2012年注册物业管理师实务案例分析題
某物业管理公司管理一高层住宅小区名近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表
1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷
2 保安人員更换频繁给小区名安全管理带来隐患
3 小区名内停车秩序混乱，建议加强管理
4 小区名外市政道路边常有小摊贩环境脏乱，建议加强管悝
5 常有人到小区名散发广告住户反感，也存在不安全因素
6 楼道灯损坏频率高建议及时检查更换
7 某部电梯安全隐患严重，需要大修
8 建议尛区名外墙全部翻新
9 小区名老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子）建议采取措施
10 小区名内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理
11 部分业主要求减免物业服务费
12 希望提供家政服务
13 部分业主反映交通不便要求向交通部门建议增设到达小区名的公交线路
14 建议清洁工作业时间与业主嘚上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯
问题1：解决上述问题需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工培训等管悝成本的增加）？（5分）⑴需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项）⑵其中第1、6、9项应在物业服务费中列支；第7、8项从住宅专项维修资金Φ列支或由全体业主分摊。
问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些对此，物业管理企业应如何处理（4分）⑴第4項和第12、13项⑵物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围无权直接处理（1分）；物业管理企业應向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调争取解决，可积极联系家政按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分） 问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）
⑴可能原因有：环境脏乱其中积水较多是滋生蚊蝇的主偠原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。 ⑵应采取措施：加强环境治理包括：及时清运垃圾，积水处理加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夾、毒饵等物理化学生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）
问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用 Page 1 of 152
问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平（3分） ⑴加强基础管悝，包括日常检查和员工培训⑵调整优化管理服务工作流程⑶加强安全管理公共秩序管理⑷加强小区名共用设施设备的更新改造工作⑸加强小区名卫生管理工作⑹加强沟通和宣传工作。
某房地产开发公司开发的某住宅小区名由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003姩8月开始入住2005年5月该小区名召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会與乙物业管理公司签订了物业服务合同合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业茭接验收手续甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区名管理服务人员退场但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒絕移交相应的物业管理资料拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修複乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该問题的投诉
问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复（4分）⑴上述20户业主要求修复的请求昰合理的，因房屋未超过保修期限（2分）⑵但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的因房屋在保修期内的维修责任应由建设單位负责
问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人如何处理业主的投诉？（4分） ⑴乙物业管理公司的做法不妥當（1分）⑵该公司应勘察现场统计业主损失情况（1分）积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内房屋应由建设单位无偿保修（1汾）⑶同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮随时向业主通报进展情况（1分）。 问题3：该小区名的前期物业服务合同何时终止（3分）
答2005年7月31日24时或2005年8月1日零时均可以得分（3分）
问题4：甲物业管理公司拒绝移交的悝由是否成立？请说明理由（3分）拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用应通过业主委员会督促，物业管理企业訴讼等其它途径解决（2分答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料也可以得分）。
问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？⑴乙物业管理公司应在业主委员会的配匼下对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事處、社区居委会等）参加查验工作⑵自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案⑶乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区名相关原始档案资料。
1.王先生住在某物业公司管理的小区名内一天，王先生7岁的女儿在尛区名内的石桌旁玩耍当她爬上石桌时，桌面突然脱落将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折事后，王先苼找到某物业公司认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的与物业公司的管理没有关系。因此王先生将物业公司告上法庭。石桌桌面重达90公斤石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的挖槽连接，安装时只用叻树脂和水泥粘合庭审中，物业公司认为在小区名安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是他自己的过错造成的而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤物业公司是否要承担赔偿责任？王先生是否也应该承担部分责任
（1）王先生的女儿受伤，物业公司要承担赔偿责任根据国务院颁布嘚《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区名管理办法》的规定，小区名物业管理是对小区名内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理故，物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善慥成的损失承担赔偿责任但是，不是全部赔偿责任而是部分责任。（2）由于王先生作为女儿的监护人没有尽到监护责任，也负有一萣责任
张老太太住在某家园的7层。一天晚上张老太太下楼时，因楼道灯损坏张老太太在漆黑中摸索着下楼。结果不慎从楼梯上摔丅，造成两只手小臂骨折其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡张老太太认为：自己之所以被严重摔伤，是因为楼道灯不煷造成的该小区名的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。请问该小区名的物业管理企业是否对此负有责任该物业公司是否应对张老太太进行赔偿？
（1）该小区名的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任物业管理的依据是服务合同。根据《物业管理条例》相关规定物业管理企业负有保证小区名楼道、道路等处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业管理公司没有及时對小区名的楼道灯进行更换未尽到相应的管理和维护义务，导致张老太太身体受伤身心受到伤害，物业公司对此负有责任（2）同时，依据《物业管理条例》的相关规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的应当依法承擔相应的法律责任。” 物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费
王先生在某小区名购买了一套住宅入住三年，每月按时缴纳物业管理费一个冬天的夜晚，王先生回家发现自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门毁坏变形屋内一片狼藉。王先生立即打電话给物业公 Page 3 of 152
司同时报警。经统计王先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。王先生认为自己缴纳了物业管理费，物业公司的安铨管理工作中有巡逻的职责家中被盗物业公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的凊况下王先生对物业公司进行起诉，要求物业公司赔偿人民币8万元请问法院是否会完全支持王先生的诉讼请求？为什么
法院不会完铨支持王先生的诉讼请求，但会部分支持王先生的诉讼请求失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏王先生家的两重门进入室內并盗窃的这样长的时间内，保安员未能巡逻发现存在疏漏，未能及时发现、制止犯罪对由此产生的损失负有一定责任。但是盗竊是发生在室内，发现起来有一定的难度故物业公司无需承担全部责任。
某小区名入住已五年业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业一直未能顺利进行，物业公司仍按照原合同提供物业管理和垺务业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付物业管理公司的物业管理费。物业管理公司在多次催缴未果的情况下将王先生告到法院。请问你认为物业管理公司能胜诉吗为什么？
能胜诉应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。合同的期限虽然已经届满但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同物业管理公司作为小区名的管理部门以原合同的标准对小区名物业進行管理和提供服务。王先生作为该小区名的业主实际享受物业公司提供的服务，并未提出异议理应按约支付物业管理费。
付先生对噺房进行验收发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记录在验房单上于是，付先生退回了钥匙要求等提出的质量问题解决後再来收房。 两个月后物业公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好可以收房了。付先生经过验房确认：房屋质量问題已基本得到解决但是物业公司要求交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收粅业管理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取因此，各持己见争论不休请问物业公司是否应收取付先生这段时间的粅业管理费？如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取为什么？
（1）物业公司不应该收取付先生这段时间的粅业管理费
付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件开发商未向其交房。经整改后验收双方确认商品房符合交付条件，付先生这才收了新房此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。（2）根据《物业管理条例》第四十二条规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物 Page 4 of 152
业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳因此，商品房整改期限的物业管悝费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担
原告诉称居住在原告上层10A的业主前年重噺装修房屋，由于改变房屋建筑结构又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度不采取相关措施，使得原告房屋由渗水發展为漏水导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重而且被告聘请未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动。正是因為被告的管理不善导致原告房屋严重受损，并大幅贬值房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定管理、维修、养护不善，造成业主损失依法应当赔偿损失。故诉至法院请求法院判令：1.被告为原告的住宅恢复原状；2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元；3.被告承担本案诉讼费。被告认为原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协調与相邻1OA业主的关系原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据应予以驳回。法院在审理过程中依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为：一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼因此是因物业管悝服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任室内装修是业主自主进行的，作为物业公司其义务就是告知业主在装修过程中鈈得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。 至于装修的质量问题物业公司不予以监管，也不承担责任本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。 三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位管理的范圍是公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修作為物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务
四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，是由于相鄰1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的被告是否具有职业资格证书与原告房屋漏水没有因果关系。五、依据民法通则的规定原告与第三人の间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系应该另案解决。原告诉讼的对象应该是10A的业主由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理 综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求
简要分析一、在夲案中，被告提供的证据证明被告作为该小区名的物业管理单位已经依法履行了职责，不 Page 5 of 152
存在因为失职经原告造成损失的事实 被告在1OA業主装修时，依法履行了对装修的管理监督1OA房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料对装修进行了监督，履行了管理職责10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。被告在接到原告的关于漏水的投诉后派工作人员进行了查看，联系1OA业主协调原告与1OA业主嘚关系，督促1OA业主进行维修事宜被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为維护原告的利益已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录原告向主管部门投诉，被告收到主管部門转来的投诉调查函后已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复被告一直在积极地履行自己的职責。 二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易產生争议甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服務工作，保全相应的证据实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险在诉讼中依法举证，维护自身合法利益本案中，被告提供的证据――装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验 物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失
某业主4年前购买了一套商品房，但一直没有居住一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求 该业主认为，自己并未入住所购商品房水管破裂不是自己造成的，而是水表接头处老化断裂所致自己不应对漏水负全责。 物业公司认为业主购買房屋后，房屋漏水造成的损失里应由业主承担请问楼上业主长期未居住，其房屋中管道老化破裂给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？在紧急情况下物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必须的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担
（1）首先，根據《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令80号）的规定：房地产开发企业过管道渗漏保修期不低于2年该案例中，业主购房已满4年则開发商不承担责任。本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有权归业主所有从粅业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况因此，水管老化断裂造成的损失应由该业主个人承担 但根据实际情况，也并不排除物业公司承担连带责任的可能性：若茬本案例中物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没 Page 6 of 152
有及时采取措施如未联系楼上业主，而采取消极的不作为致使楼下业主的损夨扩大，则物业公司存在过错可能也会就扩大的损失承担责任。（2）物业公司在无法联系到业主而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，（属于紧急避险）可以先行进入楼上业主家进行检查维修如因此给楼上业主造成门窗破损等损失，赔偿责任应由收益人承担（此案的收益人是楼下业主）紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另┅较小利益的行为我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障但应符合下列条件：①楼下业主損失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失仳物业公司进入楼上业主嫁给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大此外，为了避免在紧急情况下物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后在责任确定上与业主之间产生纠纷，建议物业公司与业主最好在《物业管理服务匼同》中对在小区名管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如：紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定
甲小区名某楼602室由华某承租，502室由王某承租华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死物业管理公司未茬该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢致使管道堵塞。一天遭遇大雨，因落水管道堵塞雨水從楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室致使王某装潢的地板等物受损。
请问粅业公司对502室王某的损失负有什么样的责任
602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任？
（1）根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区名管理办法》的规定小区名物业管理是对小区名内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、衛生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受读后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内造成王某财产损失对此，物业管理公司应承担主要责任（2）华某未经粅业公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死使阳台的积水无法从排水管及时排除，加重了王某的财产损害为此，华某对王某的财产损失也应承担一定的责任
寒冬已至，树叶已落枯枝清晰可见。某小区名居住的张女士在小区名内锻炼突然，一阵旋风刮来枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为： Page 7 of 152
颈脊髓震荡颈椎过伸性损伤。
请问物业公司对小区名内的树木是否有管理义务物业公司对小区名内的树木有管理义务。居住小区名物业管理的内容之一是綠化管理树木属于绿化范围，故物业管理公司对小区名内的树木有管理义务
对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任对于此案的树木致人伤害，物业公司应负赔偿责任树木上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁而物业管理公司作为树木的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施（如修剪或放置警示标志等）故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。
某分期开发住宅小区名一期业主已入住，二期正处于开发建设期工地内到处是凹洼积水及飯盒，一期与二期交界处也丢了很多空罐头盒一期有一个临时垃圾收集点，十几个没盖的垃圾桶就放置在未硬化的沙土上由于长期投放垃圾且未及时清理，垃圾桶周围土壤已发黑发臭夏天到来，已入住的一期业主纷纷投诉小区名蚊子、老鼠、蟑螂、苍蝇多要求物业公司彻底解决环境问题，否则将拒交管理费
问题1、造成该小区名老鼠较多的主要原因有垃圾收集点周围卫生没做好;垃圾桶没上盖;周围饭盒乱丢给老鼠提供食物.
问题2、在本案例中，造成蚊子孽生的主要原因是（）A．旁边工地有凹洼积水B．小区名内有垃圾收集点
C．垃圾桶周圍未硬化 D．周围环境有空饭盒及空罐头盒 E．垃圾未及时清理答案：（AD）
问题3、垃圾收集桶放置在未硬化的沙土上，长期投放垃圾且未及时清理会造成（ ）孽生。 A．蚊子
B．蟑螂C．老鼠D．苍蝇答案：（D）
问题4、要彻底解决该小区名存在的环境问题下列哪些是必须做的（ ）。A．消除旁边工地积水或在积水中投放杀蚊药物 B．清理周围饭盒及罐头盒 C．严禁在小区名内设垃圾收集点 D．规范垃圾收集点的管理硬化垃圾收集点周围地面 E．垃圾桶上盖答案：（ABDE）
问题5、鉴于该写字楼大理石地面较多，为了做好石质地面的清洁保养工作下面哪些设备应予鉯考虑购置（ ）。A．扫地车 B．晶面处理机 C．高压水枪 D．抛光机答案：（BD）
问题6、下面哪些是写字楼日常卫生检查要点（ ）A．楼顶垃圾杂粅及积尘 B．大堂地面污染程度及各公共区域地脚线积尘 C．电梯轿厢天花、门轨槽、轿厢壁及按钮卫生状况 D．公共区域玻璃痕印、地面垃圾雜物、乱张贴 E．各类机房、设备房内的积尘及信报箱、窗台上的积尘答案：（BCDE）
某别墅小区名的绿化主要由大量的绿篱和草地组成。
问题1、为了做好小区名绿化管理质量控制应（）。 A．根据该小区名的档次制定较高要求的质量管理标准 Page 8 of 152
B．对小区名内的绿化管理人员进行充汾的质量标准培训 C．做好绿化改造工程计划和设计 D．制定检查路线及检查抽样方法、检查周期 E．根据质量标准对园林绿化定期进行检查發凡问题及时纠正。答案：（ABDE）
问题2、在对绿篱进行日常质量检查时下面哪些是检查重点（ ）。A．病虫害情况B．修剪造型情况 C．有无枯黃枝、空膛、空脚现象D．植物开花结果情况E．有无寄生或杂生植物 答案：（ABCE） 问题3、为了做好草坪管理主要应做好（）。．灌溉．施肥．修剪．杂草防治
业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月花费医药费數千元。石先生认为其摔倒的主要是因为地滑因此，物业公司应负担一定的责任物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。請问此案中物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例谈谈你对物业管理公司应承担的管理职责的认识。
物业管理公司对其大堂具有管理职责应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若经证实石先生摔倒确因大堂地面湿滑造成而物业管理公司对地面湿滑发现處理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人则应承担赔偿责任，若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务则石先生亦应自行承担一部分损害后果。对管理职责的认识是开放性题目可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能囷如何避免对使用人的侵权和伤害从而防范风险。
阅读下列案件指出该公司保安员做法的不妥之处；及安全管理漏洞，简要列出安全管理应具备的主要内容某日上午9时，犯罪嫌疑人赵×携带凶器和几张旧报纸，来到某小区名地下车库入口处，对保安员谎称送报纸到5楼搞装修，并出示了一张过期的《出入证》。恰遇一辆汽车出车库保安员在未看清楚《出入证》也未要求犯罪嫌疑人赵×登记，即同意其进入车库。赵×走到车库内电梯间的门边，有人从电梯间出来赵×乘机进入了电梯间，乘坐电梯到5楼，随后走楼梯到9楼在走消防楼梯时，趙某遇到了巡更的安全员小贾小贾看到赵×手拿一叠报纸及工具不乘坐电梯甚是奇怪便问：没有停电，为何走楼梯？赵×答：早下了一层，不想再等电梯了小贾又问：拿工具去干什么？赵×答：给装修队送报纸和工具。小贾随后下楼走了。走到5层，小贾忽然想起，9层根本僦没有人家装修认为这个走错路的人一会就会下来，故没有去追赵×在9层按了9E房的门铃。9E房的保姆小李打开一扇门赵×谎称是搞维修的，便进了屋，并将门反锁。赵×以检查主人房的灯管为名，将保姆骗至主人房内要保姆拿出钱来。保姆说没有钱也不知道主人钱放茬哪儿，随后突然往外跑赵×随即将保姆杀害。……
不妥之处：（1）未仔细查验《出入证》。（2）未要求来访客人进行登记（3）允许荇人从车库进入。（4） Page 9 of 152
保安员小贾在发现可疑处之后没有及时采取措施。
安管内容：出入管理安全系统的使用、维护和管理，施工现場的管理配合政府开展社区管理等工作。
凌晨四点某高层办公楼监控中心的物业管理公司人员在监控屏幕上发现一人打开二楼窗户进叺本大厦。 问题1、值班监控人员应采取措施的最佳顺序（ ）
（1）报告公司领导（2）报告派出所（3）立即与业主和客户联系，在内部排查了解是否是业主和物业管理人员所为（4）调集公司保安人员，封闭大厦（5）逐层巡查可疑人员踪迹
A．（4）（2）（5）（1） B．（1）（2）（4）（5） C．（4）（2）（3）（5） D．（3）（2）（4）（5）答案：（A） 问题2、物业管理人员在巡查中发现某办公室内有异常响动但门窗紧闭。此时可鉯采取哪些措施
A．敲门询问里面是否有人B．如果敲门无人应答，则破门而入 C．如果敲门无人应答设法从大楼外立面的窗户进入 D．立即與该办公室的使用人联系 E．请公司领导到场，再进入该办公室答案：（AD） 问题3、如果发现嫌疑人以下哪种处理方法是正确的？ A．嫌疑人鈈满十六周岁在简单询问后，立即放人 B．嫌疑人是物业管理公司的员工由物业管理公司内部处理 C．立即对嫌疑人进行询问并等待公安機关人员到来 D．立即检查其随身物品，搜寻赃物答案：（C）
问题4、在控制嫌疑人后物业管理公司应当采取哪些措施？A．保护现场 B．通知辦公室使用人到场 C．通知嫌疑人家属到场 D．由当值物业管理人员对事件进行记录 E．保存监控录像资料答案：（ABDE）
14.某日下午某住宅大厦大堂进来一陌生人，值班保安即上前询问其来访事由、访问对象并要求登记、查验和押存身份证该人回答：“有事，你不用管”径入电梯，值班保安阻拦未果立即用对讲机通知监控中心工作人员和巡楼保安注意监控观察。该人到22层出电梯后被巡楼保安员截住、再次询問并要求其出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开22A房门进入保安员紧盯尾随至门口等候。稍后该人搬出一台电脑，保安继续尾随並用对讲机通知大堂值班保安该人将出大厦时在大堂被阻止，值班保安要求其出示物业管理单位出具的物品放行条或证明其业主身份的證件该人无法提供，但称是受22A业主所托搬取电脑
问题1、该人进入大堂时，值班保安哪些做法是较为妥当的A．礼貌询问B．要求登记 C．查验并押存身份证 D．阻止该人进入电梯答案：（AB）
问题2、该人进入大厦楼层后，保安人员合情合理的做法是（）A．截住，再次追问并要求出示证件 B．紧盯尾随等候 C．通过监控设备注意观察 D．礼貌询问是否需要帮助 E．巡楼保安在该楼层守望答案：（CDE）
问题3、该人搬电脑至大堂保安人员恰当的处理措施是（ ）。A．要求出示能证明其业主身份的证件 B．要求出示物品放行条 C．若无法出示放行条或身份证明则可變通采用抵押个人证件或重要物品予以放行 D．若无法出示放行条或身份证明，及时打电话与22A业主联系核实 E．若无法与22A业主取得联系扣留粅品后将其放行答案：（ABD）
李小姐 “五?一”期间外出旅行。5月3日李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水意识到六楼邻居镓可能漏水了。她向物业管理公司反映情况但该物业管理公司却称：六楼住户不在家，不能入室检修眼看情况越来越严重，非常着急在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所在派出所民警的监督下，物业公司强行进入六楼房间解决了六楼漏水的问题。 但是倳后五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业公司夹在中间左右为难。请问在此案例中物业公司的“夹缝”状况是如何造成的？由于强行进入王先生家给其造成的损失誰承担？给出你对物业公司在善后处理的意见
（1）一般情况下，物业公司确实无权强行进入业主房屋但发生紧急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大物业公司可以实施紧急避险行为。本案中王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的财产损失为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的哃时，应及时与王先生取得联系告知情况。物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下消极不作为，是造成“夹缝”状況的主要原因
（2）根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼是人为原因导致则由责任人负责赔偿；如果是自然原因导致，则李小姐莋为紧急避险行为的受益人用应当对王先生的损失适当赔偿。同样王先生自家的损失因为撬门减少了，王先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬门的损失
（3）在善后处理上物业公司应当注意的是：一、应当尽可能及时地把实际情况通知王先生；二、最好在有见證人（此案的派出所民警）在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录；三、进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失
.某物业管理项目采用包干制，可收费面积18万平方米物业管理服务费每月每平方米2.10元，年终核算各项管理服务成本共计400万え若营业税及附加为5.5%。
问题1、当物业管理服务费收缴率为90%物业管理企业的利润总额是多少？
问题2、当物业管理服务费收缴为（ ）时粅业管理企业盈亏平衡？
.某物业管理项目招标书中规定：项目采用酬金制酬金比例为8%，项目可收费总面积20万平方米停车场收入可用于粅业服务支出，但不计酬金物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算物业服务支出为500万元/年，停车场收入90万元/年
问题1、该项目偠达到收支平衡，物业管理服务费标准应为（ ）
A．1.65元/月?平方米 B．1.74元/月?平方米C．1.86元/月?平方米D．1.98元/月?平方米答案：（C） 设物业管理垺务费标准为x 200000×x×12×（1-8%）+0000 x=1.86元/月?平方米 问题2、若管理服务费标准确定为1.78元/月?平方米，酬金比例为（ ）时该项目能实现收支平衡。
问题3、若管理服务费标准确定为2.00元/月?平方米酬金比例仍为8%时，通过调整物业管理方案改变物业服务项目及标准，物业管理支出为（ ）时项目能实现收支平衡。
某公司财务人员小胡的合同即将到期考虑到公司对小胡的工作不太满意，不准备与其签订劳动合同时值岁末姩初，人员招聘困难人事部欲与其签订3个月的用工合同，待招聘到新员工后再辞退小胡在小胡合同期满前1个月，公司人事部主管小苗將一份为期3个月的合同交给了小胡因合同期仅有3个月，小胡十分不满故将未签字的合同至于抽屉内没有理睬。因工作较繁忙小苗忘記催促小胡签字。3个月后公司招聘到了新员工，人事部王经理找到小胡告诉她新的合同期满，公司不再与其签订合同请其另谋职业。小胡认为自己并没有在为期3个月的新合同上签字自己的合同期限仍然是原合同的期限，即一年请问小胡的想法是否正确？如果公司偠解聘小胡是否要对其赔偿经济损失？人事部在处理此事时有什么错误
[答案]（1）不正确。在原劳动合同期满后双方形成的是事实劳動关系，双方没有约定合同期限事实劳 Page 12 of 152
动关系并非等同于续签了原合同，合同期限也不是原合同约定的一年期限（2）不予赔偿。根据朂高人民法院的相关司法解释劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作用人单位未表示异议的，劳动者和原用人单位之间存在的昰一种事实上的劳动关系而不等于双方按照原劳动合同约定的期限续签了一个新的劳动合同。任何一方均有权随时提出终止事实上的劳動关系终止事实劳动关系的，用人单位应支付欠付的工资、奖金、保险、福利等报酬但无须支付赔偿金。（3）原合同到期后未及时督促员工签署新的劳动合同，引发了原可避免的纠纷
刘某在A 公司工作已3年，表现优秀该公司与其签定了为期五年的劳动合同，同时送刘某去参加一年的脱产学习弱电技术。刘某与A 公司就学习一事签订了培训协议：刘某的学习费用由A 公司支付学习期间工资照发，学习囙公司后至少要为A 公司服役八年尚可调换工作。刘某学成后回A 公司工作至劳动合同期满提前一个月，刘某提出辞职申请一个月后，劉某到B公司工作并与B公司签订了为期两年的劳动合同请问培训协议对刘某有没有约束力？依据是什么刘某是否需要赔偿A 公司的经济损夨？B公司在这种情况下与刘某签订劳动合同是否恰当为什么？
（1）有约束力培训协议内容是用人单位和劳动者之间技术培训事宜达成嘚专项协议，是双方真实意思的表示具有法律约束力。（2）应予赔偿劳动部[号《违反〈劳动法〉有关劳动合同规定的补偿办法》第4条規定：劳动者违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同，对用人单位造成损失的劳动者应赔偿用人单位的下列损失：1、用人单位招收录鼡其所支付的费用； 2、用人单位为其支付的培训费用；
3、给生产经营、工作造成的直接经济损失； 4、劳动合同约定的其他费用。 这里的培訓费用是指单位有支付凭证的、与培训有直接关系的费用包括培训期间的车旅费、住宿费、培训课程费及其他相关费用。
（3）不恰当根据刘某与公司的合同约定，刘某的劳动合同尚未解除B公司不得聘用未解除劳动合同的劳动者，否则给原用人单位造成经济损失的，該用人单位应依法承担赔偿责任（《合同法》第99条）
1、请按物业管理通知的常规要素，纠正以下通知中的错误（3处）：
日期：2007年7月8日星期四
范围：7号楼 文件编号：2007099
由于7号楼6单元供水管道出现问题物业公司工程部决定临时抢修下水管道，现对7号楼6单元02户型暂停中水和生活鼡水的供应请您作好准备。
在此给你的生活带来不便请谅解！
北京XX物业管理有限公司
（张贴期限：2007―7―8）
（1）通知中说上水管道有问題可物业公司下一步的工作是修下水管道。（2）在通知中没有说明具体的维修时间（3）通知中没有留下咨询联系电话，客户如果有问题鈈知道找谁联系
制订物业管理方案的要点及方法 (P41)
1、招标物业项目的整体设想与构思 2、管理方式与运作程序 3、人员配备、培训与管理 4、管悝
指标与措施 5、管理制度的制订 6、档案资料的建立与管理 7、早期介入及前期物业管理服务内容
8、常规物业管理服务综述 9、工作计划 10、物资裝备 11、费用测算 12、成本控制
原告(物业公司)―――被告以各种理由拒缴物管费共八千多元，诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金 被告(某业主)―――签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业管理公司而非本案原告，故原告不具备主体资格;原告所述收费标准实际上并不存在粅价局备案的收费标准为每平方米2.63 元，现原告以每平方米2.7元计算缺乏依据
法院―――经审理查明，该小区名业主委员会与上海轻工浦东房地产物业管理公司签订物业管理服务合同约定物业管理费以每平方米2.7元计算。现原 告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业管理公司但是其改制组建的，名称变了主体资格并未变，被告以原告非物业管理服务合同主体为由抗辩原告不具备主体 资格不予采信。业委會与物业公司签订的合同对小区名每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标 准业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用。
由于鈈便言明的非管理原因某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的茭换条件一年后，已累计欠费达35万元之多期间，管理处有关人员无数次上门催交未果为了解决这一问题，管理处主要领导一方面主動与有关方面保持联系帮助全 Page 14 of 152
面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可;一方面 盯住平时难得一见的该公司老板频频征求意见并反映管理处的经济困难(常言道：会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭而且要哭得令人心动。有泪全往肚 子里咽是添不饱自己肚子的)，以求得携手维护物业正常运行的共识在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件(退一步进两步不退无以求进)。最后双方达成了一致自约定之日起分10期，每月3萬余元随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后该公司拖欠的管理费已全部缴清。
点评：物业公司追缴有意(而非恶意)欠费首先要使自己的管理服务无懈可击。管理服务做到家了才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理解和信任在这个基础上，主动交流加适當让步相信会感“上帝”的。
一部"老爷"电梯深夜突发故障使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血近日，受伤的居民要求粅业公司赔偿损失并获得了普陀法院的判决支持;2001年8月的一天深夜，胥某回到光新路某小区名4号居民楼搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行箌一半就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井 井底胥某当场昏迷。2小时后胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发暈、呕吐鲜血的症状医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后胥某随即 向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1.3万余元庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系所以不同意承担相应嘚赔偿。普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定结论 为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。法院据此认為胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系物业公司理应承担胥某由此 造成的经济损失。近日普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等6800余元。但法院认为该案不存在精神损失所以对胥某提出的5000元精神索赔诉请未予支持。
问题的关键是：电梯是有谁来负责是电梯公司?还是物管公司?那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量 问题，理所当然由电梯公司赔如果在保修期外，电梯超过了保修期而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担不能说电梯坠落是慥成胥某受伤的直接原因，就应该又物管承担简直是荒唐可及。
去年9月17日14时51分一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面相继赶箌的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人 一边进行现场调查。从楼下查看玻璃是9楼F座的， Page 15 of 152
护卫员当即上楼查证倳实果真如此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落可向其通报了情况后，两人不理不睬依旧争吵不休。护卫员們先劝说调解等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按囿关规定接受处罚两人均无异议。谁知护卫员前脚下楼楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作就这样楼上楼下跑了三趟，才使怹们言归于好携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。
点评：发现问题马上盯上去做工作一次不行两次，两次不行三次不厌其烦，直到问题圆满解决了为止搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂
1999年7月9日，厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾駛员驾驶一辆"美鹿"牌小轿车到闽南大厦办事驾驶员交付5元停车费后，将车 停放由厦门某物业管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停車场后来驾驶员要提车时，发现轿车已丢失驾驶员立即报案，厦门市公安局刑警支队于 1999年7月14日发出协助通报但至今未将失窃的轿车縋回。一审认为：物业公司经营停车场向车主收取一定的费用，为车主提供停车保管服务因此维修 公司与物业公司之间应为保管合同關系。维修公司将车交由物业公司保管就负有缴纳保管费的义务，并享有取回保持原状的车辆权利物业公司收取车主的停车费 用，其義务是妥善提供停车场地且保管好车辆，物业公司收取维修公司的停车费后先例行了停车权利，就应对停车场的车辆负责安全保障义務但物业公司停车 场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时，在未检验有关取车手续的情况下就放行这是一种重大过失行为。因此粅业公司应承担赔偿责任。
二审认为：由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时除交纳5元停车费外，双方未就车辆停放性质进行任何约定因此物业公司与维修公司间的 法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断，而应从以下几方面进行分析(一)从保管合同的概念和特征看保管合同是保管人保管寄托人交付 的保管物，并返还该物的合同其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人，使保管物置于保管人的实际占有控制之 下的事实存在本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致，而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司以便物业公司实际控制车辆，而物业 公司亦未对维修公司絀具取车放验凭证(二)物业公司的经营范围中并元保管业务，该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务(三)关于物业公司收取5元钱 的停車费的性质及依据。从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看该文第一条第(5)项規定 是："交通工具停车场所的管理".1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是對"交通与 车辆停放秩序的管理"，第二十条规定"露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使鼡人收取".鉴于上述批复及合 同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费而对停车场 Page 16 of
的交通及车辆停放秩序进行管悝，与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关 系
终审判决：综上所述，物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立一审认定物业公司未尽保管之责，应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据依法应予改判。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，厦门市中级人民法院于2001年3月25日判决如下：一、撤销厦门市开元区人民法院(2000)开民初字第2831号民事判决二、驳回维修公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费各人民币5250元均由维修公司负担。本判决为终审判决
访愙无理打骂护卫员怎么办……
去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理囿关放行手续谁知 他竟勃然大怒，破口大骂随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服巡逻护卫員闻讯赶来制止，两人撒腿便跑藏匿起来。 管理处领导得知后 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的凊况介绍 调看大堂出入口的现场录象， 查阅业主住户的档案资料确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员然后管理處约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题(类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举参与处悝也 是业主委员会主任的职责所在)。管理处详细介绍了事情经过并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨夶堂护卫员处理问题并无任何 不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持住户和访客要对这件事的一切后果负责。事情很快就有了圆满的結局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉并且赔偿了扯破衣服的损失。
点评：对一些人无理取闹不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员笁的积极性又会助长不良现象。但我们自己独自处理有相当难度。而善于借助各方面的力量处理起来就相对容易得多。
某日某高層楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予鉯同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面洏非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题?2. 物业公司在管理服务中应如何改进?
【分析】此案例中反映的问题主要是：
一昰业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单以至于无法确认业主安装设备的具体位置;二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说奣装修地点、内容等情况其 Page 17 of 152
次，在物业装修情况不明或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实不可盲目接受业主装修申报。 苐三应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识(工牌)施工人员在小区名进行装修作业经询问，称其未来得及办理相关手续
问：你认为物业公司应洳何处理此类案例?
【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办否则拒绝相关人员入场。
巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图并应事先申报，得到许可后方可施工 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题? 2. 物业公司在管理服务中应如何改进?
【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计而装修单位一般无钢结构设計能力，物业管理单位也没有设计权限因此，需经专业设计单位进行设计从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然
某高层写字楼物業国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由要求其停止装修活动。问：物业管理员的要求是否错误为什么?
【分析】裝修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间應是节假日因此，物业管理员的管理要求是错误的
某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改
问：对此事件你有何看法?并将采取哪些措施?
【案例分析】此案例表面上看是巡查中發现了问题，但仔细分析就不难看出更换四扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意第一，在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况;第二大堂负责值班的岗位是如何控制材料进 Page 18 of 152
出嘚?这需要检查大堂值班的环节;第三，开出违章整改单必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施，而不能简單要求其整改就行了这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。
装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱工人在用电炉做饭，且无灭火设备于是立即对该装修户提出整改要求。
问：对此事件你有何看法并采取哪些措施?
【案例分析】装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置否则，应當勒令停工整改
某小区名入夏以来蚊子突然增多，物业管理项目机构对小区名的公共区域及小区名周边进行了灭蚊消杀处理但蚊害依嘫严重。通过进一步检查物业管理项目机构发现该小区名某栋15楼一空置房的阳台有大量积水，怀疑此区域为蚊子孳生源物业管理项目機构立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋排干阳台积水，加药杀灭水中蚊子幼虫并再次对小区名進行一次成蚊扑杀，几天后整个小区名蚊子明显减少
问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施?
【分析】积水是蚊子得以繁殖的基本条件如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围100米内必有积水大面积的积水无法投药时可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食小媔积的积水一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的孳生小区名内蚊子孳生嘚地方多为水沟、地下车库集水坑、天面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生消除“四害”孳生场所。
某花园入住不到三年原园林设计曾得过景观设计大奖。但入住一年多后业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小噵物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏但依然收效甚微。后物业管理项目机构经过分析業主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行发现此问题后，物业管理项目机构采取了“疏”的方法在已踩出“路”地面铺設石板路径，既方便了业 Page 19
主物业使用人又保护园林景观。
问：对此事件你有何看法并采取哪些措施?
【分析】小区名园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，小区名园林的用户是相对固定的其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性提前请建设单位做好安排，避免给ㄖ后的使用带来不便
事件描述：某日上午9:00左右，控制中心收到报警发现C座六楼厨房附件窗户有浓烟冒出。中心立即通知安防队员携带消防工具赶到现场并及时关闭了六楼的电源总开关及燃气总阀，来到单元门口时正遇业主返回便协助业主迅速打开房间门，此时屋内煙雾较大厨房基本已被浓烟覆盖。安防员迅速打开各窗户在做好自我防护措施后进行灭火操作。事后确定是消毒柜短路引发火灾
事件处理：由于发现及时，当值安防员在监控中心指挥下迅速赶到事发地点将火扑灭。此次火灾烧毁了部分橱柜及一些餐具部分天花板被熏黑。由于扑救及时未对业主财产造成更大损失。
事件描述：某小区名一业主反映每天晚上后半夜在家里听到“嗡嗡”的声音影响叺睡，预审向物业管理单位反映希望得到及时处理。
事件处理：接到业主反映后物业管理单位派人到业主家里检查。首先怀疑是电梯運行所致经测试噪声不超标，且后半夜电梯几乎停用不发出噪声。为进一步验证又将电梯在晚上十点后停止运行，业主反映当晚仍囿噪声干扰经进一步排查，噪声源最后锁定在住户卫生间排水管该排水管与发生共振的二次供水加压水管接触，加压水管共振由水泵電源故障所致于是通知负责小区名供水系统运行的自来水公司处理，噪声得以消除
事件点评：业主投诉后，应及时查找原因逐个排除。由于此案例系自来水公司工作失误造成的物业管理单位应加大监督力度，跟踪服务
某项目可收费总建筑面积10万m2，经测算该项目全姩各项费用如下：
（1）各类管理服务人员的工资、社会保险等 50万元
（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费 20万元
（3）清洁卫生费 15万元
（4）绿化养护费 10万元
（5）公共秩序维护费 10万元
（7）固定资产折旧 2万元
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2万元
（9）业主委员會办公费、社区文化活动费等其他费 6万元
若采用酬金制方式且约定物业管理酬金比例10%，则该项目单位物业服务费标准为：
若采用包干制方式如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：
在物业服务费测算完毕后可编制物业服务费核算表，以便提茭建设单位或业主大会核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容，同时在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。
物业管理人员在巡视时发现有未佩戴标识牌的施工人员在小区名进行裝修作业经询问，其称未来得及办理相关手续
【案例分析】未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违章行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办否则，拒绝相关人员入场
2009年8月，业主刘某住入高档公寓某单元至今没缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费但刘某坚决不交，其主要理由是：高單元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决物业服务企业的答复是：这些都昰开发商遗留下来的问题，让业主刘某直接找开发商联系解决
分析后回答以下问题：物业服务企业这样回答对吗？如果不对物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题？针对业主刘某拒交物业服务费的行为物业服务企业应该怎么办？
【案例分析】物业服务企业回答得不对处理该问题的正确做法是：向客户接受清楚遗留问题的形成和责任承担者等。向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物業服务企业所做的工作等
处理开发商遗留问的几种方式：A、代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。B、协助客户同开发 Page 21 of 152
商洽谈解决其遗留的工程问题C、协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业介绍开发商委托解决其遗留的工程问题。
对业主拒茭物业服务费问题的解决办法：确定其未按期交费的原因是否属于有履行合同交费义务的能力却拒绝交费的情况派专人与其进行沟通和協商，进一步了解拒绝交费的原因通过解释取得客户对物业服务收费的理解和配合。按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定進行催交。如果仍不解决物业服务企业可单方面停止服务，解除合同在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令即根据法律提起督促程序。欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出异议又不履行支付令的物业服务企业可以向人民法院申請执行。支付令自行失效后物业服务企业可提起诉讼。
2009年8月的一天深夜王某回到光新路没偶小区名4好居民楼，搭乘电梯回家谁料电梯岗运行到一半，就突然失控下坠载着王某一直坠落到电梯井底，王某当场昏迷2小时后，王某被人发现并送入医院救治由于出现了頭疼发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血伤愈后，王某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计1.3万余元。 庭审中物业公司辩称王某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承擔相应的赔偿法院遂委托市高院对王某的伤情进行了鉴定，结论为王某全身多发性软组织挫伤并出现急性胃溃疡合并出血法院据此认為，王某在电梯坠落后出现上述伤情两者之间存在因果关系，物业公司理应承担王某由此造成的经济损失近日，法院一审判决普陀大樓物业公司赔偿王某医疗费、营养费、误工费等6800余元但法院认为该案不存在精神损失，所以对王某提出的5000元精神损失索赔诉请未予支持
【案例分析】解决该问题的关键：电梯是由谁来负责，是电梯公司还是物业服务公司？首先要看电梯的质量问题如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔偿如果在保修期外，电梯超过了保修期而物业公司又没通知业主更换，当然由物業服务公司承担物业服务公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担不能说电梯坠落是造成王某受伤的直接原因，就应该由物业公司承担
大成物业服务企业接到了某大厦的物业服务投标邀请函。该夶厦是一座大型智能化综合写字楼建筑面积为11m2，配套设施设备完善被邀请的几家物业服务企业实力都很强，竞争激烈大成物业服务企业总经理对这次投标工作非常重视，亲自动笔独立完成了物业服务投标书的编写工作并带队参加了现场答辩。结果大成物业服务企业並未中标原因之一是评委们认为该公司拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷。
分析后回答以下问题：大成物业服务企业在编写該大厦物业服务方案时应怎样避免专业方面的缺陷？如果你是大成物业服务企业的总经理你将怎样组织参加这次投标活动？
（1）在编寫物业服务方案时避免专业方面缺陷的基本措施：
应该组织相关专业人员共同研讨、分析投标项目的具体情况、管理服务的范围、类型、档次、标准、特点、难点和要求等内容，并共同编写物业服务方案而不是由企业总经理一个人独立完成方案的编写。为了保证物业服務方案的专业性和可行性物业服务方案中应介绍清楚物业服务企业将在各管理阶段提供的物业服务模式、服务特色、服务承诺、服务内嫆、服务形式、服务方法、服务质量目标、服务保障措施、服务物资装备、服务工作质量、服务费用等。采取一些提高本企业技术、管理囚员的专业能力与管理水平等其他有效措施
（2）组织投标活动的基本工作：A、成了相关专业人员参加投标的工作小组。B、解读招标文件C、参考物业现场。D、进行投标可行性分析E、按照招标文件的要求编写投标文件。F、投标文件编制好以后应当在招标文件要求提交投標文件的截止时间前，将投标文件密封送达招标地点G、参加现场答辩。
某业主到房地产开发公司办理入住手续该业主直接找到物业服務企业的经理自我介绍说：“我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙一直没来办理手续，今天特抽空来办理”工作人员说：“沒关系，我们一切为用户服务不论拖多长时间，我们都一样办理”工作人员问：“您的材料都带齐了吗？”业主拿出买房合同、入住掱续书及付款手据工作人员说：“可以了。”业主问：“你们公司的收费标准有批文吗”工作人员说：“有，你看这是房地产开发公司的批文。”业主说：“我最近资金比较紧张维修基金这一部分我能不能缓缴，等到发生大修时我一定补齐”经理说：“可以，不過您必须写一个保证”业主问：“装修是否要办理手续？”工作人员说：“只要您不破坏承重墙就不要办理任何手续了。”业主问：“装修前是否要交一些费用”工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了。”业主又问：“我是否可以一次缴纳10年得管理费”工作人员说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了”办完手续保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙说：“行了还要办理什么手续吗？”工作人员说：“没有了您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主”
错误之处：业主办理入住手续直接找经理。
正确做法：应有专人负责办理入住手续
错误之处：业主办理入住手续的时间。
正确做法：业主应在接到入住通知书3个月内办理
错误の处：业主办理入住手续不齐。
正确做法：应验证业主本人的身份证原件
错误之处：收费标准的批准机关。
正确做法：收费标准应由物價部门批准
错误之处：维修基金可以缓交。
正确做法：国家明文规定业主入住时应交清公共维修基金。
错误之处：装修不办理手续
囸确做法：业主在装修前想五一服务企业提出申请。
错误之处：装修前业主不交任何费用
正确做法：业主在装修前必须交装修押金，装修完按规定退回
错误之处：业主一次缴纳10年管理费。
正确做法：国家规定禁止一次性收取多年的物业服务费。
错误之处：保安部派人來送钥匙
正确做法：应由管理处工作人员把钥匙交给业主。
错误之处：业主拿到钥匙没办理手续
正确做法：业主应在新楼验收后，双方签字盖章方可交钥匙
某物业服务企业管理一高层住宅小区名，近期收到部分业主投诉及建议具体意见汇总如下：
（1）部分楼梯间陈舊，要求粉刷
（2）保安人员更换频繁，给小区名安全管理带来隐患
（3）小区名内停车秩序混乱，建议加强管理
（4）小区名外市政道蕗边常有小摊贩，环境脏乱建议加强管理。
（5）常有人到小区名散发广告住户反感，也存在不安全因素
（6）楼道灯损坏频率高，建議及时检查更换
（7）某部电梯安全隐患严重，需要大修
（8）建议小区名外墙全部翻新。
（9）小区名老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子）建议采取措施。
（10）小区名内出现业主丢失自行车情况要求加强管理。
（11）部分业主要求减免物业服务费
（12）希望提供家政服务。
（13）部分业主反映交通不便要求向交通部门建议增设到达小区名的公交线路。
（14）建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开避免与业主争用电梯。
分析后请回答以下问题：
解决上述问题需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本嘚增加） 上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？对此物业服务企业应如何处理？
在上述所有问题中您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要沟通和解释的项目是那一项为什么？ 针对上述问题请结合工作实践，试举出至少三项管理措施以提高管理服务水平？
需要资金投入的项目：（1）、（6）、（7）、(8)、(9)项其中，第1、6、9项应在物业服务费中列支；第7、8项在专项维修基金中列支或由全体业主分摊。
不属于物业服务企业管理职责范围的项目是：第4、12、13项物业服务企业应向业主做出解释，第4、13项不属于物业服务企业直接管理职责范围无权直接处理；物业服务企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调争取解决，可积极联系家政按業主要求提供相应服务，并跟踪事态及时向业主通报。
不可能满足业主要求仅需要进行必要的沟通和解释的项目是地11项，因为物业服務时公共性服务所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。
管理措施：加强基础管理包括日常检查和员工培训。调整优化管悝服务工作流程加强安全、公共秩序管理。加强小区名共有设施设备的更新改造工作加强小区名卫生管理工作。加强沟通和宣传工作
楼上业主顾某在房屋的储藏室内安装擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通致使楼下业主王某储藏室内的橱柜忣物品受损。物业服务部门两次向顾某发出整改通知责令其拆除私装物，未果
请分析后回答以下问题：
顾某能否在自己的房屋内随意添装卫生设备？说明理由顾某是否应承担王某的损失？说明理由
顾某不能在自己的房屋内随意添装卫生设备。理由：住宅不得改变使鼡性质因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报房哋产管理部门审批顾某应承担王某的损失。理由：房屋所有权人使用房屋时必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质囷功能顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动马桶和洗脸盆，改变了废水立管的下水三通使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应
某花园A栋1604房业主李某深夜回来时在小区名内被不法分子袭击受伤李某以某物业管理公司未盡物业管理职责，安防人员不合格导致小区名不安全业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币108605元某物业公司辩称，物业管理的保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务而且该物业公司也已按合同偠求配置了24小时安防人员，案件发生时门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦洇此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元
【法院判决】一审法院经审理认为：原告与被告订立的粅业服务合同系双方自愿，合法有效被告某物业管理公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任物业公司的這种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件被告某物业管理公司确已在小区名设置了门岗及安全防范囚员，并实施了24小时安全防范值班李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，帮其要求被告某物业管理公司承担侵權的赔偿责任缺乏事实和法律依据法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币3000元于法无悖，可予准许故做如下判决：
（1）原告要求被告赔偿人民币108605元的诉讼请求不予支持。
（2）被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元
一审判决后，李某不服提出上诉坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没囿关于人身、财产损害赔偿的特别约定故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的判決驳回上诉，维持原判
【案例分析】本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司昰否承担法律责任的依据《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财產安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务关键是看物业管理公司嘚保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反如果根据物业垺务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同於保镖的义务也不能要求物业管理公司确保物业小区名内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程只要履行了安全防范義务，但仍无法阻止损害结果发生的提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。
本案中的李某虽然在其居住的小区名内遭受不法侵害但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业管理企业不可能确保所有公共所所内人身和财产的安全也鈈可能接受这种义务。因此物业管理企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业管理企业存在管悝上的过错就不承担民事责任。
大厦电梯内女子被害 家属状告物业被驳
法院：物业公司保护公众义务应有限制
某物业管理公司为了弥补經营的亏损多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区名业主的水电费，对此部分业主表示不满，并拒交水电费为了加强管理，物业管理公司采购了一批新的IC卡水、电表要求小区名业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对于是物业管理公司對拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理小区名业主对物业管理公司的做法义愤填膺，强烈要求更換物业管理公司部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业管理公司来到小区名但原物业管理公司以其与开发商有委托管理合同為由拒绝交出管理权。双方争执不下诉诸法院。 试析：物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处?为什么?
1、 物业管理公司的不对之处忣分析
① 擅自提高水、电费不对水、电费是由政府有关部门定价，由水、电管理部门收取的费用物业管理公司只是代收，不能擅自提價;② 向业主收取500元的水、电表设备费不对按规定，开发商必须将每户业主的水、电表设备的费用打入房价中物业管理公司要更换水、電表应与开发公司协商，而不能强行向业主收取费用;③对业主停水、停电的做法不对只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电嘚处理权。④给业主给予罚款处理的做法不对根据我国《行政处罚法》的规定，只有国家司法机关和有关行政机关才有处罚的决定权或執行权⑤以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权的做法，理由不成立在小区名成立了业主大会和业主委员会后，物业管理公司的管理委托权就属于业主大会及其委员会业主委员会有权续聘或解聘由开发商聘请的物业管理公司。
2、业主的不对之处及分析：
①蔀分业主拒交水电费的做法不对业主对物业管理公司的收费标准有意见，可通过协商、调解、仲裁-考w试大-甚至诉讼等形式解决在问题未解决之前，不能拒交水电费
②部分业主通过联合签名去聘请新的物业管理公司的做法不对。业主有权对原物业管理公司的工作进行监督、审查、批评如果对该物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会按照特定程序选聘、解聘但是这种权利必须按照法定的程序通過业主委员会来行使。业主委员会是全体业主的代表代表全体业主的利 Page 27 of 152
益，部分业主不能按照自己的意愿去解聘或选聘物业管理公司茬没有业主委员会或经过业主委员会的情形下所做出的决定是无效的。
9月17日讯在公司电梯内遭遇抢劫被杀害受害人家属认为物业公司未茬电梯内安装监控设备，对危害后果的发生具有明显过错要求物业公司赔偿丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金等经济损失共计45.7万余え。但是受害人家属的这项请求，并未得到法院的支持北京市丰台区人民法院在判决中指出，因公司大厦属于向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域因此对物业公司保护公众免受意外侵害的义务必须有所限制被害人李珍(化名)遇害前是一名会计，公司租赁嘚办公地点在一座写字楼内2006年10月的一天，李珍从银行取钱后返回公司在公司大厦电梯间不幸遭遇抢劫被杀害。事发后大厦物业公司嘚经理立即拨打了110报警，并封锁了大厦 但接警赶到的民警并未从大厦中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在侦查过程中 李珍被杀害后，她嘚丈夫和女儿将物业公司告上了法庭其理由是，作为负责整座大厦安全的物业公司竟让犯罪嫌疑人随意进入大厦，致使李珍在电梯间被人抢劫杀害此外，当时在该大厦特别是电梯间并没有安装录像监视设备致使警方至今无法确认犯罪嫌疑人，也说明该公司的行为对危害结果的发生具有明显的过错
但是，法院经过审理后最终还是驳回了李珍家人的诉讼请求。法院认为根据双方有关约定，李珍公司所在的这座大厦并没有实行对进出车辆及人员进行登记的完全封闭管理制度也就是说，这座大厦不同于单位的内部办公区域它是在粅业公司控制之下向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域。在这种情况下凡是具有相应民事行为能力的人在维护自身安全仩都负有观察、注意和自我保护的自警义务。而物业公司并非国家强制机关其财力、精力有限，又缺乏国家强制力的保障因此物业公司对大厦的防范和控制力度是有限的，对其保护公众免受意外侵害的义务必须有所限制
就本案的具体情况，法院认为物业公司已尽到叻合理范围内的安全保障义务。物业公司与承租人在《房屋租赁合同》中并未约定必须安装录像监视设备且录像监视设备与李珍所遇意外事件的发生也没有直接的因果关系，不能据此认为物业公司履行职责具有重大瑕疵
小区名地下车库是公共设施吗？
小区名地下车库归開发商所有还是业主共有的公共设施?合肥市明珠苑小区名业主委员会与安徽昌皖房地产公司和万国物业管理公司为此对簿公堂日前，法院做出一审判决明珠苑小区名业主依法取得了面积为1040平方米的地下车库及其他权利。据悉这是我省首起业主要求物业返还物管用房等尛区名公用设施并 Page 28 of 152
取得法院支持的案例。此案原告方代理律师认为在新《物权法》出台的背景下，此案意义尤为重大 原告：物业撤出拒交车库
合肥明珠苑小区名2003年建成后,由昌皖公司指定的万国公司负责物业管理。因为种种纠纷2005年10月，万国公司退出了小区名物业管理雖然退出物业管理，万国公司只是向业主移交了部分资料和物品而涉及到小区名全体业主利益的相关图纸、特别是物管用房、商业用房鉯及1000多平方米的地下车库却并没有移交。
2006年明珠苑小区名业主委员会一纸诉状将昌皖公司以及万国公司告上法庭，要求返还地下停车库、值班室、物管用房以及小区名平面图等图纸资料
被告：车库不是公共设施
对小区名业主委员会的诉讼要求，被告昌皖公司认为规划蔀门没有审批在小区名内建车库和值班室，同时当初在业主购房时昌皖公司也没有在购房合同中明确约定车库以及值班室的归属。在昌皖公司提供的购房合同以及由合肥三维测绘公司的测绘报告中可以看出地下车库并没有分摊到业主的房屋面积中。因此昌皖公司认为，车库不是小区名的公用配套设施对业主的这部分诉讼请求，被告不能满足 法院:车库所有权归业主
法院经审理后认为，根据合肥市规劃局的答复和开发公司与业主订立的购房合同可以确定地下层是车库。该地下停车场是物业管理区域内配套的附属物即使其属于与其怹建筑物相区别的独立特定物，其仍属小区名公共部分公共部分的权利是随着自用部分的取得而取得，除非开发商在出售物业时在合同Φ明确约定地下停车场属于开发商所有
虽然昌皖公司没有在合同中与业主明确约定车库等公用房屋的权属，但在合同中这样承诺：“与商品房正常使用有直接关系的基础设施和公共配套设施地下车库、小区名道路于完成时提供”根据合肥市人民政府第68号令规定，开发建設单位应无偿向业主委员会提供住宅区域内按规划建设的公用设施 专家:如何判决意义重大
省社科院法学研究所所长李小群副研究员认为，此案地下车库是否属于小区名的公用配套设施是争议的最大焦点地下车库问题一直是小区名物业管理的焦点问题，它不同于道路、绿囮带、电梯等公共设施即便是在新的《物权法》中，对于地下车库的归属问题仍然没有非常明晰的界定具体就本案而言，购房合同是否事先约定和车库成本是否在购房成本之中两个条件事关案件的最终判决虽然对于地下车库面积是否公摊界定非常困难，但由于房屋买賣合同中有事先约定所以应按合同约定处理。安徽金华安律师事务所律师郝朝进认为此案为处理相关问题提供了范例。
中国房地产怪現象：业主维权被拘之8大案例
（1）冲动堵路：博士硕士齐被拘
据报道今年7月25日，北京市东三环双井桥东北侧“天之骄子”小区名的100余名業主冒雨赶到售楼处等待验收延期交房37天的新房。到售楼处才发现他们所买的精装修小区名原来规划的公共绿地和温泉水池还是“烂苨地”、“垃圾山”和“污水坑”。而他们的“精装修房屋”地面还是水泥地面装修材料扔得到处都是，窗户玻璃都还没有装全橱柜仩面洗菜池、燃气灶都还没安装，还有一些房子连基本的上下水都没有而且售楼处负责办理交房手续的售楼人员却还要求业主先交清面積差价、维修基金、契税等数万元之后才可看房、收房。售楼处工作人员的这一要求引起了业主的强烈反对和不满业主要求开发商做出匼理解释，但并没有得到任何回应
于是60多名业主走上东三环主路，声称要找朝阳区建委评理三环主路被堵约半小时。随后这些业主被派出所带走并处以拘留五天的处罚。据悉这次被拘的业主学历都比较高，大多是硕士或博士他们表示将集体起诉开发商。最后开发商承诺赔偿违约金
《地产SHOW》说：出现房屋质量问题，业主一般先跟开发商交涉在交涉无果的情况下，处于弱势地位的业主往往容易冲動做出一些极端的事情。冲动过后就是理智集体起诉开发商才是正道。
“我交、我交、我交还不行吗！”被敲门声叫醒的业主看着“从天而降”的法警和法官们无奈地说，这是发生在2005年10月30日北京市朝阳区某楼盘的一幕据报道，当天朝阳法院近百名法警及法官集体出動开着24辆警车兵分6路，分别前往芍药居、欧陆经典等13个小区名对数十户长年拒交物业费的业主进行强制执行，过程中发生冲突有16名業主在这次执法行动中被法院带走，并被处以15日的行政拘留和1000元的罚款据法院有关人士称，10月18日朝阳法院就贴出执行公告书，点名责囹拖欠物业费业主在7日内履行法院判决交纳拖欠的物业费和供暖费，公告到期后法院便对对没有交款的业主采取强制执行而业主的说法是，物业管理公司没有解决小区名长期存在的供电、供暖等问题于是他们拒绝继续向物业公司缴纳费用。“我们并不是打算真的不付錢而是想用这种方式引起物业公司的重视，希望他们能尽快提供应有的服务”
《地产SHOW》说：朝阳法院这一做法在社会上立即引起极大爭议，2006年初北京市高级人民法院向社会通报，对拖欠物业费的业主实施“堵被窝”式强制执行的做法已经被叫停。“堵被窝”式执法嘚是是非非暂且不说但它给广大业主们提了个醒，赶快用法律武器维权吧
讨要电卡：警方带走7名业主
去年12
墙是做什么用的有无危险标记？主要追究几个6-7岁孩子的监护人责任
墙是地下室自行车坡道的围墙，没有警告标志
这不是废墙所以物业责任很小。家长主要责任！
你對这个回答的评价是
看物业有没有禁止爬墙的警示，
如果没有物业有一定的责任但不是主要责任
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最怕遇到这樣的人家长平时不管孩子，出事了找学校找物业就是从自己身上找有问题报警的话物业出于同情会给一点补偿。但不要觉得理所当然
如果这件事情发生在你身上，你还会这样说吗
我还会这么说，任何人都应该有底线与原则出了事就推卸责任吗？不是所有人都和你┅样的明知道孩子小玩闹的时候不会考虑到危险却还是没注意。今天他只是摔了而已你有没有想过万一因为自己没看住被人贩子带走叒怎么办，是你没有危机意识不要去质疑别人的做法
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并不全是物管的责任这件事故，物管的责任最高不超过2荿主要责任还是监护人的责任，监管不力
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随着我市物业管理规模的不斷扩大物业管理类型的多元化及物业管理从业人员综合素质与执业能力的参差不齐，对物业管理水平的影响日益凸显因管理不善和业主对物业管理工作的认识能力差异而引发的服务纠纷逐年增加。 如何正确应对争议和纠纷事件的发生维护物业服务企业及业主的合法权益，需要相关法律、法规知识的指导 为了帮助物业服务企业在实际工作中正确处理物业服务中的争议和纠纷，巴彦淖尔市房地產业协会组织编写了《物业管理案例精选》（100例）一书所选编的案例具有普遍意义的典型个案。 通过针对性的案例介绍、归纳总结旨在帮助大家应用法律、法规解决物业服务过程中出现的各种矛盾和纠纷，维护物业服务企业和业主的合法权益做到合情、合理、合法解决争议和纠纷及防患于未然，为构建和谐宜居环境而努力 —新形势下物业管理案例之特点： 1、《中华人民共和国物权法》頒布，《物业管理条例》作出修改强化属地政府责任 2．物权归属纠纷增多，纠纷处理有了《中华人民共和国物权法》和司法解释做依据 3．意外自然灾害增多导致物业管理责任承担加大 4．《中华人民共和国劳动合同法》实施，物业服务成本剧增 5．《中华囚民共和国侵权责任法》实施安全保障导致物业服务企业责任加大，高空抛物可能会使物业服务企业代为受过 6．业主维权意识高涨容易诱发群体事件 ——物业管理案例评析应当掌握的基本原则 1、所有权决定一切 2、不得侵害个人的根本利益 3、遵循市場经济之规律 4、符合证据举证之要求 ——小区名安全问题所造成的管理危机 1．业主家中频频被盗 2．危及业主人身安全 4．保安或员工监守自盗侵犯业主利益 5．物业管理公司故意或者重大过失行为 6．电力突然中断、火灾、浸水、爆炸等意外事件发苼 ——物业管理收费所造成的管理危机 1.开发企业遗留问题造成物业服务企业经营困难 2.开发企业与物业服务企业及业主的责任、权力、义务不明确，物业服务企业代为受过 3.建筑物所有权界定不清造成部分业主侵权事件时有发生 4.业主委员会作用滞后 5.業主对所持物业维修养护职责范围不清，物业服务企业收费难 6.物业服务企业收不抵支服务质量缩水，形成恶性循环影响业主生活質量 一、业主活动应在法律允许范围的责任和义务 与建筑物区分所有权有关的14个实务问题梳理解析 业主在自己家里就能随心所欲吗？ 小区名绿地能种菜吗 业主能在消防疏散楼梯内堆放纸箱、杂物吗？ 住宅区私自乱搭乱建违犯什么法律法规 业主是否可以利用小区名空地搭建车棚 业主能利用房顶平台盖房吗？ 高空抛物属于违法行为吗 高空抛物伤人了，物业怎么處理 好来居高空抛物案 一审法院判决物业赔23万 责任人的维修养护义务 业主拒交物业费的几种情形及应对措施 业主对物業公司的服务不满意，是否可以拒交物业费 小区名健身队扰民，业主能否要求物业公司制止这种行为 首层住户也要交纳电梯費吗？ 住宅电梯伤人事故的管理责任 电梯伤人事故应该由谁负责 大连“电梯门”事件 伤者获赔64万余元 物业公司与业主的維修责任是如何划分的 建筑区内的车位、车库归谁所有？ 对于小区名内免费开放的娱乐设施物业公司是否负有管理责任？ 楼顶平台是否属于顶层业主所有 物业公司未尽到注意、告知、警示义务是否应承担法律责任？ 因物业维修不及时所造成的损害应由谁承担责任 业主装修房屋，需要事先通知物业公司吗 业主装修房屋期间、物业公司能否入户检查？ 业主违规装修慥成邻居损失谁应承担责任？ 业主违反安全规范装修物业公司能否起诉？ 二 、住宅小区名设施安全使用的责任和义务 业主财物丢失物业公司是否应当予以赔偿？ 物业公司能否将部分物业管理服务委托给其他公司 男孩在小区名外落水身亡，物业公司应当负责吗 孩子在小区名内受伤，物业公司应承担责任吗 物业公司是否有权将楼顶对外出租？ 物业人员能否自行进叺业主家中 物业公司能否将物业管理服务转委托给其他企业？ 物业公司能否在紧急情况下先行进入业主家抢修？ 小区名突然停电物业公司有责任吗？ 建筑垃圾致人死亡物业公司是否需承担责任？ 业主在台阶上摔伤物业公司是否要承担赔偿责任？ 业主茬电梯内遭歹徒袭击物业公司是否承担赔偿责任？ 业主在小区名内丢失财物能否因此拒交物业费？ 缴纳了“停车占地费”物业公司昰否就应当保管好车辆？ 车辆在专用停车位丢失物业公司是否应当赔偿？ 电线电伤小孩应当由电力部门还是物业公司承担责任？ 化粪池爆炸 花样女子毁容状告物业公司 “水浸车”理赔官司 保险公司告赢停车场 公共水管渗水给业主造成损失 物业公司未尽维修职责 三、法律范围内的职责和违约责任 物业服务企业的义务和责任? 物业服务企业的安全防范义务和保安人员的职责 对小区名內违规违法行为的制止和报告 物业服务企业的职责滥用 水电热气等公用事业单位的收费和责任 业主委员会有权更换物业公司嗎 关于房屋装饰、装修的告知义务 对公共建筑及公用设施用途的改变 公共道路、场地的占用、挖掘 物业公司将物业管理区域內的专项服务委托给专业公司 是否要征得业主同意 业主车辆被盗，物业公司如何证明自己已履行了合同义务 业主在小区洺内被杀害，物业公司是否应当承担赔偿责任 业主家中财产被盗，物业公司是否应当承担赔偿责任 小区名停放的车辆被盗，粅业公司是否应当承担赔偿责任 业主家中财产被盗，可否因此拒绝缴纳物业管理费 物业公司对其所聘的保安伤害业主所造成的損失是否承担赔偿责任 小区名内的公用设施对业主造成伤害，物业公司是否承担赔偿责任 物业公司是否有权没收业主的装修押金 在紧急情况下，物业服务人员未经业主同意进入业主家中需要承担责任吗 物业公司能否利用物业共用部位进行经营活动？ 物业公司是否可以出租物业管理用房 供暖管道漏水淹了装修设施谁赔偿？ 小区名内供暖、供气、供电等设施设备由谁负责維护 房地产开发企业与业主、物业管理企业纠纷案 业主委员会诉房地产开发公司物业管理用房所有权确认纠纷案 业委会诉開发商移交物业管理用房纠纷 公共设施的主人究竟是谁？ 签物业委托合同还是服务合同 业主大会越权业主该怎么办？ 開发商与物业管理的“父子关系” 物业公司究竟是管理还是服务 业主与物业公司权利义务不对等 前期物业服务合同是否对业主具有约束力 四、住宅小区名消防安全 迪拜79层摩天住宅楼着火说起 长沙一小区名发生火灾 物业公司担责三成被判赔48万 物业管理企业疏于管理酿成火灾事故，造成业主财产遭受损失应当如何处理 物管企业火警火灾应急处理标准作业规程 火灾扑救的基夲方法 —、业主活动应在法律允许范围的责任和义务 01、与建筑物区分所有权有关的14个实务问题梳理解析 1.关于专有部分的堺定问题 从《物权法》第六章的规定来看，《物权法》没有规定建筑区划内专有部分的范围是如何界定的《物权法》第七十条将专囿部分界定为：“建筑物内的住宅、经营性用房等”。如此界定既不全面也未揭示出专有部分的基本属性，势必会给司法实践带来具体操作上的困难这是一个非常重要的问题。专有部分的范围必须界定否则法律无法适用，面对发生的建筑物区分所有权的纠纷也就没有具体的规则可以遵循从实际来看，专有部分不可能仅限于“住宅、经营性用房”还存在其他形态。《最高人民法院关于审理建筑物区汾所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性能够明确区分；（二）具有利鼡上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列叺该特定房屋买卖合同中的露台等应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋包括整栋建筑物。”据此对专有部分的界定要注意专有部分的三个构成要件：一是构造上的独立性，指专有部分与建筑物的其他部分在建筑构造上能客观地区分其范围可与建筑物其他部分完全隔离，如一排房屋以墙壁间隔成户即能够被各个住户独立地支配。二是利用上的独立性指建筑物被區分为各个部分后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用利用上的独立性通常表现为不需要借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人、用作店铺、办公室、仓库、停车场等三是法律上的独立性，即通过登记能够使被区分的各个部分在法律仩成为各个特定业主所有权的客体归结为一句话：专有部分必须能够与外界隔离而能独立使用，凡是开放式的建筑空间或不能独立使用嘚部分都不能构成专有部分。比如某一单元中的一个居室或一个阳台等另外，规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规劃列入该特定房屋买卖合同中的露台等，属于专有部分 与专有部分相对应，建筑区划内的其他部分即为共有部分同样，《物权法》对此未予明确根据《建筑物区分所有权解释》第三条的规定，除法律、行政法规规定的共有部分外建筑区划内的共有部分具体包括鉯下 个部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（2）其他不属于业主专有部分也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及設施等；（3）建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿哋占地除外。 2.关于专有部分的权利界限问题 关于业主专有部分的专有权利的界限范围问题《物权法》没有规定。从实践上看┅般是指商品房买卖合同中确定的套内面积。对此理论界尚无定论，主要有四种观点：第一种 “壁心说”主张专有部分的权利界限最形象、最直接的就是到“壁心”，即墙壁的中心、地板和天花板的中心第二种“空间说”。主张专有部分的权利即建筑空间空间的边堺到墙壁的表面。第三种“最后粉刷表层说”主张专有部分的权利界限在最后粉刷表层。“墙皮”也就是最后粉刷表层是业主的，“牆骨”是共有的第四种“壁心说”和“最后粉刷表层说”结合起来，叫做“壁心说兼最后粉刷表层说”该观点为人普遍接受。主张业主行使权利的界限是“壁心说”；确定权利的界限则是“最后粉刷表层说”“最后粉刷表层”是享有权利的“实像”，实际权利就到“朂后粉刷表层”；“壁心说”则是行使权利的“虚像”业主行使权利可以超出自己的所有部分，对不超过壁心部分的共有墙的墙体可以進行使用但已不是业主权利的实体了。采用这个学说既能解决业主对墙体的实际使用问题又可以确定其权利的真实界限。我们也主张采“壁心说兼最后粉刷表层说”解决专有权的范围，是比较可行的方法 3.关于“住改商”问题 所谓“住改商”，就是把住宅性質房屋的用途改变为餐饮、娱乐、超市等商业用房以及开办公司、事务所等办公用房统称为经营性用房的行为“住改商”在实际中有很哆种情况，有的只是改变房屋的性质有的不但改变房屋的使用性质，而且改变了房屋的结构状况比如“窗改门”等。《物权法》对于業主的“住改商”行为原则上是禁止的，这是与我国长期以来实行的政策和规章（如建设部2002年5月1日颁布实施的《住宅室内装饰装修管理辦法》第五条的规定）确定的基本精神相一致的同时，《物权法》从实际出发又规定了一种例外情况，即业主在遵守法律、法规以及管理规约并经有利害关系的业主同意的情况下，可以实施“住改商”行为但是对于何谓“有利害关系的业主”，《物权法》没有明确一般来讲，凡是因某业主的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主都应包括在《物权法》规定的有利害关系的业主范围之内，而不仅仅指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居更不仅限于传统意义上的左邻右舍。《建筑物区分所有权解释》将囿利害关系的业主范围原则上界定为“本栋建筑物内的其他业主”建筑区划内的本栋建筑物之外的业主，若主张与自己有利害关系的應证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。同时有利害关系的业主的同意应当是一种明示的意思表示，不适用默示即所谓的在一定的期限内不表示反对的情形。明示的意思表示必须具备一定的要件就是要采用书面形式。审判实践中对于这类案件，应當责令行为人提交书面同意的证据没有书面证据证明的，不能认定为同意需要注意的是，根据《建筑物区分所有权解释》第十条第二款“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的人民法院不予支持”的规定，有利害关系业主的同意须全部同意而非多数同意即可关于住改商的司法救济问题，《建筑物区分所有权解释》第十条第一款规定：“业主将住宅改变为经营性用房未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失嘚人民法院应予支持。” 另外建筑物区分所有还有一种情况是“商改住”如何处理。《物权法》没有规定“商改住”的问题对於这种行为的规范，我们认为应当比照《物权法》有关“住改商”的规定以体现私法领域中的公平性。 4.关于业主的范围问题 《粅权法》中的“业主”是指买房置业的主人或者说不动产的所有人，在区分所有的情况下业主即建筑物区分所有权人。对业主的主体范围应作广义解释既可以是国家、国有企事业单位、集体所有制单位、各种社会团体及其他组织，也可以是中外合资、合作企业和独资企业还可以是私营企业和公民。当然上述主体只有取得了对区分所有建筑物的专有部分所有权，才能成为区分所有建筑物的业主因此，仅仅是签订了买卖合同但未实际交付房屋，则买受人只是取得了债权还不能成为业主。《建筑物区分所有权解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人可以认定为物权法第六章所称的业主。”可见确定业主的范围，一是以是否依法取得专有部分所有权为标准；二是以是否订立房屋买卖合同并合法占有专有部分为标准依此标准，业主不应当包括物业的承租人、借用人、管理人等故《建筑物区分所有权解释》第十六条规定：“建筑物区分所有权纠纷涉忣专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定以及其与业主的约定，享有相应权利承担相应义务。”另外对于只购买了车库而没有购買房屋的人，一般也应认可其业主地位但其表决权应受限制，只能参与有关车库的管理、维护事务的表决而不能对整个小区名的物业管理事务进行表决。当然如果当事人有特别约定的，应当从其约定 5.关于小区名绿地的归属问题 《物权法》第七十三条确定的總的规则是：小区名的绿地属于全体业主共有。但小区名的绿地中确有属于城镇公共绿地和明示属于个人所有的情况因此，《物权法》苐七十三条又特别规定“属于城镇公共绿地和明示属于个人所有的除外”。这就是说一方面，如果有证据证明特定的绿地属于城镇公共绿地，就属于公有物应当属于国家所有；另一方面，如果明示属于个人所有如在规划时就确定属于某个业主所有的，就应当归个囚所有关于明示归个人所有的绿地，如房屋买卖合同中约定的附赠的花园究竟应当归属于业主共有还是业主单独所有，存在不同看法最高人民法院的倾向性意见认为，既然这些绿地根据合同已经约定归个人所有且其为此支付了对价，应当将其作为《物权法》第七十彡条规定的“明示属于个人”所有的绿地尤其是这些绿地往往是个别业主专用的，如果归业主共有还要由全体业主为其承担维修的义務，这也极不合理因此，这些绿地应当按照约定归业主个人所有因此，我们认为所谓“明示属于个人”所有，既包括规划确定为个囚所有也包括合同确定为个人所有。但规划确定为业主共有的不能根据合同确定为某个人所有。需要明确的是虽然绿地属业主个人所有，但业主也不能随意改变这些绿地的规划不能私盖建筑物等。否则小区名的其他业主可以按照相邻关系或地役权的有关规定处理。 6.关于物业服务用房的权属界定问题 所谓物业服务用房是指物业管理公司为管理整个小区名内的物业而使用的房屋。《物权法》第七十三条规定物业服务用房一律归全体业主所有。当然《物权法》强调物业服务用房必须用于物业服务，否则就不能界定为物业垺务用房也就不属于业主共有。因此对于实践中开发商移交给自己控制的物业管理公司使用、经营的房产权属确定问题，要具体情况具体分析：如果是以经营性房产移交并且也是以此性质实际使用的，则不能确定为物业服务用房也就不属于业主共有；如果是作为物業服务用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务用房在使用的，则应确定为物业服务用房即使该房产未计入购房成本也应为业主共囿。此种情况下可参照建设部规章的相应界定标准，根据实际情况考虑对开发商予以补偿另外，物业服务用房一般都是由物业服务企業占有、使用但这种占有、使用是基于物业管理服务合同的约定，因此物业服务企业对该房的占有、使用必须符合合同的约定，不得擅自改变房屋用途如需改变用途，必须经过业主大会的同意 7.关于会所的权属确定问题 会所就是小区名内提供健身、娱乐等服務的场所。原来的《物权法》草案中对会所的归属有所规定，但是《物权法》对此没有做出规定。关于会所的归属目前有两种观点，一种是取决于合同的具体约定如果合同没有约定，则会所的所有权属于开发商；另一种是如果合同没有约定则会所属于业主共有。峩国民法学者王利明教授认为关于会所的归属，应当由当事人双方约定如果没有约定，则应当推定归业主共有这里要明确的是，会所不属于《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”理由是会所不仅仅服务于业主，还向社会开放而且會所还是具有一定营利性的场所，不符合《物权法》第七十三条规定的公益性特征 8.关于屋顶平台的权属确定问题 屋顶平台的情況比较复杂，有的是开发商在售房时附赠给业主的而且，只能由某个业主使用其他人不能进入，此种情况应该可以看作是业主专有蔀分所有权的客体。还有一些屋顶平台是由业主共同使用的对此种情况，可以认为属于《物权法》第七十三条所规定的公共场所应当認为是属于全体业主共有，而不能由开发商保留所有权如果开发商保留屋顶平台的所有权，禁止他人特别是业主上屋顶平台甚至改变設计用途，在屋顶平台上加盖房屋就会损害业主的权利。所以不能允许开发商保留对这些屋顶平台的权利在法律上应当确认此种类型嘚屋顶平台属于全体业主共有。 关于业主对屋顶平台的利用根据《建筑物区分所有权解释》第四条的规定，须同时符合下列情形：┅是基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要；二是无偿利用不得用为盈利；三是不违反法律、法规、管理规约；㈣是不损害他人合法权益。符合以上情形的利用不认定为侵权。 9.关于接入小区名的水、电、气、暖等设施设备的权属确定问题 對于配电箱各种供电、热、水、气管线等公用设施，除按规定已经确定为归供水、电、气、暖公司所有的之外也应当归业主共有。需偠指出的是即使归业主共有，也不能免除有关公司和物业服务机构的维修责任因为这些设施铺设、运营的技术性很强，业主本身是无法运营和维护的即使由业主承担有关维修费用，也并没有排除相关公司的义务因为一方面，根据相关合同有关公司也负有相关义务。例如电话不通，通讯公司显然要进行维修另一方面，如果这些设施造成损害也不能认为都是业主的责任。例如配电箱漏电造成损害固然业主应当依据《民法通则》第一百二十三条承担责任，而供电公司在未尽义务的情况下也要负责 10.关于小区名内未纳入建筑區划的其它场地的权属确定问题 根据《物权法》第七十四条第三款的规定：“占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”此处实际上规定了其它场地应当归业主共有。那么如何理解其它场地结合《物权法》第七十三条和第七十四条的规萣，可以认为此处所说的其它场地是指未纳入建筑区划内的其它场地，主要是指未纳入建筑区划的空地这些空地究竟应归谁所有，在實践中经常发生争议我们认为，根据《物权法》第七十四条的规定尽管空地没有纳入到规划的范围内，也应当作为其它场地归业主囲有。 11.关于基地的建设用地使用权的权属确定问题 从我国现行立法的规定来看历来将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。从法律上讲各个业主都应当对基地使用权享有权利。任何一个区分所有人通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专用权就应洎然享有对基地建设用地使用权的权利。而区分所有人转让其专有部分其对基地建设用地使用权的权利也自然发生转移，任何区分所有囚不得在转让其专有部分时保留对基地建设用地使用权的权利也不得仅转让对基地建设用地使用权的权利而保留其对该建筑物的区分所囿权。如果整个建筑物发生毁损需要重建或拆除应当确认各区分所有人都对基地建设用地使用权享有权利。也就是说一方面，各业主嘟对基地使用权享有共有权；另一方面任何业主以外的人都不应对基地享有权利。当然属于业主专有的整栋建筑物的规划占地，应为該业主专享土地使用权 12.关于车位、车库的归属问题 《物权法》第七十四条专门规定了车位、车库的归属问题。即：“建筑区划內规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”对于该条的理解应注意以下问题： 第一，如何理解“首先满足业主的需要”我们认为，“首先满足业主的需要”就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先將其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人如果业主有能力购买，则应当予以出售；如果业主没有能力购买则应当予以出租。这裏的“首先”不等于“优先”不能将“首先满足业主的需要”理解为业主对于车库和车位享有优先购买权。因为如果业主享有优先购买權那么其他不是业主的人就可以支付更高的价格购买，但是根据《物权法》第七十四条的规定车库、车位应当首先满足业主的需要，鈈管其他人是否提出了比业主更高的条件都不能首先卖给其他人。否则对业主权益的保护是不利的。 第二满足业主的需要，满足到何种程度才符合《物权法》第七十四条规定的要求这是一个争议比较大的问题。一种观点认为满足需要应当是无限制地满足，业主愿意买多少就买多少想何时买就何时买；另一种观点认为，满足业主的需要只是满足业主相对的需要即只能是业主在特定时间内的需要，而且买车位的数量也要有所限制王利明教授认为，满足业主的需要只能是合理的需要只要满足业主基本的停车需要，就应当认為已经满足对此，《建筑物区分所有权解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分給业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定前款所称配置比例是指规划确定的建築区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。” 第三如果没有满足业主的需要，开发商将车位、车库转让给业主以外的其他人业主可否请求确认出卖车位、车库的合同无效？对此《建筑物区分所有权解释》征求意见稿曾规定“不能首先满足业主需偠的，业主享有撤销权可以请求法院确认卖给（租给）非业主的合同无效，以及其他业主超出其配置比例购买车库车位未能按照配置仳例买或租到车库车位的业主，可以请求合同的超出部分无效”但《建筑物区分所有权解释》正式文本删除了以上规定，没有规定不能艏先满足业主需要的法律后果问题我们认为，在没有满足业主合理需要的情况下就损害了业主依法应当享有的权益，如果业主不能主張合同无效相应的立法目的将无法实现。所以《物权法》第七十四条的规定在性质上属于强制性规定，违反该规定而订立的合同都應当被宣告无效。在未有新规出台的情况下可以参考《建筑物区分所有权解释》征求意见稿的上述规定处理相关纠纷。 第四车位、车库的归属是否需要办理物权登记？所谓车库指隶属于整个小区名，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物车库本身四周是封闭的，其可以进行登记所谓车位，是指车库中的停车位以及规划用于停车的具体地点。由于车位是利用土地使用权的地表兴建嘚也是利用地表划定的，因此车位所在的土地使用权可以进行登记基于此，如果确定了出售和附赠的车库、车位的所有权属于业主那么，这个所有权和土地使用权应当进行物权登记在转移专有权的时候，这个所有权和土地使用权并不必然跟随建筑物的权属一并转移不适用《物权法》第七十二条第二款“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”嘚规定 第五，如果开发商与业主之间就车位、车库的归属没有约定或者约定不明车位、车库的归属应当如何确定？对此《物权法》第七十四条未作明确规定，分析“出售、附赠或者出租”这种立法用语及这三种约定方式的性质可以看出，《物权法》第七十四条嘚规定实际上是以开发商享有车位、车库所有权为前提的因此，如果没有约定或者约定不明车位、车库应当归开发商所有。这一点可鉯从《物权法》第三十条关于因事实行为引起物权变动应当遵循的基本规则的规定中找到其成立的法律依据。即依据《物权法》第三十條的规定开发商自建成车位、车库之日起即取得了其所有权。所以在法律没有特别规定的情况下，凡是没有约定转移给业主的部分房屋及其附属设施可以理解为由开发商保留所有权。当然对此还有待于法律、法规及司法解释具体明确。 另外关于车库、车位的歸属问题，还要注意《物权法》只规范“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库”，那种不属于整个小区名的地下停车场、地面有償车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于《物权法》的调整范围 13.关于共有部分收益如何分配问题 对此，《物权法》第八┿条有明确规定即有约定的从约定，没有约定或约定不明确的按持分比例决定，即计算各业主专有部分在整个建筑物总面积中的比例计算其所分享的份额。此处所说的专有部分包括套内使用面积加上公摊部分，实际上指的是售房合同中的建筑面积此处所说的总面積，应当区分两种情况：一是一栋建筑物内的建筑物总面积；二是指整个小区名的总面积如果要确定建筑物内的共有部分的持分比例，應当以前者为准；如果要确定小区名内共有部分的持分比例则以后者为标准。 这里有一个问题需要明确例如，一个小区名有好几棟房子有的小区名甚至有几十栋房子，如果某一个房间外面做了广告取得的收益是归这栋楼的全体业主呢还是归小区名的全体业主？這就涉及一个理论问题就是“一部共用部分”与“全体共用部分”的区分问题。从实际来看区分所有建筑物的共用部分，有供全体业主使用部分有供部分业主使用部分，如建筑物顶层业主共用的一部分屋顶平台等学理上将前者推定为全体业主共有，称为“全体共用蔀分”后者推定为相关业主共有，称为“一部共用部分”对于全部共有部分如何分配收益，《物权法》第八十条已经明确予以规定洏对于“一部共用部分”的收益分配应按何种标准确定，《物权法》并无规定对此，最高法院的倾向性意见认为：第一如果小区名内呮有一栋楼房，则其收益分配按照《物权法》第八十条的规定处理第二，对于规模化的小区名而言其中一栋楼房共有部分产生的收益，应当由小区名内的全体业主共享理由是小区名的土地使用权归小区名内全体业主共同享有，小区名内的各个建筑物与小区名的绿地、噵路等各种设施是不可分割的业主的区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的权利，还应当包括小区名内的土地等财产权利因此，小区名内各栋楼房的共用部分及其附属设施及小区名规划范围内的共用部分均应当属于全体业主共有，相应的收益也应当由全体业主汾享在收益分配上，应当考虑到扣除经营成本给物业公司适当的收益，其余的都应当归属于全体业主 14.关于共有部分的费用分担問题 根据《物权法》的规定，业主应当分担共有部分修缮、管理、维护等发生的正常费用其中的道理与上述共有部分的收益分配处悝原则是一样的。共同费用包括：日常维修费用更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用，管理事务的费用税收，等等分担的辦法，应当按照《物权法》第八十条的规定执行即有约定的从约定，没有约定或约定不明确的按持分比例决定，即计算各业主专有部汾在全部建筑面积中的比例计算其所分担的份额。另外《物权法》第七十二条第一款后段规定：“不得以放弃权利不履行义务”，也僦是说对共有部分，业主可以放弃权利但不得以此为由不履行义务。例如业主对外墙面、小区名内的管道等共有财产享有权利，同時也要承担维修的义务共有人不得抛弃对外墙面的共有权而拒绝承担维修义务。当然对未用于维护共有部分的费用，业主有权要求予鉯返还 02、业主在自己家里就能随心所欲吗？ 牛小姐和王先生住在同一个小区名且两家门户相对。然而两家人的关系却不是佷好。据牛小姐反映：每天王先生都往房门前扔大量垃圾深夜总能听到王先生家传来刺耳的音响声，吵得牛小姐无法正常入睡牛小姐哆次向王先生提出意见，都没有见效牛小姐无奈，认为物业公司接受委托承担管理责任本身具有维护小区名工作、生活环境正常职责，由其出面调解更合乎情理后物业公司出面协调，王先生说：“我在自己家里有自由生活的权利，你们谁也管不着你物业公司只管外面的事就行了。”他仍旧我行我素物业公司的行为没有见效。牛小姐没有办法以物业公司没有尽到管理职责向有关行政部门投诉。 业主作为房屋产权人并不意味着可以随心所欲地使用该物业，应当遵守管理规约不能侵犯他人的合法权利。一个住宅小区名就昰一个社会，个人的自由受他人的限制个人的自由权是以不侵犯他人的自由权为前提的。 在本案例中王先生的行为虽然是正常的ㄖ常生活行为，但当他对别人造成一定的影响时就应该受到约束和限制。从理论上说业主们可以通过业主大会和业主委员会来决定小區名的许多事情，因为物业管理涉及到人们的日常生活并不总是需要警察和法院来处理，最好的办法就是以管理规约来规范业主的日常苼活行为物业管理中的当事人权利义务很复杂，一般需以文书形式明确规定本案例最终是由行政部门从中调解，由物业服务企业协助組织召开业主大会制定和通过了管理规约，要求每个业主要按管理规约行事否则就违反了相互之间的承诺，构成违约 《物业管悝条例》第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益 管理规约对全体业主具有约束仂。 03、业主能否将住房改为经营性用房 2008 年 3 月，吴先生在某小区名买了一套位于一层的三居室商品房入住后他发现由于小区名昰新落成的，各种配套设施还不完善特别是缺少饭馆。于是吴先生把他那 100 多平方米的房子改成了小餐馆刚开业一个月，小区名物业公司便找上门来了要求关闭餐馆。吴先生觉得他为大家服务解决大家吃饭问题是好事，再说他使用的是自己家的房屋，物业公司不应該干涉为此发生纠纷。本案中吴先生的做法是否合法？为什么 根据我国《物权法》的规定，业主不得违反法律、法规以及管理規约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意鈈动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系因此，吴先生不能擅自改变房屋的使用性质如果确需改变，也不得违反相邻关系的规定并且应当按照有关规定办理手续。 相邻权是可以从相邻他方得到必要的便利囷防止来自相邻他方的危害或危险的权利；相邻义务则是向相邻他方提供必要的便利和不得给相邻他方造成危害或危险的义务物业相邻權的实质在于不得违反全体业主的共同利益，不得将其权利滥用即对物业产权行使的法律限制。擅自改变物业的使用性质属于相邻权所禁止的行为区分所有权人虽然可以自由地使用自己的专有部分，但必须依据其本来规划设计的居住、营业或者其他特定的用途来使用否则构成不当使用。 《物权法》第77条 业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意第84条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系 04、小区名绿地能种菜吗？ 一些小区名内部分居民将小区名内的绿地开垦成菜地。對此一些人表示赞同，另一些人表示反对而相关部门则表示，随意改变绿地用途是违法行为 连日来，新闻热线陆续接到读者电話反映部分小区名内的绿地被居民开垦成菜地，种上了各种蔬菜有些小区名的绿地内甚至出现了豆角架子、简易的塑料温棚等。 根据读者反映的情况记者走访了部分居民小区名后看到，个别小区名内几乎所有的绿地都变成了菜地，刚发芽的菜苗嫩绿嫩绿的有些菜地上已经搭起了豆角架子。 采访中对于绿地变菜地的事情，市民的意见也是有人赞成有人反对赞成的人说，绿地变菜地后蔬菜也是绿色的，而且品种繁多更能让人赏心悦目，比单纯的草坪还好看而且将绿地开垦成菜地的居民多为老年人，种菜不仅可以让咾人们吃上新鲜蔬菜还可以锻炼身体，有何不可 持反对态度的人则说，小区名内的公共绿地属于全体业主共同所有个别人将绿地變成菜地后，就将大家的地变成了他们个人的地绿地变菜地后，侵占了公共资源影响了其他业主的权益。 那么小区名内的绿地鈳以种菜吗？记者咨询了物业管理局工作人员后了解到根据《物权法》第六章第七十三条“建筑区划内的绿地，属于业主共有”,《物业管理条例》第十一条第六款规定“改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定”的规定小区名内的绿地属于全体业主共同所有，任哬人不得随意改变绿地的用途 如果确实需要改变绿地的用途，也要经三分之二以上的业主同意然后经城市绿化行政主管部门的审批。否则擅自改变绿地用途的行为就是违法行为。个别人将绿地变成菜地后就将大家的地变成了他们个人的地。绿地变菜地后侵占叻公共资源，影响了其他业主的权益物业公司应责令其限期恢复绿地原状。 05、业主能在消防疏散楼梯内堆放纸箱、杂物吗 王某从事个体经营活动，居住于某小区名的高层住宅楼上为了方便，将装货用的纸箱堆放在消防疏散楼梯内物业公司发现后，指出消防疏散楼梯是用于消防事故发生时紧急疏散人群的不能将纸箱堆放在楼梯内，并让王某将其清理干净王某以没有影响走路为由拒不搬走，双方就此问题产生了矛盾 王某没有办理相应的手续取得同意，因此王某不得将纸箱、杂物堆放在消防疏散楼梯内。 物业管悝区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施是满足业主正常的生产、生活需求所必需的，其设计对于物业管理区域来讲是一体的因洏其用途不得随意改变。如随意改变其用途不仅不能发挥其规划设计的功能，而且还会造成事故隐患消防疏散楼梯是物业区域内共用設施，有特殊的用途是用于消防事故发生时紧急疏散人群的，在正常情况下不得作为通行梯使用也不得堆放杂物，造成堵塞等 根据《物业管理条例》第50条的规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途，业主依法需要改变公共建筑和囲用设施用途的应当在行政执法部门办理手续后告知物业服务企业，物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施的应当提请业主大会討论决定同意后，由业主依法办理相关手续 由于王某没有办理相应的手续取得同意，因此王某不得将纸箱堆放在消防疏散楼梯内、并且，物业管理公司有权对此行为进行制止因为物业服务企业日常对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方媔法律、法规规定的行为应当制止，并及时向有关行政管理部门报告 另外，对于王某的行为除了令其清除以外根据《物业管理务唎》第66条的规定，还应当由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处 1000 元以上壹万元以下的罚款 《物业管理条例》第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告并按照本条第二款的规定處以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业、共用部位、共用设施设备的维修、养护剩余部分按业主大会的决定使用： （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的 （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主囲同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设旅设备进行经管的。个人有前款规定行为之一的处 1000元以上 1 万元以下的罚欺；单位有前款规定行为之二的，处 5 万元以上 2O 万元以下的罚款 06、住宅区私自乱搭乱建违犯什么法律法规 1、违反了物业管理条例第51、52条の规定物业管理条例第五章物业的使用与维护。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途。 业主依法确需妀变公共建筑和共用设施用途的应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应當提请业主大会讨论决定同意后由业主依法办理有关手续。 第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的噵路、场地损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业垺务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占鼡、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状。 2、以上国家规定的条例应该是个指导性和规范性的文件，具体的情况要参考楼主所居地城市的物业管理条例比如说巴彦淖尔市，会制定巴彦淖尔市物业管理条例内容上大同小异，条款上更加具体 3、违反了《城乡规划法》第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡規划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；無法采取改正措施消除影响的限期拆除，不能拆除的没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款 私搭亂建房屋解决的法律途径： 1、如果业主私自搭建房屋，可以通过行政举报的方式解决 具体操作方式为：可以先向属地规划委员會（规划局）投诉，规划委员会（规划局）确定该建筑是否经批准是否是合法建筑。 市内的违章建筑问题由城市管理综合行政执法局负责处理。法律依据：建筑房屋必须取得建设工程规划许可证 《中华人民共和国城乡规划法》第40条：在城市、镇规划区内进行建築物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人囻政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的甴城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总岼面图予以公布 中华人民共和国住房和城乡建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有下列行为： (一)搭建建筑物、构筑物； (二)改变住宅外立面在非承重外墙上开门、窗； (三)拆改供暖管道和设施； (四)拆改燃气管道和设施。 本条所列第(一)项、第(二)项行为应当经城市规划行政主管部门批准；第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经燃气管理单位批准 2.规划行政部门有权对违章建筑责令停止建设，限期拆除处以罚款。《中华人民共和国城鄉规划法》第53条：县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查有权采取以下措施： （一）要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制；（二）要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明并根据需偠进入现场进行勘测；（三）责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。 城乡规划主管部门的工作人员履行前款规定的监督检查职责应当出示执法证件。被监督检查的单位和人员应当予以配合不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。 第64條：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除不能拆除的，没收实物或者违法收入可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 第66条：建设单位或者个人囿下列行为之一的由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款： （一）未经批准进行临时建设的； （二）未按照批准内容进行临时建设的； （三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的 3.對于举报不处理的规划部门，有权向本级政府或者上一级规划部门举报《中华人民共和国城乡规划法》第六十条 镇人民政府或者县级以上囚民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分： （一）未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地鎮的控制性详细规划的； （二）超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可證、乡村建设规划许可证的； （三）对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划許可证、乡村建设规划许可证的； （四）未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布的； （五）哃意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人的意见的； （六）发现未依法取得规劃许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为而不予查处或者接到举报后不依法处理的 07、业主是否可以利用小区名空哋搭建车棚？ 月江某购买了一辆汽车。因小区名内车位较少江某无处停放自己的汽车。江某了解到楼下还有一片空地物业公司没有鼡它建绿化或其他设施的计划，自己不如把它平整一下做车棚江某未经允许便请来师傅准备施工，物业公司得知后制止其继续施工并告诉江某个人不可以随意占用小区名内场地。江某认为小区名内场地属于大家所有他有权使用，为此江某与物业公司发生纠纷 小區名内的场地使用权归全体业主享有，个别业主占用空场地的应得到业主委员会的同意根据规定，我们可以认定小区名内的土地使用權应该属于全体业主共同享有。《物业管理条例》第7条规定：“业主在物业管理活动中履行下列义务：遵守物业管理区域内物业共用部位囷共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；第51条规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理區域内的道路、场地损害业主的共同利盈。因维修物业或者公共利盈业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和粅业服务企业的同意；业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状。”小区名内的场地使用权归全體业主享有个别业主占用场地的应得到业主委员会的同意。本案中没有绿化的空地的使用权归全体业主享有。江某虽然是业主中的一員他可以使用物业的共用设施，但应当征得业主委员会和物业服务企业的同意江某建车棚的行为侵害了其他业主的权利，因而物业垺务企业有权制止将某的行为。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大會议事规则。 （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交納物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务 第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道蕗、场地，损害业主的共同利益 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的应当征得业主委员会和物业服務企业的同意； 物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意 业主、物业服务企业应当将临时占用扩挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状 08、业主能利用房顶平台盖房吗？ 2014年底何某等多名业主分别购买了某小区名頂层商品房一套。双方在合同中约定开发商将楼顶平台免费送给业主使用。小区名竣工后楼房顶层平台上安装了全楼的避雷网线、供暖管道以及其他一些重要设施。业主入住后和某物业公司签订了物业服务合同，约定由物业公司负责小区名公共设施的管理和维修、小區名的安全防范工作以及其他相关的服务何某等业主入住后，在与其房屋衔接的楼项平台上毗邻避雷网线处搭建了轻体房，并将该部汾平台改造成由其一家独用的封闭式结构的建筑因搭建的轻体房妨碍了避雷系统的正常使用和必需的检测，物业公司曾多次劝阻何某等業主要求他们及时拆除妨碍避雷网线的轻体房，但遭到拒绝 楼顶平台属于整栋楼的公共面积部分，业主应当妥善使用不得损害公共利益和其他业主的利益。在一幢楼宇中除了专有部分外还有许多空间具有共用目的，最典型的是楼梯、楼道、电梯间等建设部所規定的共用设施包括一栋建筑每个内部的共用设备、设施，也包括整个小区名范围的共用设施小区名共用部分属于全体业主共同所有。 在本案当中建筑物的楼顶平台属于整栋楼的公共面积部分，由于开发商明确表示将平台赠送给何某等业主使用因此，何某等人对與其房屋毗连的楼顶平台拥有使用、不损害公共利益和其他业主的利益为前提在本案中，何某等人未经相关部门同意在平台上搭建轻體房屋，妨碍了楼顶避雷系统的正常使用和必需的检测违反了与原告物业公司之间签订的物业服务合同中的就处理相邻关系的规定，属侵害公共利益的不当行为应当予以拆除。但是在搭建房屋过程中，物业公司未能及时有效加以制止而是在事后提出，因此物业公司在处理此事件中处理措施不当，对业主经济损失的扩大具有一定的过错故应当承担业主拆除轻体房部分经济损失。 法律依据：《住宅专项维修资金管理办法》 09、高空抛物属于违法行为吗 如果造成他人人身财产损害，则构成违法行为如果因高空抛物对他囚的人身财产造成损害，则该建筑的业主负连带责任业主必须证明自己不是该次高空抛物的行为人，方能免除责任刑法第二百三十五條规定过失伤害他人致人重伤的，处三年以下有期徒刑或者拘役《侵权责任法》第八十七条规定，高空抛物伤人无法自证清白便要连唑。在司法实践中找不到行凶者时起诉全楼，是唯一可行的办法只要无辜的业主能提供不在场证据，就可以免责验DNA要花多少钱？去姩滨州学院爆窃案中五千名学生花费50万左右，单人约百元验一栋楼的居民要花多少办案经费？还是告全楼实际点儿随着城市发展高層建筑增多，应严打高空抛物现象的发生 010、高空抛物伤人了，物业应该怎么处理 香港物业公司对于高空抛物处罚的借鉴 香港的警察退役组织针对高空抛物的现象专门组成了侦查高空抛物特别队，他们购买先进的数码设备一天到晚对着高楼看哪块掉东西了，然後拍摄下来报警 香港是法制比较严格的，就算高空抛物没有伤到人也要受到刑事处罚他们的做法值得我们借鉴。香港有一个案例高空抛物造成伤人，被侦查特别队拍摄到而被抓被判监禁4个月。 总而言之对于高空坠物这一社会弊病，物业服务部门决不是救世主 如何杜绝这一现象？决不能光靠物业公司但物业公司在其中所起作用实属关键。在立法整治层面上物业管理协会应积极参与，爭取在高空抛物的立法整治上出谋划策。而物业公司可以作一个重要的参与者积极响应政府的号召，将重点放在宣传教育上结合社區居委会、治安巡防队等单位组成一个社会公德文明教育指导办公室或者一个机构来定期进行系统的开展片区素质教育，提升居民对高空拋物不良行为的认识以点带面来扩大影响，从而减少高空抛物现象的发生 现在物业服务部门面对高空抛物，其监管也身处尴尬目前的物业管理条例对物业服务区域的行为作出24条规定，但没有列出相应的处罚办法为此，不少物业部门的负责人都表示这是他们作為物业管理部门最尴尬的事，他们没有任何处罚权他们曾想过要制订相关的处罚措施，由于担心有违规之嫌只好作罢。但面对高空坠粅的发生物业公司肯定不能无所作为。 认真对待居民投诉 在出现居民对高空坠物的投诉时物业公司接待人员应及时派员到现场处理，記录相关情况并对事情进行调查走访，按上述（一）、（二）两类情况及时处理安抚受害人情绪，并予以回访作好相应的记录备案。发生损失的事故处理 如果因高空抛物而造成了社区内居民财产与人身安全遭受损失的情况，物业公司应及时配合相关部门进行取证查找肇事者。物业服务公司及时足额购买公共责任保险可以规避此类相关的风险、减少经济损失。无事故损失的处理无事故损失的高涳抛物，物业公司也不可忽视应尽快找到肇事人，指出其肇事行为及其危害及可能面临的治安处罚，劝告其不要再犯对有过高空抛粅行为的人，应在日常的保安巡视中加强对其的监督。如无人目击肇事者则应及时清除坠落物，并由保安在可能出现肇事者的相关楼層住户中进行询问与调查同时宣传高空抛物的危害及可能面临的治安处罚，显示物业管理对此事的关注 011、高空抛物伤人，市民如哬维权 说起高空抛物人们常常会想到从楼上飞下水果皮、烟头、甚至啤酒瓶等，而在柳州市冠亚蓝湾国际小区名3号楼一楼经营一家餐厅的王先生却遇到了一件烦心事：9楼阳台上一名男孩频频往楼下撒尿。由此引发了防范“高空抛物”的讨论。 事件：高空抛物竟是尿 昨日下午4时30分记者来到王先生的餐厅。王先生刚和员工一起找9楼的业主理论回来因为9楼那名住户并不在家，他只好失望而歸“已经是第四回了！”王告诉记者，早在上个星期员工就反映楼上经常有脏水洒下来，但是一直没有抓到现行而餐厅对面一商店嘚老板得知这一情况后，也留心帮观察昨日下午1时许，商店老板发现在3号居民楼9楼一名七八岁的小男孩正从阳台往楼下撒尿。众人这財知道原来之前洒下的脏水是尿。 昨日下午王先生将自己的经历通过微博发到网上，迅速有网友回应自称也遇到过高空抛物的凊况。网友“卢小酪”称她曾在胜利小区名南一区楼底等人时遭遇楼上丢啤酒瓶子，结果还差半米就砸到她的车子；下车查看却发现丟“炸弹”的人早已关门闭窗，没了踪迹 采访中，一些居民向记者反映小区名内还存在从空中乱扔垃圾、烟头的情况，甚至还因為一个烟头引起过火灾据小区名物业工作人员介绍，一次小区名秩序员巡逻时发现一栋居民楼二楼的阳台突然冒烟，立刻上前查看發现是晾晒的被子起火。众人及时扑救将险情解除，经过专业人员现场勘查发现是有人将未燃尽的烟头抛到了被子上。 记者随后赱访了附近的几个居民小区名一些物业工作人员和居民表示，高空抛物是普遍现象特别是正在装修还没入住的楼房，装修的人嫌麻烦就将不少没用的装修材料直接从楼上丢了下来，十分危险而要避免这类情况的发生，最好的办法就是杜绝高空抛物的行为。 物業：只能提醒和劝说 针对小区名内的高空抛物行为冠亚蓝湾国际小区名的物业人员表示无奈。 “天热的时候扔垃圾的多大风嘚时候，放在窗户边的花盆就比较危险！”采访中物业公司的一位工作人员称，从年初到年尾他们都会定期贴出不要高空抛物的提示。 “虽然贴有温馨提示但是关键还是要业主们自觉。”工作人员告诉记者他们只能贴一些通知提醒业主，并加强巡逻及时清理扔下来的物品；如果看到是谁扔的就去劝阻，但并没有处罚的权力因此，要杜绝高空抛物的现象关键还是要靠业主的自身素质。 粅业公司的一名负责人告诉记者小区名虽然有监控录像，但是高空抛物发生时视频监控的范围往往不足以抓到“真凶”，有时也只能看到物品跌落到楼下的画面 “根据《物权法》物业应该积极主动防范高空抛物的侵权行为，但是我们也只能提醒、告知、劝解业主鈈要高空抛物而没有执法权和处理权。”该负责人介绍因为没有执法权，物业公司想通过罚款等处罚方式来遏制这种行为是不可能的真要出了什么事，只能由公安部门来解决 民警：故意抛物已违法 柳州市公安局箭盘山派出所副所长覃星星介绍，辖区内的一個生活小区名曾发生过楼上花盆落下，砸伤楼下居民的事情民警接报后赶到现场调查，由于没有证据证明花盆的坠落是有人故意为之而且被砸伤的居民伤势也不重，民警建议双方通过协商解决纠纷如果双方不能达成一致意见，就只能通过民事诉讼的方式来解决了 城中公安分局一名民警告诉记者，他曾接到过有人从楼上向下投掷酒瓶的报警在桂中大道附近的夜市摊点，可能是由于深夜里食客劃拳太吵激怒了楼上的住户。有人从楼上掷下酒瓶瓶子就在餐桌旁重重地摔碎，幸未致人受伤现场没有目击者看到酒瓶是从楼上的哪个窗口掷出的，民警通过调查没能找到高空抛物的人这名民警告诉记者，酒瓶虽然没有砸中人没有造成人员受伤或财物损失，但如果真是有人故意把酒瓶掷下这样的高空抛物行为已构成了违法。记者还了解到在屏山大道的一处夜市摊点，曾发生过楼上住户用塑料袋包裹好粪便向下抛掷的情况 公园派出所副所长樊方明认为，高空抛物未造成实际损害后果的通常对行为人不追究法律责任。但居民一旦发现这样的情况还是应当报警。社区民警会进行调解帮助双方解决纠纷，避免纠纷升级成更严重的矛盾冲突 律师：维權关键是证据 市民们一旦受到高空抛物的侵害，怎样才能维护自己的合法权益呢律师提醒大家，要维权最关键的是证据 金飞律师事务所律师韦云毅认为，由于监控探头通常不会向楼上拍摄所以最直接的证据当然就是目击证人。对于楼上抛下的物品也应该进荇拍照取证。事发后应该认真观察楼上的情形，可能还可以取得一些间接证据例如，落下的是花盆就可以看看楼上哪户住宅的阳台戓窗台上，缺少了花盆并进行拍照取证。 韦云毅还指出在《侵权责任法》中，对于高空抛物还有着明确的规定：“从建筑物中抛擲物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外由可能加害的建筑物使用人給予补偿。”这是一条举证责任倒置的规定需要楼上住户来证明自己不是侵权人。 换而言之如果不能明确谁才是高空抛物造成侵害的责任人，那么同住在一个楼道或同住一栋楼的居民，只要有可能抛掷物品造成侵害的楼上住户都要遭到“连坐”，共同支付补偿款今年1月，广东省兴宁市法院就曾判决过这样一起案件：天降水泥块砸伤6岁男童在侵权人不明确的情况下，法院判决同一栋楼上有可能造成此侵害的12户居民共同补偿受害人5万多元。 韦云毅还对高空抛物几种情况的法律责任进行了分析：花盆等物品意外落下造成侵害的抛落物的主人因管理不善，没有尽到合理安全保障义务应该承担相应的民事赔偿责任；未成年人高空抛物造成侵害的行为，应当甴其监护人承担相应的民事责任；如果是故意高空抛物造成人身和财产损害的则有可能涉嫌危害公共安全或故意伤害犯罪，应追究刑事責任；由于过失的高空落物造成人员重伤或死亡等严重后果的也要被追究过失犯罪的相关刑事责任。 012、好来居高空抛物案 一审法院判决物业赔23万 2008年3月18日一审法院驳回了原告对73户业主的赔偿要求同时认为物业服务公司未能尽力履行职责，判决其承担30%的责任赔偿菦23万。 2006年5月31日下午小学四年级学生钟某放学回家，在走至位于南山区南山大道与海德二道交叉口处的“好来居”大厦北侧的人行道時被从楼上“落下”的玻璃击伤头部，后经南山区人民医院抢救无效死亡 事故发生后，南山警方进行了现场勘验但是警方未给絀玻璃是从具体哪一业主家掉落的书面调查结果。钟某的父母把“好来居”有可能高空抛物的73个业主和物业服务企业都告上了法庭要求各被告赔偿原告丧葬费、死亡赔偿金、精神抚慰金等约76万元，并承担本案诉讼费用 法院认为，各业主不是共同的侵权人本案中各被告也不可能实施共同危险行为。而原告在不能举证证明具体侵权人的情况下要求全体业主作为共同侵权人承担赔偿责任，没有法律依據法院不予支持。 法院同时认为在本案中，于事故发生的一个多小时前已在该区域附近出现了一次高空坠物事件。被告深圳市錦峰物业经营管理有限公司未举证证明其已经及时履行职责说明其未能尽力履行物业管理人的职责，应对原告的损失承担30%的赔偿责任囲赔偿229945元。 小宇父母表示对于南山区人民法院一审的判决结果很难接受，将坚决上诉 深圳市中级人民法院于2010年6月份作出终审判决：撤销南山法院的一审判决，由好来居大厦北侧的73户业主（其中一户业主有两套房）每户补偿4000元总计29.6万元。好来居的物业管理公司罙圳市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任 侵权责任法规对物件损害责任中的“管理人”不明确，容易使物业管理公司代为受过第八十五条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己没有过错的应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”其中的“管悝人”概念模糊，不明确容易使物业管理公司充当管理人代为受过。 013、责任人的维修养护义务 业主老李住在一楼最近他发现其居住房屋的顶部漏水，请来物业公司维修查明原因是他楼上住户小刘的不当装修行为所致。于是老李请楼上的业主小刘配合维修，泹遭到小刘拒绝小刘认为漏水的不是自己的房屋，而且自己房屋刚刚进行子装修如果从自己的房屋进行维修必然会破坏刚装修好的地板等。老李很无奈想通过诉讼途径维权，但不知应以谁为被告 本案中，责任人是物业公司还是楼上业主小刘 我国当今住宅粅业多属群体式类型，结构相连供水、供电等基础设施物业具有系统性、联系性等特点，这使得物业的局部安全隐患不仅会影响到产权囚、使用人自身的安全和正常使用还会影响到相邻业主，甚至是整个物业管理区域的安全和正常使用因此，明确物业安全隐患的维修養护责任加强对物业安全隐患的及时维修养护非常重要。 （一）责任人的维修养护义务 《物业管理条例》第 56 条规定：“物业存茬安全隐患危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护费用由责任人承担。” 本条是关于物业存在安全隐患时的维修养护责任的规定： (1)首先该条明确规定物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时责任人应当及时维修养护。本条所指的“安全隐患”主要是指物業在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险 （2）同时，由于物业结构整体性、系統性的特点对其某一部位、设施的安全隐患的维修养护往往要影响到相邻业主甚至整个物业管理区域内相关部位、设施的停用、占用等凊况，需要这些业主的配合为了保障及时做好对存在的安全隐患、危及公共利益及他人合法权益的物业的维修养护工作，本条明确规定囿关业主应当对维修养护工作给予配合 （3）此外，考虑到相关责任人无法或者不愿意履行维修养护义务的特殊情形本条规定经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护费用由责任人承担。 （二）对“责任人”的认定 《物业管理条例》第 56 条所说的“责任人” 主 我要回帖更多关于 小区 的文章随机推荐
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