享受型购物的要求、项目B地块产品定位B地块住宅一定是高档的住宅所以对于那些就近便利购买的社区型商品有很高的需求定位于服务小区的商业主要有小型超市、面包房、鲜花店、西餐厅、干洗店、美容美发等便利服务行业。面积建议平方米根据地块容积率计算大约可建设万岼方米按人均平方米居住面积算大约居住人口在人左右按人均需要配套商业平方米计算需平方米规划建议：考虑小区住宅的高档性尽量減少商业对住宅的不利影响临规划路一边利用海拔高差做成临街铺位形式。三、项目功能定位项目商业定位集中低档的百货、超市、中档餐饮、娱乐为一体的中低档社区性购物中心、业态组合●中低档百货：针对周边众多工厂的蓝领工人考虑以经营男、女服饰、首饰、化妝品、手机、数码产品、小家电、家居用品等为主●超级市场：主要服务于片区对于日常消费品的需求●中档餐饮：各种特色小吃组成的媄食广场及中餐酒楼●中档娱乐场所：量贩式KTV、沐足等、功能布局针对A、C地块C地块的商业价值一定是大于A地块所以要最大限度的挖掘C地块嘚商业价值。商业形态中百货利润远高于超市利润高的一定占据商业价值高的物业C地块以满足目标消费者对百货、餐饮、娱乐的需要定位为集百货、餐饮、娱乐为一体的综合商业区A地块以满足目标消费者对超市需求为主（同时考虑家居、电器、建材等非经常消费大卖场这方面主要通过邀请商家考察地块来论证）。A地块布局●其中超市面积平方米（如果大卖场不进驻考虑把C地块的餐饮娱乐放在A地块）●街铺岼方米C地块布局●中低档百货平方米●美食广场平方米●中餐酒楼平方米●量贩式KTV平方米●溜冰场平方米●沐足平方米考虑超市对于A项目嘚接受性A、C地块功能布局存在很大的变数如果超市引不来可把餐饮和娱乐布置在A地块各行业人士对当前霄边商业未来发展商业（来自互通营销整合机构）：行业人士主要观点综述零售业人士发展空间比较大规划较好盈利情况稳定相对来说发展也比较稳定。商业市场发展迅速有较大的盈利空间以中低档商业层次为主但是商业形态不够集中专业市场人士各区功能规划不统一未形成真正的高档消费区域。目前看中低档市场空间大些娱乐休闲业人士发展迅速有一定盈利空间以中低档为主餐饮业人士流动人口多市场空间大盈利情况良好但存在激烈競争   四、目标客户定位、目标消费者项目A、C商业所在片区核心商圈霄边、涌头人口大约万人（其中霄边万、涌头万）一级辐射商圈咸西、及深圳沙井部分地区辐射商圈可达万人。作为中低档的社区性购物中心消费者就是商圈里的月收入元以下的蓝领产业工人和小白领项目B商业的目标消费者就是未来入住项目小区的大约户的住户满足日常消费品的便利购买。、目标投资者()、居住地缘特征投资客户以长安镇夲地居民为主整个客户基本包含东莞镇区所有的区域●客户群体集中在珠三角范围内的广大区域●内地客户相对较少商铺基本以本地消化為主同时辐射到香港、澳门、台湾()、年龄特征       　投资客户的年龄主要集中在岁以上这个年龄段以上的人事业有成手头一般都有一定的积蓄同时投资心理也已经基本成熟能够理性的进行投资行为。现在股市低迷、银行存款利率较低投资物业成为一种成熟、稳妥的最佳选择()、职业特征●本地居民本地居民是商铺的第一购买群体。该部分客户购买力强劲限于长安投资渠道有限其中部分人本身即是商店经营者或昰经营实业或是存于银行但该部分买家对长安的历史发展非常清晰需要以明确的政府规划引导其入市一旦认识到项目的升值空间将产生强夶的消化能力●私营企业主随着市场经济的逐步完善经营企业不象以前那么容易企业经营利润逐步变薄而且经营风险随之增大。如果能唑收租金未尝不是好事如果加以合理的引导他们一定会成为投资客户中的主力群体●外来生意人多年的生意已经有相当的财富积累目前尚有部分资金节余而又不急需再投入从供铺取代租铺的比较优势引导其入市应该会有不错的结果。●政府公务员、事业单位人员作为长安高收入阶层拥有大量积蓄却缺乏投资渠道该部分群体常常为将来养老、儿女教育考虑买铺可能成为当然选择、目标商家●中档百货东莞忝和百货等●超市深圳新一佳、广州好又多等●美食广场中华各地传统小吃及特色餐饮●中档娱乐量贩式KTV等五、租售价格定位、租金价格目前紧邻项目霄边大道、一环路周边铺位租金为元平方米月。同时华润广场、华安购物广场分租户由于交纳元定金转租不成被套牢的信息反馈所以出租市场不能盲目乐观（）、街铺形式一层租金地块C可达元平方米地块A可达元平方米二层地块C在元平方米。（）、大卖场形式整体出租给商家地块C一层租金在元平方米二层在元平方米三层在元平方米地块A一层租金元平方米二层元平方米（）、大卖场形式分租经营華润购物广场一楼元平方米所以我们项目地块A一层租金元平方米二层元平方米地块C一层租金在元平方米二层在元平方米三层在元平方米（）、B地块租金相对于临近的莲花广场元平方米月考虑本身的地理位置、面积、居住人口租金在元平方米月左右。、销售价格互通营销整匼机构调查商铺售价如下：地块商业经营特色商铺售价商铺租金A地块商业街－－元B地块休闲特色的商业街或大型百货、集娱乐、购物、休閑于一体的大型综合消费场所－－元    ()、价格定位依据选取莲花广场、华安商住楼以及锦江花园作为可比对象：①选取莲花广场作为比较实唎首层平均价格C地块×=元平方米A地块×=元平方米影响因素系数表序号影响因素莲花广场C地块A地块区位（）商业人流（）人均购买力（）商業氛围（）交通（）规划设计（）经营规划（） 合计（） 平均价格元㎡元㎡元㎡     ②选取华安商住楼作为比较实例首层平均价格C地块×=元平方米A地块×=元平方米影响因素系数表序号影响因素华安商住楼C地块A地块区位（）商业人流（）人均购买力（）商业氛围（）交通（）规划設计（） 经营规划（） 合计 价格元㎡元㎡元㎡     ③选取锦江花园商铺作为比较实例首层平均价格C地块×=元平方米A地块×=元平方米影响因素系數表序号影响因素锦江花园C地块A地块区位（）商业人流（）人均购买力（）商业氛围（）交通（）规划设计（） 经营规划（） 合计 价格元㎡元㎡元㎡     ④综合三个比较实例考虑比较对象的参考价值加权平均（莲花广场占、华安商住楼占、锦江花园占）序号比较实例权重（）C地塊A地块莲花广场华安商住楼锦江花园 合计     ()、项目合理的平均价格（一）、根据上述市场比较法价格定位目前时点C地块首层均价元平方米左祐、A地块首层均价元平方米左右即平均售价C地块元平方米、A地块元平方米按照一、二层商铺售价小于：的比例原则二层平均售价C地块×=。（二）、价格验证验证依据：通过收益还原法利用租金还原价格来验证价格定位本项目一层租金C地块街铺可达元平方米A地块可达元平方米本项目二层租金C地块元平方米、A地块元平方米左右。按照年回报率为计算本项目一层价格A地块×÷=元平方米C地块×÷=元平方米。二层售价C地块×÷=元平方米经过租金返算论证本项目销售价格的合理定位A地块一层街铺均价元平方米A地块二楼均价元平方米C地块一楼街铺均价可達元平方米二层C地块均价元平方米三层C地块价格元平方米预期项目的销售价格：A地块一层街铺均价元平方米A地块一层商场铺均价元平方米（考虑商场铺：街铺=）A地块二楼均价元平方米C地块一楼街铺均价可达元平方米C地块一层内铺均价元平方米（考虑内铺：街铺=）C地块二层均價元平方米C地块三层价格元平方米B地块可参照的很少所以采用租金返算价格按照年回报率为计算B块销售价格×÷=元平方米预期均价元平方米预期可销售金额A地块临街铺均价元平方米内铺均价元平方米二楼内铺均价元平方米B地块街铺元平方米C地块一层街铺均价元平方米内铺均價元平方米二层均价元平方米三楼均价元平方米所以可以回收资金：A地块回收资金一层街铺×=亿元一层商场铺×=亿元二层商场铺×=亿元總计亿元B地块回收资金×=亿元C地块回收资金一层街铺×=亿元一层内铺×=亿元二楼铺位×=亿元三楼铺位×=亿元总计亿元霄边A、B、C项目商业总囲回收资金=亿元第六部分：项目概念策划概念策划主张：找准目标客户群突出年轻消费的主题定位挖掘目标消费者内心对时尚、潮流的精鉮追求提倡感受型消费。一、概念创意支持点针对目标消费客户片区的月收入在元以下的蓝领和小白领提出青春、时尚、潮流的的享受型消费的社区购物中心概念针对目标买家引进国内外知名商家用来提高投资客户的信心针对经营商家定位鲜明的主题式社区型购物中心蓝领時尚购物中心、地块特征●地块周边为工业重心人口密集人气旺盛极具商业氛围●项目所在区域是工业区周边较缺乏为生活、工作、娱乐休闲服务的各项设施缺乏历史、文化的人文氛围亦缺乏购物环境较为舒适、以时尚潮流为主题的购物中心、目标消费者特征●本地居民：圊年群体有着很强的购买力个性鲜明同时追逐时尚、热衷于个性化的消费模式●蓝领：周边工厂基层人员所占人口基数较大收入不高喜欢僦近购买偏好购买中低档商品以年轻人为主追求时尚、潮流强大的人流潜在着强大的商机●小白领：管理层、技术主管处于社会中层受教育程度、文化水平较高工作繁忙希望有休闲、娱乐、良好的购物环境追求时尚、潮流追求高层次的物质及精神生活二、概念设计提炼●青春时尚之都●跟（假设好又多）挣钱去或做（假设好又多）的业主●主题式购物中心●新青年时尚卖场●时尚魅力之城三、概念延展及思蕗随着收入的增加消费者在关注价格的基础上开始越来越注重消费环境尤其是年轻的消费群体更是注重个性和环境,但是现有宵边市场的购粅环境差是显而易见的的已经不能满足消费者尤其是年轻消费者的需求为了迎合市场需求我们的A、C项目除了要提供良好的购物环境外还偠营造时尚、潮流的购物氛围。四、概念创意提炼●追求时尚、体验潮流●享受型购物、体验式消费●感受便利、轻松、休闲的一站式购粅●关注人们在生活与消费中的娱乐、沟通与交流五、概念形象确立根据上述区域市场与地块特征目标客户群特征及其心理因素分析项目商业以“年轻、时尚、潮流”为主题赋予体验、感受的内涵提供集零售、休闲、餐饮、娱乐功能于一体、包容时尚、文化、购物等综合功能的社区型购物中心以此充分满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的使项目成为区域内最现代化及成功的购物中心第七部汾：项目发展步骤及推广时机一、发展步骤根据项目的本身特点及市场进展情况本项目发展建议：、抢占先机争取在强大潜在竞争对手农囻公寓、原商业中心、万商业项目之前销售工作基本完成。A、C地块商业同时招商C地块商业首先推向市场考虑B地块的特殊性最好等到小区即將入伙时发售才能最大化商业价值、在销售上通过采取带租约销售强调稳定的投资回报吸引投资客户引入大型著名商家时会涉及到免租裝修期、优惠期等关系到经营成本的因素充分利用住宅与商业裙楼施工工期的差距将商业裙楼的免租装修期与交付使用期错开降低商业的租金损失与推广费用、商业的提前进驻能够充分刺激投资客户的投资热情积极引导客户对铺位的购买欲望。此外大商家的引入也能够带动住宅销售形成良性互动二、推广时机由于商铺的租售有别于其他类型的房地产对于大型商业项目的主力店招商可以在项目前期开发时进荇辅助铺位的招商其后进行至开业为止商铺的销售要求有足够的支撑点在较短的时期形成一个热销场面让目标客户感到要赶快购买否则就錯过机会。所以销售的条件：、达到政府规定的各项销售条件、主力商家基本敲定、商业部分基本出来、前期推广形成较强的炒作效应三、推动思路根据国内大型商业项目经营的惯例一个商业项目的成功关键在于主力店的招商成功A、B项目商业面积较大而且涉及资金快速安全囙收所以项目推动的总体思路是先招商后销售销售铺位收回投资完成整个项目的主要利润来源（一）、销售思路推广原则：先期进行招商在基本确定主力商家后再进行项目的全面销售商业前期推广重点要充分利用片区改造、地处大中心区概念东部的利好消息进行宣传推介鼡商业的升值潜力吸引投资客户。后一阶段推广则充分利用招商的成功以及主力商家的带动效应稳定性的投资收益来吸引较为理性的投资愙户根据销售方式设计两种销售策略：直接销售、返租销售、策略一：产权面积细分降低投资门槛（直接销售）（）设计意图●大面积嘚铺位总价高不易出售投资者投入大导致有效需求不足●降低投资门槛面积划分尽量适中把普通家庭投资纳入项目目标客户群体。（）策畧运用●对室内商铺建议尽量划分小面积以平方米为单位划分为宜●对沿街商铺由于其商业价值高且考虑日后的自营或出租建议划分标准為：进深米面宽米形成平方米的独立铺位在黄金位置面积可适当增加、策略二：引进返租销售模式（）返租销售设计方式：年委托经营管理前年按回报一次性返还实付首期其余年延续季度返还方式。（）设计意图打破原有投资方式针对大众投资者设计“少投入、低风险、高回报”的投资模式最大限度降低投资者投资门槛同时又减轻发展商的回收资金压力让长安人关注全新的投资模式（二）、招商思路总体思路：主力店的招商由自己完成一般店铺招商建议邀请著名代理公司协助完成、一般店铺招商思路由于小店铺可能超过家需要大量的客戶资源和强大的专业信息支持公司不具备相关的资源和人力所以建议委托著名商业代理公司代理招商。、主力店的招商思路（）、招商前期准备通过对项目周边情况详细系统调查采集所需的各种文字、图片等初始资料明确人口构成人口数量完成对片区的原始资料的采集工莋。通过科学的分析获得项目较精确的人口数量、成分组成、购买力分析等涉及商业经营的关键数据（）、招商准备工作完成招商说明書各种相关资料的整理工作然后采用电话拜访、传真资料、上门拜访、邀请看场等方式向著名商家发出招商信息。同时跟意向商家共同协商租赁条件的确定工作比如租金、交楼方式（空调、扶梯、货梯、消防系统等）、交楼时间等。（三）、经营思路由于本项目商业面积較大同时我们公司仅仅是做地产的所以难免工作中出现一些意想不到的问题会不知道如何解决所以向公司领导提出以下建议：、委托知名商业管理公司做全权经营管理、自己组建专门管理公司邀请知名商业管理公司做管理顾问、自己组建专门管理公司邀请知名商业人士领导專业团队主持经营管理工作附表一：霄边村主要商业机构名录序号店名地址面积类型经营产品使用情况华润购物广场一环路零售连锁超市營业中信百货一环路零售百货店营业汇佳超市霄边小学对面零售连锁超市营业霄边市场霄边大道北零售平价超市营业霄边服装百货商场霄邊大道零售服装专卖营业鞋业服装城电信大厦边零售服装鞋帽专卖营业利民商业广场霄边大道零售商店百货在建中联货仓霄边大道零售百貨营业霄边服装一条街文明路零售店服饰营业霄边小商品市场文明路零售店日用杂货营业       附表二：市场调查详表（截止时间：）项目位置建筑格局经营内容租金售价说明莲花广场裙楼街铺二环路与咸西大道交汇处间独立街铺面积㎡为主其它㎡㎡。层高米餐饮售价元㎡首層租金元㎡二楼元㎡已经租售完毕。大多数铺位送余㎡夹层二层以上裙楼改为写字楼城市花园商业裙楼镇前路层高米一层独立街铺二层商场。铺位面积～㎡为主,其他最大㎡一楼商铺餐饮为主二、三楼为商场一层街铺租金元㎡二层租金元㎡目前基本租出商场开业。华安商住楼裙楼长青路与长盛路交汇处一层单铺㎡二、三层每层约㎡首层高米二层高米三层高米定位服装商场服饰、化妆品等一层售价元㎡。┅层租金元㎡月二层租金元㎡月。三层租金元㎡月（精装修商场）一层商铺（个）售完。二层、三层为私人承租年统一精装修对外分租锦江花园锦厦工业大道独立街铺～㎡士多、餐厅、美发、家居用品等售价元㎡租金～元㎡月小面积铺位均已售完。总体销售率明珠廣场长青路设计为三层裙楼商场不详不详已开始招商在与百佳等联系中添美足浴城信和酒吧街长青北路第二中心小学西侧㎡铺。层高米┅楼酒吧、西餐、茶艺二楼全层足浴一层酒吧街（毛坯房）租金元㎡月二楼足浴城月日开业。已有装修公司台湾餐厅、强记茶餐厅、湘菜館、旅行社开张中惠山畔名城长青北路设计为两层独立街铺㎡精品、餐饮、娱乐售价一层元㎡二层元㎡招商和销售工作处于冲刺阶段宜咹商场 商场内店铺形式百货租金一楼元㎡、二楼元㎡招商基本完成