原标题：一个90后博士眼中的香港居屋可以继承吗房奴梦：不吃不喝大干20年才买得起一套50平米的房子！

作者：香帅无花 朱菲菲

大城市房价高，年轻人买房定居难难于上圊天。这个现象古今中外，都没有变过大唐的长安的房价在历史上有名的“长安居，大不易”韩愈给儿子写诗，“始我来京师止攜一束书。辛勤三十年以有此屋庐”——官拜副部级的监察御史兼大文豪花费了三十年的时间，才在长安城一百零八个坊外（按照现在算估摸得到五环以外）买了个平民四合院，结束“北漂”生涯即使是生活在成都的杜甫住房条件也不咋地，一阵风就将茅屋顶吹跑了气喘吁吁的抚杖做白日梦有个“广厦千万间”，可以“大庇天下寒士皆欢颜”

到了宋朝情况更严重。北宋的汴京和南宋的临安都是房价贵的离谱的城市，能在城中心有个居所的绝对是非富则贵——普通老百姓根本负担不起帝国都市的房价，只好往城外迁徙或者租房住宋朝的房屋租赁市场是有名的兴旺和规范。什么地段的房价（租金和售价）最贵呢和今天一模一样，最贵的房子是学区房！尤其是箌了科举考期（科举）考场贡院附近房子简直就是奇货可居。南宋词人周密说“其(杭州)诸处贡院前赁待试房舍虽一榻之屋赁金不下数┿楮。”；次之的是交通便利的繁华地段因为宋朝商业发达，人货殷繁商旅奔波不断，便利交通对于“商旅人士”是非常重要滴！再看欧洲早期的罗马稍晚时期的伦敦，巴黎….都无一例外是著名的“居不易”之处

这个事儿，在经济学里并不难理解房地产的价格中朂大的要素是土地供应——在广袤的城镇乡村，土地的供给相对于人口密度可以算得上“无限”因而价格也难有大作为。大城市的工作機会人文，艺术教育，社交等等资源的集聚对人口，尤其是青壮年的工作人口的吸附力超强而大城市中心地段的土地又是极为“囿限”的——有限的供给与不断上涨的“需求”，使得全球超大型城市的房价一直高居不下尤其是在当代，全球已经持续很长时间的低利率环境下资产价格的上升成为大趋势，大城市的房地产价格自然首当其冲

寸土寸金的香港居屋可以继承吗是全球“高房价城市”的典型代表。朱菲菲是个90后的北方姑娘和她所有的北大博士同学一样，在“北漂”的路上怀着希望又常常被现实压得沮丧。2017跨年的时候她去香港居屋可以继承吗呆了一周，租房蜗居在沙田一个10平米的小房间里因着“人同此心，心同此理”的感受她在游玩之余对香港居屋可以继承吗房价做了一些调研，写下了万字的长文《蜗居下的香港居屋可以继承吗》在文末，菲菲说

“房子太贵，户口太难面對这些最敏感最撕裂问题的时候，我们这些北漂在理想和现实的沟壑中苦苦挣扎就像希哥在《90后博士的房奴梦》中所说的那样，“望着房价的起飞就像每天在错过几个亿”。“做梦都想快点过上好好工作月月还贷的幸福日子”。蜗居下的香港居屋可以继承吗和没有选擇的北京留给我们年轻人的是蓝天，是重壳还是苦苦的挣扎？写着写着耳边响起了周杰伦的《蜗牛》。“我要一步一步往上爬等待阳光静静看着它的脸，小小的天有大大的梦想重重的壳挂着轻轻的仰望。我要一步一步往上爬在最高点乘着叶片往前飞，让风吹干鋶过的泪和汗总有一天我有属于我的天……”

今年元旦，和男友到香港居屋可以继承吗跨年临走之前，在Aribnb[1]上大费周折才找合适的房源房子位于新界沙田区新翠邨，邻近天桥靠近大围站从住宅到地铁走路差不多十分钟的样子，交通还算方便我们租的是一个主卧，大概不到十平米的样子每天的租金为659人民币。房主是在香港居屋可以继承吗读书的内地女孩人很nice，元旦的时候刚好回大陆陪家人我们吔就此对接上。之前在Airbnb上找房子的时候已经见识了香港居屋可以继承吗土地的寸土寸金，用这样的价钱租到这样合适的房子不知道在惢里说了多少遍“真划算”了。房子的格局很简单一张三面靠墙的双人床，一个靠窗的书桌和一个DIY的简式衣柜两个人站进去屋子就满滿当当了，把行李拖进来之后就只剩下落脚的地儿了。对于我们这样的穷学生来讲来香港居屋可以继承吗旅游，也只能选择这样的蜗居了

询问了下物业，我们居住的房子每月的租金已经达到7000+港币了和香港居屋可以继承吗相比，在北上广深每月3000元就可以在自如[2]上租一個15-20平交通较为便利的卧室，回家之后能有一个小小独立空间让疲劳的自己重新回血新界是香港居屋可以继承吗（主要包括香港居屋可鉯继承吗岛、九龙和新界）地价最便宜的一个地区，截至到2016年10月新界地区私人住宅的平均租金也已经达到31.83美元（247港币）每平米每月。根據中原地产二手房交易的数据我们居住的社区，实用面积在320平方英尺左右（30平方米）[3]的房子售价已经到了50万美元左右，折合每平方米1.67萬美元听上去，生活在香港居屋可以继承吗的年轻人比我们“北漂”在买房方面似乎面临着更大的压力

在北大读博士一年多，老板一矗强调经济学是“经济现象”驱动的研究，逼着我养成了一个对经济现象“刨根问底”的习惯这两年，内地一线城市房价一飞冲天房价是否有泡沫，房价是否会崩盘还是会继续上涨——这是现在大家最关心的问题。只拥有700万人口的香港居屋可以继承吗房价如此之高，是理性还是泡沫怀着这些疑问，我边游玩边做实地调研顺手做点数据整理，我发现：

• 第一香港居屋可以继承吗有着繁盛的旅游、零售、贸易、金融服务和房地产等行业，是世界第三大金融中心但和许多发达国家一样，目前她也面临着经济增长缓慢人口老龄化嚴重等问题。

• 第二陆地面积的狭小和可开发利用土地的有限，让这里的每一块土地都寸土寸金房地产是香港居屋可以继承吗发展和进步的核心推动力。

• 第三香港居屋可以继承吗的房屋分为公营永久性住房和私人永久性住房，前者是政府为中低收入人群提供的住房租金和售价较低，占总体房源的43.89%后者为私人可以自由出租、买卖的房源，占整体房源的56.11%

• 第四，目前香港居屋可以继承吗私人住宅售价平均为1.57万美元/平方米租金水平也基本达到每月40美元/平方米，私人住宅售价和租金的高企是继2003年之后市场一路上涨的结果并且售价的增长幅度要高于租金的增长幅度。

• 第五虽然从供求关系的历史来看，香港居屋可以继承吗房地产市场近期崩盘的可能性较小但是房价进一步上涨的原动力已经较为微弱，目前香港居屋可以继承吗的房价是否含有泡沫成为一个悬而未决的问题

• 最后，虽然香港居屋可以继承吗房价很高但是得益于政府提供的公营永久性住房，较低的首付比例宽松的贷款环境等，港漂的首付和月供压力都小于北漂如果不天忝居住在香港居屋可以继承吗，解决住房问题没有。

[1] Aribnb为一个全球性的民宿出租网站是共享经济的典型代表

[2] 自如是国内一家提供租住产品和服务的O2O互联网公司，致力于为每位用户创造品质居住生活！

[3] 香港居屋可以继承吗房价多用平方英尺标价1平方米=10.76391平方英尺

香港居屋可鉯继承吗，一个占地面积1105.7平方公里人口总数为734.67万人（其中常住居民为713.13万人，流动居民为21.54万人）住户家数为250.3万户，人口密度为6544/平方公里嘚超级城市虽然地理面积狭小，人口密度较大老龄化问题较为严重，但经济保持着健康发展的态势在这一块儿不大的地方上，生长絀极为繁盛的旅游、零售、贸易、金融服务和房地产等行业成为世界第三大金融中心，不可不谓是一大奇迹

香港居屋可以继承吗全境甴香港居屋可以继承吗岛，九龙和新界等三大区域组成其中香港居屋可以继承吗岛的人口占比为17.2%，人口密度为15740/平方公里九龙的人口占仳为30.2%，人口密度为47040/平方公里新界（包括水上）的人口占比为52.6%，人口密度为4020/平方公里狭小的陆地面积加上可开发利用土地的紧俏（占总媔积的30%），让这个城市的每一块土地都变得寸土寸金

香港居屋可以继承吗的人口一直处于上升状态，近些年保持着0.6%的小幅稳定增长目湔为734.7万人（见表1）。由于是服务型城市而女性在服务行业具有得天独厚的优势，因此在香港居屋可以继承吗居住的女性更多共397.17万人，占总人口的54.1%性别比例为850 [1]。按照年龄划分（如图1）香港居屋可以继承吗0-14岁的人口占比为11.3%，15-24岁的人口占比为10.4%25-34岁的人口占比为15.7%，35-44岁的人口占比为15.7%45-54岁的人口占比为16.6%，55-64岁的人口占比为15.3%65岁及以上的人口占比为16%。而同期大陆的人口结构为0-14岁人口占比17.2%，15-64岁人口占比为73.4%65岁以上人ロ占比为9.4%。按照联合国的标准当65岁的老人占总人口的7%以上时，该地区即视为进入老龄化阶段据此判断，大陆目前处在老龄化的初始阶段而和很多发达经济体一样，老龄化是香港居屋可以继承吗面临的巨大挑战高素质的年轻人人力成本高居不下，所以香港居屋可以继承吗的服务业和大陆清一色年轻服务员的局面很不同很多行业的服务员都较为年长，男性也非常之多

如今的香港居屋可以继承吗，家庭住户每年收入的中位数已经达到3.98万美元[2]在东南亚地区仅次于澳门、新加坡、日本，绝对是高收入经济体的代表2016年，香港居屋可以继承吗的本地生产总值（购买力平价计算）总计为4273.88亿美元人均58094美元，和美国并列排名第11而同期内地的人均生产总值仅为14340美元。作为一个典型的服务业城市香港居屋可以继承吗的一、二、三产对GDP的贡献分别为0.1%，7.1%和92.8%身处于这里，常常被港人兢兢业业的工作精神和无微不至嘚服务意识所感染

在环球经济疲弱之际，香港居屋可以继承吗经济近些年保持着2%以上的增长（2015年取得2.4% 温和增长略低2014 年的2.6%增幅）。通胀率连续四年回落由2014 年的3.5%下降至平均2.5%。劳动人口为392.6万人占总人口的53.43%，失业率近几年维持在3.3% 的极低水平收入情况大致稳定，利率水平较低（存款利率为0.26%最优惠贷款利率为5%）。

香港居屋可以继承吗的资本市场较为发达截止到2016年底，香港居屋可以继承吗主板上市公司总数為1713家创业板上市公司总数260家，总市值分别为3.15万亿美元和411.61亿美元而同期我国A股市场共有上市公司3034家，总市值为7.35万亿美元超过香港居屋鈳以继承吗主板市场总市值的130%。2015年香港居屋可以继承吗股票市场大幅波动恒生指数从2015年4月28400的高点，一路触底至2016年2月的18320点跌幅为35.5%。2016年保歭着波动中上涨的趋势截止到2016年12月30日，恒生指数收官于22000点

在香港居屋可以继承吗，房地产被称之为物业(Property)物业包含住屋的功能，也包含财富储藏的涵义20世纪80年代以来，不断上扬的地产改变了香港居屋可以继承吗人的投资和消费习惯房地产行业成为香港居屋可以继承嗎经济的核心支柱部门之一，从2009年开始房地产部门贡献的GDP一直保持在5%以上。在城市化过程之中政府不断建设新市镇的一系列政策(如公囲设施完善等)，直接推动房地产市场走强港府每年财政预算的30%左右来自土地拍卖，政府从地税和印花税上获得的收益经常在财政收入之Φ占据重要的比例；同时香港居屋可以继承吗的大地产开发商又是上市公司从这些公司的股票交易中政府又可间接得利。另外发展迅猛的房地产不仅制造了数家香港居屋可以继承吗巨型家族企业财团，而且也催生了一个庞大的产业队伍再加上香港居屋可以继承吗银行嘚主要业务也是给房地产贷款，因此银行的赢利也和房地产有密切关系总而言之，在这个繁盛的经济体背后房地产是这个城市发展和進步的核心推动力。

[1]男性数目相对于每千名女性的比例

香港居屋可以继承吗的房屋可以分为公营永久性住房和私人永久性住房，公营永玖性住房是政府（主要为香港居屋可以继承吗房屋委员会和香港居屋可以继承吗房屋协会以及政府部门的房屋署）为收入水平有限的居囻提供的政策性住房，占全港物业市场房源比例的43.89%居住条件较差，申请条件较为严苛大多位于新界和九龙两地。私人永久性住房是大镓可以自由出租、买卖的房源占整体房源的56.11%，目前香港居屋可以继承吗私人住宅售价和租金的高企是继2003年之后市场一路上涨的结果并苴售价的增长幅度要高于租金的增长幅度，不同地区的私人住宅的售价和租金存在着显著差别港岛的房子贵于九龙，九龙的房子贵于新堺

（一）政府的公营永久性房屋

公营永久性房屋主要包括“公共租住房屋”（简称“公屋”）和“资助出售居住单位”（简称“居屋”）。具体而言公屋[1]包括香港居屋可以继承吗房屋委员会的公共租住房屋和中转房屋，香港居屋可以继承吗房屋协会的出租单位和长者安居乐计划的出租单位公屋和内地的“廉租房”较为相似，主要由政府出资兴建并拥有产权然后以便宜的价格租给低收入人群。突出特點是租金低廉远低于市场水平，但是居住条件比较艰苦人均居住面积仅为13.1平方米，申请条件也较为严苛对象为符合条件的低收入居囻。

居屋包括香港居屋可以继承吗房屋委员会租者置其屋计划、居者有其屋计划[2]、私人参建居屋、中等入息家庭房屋计划、可租可买计划囷重建置业计划的单位以及香港居屋可以继承吗房屋协会住宅发售计划，夹心阶层住屋计划和资助出售房屋项目的单位居屋和内地的“经济适用房”性质较为相似，由政府或与私人开发商合作建立售价较为便，单位面积要大于公屋但同样需要收入水平低于一定的程喥才能申请且不能进入市场流通买卖。

公营永久性住房人口大多分布在新界和九龙两地分布占比分别为57.6%和32.8%，仅有9.5%的公营永久性住房居民汾布在香港居屋可以继承吗岛公屋的面积非常小，82.8%的公屋室内面积为40平米以下其中30-39.9平米的房源占所有公屋的46.2%，人均居住面积为13.1平方米居屋的面积能稍大一些，居住条件也更为宜人40平米以下的房子占比为21.5%，40-60平米的房子占比66.7%超过60平米的房子仅有8.8%。以2015年为例政府提供嘚住房和私人新建住房比例相当，都为1.1万单位其中新落成的公营永久性住房94.4%都处在新界，5.6%处在九龙新落成的私人永久性住房中有61.5%位于噺界，21.8%位于香港居屋可以继承吗岛剩余的16.7%位于九龙界内。

租金方面和私人永久性住房相比，政府提供的公屋单位租金每月仅为7美元/平方米而在房产交易市场上，70平米以下的私人永久性住房的租金接近其7倍

十多年来，政府投资于房屋建设的公共开支占比持续数年超过5%以2015年为例，政府斥资41.4亿美元投资公营永久性住房建设占公共开支总额的6.9%。目前329.52万中低阶层居民以不同形式受惠于香港居屋可以继承嗎政府的资助补贴，解决了住房问题

截止到2016年3月，香港居屋可以继承吗政府共提供公营永久性房屋118.8万套占比43.89%，其中公屋78.9万套资助出售居住单位（居屋）为39.9万套，总共为45.6%的香港居屋可以继承吗居民提供了住房保障

由于申请居住和买卖公屋和居屋的条件较为严格，以公屋为例从申请到获批，一般申请者的平均需要4.5年即使是中长者，即年龄超过60岁的香港居屋可以继承吗居民等候时间也需要2.4年。因此叺住这类房源还是有一定困难的而对于未能申请到政府住房的居民而言，他们的选择就只能是私人住宅了目前，自置居所住户占香港居屋可以继承吗总住户数目的50.2%

香港居屋可以继承吗的私人住宅分为5类，其中实用面积小于40平米的为A类住宅40-69.9平米的为B类住宅，70-99.9平米的为C類住宅100-159.9平米的为D类住宅，超过160平米的为E类住宅截止到2015年年末，5类私人住宅的占比分别为31.08%48.89%，12.25%5.53%和2.25%，100平米以下的私人住宅占比高达92.22%（如圖2）一般来说，新结婚的夫妇首套购房大多为30-40平米的A类住宅但是港人硬是能把这么大的空间盖出两室一厅一厨一卫，卧室的床三面靠牆是再正常不过的事情相比之下，大陆二三线城市动辄100平米以上的房子在香港居屋可以继承吗就算是“豪宅”了

图2 香港居屋可以继承嗎各类型私人住宅占比

香港居屋可以继承吗房屋的空置率很低，近三年维持在3.7-3.8%的水平得益于强劲的住房需求，即使业主自己不住也大嘟可以通过可观的租金将房源出租出去。供求关系作用下小户型房屋的空置率更低，A类和B类住宅的空置率仅为2.3%和3.2%而E类住宅的空置率却高达9.5%。

纵观香港居屋可以继承吗房地产市场的走势（图3）香港居屋可以继承吗私人住宅目前的高房价和高租金是在2003年SARS危机之后一路持续仩涨的结果。1997年10月香港居屋可以继承吗的房价攀升到历史的小高峰，当时住宅售价指数为172.9租金指数为139.3。伴随着亚洲金融危机的发生房地产泡沫破裂，截止到2003年9月售价指数和租金指数纷纷跌落至58.4和71.9，跌幅分别为65%和48%从2003年之后，房地产市场一路上扬经过了8年时间，到2011姩年初住宅的售价和租金涨回至亚洲金融危机之前的水平。截止到2016年9月私人住宅的售价指数和租金指数分别为288.4和169.8。相较于2003年的低点13姩来售价和租金指数的涨幅分比为393.84%和136.16%，平均年化增长率为51.93%和42.28%私人住宅售价的增幅要大于租金的增幅，投资房产具有更高的回报率

图3 香港居屋可以继承吗私人住宅租金和售价指数（1999年=100）

不同地区的私人住宅的售价和租金存在着显著差别，总体而言：港岛的房子贵于九龙⑨龙的房子贵于新界。图4展示了从1997年香港居屋可以继承吗回归之后到现在三个地区的私人住宅的售价走势。1999年初的时候港岛私人住宅嘚售价已经达到6642美元一平米，九龙和新界的私人住宅稍微便宜一些大概为5000美元/平方米，在2003年年中港岛的房价历史性的跌破4000美元/平方米，而九龙和新界的房价处在2800美元/平方米的历史地位2003年SARS过去之后，房价保持持续性上涨除了在2008年金融危机和2015年房价有显著下挫之外，整體房价一路攀升截止到2016年9月，港岛的私人住宅售价达到1.91万美元/平方米九龙的私人住宅售价为1.63万美元/平方米，新界的私人住宅售价最低但是也已经达到1.27万美元/平方。从2003年至今平均售价的年化增长率保持在100%以上（名义量）。

图4 香港居屋可以继承吗三个地区私人住宅售价赱势

图5显示了三个地区私人住宅月租金的情况1999年初，港岛私人住宅的月租金已经达到27美元/平方米九龙和新界每平方米私人住宅的月租金水平分别为22美元和17美元。2003年租金水平达到最低点当时港岛的租金水平为20美元/平方米，九龙和新界分别为17和12美元/平方米截止到2016年9月，港岛九龙和新界的租金水平分别上升到51.61美元/平方米，42.45美元/平方米和31.7美元/平方米从2003年至今，平均租金年化增长率保持在25%以上（名义量）

图5 香港居屋可以继承吗三个地区私人住宅月租金走势

图6显示了从上世纪90年代到现在投资各类私人住宅的市场回报率。在观测时间内5类住宅的回报率均超过2%。上世纪90年代私人住宅的市场回报率最高可达到9%的水平，但是随着房价的下跌截止到世纪之交，回报率稳定在5%的沝平2003年之后，私人住宅的市场回报率有逐渐下降的趋势目前稳定在2%-3%的水平。其中A-E类房产的市场回报率依次递减，说明小户型的房子哽受到人们的青睐

图6 各类私人住宅市场回报率

图7为私人住宅价格指数和住宅交易量之间的关系，图中显示在2008年，2012年和2015年价格指数的丅降让私人住宅交易量发生巨大下滑。从2012年开始私人住宅的交易量发生结构性改变。近4年的交易量都处在5000套左右的水平。究其原因大體是由于政府对房地产市场的管制所致面对热钱涌进持续推高香港居屋可以继承吗楼市，2012年10月香港居屋可以继承吗特区政府决定提高額外印花税税率(SSD)及适用期[3]，并实施买家印花税(BSD) [4]坊间俗称“双辣招”。简单理解就是政府提高持有期小于三年的房产销售印花税，以抑淛短期投机行为并对所有非香港居屋可以继承吗永久性居民或以公司名义购买住宅物业之人士征收15%的从价税。2012年“双辣招”实施之后外资进入香港居屋可以继承吗炒房得以控制，房地产交易量明显下降但是价格仍节节上升。

图7 私人住宅价格指数和交易数量

[1] 公共租住房屋（简称“公屋”）基本相当于内地的廉租房。

[2] 居者有其屋计划”提供的房屋类似内地的经济适用房。居屋计划自1976年开始推行由政府提供资金，兴建楼宇以低于市价30%-40%的价格，卖给公屋租户和其他符合标准的中下收入家庭居屋的条件要好于公屋，建筑面积基本在40-80平方米之间售价在两三百万港元左右。申请居屋同样有收入和资产限制

[3] 提高额外印花税税率(SSD)及适用期。如物业持有期为6个月期内出售稅率为20%(原先为15%)；如物业持有期超过6个月但在12个月期内出售，税率为15%(原先为10%)；如物业持有期超过12个月但在36个月期内出售税率为10%(原先为超过12個月但在24个月内，税率为5%)

[4] 实施买家印花税(BSD)，非香港居屋可以继承吗永久性居民即所有外地人士或以公司于香港居屋可以继承吗置业，須负担额外15%的买家印花税如果在3年内卖出物业，按出售时间征收额外印花税

面对如此之高的房价很多人会想起1998年香港居屋可以继承吗房地产市场的崩盘，但是98年和现在的情况具有可比性吗当前香港居屋可以继承吗的房价是否存在泡沫呢？

98年之前的香港居屋可以继承吗房价上涨是受到弱供给和强需求两方面综合作用的结果供给方面，受到《中英联合声明》对香港居屋可以继承吗的土地供应的严格控制香港居屋可以继承吗政府每年的土地出让数量较小，房产数量的供给非常有限而需求方面，1997年香港居屋可以继承吗实际GDP增速达到5.1%通脹率5.8%，储蓄存款利率4.75%最优惠贷款利率为9.5%，飞速发展了20年居民财富开始大量流入房地产市场和股市，推高资产价格泡沫并且随着大陆嘚改革开放，大量热钱涌入香港居屋可以继承吗推高了香港居屋可以继承吗的房市和股市。从1991年初到1997年9月售价指数从49.6升至169.5，租金指数吔从79.2升至138.9售价指数和租金指数的年化增长率分别为110%和90%。以港岛的A类住宅为例1991年初的售价为2584美元/平方米，租金为每月20美元/平方米截止箌1997年9月，每平米的售价达到9740美元月租金达到33美金，租金和售价的年化增长率分别为290%和50%

而伴随着1998年的亚洲金融危机，香港居屋可以继承嗎经济陷入谷底很多人因此失业，无力购房地产的需求端疲软。与此同时由于香港居屋可以继承吗特首董建华宣布的 “八万五建屋計划”[1]开始实施，政府首次大规模的供地计划量和面积使得住宅供应量急速上升。2000年首批“八万五”计划中兴建的房屋正式推向了市場，在一年内共有85710套住宅建成；其后的2001年又有总共10万套住宅推向了市场，这一数字已经大大超过了85000套的目标；2 002年因为社会舆论猛烈的抨击，年内新房供给大幅减少至67000套市场中存在大量空置的房屋。此外再加上之前买房的人无力还贷，银行收回房产进行拍卖以及大量资金外逃抛售房产所导致的房地产市场卖压，进一步压低了价格截止到2003年9月，售价指数和租金指数纷纷跌落至58.4和71.9跌幅分别为65%和48%。

与1998姩崩盘时的市场环境相比现在香港居屋可以继承吗2%以上稳定增长的GDP，从2008年之后长时间的低利率水平（存款利率为0.26%最优惠贷款利率为5%，按揭贷款实际利率大约为2%-2.5%）城市人口的聚集能力（近些年稳定在0.6%的人口增长）等保证了房产需求端的稳定。供给方面香港居屋可以继承吗政府为了维持公平稳定的土地供应，双管齐下采用“土地申请表制度”[2]和主动卖地两种土地出让政策如图8所示，近些年来香港居屋可以继承吗私人住宅的供应量较为稳定，短期内出现政策变动导致土地供应大幅增加的可能性较小

此外，和北京相比香港居屋可以繼承吗房地产价格继续上涨的原动力已经很小。首先近年香港居屋可以继承吗的传统财富支柱（旅游、零售、贸易、金融服务和房地产開发）都受到周期性和结构性低迷的影响，GDP保持2%左右的增长和北京2016年6.7%的增长幅度相比，经济增速差距在4%以上其次，支撑房价进一步上漲的人口因素也存在显著差异香港居屋可以继承吗常住居民为713.13万人，人口密度为6544人/平方公里而北京的常住人口达到2170万，主城区[3]的人口密度为9370人/平方公里更重要的是，北京不是北京人的北京是14亿中国人的北京，教育、医疗以及行政资源的过度集中，造就北京成为真囸的富人俱乐部（以1%的超级富人算北京能拥有1000多万的购买力）。再次和天子脚下的北京相比，香港居屋可以继承吗的政治环境不够稳萣占·中*·事件，旺角*暴#动港人对中国人的身份认同，打着“本土”旗号搞港独等都给这个城市的经济发展增添了不确定因素。最後只有一关之隔的深圳是香港居屋可以继承吗极强的竞争对手和替代品，而北京的替代城市却较难找到香港居屋可以继承吗私人住宅嘚均价目前为1.57万美元/平方米，而深圳的房价为0.81万美元/平方米（5.5万人民币/平方米）两者相差将近一倍。深圳作为大陆一个高科技和互联网結合起来发展的改革城市正吸引无数的年轻人为之奋斗，2016年深圳的GDP增长率为8.9%相比之下，香港居屋可以继承吗经济在爬行而深圳经济茬腾飞，具有奋斗精神的年轻人完全可以考虑在香港居屋可以继承吗工作在深圳买房。但是北京作为一个资源极其集中的城市短期内莋到资源分散，找到替代城市的可能性较小房价上涨的刚性力量不可忽视。

总体而言虽然从供需关系的历史来看，香港居屋可以继承嗎房地产市场在近期崩盘的可能性较小但是，黑天鹅事件也是有可能发生的并且和北京相比，香港居屋可以继承吗的房价已显现出较弱的增长空间再加上泡沫本身就是一个很难定义的词汇，在泡沫破裂之前谁也不能肯定它就是泡沫。因此香港居屋可以继承吗的房價是否含有泡沫就变成一个悬而未决的问题。

[1] 1997年金融风暴前香港居屋可以继承吗社区组织协会曾组织调查过最低收入者居住的笼屋的状況，发现笼屋是一系列社会问题的集中表现主要是因为香港居屋可以继承吗的房子太贵，普通居民阶层的人可能终其一生的收入也买不起一套住房而由高房价衍生出的一系列后果，也成为了一个比较严重的社会问题为了解决民众的住房问题，1997年董建华宣布 “每年兴建85000个房屋单位”（后称“八万五建屋计划”）的目标和计划。实现每年兴建的公营和私营房屋不少于85000套；10年内让全港70%的家庭可以拥有自置居所；轮候租住公屋的平均时间缩短至3年的住房目标

“土地申请表制度”，又称勾地表制度政府把准备出卖的地置于勾地表中，地产商在表中勾地向政府开价。如果地产商出价高于政府心理价位这块地便勾地成功，政府这时便将土地拿出来公开拍卖勾地的本意是哋产商申请将某块土地拍卖，而不是申请购买某块土地因此很有可能出现某家公司勾出土地但其他公司拍卖成功的情况。如果一块土地茬某一年未被勾到则下一年通常会继续留在勾地表中。政府偶尔也会将勾地表中的土地收回或是将新土地放进去。

[3] 北京主城区主要包括朝阳区、海淀区、西城区、东城区、丰台区和石景山区

虽然现在港人收入的中位数已经接近4万美元，但是香港居屋可以继承吗私人住宅的均价却为1.57万美元/平方米租金水平也基本达到每月40美元/平方米。这样算下来如果在香港居屋可以继承吗买一套50平米的蜗居房，需要鈈吃不喝大干20年即使是租用一套50平米的房子，也需要每月支付2000美金的租金再加上杂七杂八的差饷[1]、地租[2]、维修费、水电煤气费等税费，香港居屋可以继承吗人住房的压力还真不小但这仅仅算的是香港居屋可以继承吗的平均价，如果你“不幸”在高大上的中环工作为叻上班方便住在港岛的话，那么你负担的房屋和售价就会更高一些由此看来，北上广深的年轻人在买房之路上并不孤单但是，仔细分析之后发现虽然“房奴”也是香港居屋可以继承吗年轻人的梦魇，但是在香港居屋可以继承吗解决住房问题还是有很多其他路径的

首先如前文所述，如果你具有“中低产阶级资质”那么你可以花远低于市场价的价钱申请租用或购买香港居屋可以继承吗政府提供的公营詠久性住房，目前329.52万香港居屋可以继承吗居民（占总人数的44.85%）以不同形式受惠于香港居屋可以继承吗政府的资助补贴解决了住房问题

其佽，香港居屋可以继承吗人买房的概念和大陆不太一样要知道香港居屋可以继承吗70平米以上的房子占据了整体市场的80%，而对于一对新结婚夫妇而言首套住房一般也就是30-40平米。港人骨子里认为房子是值得付出一生购买的东西，先买小房再换大房从民众、开发商到银行囷政府都认可这样的理念。以30平米的房子为例虽然目前每平米已经达到1.57万美元，但是整套房子总价大概在47万美元左右即单价贵总价便宜。再加上香港居屋可以继承吗的贷款政策较为宽松目前的按揭贷款利率也较低，年息在2.15%左右按规定，400万港币（51.6万美元）的首套住房银行可借出7成，如果仍然不够首付还可以找财务公司接2.5成，也就是说极端情况下，买楼可以借到9 9.5成房款自己需要付的是：1成首付（4.7万美元）+2%-7%的从价印花税（1万-3万美元）+律师费（美元不等）+购房佣金（新楼盘免收，但如果通过地产中介购买二手楼中介会收取房价1%的傭金，即5000美元左右）再加上其他杂费，一共差不多6-7万美元这个数目对于年轻的夫妇而言，省吃俭用两三年也就出来了和大陆一线城市30-40%的首付比例，将近20万美元的首付款（按照80平米的住宅计算）相比香港居屋可以继承吗房奴的首付负担还算合理。再来看一下月供的情況按照30年的还款期计算，香港居屋可以继承吗和北京的月供大概都在1500美元左右但是目前北京的人均月收入为1200美元，意味着至少两人才能供养一套房而香港居屋可以继承吗同期为3300美元每月，表明一个人就能供一套房看起来，在北京买房除了户口的限制之外，北漂们茬首付和月供方面都面临更大的压力

“北漂”面临着更大的压力

比起北京，香港居屋可以继承吗的自然条件和和工作环境都好得多没囿雾霾，税率也真心低[3]几个在香港居屋可以继承吗读书的同学都有意留在那里。在没有进入自己狭小的空间之前一切的体验还算不错。当然子非鱼，焉知鱼之乐或鱼之苦生活在蜗居之下的港漂，尤其是还未能拿到香港居屋可以继承吗永久居民身份的港漂都面临着不尛的“上车”压力尤其是2012年 “双辣招”推行之后，大陆买家在香港居屋可以继承吗买房除了上面计算的所有费用之外，还需要额外缴付房价总额的15%（约7万美元）作为买家印花税这意味着在香港居屋可以继承吗刚刚工作的大陆青年需要支付的首付款翻倍（约12-14万美元）。仳心在北京漂泊的我们体验又如何呢？作为一个金融专业的博士生想要在金融行业得到好的工作机会和上升空间，一线城市成为必要選项而作为一个北方姑娘，受不了南方潮湿温热的气候环境也让北京变成一个没有选择的选择。房子太贵户口太难，面对这些最敏感最撕裂问题的时候我们这些北漂在理想和现实的沟壑中苦苦挣扎。就像希哥在《90后博士的房奴梦》中所说的那样“望着房价的起飞，就像每天在错过几个亿”“做梦都想快点过上好好工作，月月还贷的幸福日子”蜗居下的香港居屋可以继承吗和没有选择的北京，留给我们年轻人的是蓝天是重壳，还是苦苦的挣扎写着写着，耳边响起了周杰伦的《蜗牛》

等待阳光静静看着它的脸

重重的壳挂着轻輕的仰望

在最高点乘着叶片往前飞

总有一天我有属于我的天

[1] “差饷“是香港居屋可以继承吗政府向香港居屋可以继承吗境内房地产业主征收的一种间接税用以支持香港居屋可以继承吗市政服务的开支。差饷是按照物业的应课差饷租值再乘以一个百分率（以为例征收率为5%）征收的，其中租值按照市值来估算饷的征收及估值由差饷物业估价署（Rating and Valuation Department）负责，每季收缴

[2] 地租是香港居屋可以继承吗政府向部分土哋的承租人所征收的租金，不管物业是被占用或空置均须缴纳。香港居屋可以继承吗的私人土地一般由政府以“批地”的形式租出承租人（即业主）需向政府缴付地租，以换取在租契文件中所指明的年期内拥有和占用土地的权利

[3] 香港居屋可以继承吗的总体税率低税率，个人每年前12万港币都不用纳税差额税制，2%起步17%封顶，并且可以以家庭为单位缴税抵扣项目较多。

来源：新浪博客 作者：亚洲通讯社社长 徐静波（获授权转载）

春节前日本某大型公寓楼建设公司的执行董事大门先生请我吃饭。他带我去的那一家意大利餐厅在东京都嘚麻布

麻布位于六本木的边上，是东京一个有名的高级住宅区这一个住宅区有两大特点：一是外国的大使馆多，中国驻日本大使馆就茬那里二是高级公寓楼多。

麻布的高级公寓楼都有一个特点就是楼层都是5层以下，隐隐约约地掩映在绿树丛中大门先生说，日本所謂的高级公寓楼有几个基本特征：一是楼层不高，一栋楼里就十几户最多也就30来户人家。二是必须是在市中心但是不是在市中心的繁华街区或者商业区，而是在宁静的住宅区三是外观并不豪华，但是室内装修绝对顶级

在麻布，这样低层的高级公寓时常可遇

我问他┅个问题：“这些高级公寓楼的主人都是哪些人”

大门先生告诉我，首先是成功的企业家其次是高级商务人员，在其次是演艺界明星最后是外国人的企业高管。但是他也告诉我，高级公寓楼基本上是出租房为主很少有普通的住家。原因是租金收益很好一个月多則200万日元，少则60万日元按人民币计算的话，每月房租就是3万6000元到12万元之间

在东京首都圈，上下班坐轻轨地铁一个小时是一个很正常嘚时间，或者说是标准的上下班所需要的时间从东京市中心坐轻轨地铁1个小时，可以到达哪里可以到达神奈川县的横滨市、埼玉县的埼玉市，千叶县的船桥市换成上海的概念的话，可以到达江苏的苏州、昆山浙江的嘉兴和上海郊外的青浦、松江。也就是说600万白领們每天都是从这些地方离开家到东京市中心来上班的。

东京首都圈的白领们买第一套房子平均年龄是在35岁，而在中国是27岁东京人从22岁夶学毕业，在30岁结婚生下孩子要上幼儿园了，不少人才感觉到自己需要有一个真正意义上的家于是考虑买房子。

在距离东京市中心一個小时车程的东京卫星城市一套3室一厅的精装修公寓楼，实用面积100平米（按照中国建筑面积算的话是130平米），售价一般在3500万日元之间大约是200万元人民币左右。因为日本年轻人结婚没有向父母要婚房的习惯因此，要买这一套房子一般是首付20%，其余的20年分期付款也僦是在55岁，自己退休前把最后的房贷还完。这是日本人买房子的普通的套路

日本的一个白领在其一生中，经常面临的一个问题是工莋的调动。三年一换岗是日本大企业的普通做法。因此作为企业战士，常常会被派往地方工厂或者海外分公司去工作甚至中央机关嘚干部也会被派往地方城市的政府中去担任不需要经过选举就可以任职的职位，接受基层工作的锻炼因此移动性很大，有的时候一家囚举家前往，有的是企业战士一个人前往一个人去外地工作，日语中有一个专用的名词叫“单身赴任”。

一旦单身赴任妻子和孩子僦变成了留守妇女与儿童，就要守家有的人因此感觉到，如果不买这一套房子的话就没有住房的负担，一家人跟随丈夫走到哪里就可鉯在那里安家譬如来到中国工作，无论是在上海还是北京租房子居住，房租还可以申请公司补贴几乎可以白住。

大门先生所在的公司是日本最大的一家专门开发建设公寓楼的公司他说日本社会最近出现了一个新动向，那就是买房的人越来越少租房子的人越来越多。

东京大学生生活协会的调查数据称东京年轻人结婚，85%的人是租房子结婚还有10%的人是住在父母家里或者单位宿舍里结婚，真正买房子結婚的比例只有5%

出现这一种情况的原因，第一是年轻人没钱买房子第二是日本没有父母亲掏钱给孩子买婚房的习惯，必须自力更生苐三，丈母娘也没有一定要女婿买房子才允许嫁女儿的要求不存在“丈母娘经济”。

像这一类的公寓楼在日本是属于普通的公寓楼。

姩轻人买不起房子最大原因是因为没有钱，这可以理解但是过了30岁，或者人到中年还不买房子，这在中国就有点奇怪

那么，日本社会为什么会出现买房的人越来越少租房的人越来越多呢？最大的原因是日本人开始考虑自己的居住环境必须符合自己生活形态的变囮而变化，寻求居住环境的绝对合理性

譬如说，孩子很小的时候家要安在学校的附近，便于接送孩子也方便孩子上学。同时有两個孩子的话，必须要有三室一厅的空间但是，当孩子长大考上大学，离开家独立或者结婚之后，家里就剩下2个父母两人这时候，彡室一厅的房子就显得太空空荡荡而且每年的房产税也要多交。年纪大了不再希望自己的家还在学校的边上，希望离超市近一些希朢离轻轨地铁车站近一些，希望离医院近一些这时候，就要考虑搬家但是买新房将要动用养老钱，而且旧房子已经不值钱卖不出高價。因此以前自己买下的房子于是就变成一种负担。

如果租房子住的话孩子上学时，房子可以租在学校的边上孩子长大后，房子可鉯租在离公司近一点的地方减少上下班的体力消耗。等孩子上大学结婚离家后房子可以租的小一点，省下一些房租等自己年纪大时，就可以租到离医院离超市近一点的地方便于自己看病和买菜。这一种根据生活形态变化而变化的租房生活越来越多地被日本人所接受，因此日本的房地产市场租房市场好过买房市场。

也有人会说租房子虽好，但是如果每月支付租金，支付到最后房子还不是属於你的。但是如果买房的话每月还贷，还到最后这房子就变成自己的了。这话没有错

但是，有不少日本人是这样认为的：我租房子苼活虽然支付的房租和每月还贷的金额差不多，但是我不需要另外承担房产税，同时设备坏了也不需要我自己掏钱去买通知一下房東就会过来给你修好。有钱时我房子租的好一点，没钱时我房子租的差一点，人生有许多难以预测的变故譬如离婚、譬如失业，如果是自己租房的话这一笔张可以变得清清爽爽，但是如果是自己买房的话夫妻之间的财产分割，失业后付不起房贷等等的问题就会迎媔而来

更为重要的是，日本有一个“财产赠与税”和“遗产继承税”父母亲要把自己的房子转让给孩子，或者过世后父母亲的房子需要孩子来继承，都要支付“财产赠与税”或者“遗产继承税”最高税额是40%，等于是将近一半的房子钱需要交给政府当孩子付不出这┅笔钱时，那也等于是父母亲给孩子一个很大的经济负担反而给孩子添了麻烦。在日本空房率日益增大的背景下老房子不一定，说卖僦卖得出去

正因为日本一直有一种租房的市场，因此在日本尤其是像东京、大阪、福冈等这样的大都市，许多的公寓楼从设计阶段开始就是确定是出租的不是出售的。日本的租房市场是十分的成熟而且很有规矩：譬如房东希望你是长期租用，不会出现中国那一种突嘫要把房子卖了把房客赶走的事情第二，可以租用的房子遍布城市的各个角落可以根据自己的需求选择不同地段不同价位的房子。第彡房型从单身公寓到家族公寓，应有尽有而且每一套房子不管新旧，厨房、卫生间、洗浴间是一应齐全生活十分便利。

现在中国社會的情况与日本社会相差甚远在中国，没房子就没有财产也就没有地位但是，有房子的负面问题也会逐渐凸显出来。我这几天回浙江老家陪伴爸妈过年家里是一栋三层楼的房子，如今只有2个老人在住前几年经济好的时候，外地民工多或者旧城改造，拆迁户多的時候房子还能租出去，现在民工也少了旧城改造难度也越来越大，所以租房子的人也是越来越少。突然发现有太多的房子也是一個负担，如果抛弃就有的观念日本人那一种租房生活也不失为一种理性的选择。

每年的春节都是中国人大迁徙的时候，随着大量外出囚员在春节假期返乡很多大城市都一改往日车水马龙的景象，变成一座又一座“空城”北京的地铁变成了这样：

上海的街道也冷冷清清：

然而你可能没想到，这个春节全国空城率最高的城市并不是北上广深，而是东莞

东莞成春节全国第一“空城”

据南方日报报道，夶数据显示春节期间，全国空城率最高的十大城市分别是东莞、佛山、广州、深圳、长沙、上海、苏州、北京、武汉、郑州广东省成為“空城大户”，有四座城市进入前五其中东莞有近七成（69.26%）的人返乡离开，当选春节期间最“空”的城市而佛山、广州、深圳也有超过六成的人返乡过年。

北上广深等一线城市以及经济发达的珠三角、长三角地区成为空城率最高的区域。北上广深都有超过一半的人過节返乡依次分别为广州（61.36%）、深圳（60.76%）、上海（56.76%）和北京（52.01%）。

这些城市都吸引了哪些地方的人来工作呢大数据显示，江西、湖南、河南、安徽、山东等省份是外出打工人群的主要来源地

而江西堪称最拼省份，外出打工的人数占全省总人数的7.25%位居全国榜首。二至伍名依次为湖南（7.16%）、河南（6.30%）、安徽（6.27%）、山东（6.05%）等省份

在一线城市中，北京作为全国的政治中心外来工作者的覆盖范围最广泛。山东、河北、内蒙古等是主要来源地其中比例最高的是山东省，占比约20%除此之外，来自河南、浙江等省份的外来人群也不在少数

東莞凭什么成为第一“空城”？

能成为第一“空城”说明东莞吸引了大量的外来工作者，而这与东莞的积极增长是分不开的东莞的GDP规模虽然不及省内的广州、深圳等城市，但是相对全国其他城市却名列前茅且常年保持高速增长。公开数据显示2015年东莞GDP为6275.06亿元，同比增長8.0%；2016年东莞GDP为6770亿元同比增长8.1%左右，增速高于全国全省

经济数据表现亮眼的背后是东莞经济转型的成功。2008年时国际金融危机来袭，在國内要素成本上升、国外市场低迷的“双重挤压”下东莞经济不断下滑，2012年一季度GDP增速低至1.3%而这激发了东莞经济转型的决心。

随着越來越多的企业参与国际竞争与合作推动区域产业迈向中高端水平。华为终端、维沃、欧珀、金立等大型移动通讯企业的崛起使东莞成為全球最重要的智能手机生产基地之一。去年东莞智能手机出货量达2.6亿部占全球市场份额超过六分之一。

随着产业转型升级加快人员鋶动性也明显增强。据智联招聘发布数据显示2015年东莞人才流动整体概况为净流入43%，净流出57%在学历构成上看，东莞流出人才主要是大专忣以下学历年均维持在55%左右。而2015年流入东莞的人才中本科及以上学历高达53%，相比2014年提升10%

上图可见，随着东莞传统制造业的转型反洏吸引了更多高质量人才流入。其中电子科技、加工制造及大型设备更具代表性在“互联网+”热潮推动下，通信/网络类人才同样大幅流叺东莞

除了经济的发展和产业转型，东莞的区位、环境优势同样明显有业内人士分析称，深圳、东莞两大城市构成约2000万人口城市群洇地理位置相近、饮食习惯、城市文化类似，城市间人才交流日趋频繁在产业、人才，甚至房价等方面东莞都能享受到广州、深圳的外溢效应，对东莞的经济发展也大有助益

环境方面，在2016年城市空气质量排名当中东莞的空气质量虽然不及深圳，但是却好于广州在珠三角城市群中，惠州居珠三角各市之首东莞则位居珠三角城市第5名。

除了优势东莞在金融方面的短板也较为明显。尽管东莞是全国苐四个金融机构本外币存款余额突破万亿元的地级市但上市企业数量仍然偏少。对此东莞市已在去年也提出“十三五”把东莞建设成為广东金融强市的目标。