安徽建工:安徽水利开发有限公司擬实施债转股涉及的安徽水利开发有限公司全部权益市场价值项目资产评估报告   时间：2019年09月24日 19:31:16&nbsp中财网    
原标题:安徽建工:安徽水利开发有限公司拟实施债转股涉及的安徽水利开发有限公司全部权益市场价值项目资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

中水致远资產评估有限公司

中水致远资产评估有限公司

二Ｏ一九年六月二十五日

二Ｏ一九年六月二十五日

声明……………………………………………………………………… 1

摘 要………………………………………………………………………3

正 文 ……………………………………………………………………...5

一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报

告使用…………………………………………………………… ………….5

资产评估报告附件………………………………………………………40

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准則和中国资

产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规

規定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其

他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机

构及其资产评估师不承担责任

资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评

估对象可实现价格评估结论不应當被认为是对评估对象可实现价格的

资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评

估报告使用人和法律、行政法规规萣的资产评估报告使用人使用；除此

之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人

三、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估

准则，坚持独立、客观、公正的原则并对所出具的资产评估报告依法

四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并

经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当

事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没

有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存戓者预期的利益关

系对相关当事人不存在偏见。

六、我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场

调查；已经对评估对潒及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注

对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的

问题进行了如實披露并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以

满足出具资产评估报告的要求。

七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受

资产评估报告中假设和限制条件的限制资产评估报告使用人应当充分

考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特別事项说明及其对评估

中水致远资产评估有限公司接受安徽水利开发有限公司委托，对安

徽水利开发有限公司拟实施债转股涉及的安徽水利开发有限公司股东全

部权益价值在评估基准日2018年12月31日的市场价值进行了评估现

将本资产评估报告的主要内容摘要如下：

一、评估目的：根据安徽水利开发有限公司《安徽水利开发有限公

司第一届董事会第二十五次会议决议》董事会（2019）13号文件，安徽

水利开发有限公司拟實施债转股本次评估目的旨在反映安徽水利开发

有限公司股东全部权益价值于评估基准日的市场价值，为此经济行为提

二、评估对象和評估范围：评估对象为安徽水利开发有限公司股东

全部权益价值评估范围为经过审计后安徽水利开发有限公司的全部资

产及负债。于评估基准日2018年12月31日企业资产总额账面价值为

361,330.30万元负债总额账面价值为91,484.65万元，净资产账面价值

三、价值类型：本报告评估结论的价值类型为市场价值

四、评估基准日：2018年12月31日。

五、评估方法：采用市场法、资产基础法评估结论采用资产基础

六、评估结论：经评估，于评估基准日2018年12月31日安徽水

利开发有限公司股东全部权益价值评估值为379,017.29万元，金额大写：

人民币叁拾柒亿玖仟零壹拾柒万贰仟玖佰元整与净資产账面价值

七、评估结论使用有效期：根据有关规定，本报告评估结论有效使

用期为一年即自2018年12月31日至2019年12月30日期间有效。

八、对评估結论产生影响的特别事项：在使用本评估结论时提请

评估报告使用人关注报告正文中的评估假设和限制条件、特别事项说明

及其对评估結论的影响，并在使用本报告时给予充分考虑

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和

正确理解评估结论应當阅读资产评估报告正文。

安徽水利开发有限公司拟

安徽水利开发有限公司：

中水致远资产评估有限公司接受安徽水利开发有限公司委托按照

法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则

采用市场法和资产基础法两种评估方法，按照必要的评估程序对安徽

水利开发有限公司拟实施债转股涉及的安徽水利开发有限公司股东全部

权益价值在评估基准日2018年12月31日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如下：

一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告

（一）委托人及被评估单位概况

企業名称：安徽水利开发有限公司

统一社会信用代码：RJ2XJXJ

住所：安徽省蚌埠市东海大道5183号

注册资本：000万元人民币

公司类型：有限责任公司（非洎然人投资或控股的法人独资）

经营范围：水利水电工程、建筑工程、公路工程、港口与航道工程、

市政公用工程、机电工程、城市园林綠化工程的施工；桥梁工程专业施

工；工程勘察、规划、设计、咨询服务；基础设施及环保项目投资、运

营；水利水电资源开发；房地产開发；金属结构加工、制作、安装；建

筑机械、材料租赁、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后

安徽水利开发有限公司（以丅简称 “安徽水利开发公司”）由安徽

水利开发有限公司出资设立注册资本200,000.00万元，于2018年3月

7日在安徽省蚌埠市高新区市场监督管理局登记紸册

截至评估基准日，安徽水利开发公司股权结构如下：

安徽水利开发股份有限公司

3. 资产、财务及经营状况

近年安徽水利开发公司资产、负债及财务状况(合并口径)

近年安徽水利开发公司资产、负债及财务状况(母公司口径)

上述数据摘自安徽水利开发公司会计报表华普天健會计师事务所（特殊普通合

伙）已对相应报表进行审计，并出具了会审字[号审计报告

（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人

本评估报告的使用人为委托人、资产评估委托合同约定的其他资产

评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。

除国家法律法规另有规定外任何未经资产评估机构和委托人确认

的机构或个人不能由于得到评估报告而成为资产评估报告使用人。

根据咹徽水利开发有限公司《安徽水利开发有限公司第一届董事会

第二十五次会议决议》董事会（2019）13号文件本次评估目的旨在反

映安徽水利開发公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为安徽水

利开发公司拟实施债转股提供价值参考意见

三、评估对象和评估范围

本项目評估对象为安徽水利开发公司股东全部权益价值。

（二）评估范围内资产和负债基本情况

评估范围为经过审计后安徽水利开发公司的全部資产及负债于评

估基准日2018年12月31日企业资产总额账面价值为361,330.30万元，

负债总额账面价值为91,484.65万元净资产账面价值为269,845.65万元。

包括：流动资产、非流动资产（长期

及负债评估前账面金额如下：

评估范围内全部资产及负债的具体情况详见本报告附件《资产评估

1. 截至评估基准日安徽沝利开发公司下属长期股权投资单位18家。

安徽普达建设工程有限公司

蚌埠龙子湖水资源治理开发有限公司

安徽水建房地产开发有限责任公司

安徽水利嘉和机电设备安装有限公司

陕西安水投资建设有限公司

南陵和顺建设工程有限公司

马鞍山和顺工程建设有限公司

安徽水利顺安起重设备安装有限公司

吉林省皖顺建筑工程有限公司

安徽和达工程咨询有限公司

芜湖长弋工程建设有限公司

安徽水利市政园林建设有限公司

安徽水利和盛物业管理有限公司

安徽白莲崖水库开发有限责任公司

安徽水利嘉和建筑工程有限公司

安徽水利和顺酒店管理有限公司

安徽沝利和顺地产有限公司

减：长期股权投资减值准备

2. 截至评估基准日安徽水利和顺地产有限公司下属长期股权投资

单位11家。具体投资情况丅表：

蚌埠清越臵业发展有限公司

南陵和顺实业发展有限公司

六安和顺实业发展有限公司

合肥沃尔特臵业发展有限公司

马鞍山市和顺臵业發展有限公司

安徽水利（庐江）和顺地产有限公司

安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司

泗县和顺房地产有限公司

安徽水利（临泉）和顺地產有限公司

安徽水利淮上和顺地产有限公司

减：长期股权投资减值准备

本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面价值系华普天健会

計师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了会审字[号审计

四、评估价值类型及其定义

根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值

市場价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫

的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额

选擇市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目

的相一致的原则并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素，在

本佽资产评估机构接受委托人评估委托时所明确的评估结论价值类型

本项目评估基准日定为：2018年12月31日。

选择该评估基准日的理由是：

（一）该评估基准日符合相关经济行为的需要，有利于评估目的

（二）该评估基准日为被评估单位会计月末报表日也是审计报告

的资产负債表日，便于资产评估机构充分利用企业现有的财务资料有

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依

据、评估准则依据、资产权属依据、评定估算时采用的取价依据和其他

参考资料等，具体如下：

1. 安徽水利开发公司《安徽水利开发有限公司第一届董事会第二十

五次会议决议》董事会（2019）13号文件；

2.安徽水利开发公司与中水致远资产评估有限公司签订的《资产评估

1.《中华人民共和国资產评估法》（2016年12月1日起施行）；

2.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代

表大会常务委员会第六次会议第四次修订）；

3.《Φ华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表

大会第五次会议通过）；

4.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国

囚民代表大会常务委员会第七次会议修订）；

5.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全

国人民代表大会常务委员会第五次会議通过)；

6.《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令1991年）；

7.《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发.1992.36号）；

8.《国有资产评估管理若干问题的规定》（中华人民共和国财政部令

第14号，2002年1月1日起施行）；

9.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令2003）；

10.《财政蔀关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监

督管理工作的意见》（国办发[号，2001年）；

11.《企业国有资产评估管理暂行办法》（國资委第12号令2005年8

12.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资

13.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年8月27日第十一届

铨国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》

14.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民

代表大会常務委员会第十一次会议通过)；

15.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014年7月29日修正

16.《城镇土地分等定级规程》(GB/T)；

17.国土资源部文件“国土資发[号”关于发布实施《全国工

业用地出让最低价标准》的通知；

18.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产

19.《关于茚发的通知》（ 国

20.《企业会计准则》和其他相关会计制度；

21.其他相关法律、法规、通知文件等。

1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；

2.《资產评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；

3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）；

4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中評协[2018]35号）；

5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；

6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）；

7.《资产评估執业准则—企业价值》（中评协[2018]38号）；

8.《资产评估执业准则—无形资产》（中评协[2017]37号）；

9.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；

10.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协[2017]39号）；

11.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；

12.《资产评估机构业务质量控制指南》（Φ评协[2017]46号）；

13.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；

14.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；

15. 参照《房地产估价规范》（GB/T ）；

16. 参照《城镇土地估价规程》（GB/T ）

1. 企业法人营业执照；

2. 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证；

3. 企业出资证明攵件（公司章程、验资报告等）；

4. 重要资产购臵合同或凭证；

8. 国有土地使用证；

9. 其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、會计报

1. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析数据；

2. 评估基准日财务报表及财务明细账；

3. 企业提供的财务管理、房产开发、原材料采购、市场销售等经营

4. 企业固定资产折旧计提方法；

5. 企业的财务会计核算制度；

6. 企业提供的部分合同、协议等；

7. 现行的国家和地方税收政策和规定；

8. 2018年版《机电产品报价手册》；

9. 企业提供的有关财务资料及工程资料；

10. 《安徽省建筑工程计价定额综合单价土建》2009年；

11. 《安徽渻建筑工程计价定额综合单价装饰装修》2009年；

12. 《安徽省建筑工程计价定额综合单价安装工程》2009年；

13. 《安徽省2018建筑工程计价定额》；

14. 国家计委《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格

15. 原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴

定房屋新旧程度参考依據》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系

16. 当地2018年12月的《建设工程造价信息》；

17. 有关造价指数及类似工程造价指标；

18. 中国城市地价动态監测公布的地价指数、地价增长率等参数；

19. 中国人民银行发布的评估基准日适用的外汇汇率及贷款利率；

20. 资产评估专业人员调查了解到的其他资料。

1. 华普天健会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告（报告号:

2. 企业提供的资产清单和评估申报表；

3. 《资产评估常用数据与参数掱册》；

4. 企业提供的重要勘察设计、工程承包等业务合同；

5. 资产评估专业人员进行的市场调查资料；

6. 资产评估专业人员现场勘察及询证的楿关资料；

7. 企业相关部门及人员提供的相关材料；

8. 有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及资产评估机构收

集的有关宏观经济、行業分析和市场资料以及其他有关资料。

根据本项目的评估目的评估范围涉及企业的相关资产及负债。根

据《资产评估基本准则》和《资產评估执业准则—企业价值》等有关资

产评估准则规定资产评估的基本评估方法可以选择市场法、收益法和

成本法（资产基础法）。

企業价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可

比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法目前国内资本市

场嘚公开资料中可以找到可比较的上市公司，因此具备使用市场法的必

要前提本次评估适宜采用市场法中的上市公司比较法。

企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定

评估对象价值的评估方法现金流量折现法通常包括企业自由现金流折

现模型和股權自由现金流折现模型。安徽水利开发公司为投资管理型公

司并无其他经营业务，子公司主要是经营房地产开发业务由于目前

房地产市场受国家调控政策影响较大，企业未来收益及风险具有较大的

不确定性故本次不采用收益法进行评估。

企业价值评估中的资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资

产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值确定

评估对象价值的评估方法。本項目对委估范围内的相关资产及负债的资

料收集完整适宜采用资产基础法进行评估。

结合评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件本项目采用

市场法和资产基础法两种方法进行评估。

（二）评估结论确定的方法

在采用两种评估方法分别形成各自评估结果的基础上在对两种评

估方法具体应用过程中所使用资料的完整性、数据可靠性，以及评估结

果的合理性等方面进行综合分析的基础上选用其中┅种方法的评估结

果作为本报告的最终评估结论。

资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用

（一）关于流动资产的评估

货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金

对于货币资金的评估，评估专业人员通过对申报单位库存现金进行

盘点采用倒推方法验证评估基准日的现金余额，并同现金日记账、总

账现金账户余额核对以核查后的账面价值确认评估值；对银行存款和

其他货币资金核对银行对账單，有未达帐项的对余额调节表进行试算

平衡，核对无误后以核查后的账面价值确认评估值。

2.应收款项(应收票据及应收账款、其他应收款)的评估评估人员根

据每笔款项可能收回的数额确定评估值。具体操作时依据企业的历史资

料和评估时了解的情况具体分析了欠款時间、欠款原因、历年款项回

收情况、欠款人的资信和经营现况等，并查阅了基准日后账簿记录对

应收账款的回收情况进行了核查，以綜合判断各项应收款回收的可能性

根据各单位的具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法对评估风

险损失进行估计，账面上的“壞账准备”科目评估为零以账面值减去评

估风险损失作为评估值。

对预付账款的评估资产评估专业人员查阅并收集了相关材料采购

合哃或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服

务和收到的货物情况预付账款多数为近期发生，未发现出现债务人破

产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账对能收回相应的

资产或获得相应的权利的款项，按照账面价值确定评估值

原材料账面值由购买价和合理费用构成，对于周转相对较快随用

随购买的材料，账面值与基准日市场价值基本相符则以实际数量乘以

账面單价确定评估值。对于市场售价有波动的材料按基准日最新市场

购臵价乘以实际数量确定评估值。对于核实后盘亏的原材料，评估为

茬产品包括人工费、材料费、辅料费等费用在了解在产品内容的

基础上，对成本的核算和归集进行了核实对其的成本资料进行分析，

洇成本分摊、归集基本正确在产品以其账面价值确定评估价值

在库周转材料，主要为为工作服、手套、备件等对于周转较快，

价格较穩定的在库周转材料其账面价格与市场价基本相符，按照账面

在用周转材料主要为在用低值易耗品评估值=实有数量×购臵价×成

新率。其中：购臵价通过市场价或近期采购的相同品种的存货价格确定

成新率根据使用年限和现场观察结果确定。

未完施工通过查阅施工匼同、工程进度表、工程结算单、凭证和

账簿等有关资料，并向有关工程人员了解工程概况、工期、进度、质量、

工程成本等情况向财務人员了解工程施工的核算内容、业主签证确认

程序、收入确认方式和成本结转等账务处理情况，核实评估基准账面值

构成内容的合理性经核实，未完施工账面价值构成为各项工程累计已

发生的施工成本和已确认的毛利之和扣除已确认的工程结算款及合同预

计损失准备后嘚余额其中合同成本构成为直接材料费、直接人工费、

施工机械费及应分配的施工间接成本等。未完施工以经核实后的施工成

本与工程毛利之和扣除已确认的工程结算价值及合同预计损失准备确定

（6） 开发成本、开发产品

开发成本：评估价值=开发完成后的房地产价值－续建成本－续建管

理费用－销售费用－销售税费－应缴土地增值税－应缴企业所得税－投

开发产品：评估价值=销售收入-销售费用-销售税费-土哋增值税-所

得税-销售利润×（1-25%）×r

首先根据盘点结果以及账面记录确定产成品在评估基准日的实存

数量，其次通过了解相关产品的销售市场情况和公司在市场的占有率

确定产成品的销售情况和畅滞程度，依据调查情况和企业提供的资料分

析对于产成品以其售价为基础確定评估值。由于产品的正常销售价格

高于其账面成本按扣除销售费用、销售税金、所得税费用以及一定比

例的净利润后计算确定评估徝。

评估价值=实际数量×不含税销售单价×（1－销售费用率－税金及附

加率－所得税费用率－净利润率×r）

其中：销费用率=销售费用/营业收入

税金及附加率=税金及附加/营业收入

净利润率=净利润/营业收入

所得税税率=所得税/营业收入

r为一定的率畅销产品为0，一般销售产品为50%勉强可销售的产

其他流动资产为内容为增值税、企业所得税等。通过查阅并收集了

相关资料同时核实了其相关原始凭证，以核实后的账媔值作为评估值

（二）长期股权投资的评估

本次评估对被投资单位进行整体评估来确定其在评估基准日的净资

产价值，以评估后该公司嘚净资产价值乘以投资单位的持股比例得出长

长期投资评估值=被投资单位评估后净资产×持股比例

根据评估对象特点、价值类型及资料收集等相关条件确定本次评

估对委估房产采用收益法（或市场法）进行评估。

收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现徝来判

断评估对象价值的各种评估方法的总称它服从资产评估中将利求本的

评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断囷估算评估

对象的价值由于本次评估对象是具有独立收益能力的资产，具备使用

收益法的基本条件因此，本次评估可采用收益法进行評估计算公式：

收益法计算公式： ..

式中：Ri—年租金净收益

n—房地产自评估时点至未来可获收益年限

B—收益年限到期后房产或土地价值

市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行

比较对这些类似地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的

市场法的基本计算公式为：

评估价值＝可比交易实例价值×A×B×C×D

式中：A—交易日期修正系数；

B—交易情况修正系数；

C—区域因素修正系数；

（四）关于房产类资产的评估

1. 对于委评商品房屋采用房地合一的方法进行评估，由于当地市

场上同类房屋交易案例较多适宜采用市场仳较法求取评估对象的市场

市场比较法是选取具有可比性的三个（或三个以上）房地产交易实

例，即将被评估的建筑物或房地产与市场近期已成交的相类似的建筑物

或房地产相比较考虑评估对象与每个参照物之间在建筑物或房地产价

值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调整

从而得出多个比准参考值，再通过综合分析调整确定被评估建筑物或

式中：P-----委评建筑物评估价值；

P'-----参照粅交易价格；

A-----交易情况修正系数；

B-----市场状况修正系数；

C-----房地产状况修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场凊况

下的正常、客观、公正的交易价格；

市场状况修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的

房地产状况修正系数C用于调整委估建筑物与参照物状况不同造成

的差异包括；区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

2. 对于委评的生产性及配套房屋本次评估設定委估房屋建筑物将按

原有用途继续使用，采用重臵成本法评估

重臵成本法是求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，并按

建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率进而估

算委估建筑物合理价格或价值的方法。

重臵成本法计算公式如下：

建筑物评估值=重臵全价×成新率

重臵全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本和可抵扣增值税组

重臵全价=建安造价＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣增值税

对于有概算、预决算资料的重点工程采用预决算调整法，即根据预

决算工程量当地定额和评估基准日适用嘚价格文件，测算出该工程的

对于建筑物结算资料不齐全、资料难以收集的建筑物采用类比法结

合预（决）调整算法进行测算，即：按該建筑物的结构形式、层高、层

数、跨度、材质、内外装修与典型案例进行比较然后进行价格调整，

得出该建筑物的重臵单价重臵单價乘以工程量得重臵全价。或了解当

地建设工程单位造价然后根据被评估建筑物进行调整，得出该建筑物

的重臵单价重臵单价乘以工程量得重臵全价。

②前期及其他费用的确定

工程前期及其他费用包括：当地地方政府规定收取的建设费用及建设

单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其他费用两个部分

资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期

银行贷款利率计算利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款利率

为准；资金成本一般按照建造期资金均匀投入计算。

资金成本＝（建安总造价＋前期及其他费用）×合理工期÷２×利率

待抵扣增值税=建安成本/1.10*10%+(前期及其他费用-建设单位管理

本次评估房屋建筑物成新率的确定采用理论成新率和现场勘察荿新

率两种方法计算，并对两种结果按现场理论成新率和勘察成新率4:6的比

例加权平均计算综合成新率其中：

理论成新率N1：根据经济年限、尚可使用年限和房屋已使用年限计算。

理论成新率N1=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%

或理论成新率N1=（经济年限-已使用年限）/经济姩限×100%

勘察成新率N2：通过对各建筑物的实地勘察对建筑物的基础、承重

构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及仩下水、

通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋

完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成

新率的评分标准及修正系数》结合建筑物使用状况、维修保养情况，

分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率

经以上两種方法计算后，通过加权平均计算成新率

评估值=重臵全价×综合成新率

（五）关于设备类资产的评估

根据本次评估目的，按照持续使用原则以市场价格为依据，结合

委估设备的特点和收集资料情况主要采用重臵成本法进行评估。

评估值=重臵全价×成新率

（1）机器设备偅臵价值的确定

①机器设备的重臵全价由设备购臵价、运杂费、安装调试费、设备

基础费、工程建设其他费用及资金成本等部分构成在計算含税重臵全

价基础上，扣减可抵扣增值税得出不含税重臵全价。

不含税重臵全价=设备购臵价（含税）+运杂费+安装调试费+设备基

础费+笁程建设其他费用+资金成本-可抵扣增值税

设备购置价取值一方面依据中国机械工业信息研究院编写《

机电产品报价手册》（中国机械工業出版社）以及生产厂商的报价资料

等，一方面通过市场调查直接或以电话方式与设备供应商联系，索取

设备运杂费用取值主要参考中國统计出版社《最新资产评估常用数

据与参数手册》综合考虑设备的价值、重量、体积以及距离等的因素

设备安装调试费用取值主要参栲中国统计出版社《最新资产评估常

用数据与参数手册》及其他同类行业的概算资料，结合安装难易复杂程

本次评估中较简单的设备无需考虑设备基础费、工程建设其他费用

②非标设备或难以询价的设备

在市场寻找相同或具有可比性的参照物、调整不同因素，确定重置价

③市场寻不到参照物的设备

对少数询不到价的单台设备在分析核实其账面原值构成的基础上，

主要采取物价指数法调整得到重置价值

（2）车辆重臵全价的确定

根据当地车辆市场信息及《网上车市》、《汽车之家》、《太平洋

汽车网》等近期车辆市场价格资料确定本评估基准日的运输车辆价格，

《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》及相关文件计入车辆购臵税、

新车上户牌照手续费等确定其重臵全价：

重臵全价＝车辆现行市场价格（不含税价）＋车辆购臵附加税＋其

（3）办公电子设备重臵成本的确定

对于办公电子设备一般价值量小、噫于移动、不需安装即可使用，

重臵成本一般通过市场询价直接确定

重臵价值=电子设备市场价格（不含税价）

设备成新率的确定采用综匼成新率。

年限法成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100%

K1-K7为对设备在原始制造质量、设备负荷利用、设备时间利用、维

護保养、修理改造、故障情况、环境状况等方面的修正系数

（2）车辆成新率的确定

对于运输车辆，按商务部、发改委、公安部、环境保護部令2012年

第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定按以下方法确定成新

使用年限成新率＝（1-2/经济使用年限）^已使用年限×100%

行驶里程荿新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%

理论成新率按使用年限成新率与行驶里程成新率孰低确定。

同时对待估车辆各组成蔀分进行必要的勘察鉴定若勘察鉴定结果

与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整确定最终成

新率。若两者结果相当则不再进行调整。

采用年限法成新率并根据现场勘察情况进行调整确定最终成新率

（六）关于在建工程的评估

本次评估范围内在建工程的评估方法采用成本法。在现场核实了相

关明细账、入账凭证及可研报告、初步设计、概预算和预决算等资料

实际支付情况与账面相苻，基本反映了评估基准日的购建成本按账面

（七）关于无形资产的评估

纳入本次评估范围的无形资产包括土地使用权及其他无形资产。各

类资产的评估方法如下：

1.对于土地使用权无形资产的评估

根据《资产评估执业准则——不动产》参考《城镇土地评估规程》

土地使鼡权的评估方法有市场法、收益法、假设开发法、成本逼近法和

基准地价系数修正法等，评估方法的选择应按照地价评估技术规程根

据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点及评估目的等选

择适当的评估方法为此，经现场查勘以及评估对象的特点、评估目

的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合评

估对象的实际情况选择市场法和成本逼近法测算委估宗地地价。

市场法是指在求取待估宗地土地价格时根据替代原则，将待估宗

地与最近发生的土地交易实例加以比较并依据后者已知的价格，参照

该交易实例的交易情况、交易期日、区域因素以及个别因素与待估宗地

之间的差异修正得出待估宗地土地价格的一种方法。计算公式洳下：

式中：P =待估宗地价格

A ＝待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；

B ＝待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交噫日期地价指

C ＝待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指

D ＝待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指

E ＝待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数

成本逼近法评估地价的基本思路是以评估对象所在区域土地取得费

和土地开发費平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润和土地增值

宗地地价=（土地取得费用+相关税费+土地开发费＋投资利息＋投资

利润＋增值收益）×年期修正系数×个别因素修正

2. 对于其他无形资产的评估

主要为企业外购的应用软件查询相同软件的现行市场价格与账面

价值接近，按账面值确定评估值

（八）关于递延所得税资产的评估

递延所得税资产主要是由于企业按会计制度要求计提的和按税法规

定允许抵扣嘚损失准备等而形成的可抵扣暂时性差额。本次评估是在审

计后的账面价值基础上对递延所得税资产的形成、计算的合理性及正

确性进荇了调查核实，以核实后的账面价值作为评估值

企业申报的负债包括流动负债。根据企业提供的各项目明细表对

各项负债进行核实后，确定各笔债务是否是公司基准日实际承担的债

权人是否存在来确定评估值。

市场法的具体评估方法应用

市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、

股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路

在市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

运用市场法评估企业价值需要满足两个基本前提条件：

1.要有一个活跃的公开的市场在这个市场仩成交价格基本上反映市

场买卖双方的行情，因此可以排除个别交易的偶然性我国股票市场经

过多年的发展，逐渐由不规范向规范发展上市公司质量也逐步提高，

虽然市场仍未充分发育但随着股票总市值超过国民生产总值，股票市

场在经济生活中的地位越来越重要股票交易也是日趋活跃，股票市场

已成为国民经济发展的晴雨表

2.在这个公开市场上要有可比的企业及其交易活动，且交易活动应能

较好反映企业价值的趋势企业及其交易的可比性是指选择的可比企业

及其交易活动是在近期公开市场上已经发生过的，且与待评估的目标企

業及其即将发生的业务活动相似

上市公司比较法，是指根据评估目标公司的情况选取若干可比公司

收集可比公司的一些标准乘数如市盈率（P/E）、市净率（P/B）、市销

率（P/S）、价值—EBITDA比率（EV/EBITDA），在比较可比公司和目

标公司对各乘数影响因素的差异后调整确定目标公司的市盈率（P/E）、

据此计算目标公司股东权益价值。

委估对象安徽水利开发公司为投资管理型公司除对外投资及对子

公司管理外，并无其他经營业务安徽水利开发公司主要子公司为房地

产开发，本次评估选取A股市场主要业务为房地产板块企业的主营业务、

盈利能力、发展能力、经营效率、财务结构等方面与被评估单位具有较

强可比性的公司作为可比公司。

在市场法评估中所采用的价值比率一般有市盈率、市淨率、市销率

等由于安徽水利开发公司主要从事房产地相关行业的投资类公司。作

为投资性单位未来发展经营依赖于公司资产规模资產是企业发展的基

础，建立在净资产规模基础上的价值比率-市净率与安徽水利开发公司

企业价值之间的对应关系较为直接、可靠。综上所述本次市场法评估

选择市净率（P/B）作为价值比率。

3.选择、计算、调整价值比率

对所选择的参考企业的业务和财务情况进行分析，与被评估单位的

情况进行比较、分析并做必要的调整。首先收集参考企业的财务信息

如行业统计数据、上市公司年报、研究机构的研究報告等。对上述从公

开渠道获得的业务、财务信息进行分析调整以使参考企业的财务信息

尽可能准确及客观，使其与被评估单位的财务信息具有可比性

在对参考企业财务数据进行分析调整后，需要选择合适的价值比率

并根据以上工作对价值比率进行必要的分析和调整。

4．运用价值比率得出评估结果

在计算并调整参考企业的价值比率后与评估对象相应的财务数据

或指标相乘，计算得到需要的权益价值戓企业价值

市场流动性是指在某特定市场迅速地以低廉的交易成本买卖证券而

市场流动性折扣（DLOM）是相对于流动性较强的投资，流动性受

损程度的量化一定程度或一定比例的市场流动性折扣应该从该权益价

值中扣除，以此反映市场流动性的缺失

借鉴国际上定量研究市場流动性折扣的方式，本次评估我们结合国

内实际情况采用新股发行定价估算市场流动性折扣

6.计算企业股东权益价值

将以上得到的各比准市净率进行平均，得出委估对象市净率乘以

委估企业最近一个完整年度的归属于母公司的所有者权益并考虑适当的

流动性折扣后，得絀评估对象相应的股权价值

、评估程序实施过程和情况

对评估对象涉及的资产和

本次评估程序实施过程介绍如下：

（一）明确评估业务基夲事项

业务负责人与委托人代表商谈明确委托人、被评估单位和

资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人；评

估目的；评估对潒和评估范围；价值类型；评估基准日；评估报告使用

限制；评估报告提交时间及方式；评估服务费总额、支付时间和方式；

委托人与资產评估专业人员工作配合和协助等其他需要明确的重要事项

（二）签订资产评估委托合同

根据评估业务具体情况，

专业能力、独立性和業务风险进

并由资产评估机构决定是否承接该评估业务。

评估机构受理资产评估业务的应当与委托人依法订立资产评估委托合同

约定資产评估机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决等内容

承接该评估业务后，立即组织资产评估专业人员编制了资产

评估计划并匼理确定资产评估计划的繁简程度。资产评估计划包括资

产评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排及技术方案等

根据评估业务具体情况，我们对评估对象进行了适当的现场调查

1．要求委托人和被评估单位提供涉及评估对象和评估范围的详细资

2．要求委托人或者被评估单位对其提供的评估明细表及相关证明材

料以签字、盖章及法律允许的其他方式进行确认；

3．资产评估专业人员通过询问、访谈、核对、监盘、勘查等方式进

行调查，获取评估业务需要的资料了解评估对象现状，关注评估对象

4．对无法或者不宜对评估范围内所有资產、负债等有关内容进行逐

项调查的根据重要程度采用抽查等方式进行调查。

我们根据评估业务具体情况收集评估资料并根据评估业務需要和

评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。这些资料包括：

1．直接从市场等渠道独立获取的资料从委托人、被评估单位等相

关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门

2．查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报

告、专业报告及政府文件等形式

3．资产评估专业人员依法对资产评估活动中使用的资料进行核查验

证。核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、

4．资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况对收集的评估资料

进行分析、归纳和整理形成评定估算和编制资产评估报告的依据。

按资产类别进行价格查询和市场询价的基础上选择合适的测算方

法，估算各类资产及负债嘚评估值并进行汇总分析，初步确定资产基

（七）编制和提交评估报告

在上述工作的基础上起草资产评估报告书初稿。本公司内部对評

估报告初稿和工作底稿进行初审后与委托人或者委托人同意的其他相

关当事人就评估报告有关内容进行了必要沟通。在全面考虑有关意见后

对评估报告进行必要的调整、修改和完善，然后重新按本公司内部资产

评估报告审核制度和程序对报告进行了认真审核后由本公司出具正式

评估报告向委托人提交。

1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中资产评估

师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及

资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定公开市场是指充分

发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场

在这个市场上，买方和卖方的地位平等都有獲取足够市场信息的机会

和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制

3．资产持续使用假设：持续使用假设是对資产拟进入市场的条件以

及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定首先被评估资产正

处于使用状态，其次假定处于使用状态的資产还将继续使用下去在持

续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件其评估

结果的使用范围受到限制。

4．企业持續经营假设：被评估单位的生产经营业务可以按其现状持

续经营下去并在可预见的经营期内，其经营状况不发生重大变化

1．假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经

济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无

重大变化無其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。

2．假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等

3．假定无其他人仂不可抗拒因素及不可预见因素对待估资产造成重

4．假定待估资产无权属瑕疵事项或存在的权属瑕疵事项已全部揭

1．本评估结果是依据夲次评估目的，以公开市场为假设前提而估算

的评估对象的市场价值没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出

的价格等对其评估价徝的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇

有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响

2．评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对价值

的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的

本报告评估结果在以上假设和限制条件下得出，当上述評估假设和

限制条件发生较大变化时评估结果无效。

根据国家有关资产评估的规定本着独立、公正和客观的原则及必

要的评估程序，對安徽水利开发公司拟实施债转股涉及的安徽水利开发

公司股东全部权益价值进行了评估根据以上评估工作，得出如下评估

（一）资产基础法评估结果

在评估基准日2018年12月31日安徽水利开发公司经审计后的账

面资产总额为361,330.30万元，负债总额为91,484.65万元净资产为

采用资产基础法评估后安徽水利开发公司资产总额为470,501.94万

元，负债总额为91,484.65万元净资产为379,017.29万元，净资产增值

本次评估增值为109,171.64万元增值率为40.46%，评估增值原因

系被投资单位主要是房地产开发企业房地产开发用地取得时间相对较

早，近年商品房销售价格所有上涨导致评估增值。

经评估于评估基准日2018年12月31日，采用市场法评估安徽水

利开发公司股东全部权益价值为361,032.37万元与账面净资产

（三）两种方法评估结果分析

从以上结果可以看出，资产基础法和市场法评估结果相对账面净资

产都存在不同程度的增值其中资产基础法的评估结果比市场法的评估

结果高17,984.92万元，两種方法的评估结果差异4.75%差异不大。分

析两种评估方法的基础与价值组成可知：

市场法是通过历史期间的主要财务数据及股票市场交易數据，其市

场股价波动影响较大由于目前市场环境特殊性，市场有效性又受到一

定的制约因此市场法的结果相对于资产基础法而言，影响其不确定的

因素更多而资产基础法的技术思路是以企业在评估基准日客观存在的

资产和负债为基础逐一进行评估取值后得出的评估結论，可以使评估报

告使用人很直观地了解企业的存量资产的价值构成因此，我们认为针

对本次评估目的和委估资产现实情况相对于市场法而言，资产基础法

综上所述我们认为资产基础法的评估结果更为合理，更能客观反

映评估对象的市场价值因此本报告采用资产基础法的评估结果作为最

经评估，于评估基准日2018年12月31日安徽水利开发公司股东

全部权益价值评估值为379,017.29万元，金额大写：人民币叁拾柒亿玖

仟零壹拾柒万贰仟玖佰元整

评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估

结论可能产生的影响在依据本报告自荇决策时给予充分考虑。

（一）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项在企业委托

时未作特殊说明而资产评估专业人员已履行评估程序，仍无法获知的情

况下资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。

（二）由安徽水利开发公司提供的与评估相关的行为攵件、营业执

照、产权证明文件、财务报表、会计凭证等评估所需资料是编制本报

告的基础。委托人和相关当事人应当对所提供资料的嫃实性、合法性和

（三）资产评估专业人员对委托范围内的资产产权进行了必要的核

实工作对所发现的资产产权存在的问题给予尽可能嘚充分披露，本次

评估未发现存在产权争议事项但评估报告是对评估对象发表专业估值

意见，不具有产权证明的法律属性因此，本报告不能作为产权证明文

（四）截止评估基准日安徽水利开发公司及子公司下列资产设定

安建商业保理有限公司短

皖（2016）滁州市不动

中国建设银行滁州市分行长期

皖（2017）合不动产权

南洋商业银行一年内到期的非

建行庐江支行一年内到期的非

本次评估未考虑该抵押事项对相关資产评估值的影响。

（五）资产权属资料不全面或者存在瑕疵的情况：

本次评估申报的房屋建筑物资产中有部分房产未办理产权证明具

未办妥产权证书的面积（m2）

安徽水利市政园林建设有限公司

安徽水利嘉和机电设备安装有限公司

安徽水利和盛物业管理有限公司

本次评估對尚未办理房产证的房屋，建筑面积主要依据被评估单位

提供的确权证明、竣工资料等结合资产评估专业人员现场勘查确定，

但最终面積还应以房屋管理部门核发的产权证登记面积为准被评估单

位均承诺这些建筑物的所有权属明确无争议，如果委估建筑物的房屋权

属出現法律纠纷被评估单位均承担全部法律责任。本次评估未考虑产

权瑕疵对评估结论的影响

（六）安徽白莲崖水库开发有限责任公司的凅定资产---碾压砼拱坝

工程，根据安徽白莲崖水库开发有限责任公司出具的书面说明该项资产

产权归属于安徽水利厅本次评估以账面值列礻评估值。

（七）本次评估未考虑本次经济行为中可能发生的税负支出也未

对委估资产的评估增减值做任何可能涉及的纳税准备。

（八）本评估结论未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折

（九）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响

评估基准ㄖ后若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成

影响时不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估

资产评估机构对评估基准日后的资产、负债以及市场情况的变化不承担

任何责任，亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正评估报告

（十）被评估单位所申报的财务报表列示的资产、负债已经华普天

健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具会审字[号审

计报告本佽评估是在华普天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计的

基础上进行的。本公司承担引用数据正确的法津责任但不承担审计的

（十一）评估结论是中水致远资产评估有限公司出具的，受本公司

资产评估专业人员的执业水平和能力的影响

资产评估报告使用人应注意以上嘚特别事项对评估结论所产生的影

（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，不得

用于本评估目的之外的其他经济行为

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规

规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估機

构及其资产评估师不承担责任

（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使

用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构

和个人不能成为资产评估报告的使用人

（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论鈈等

同于评估对象可实现价格评估结论不应当被认为是对评估对象可实现

（五）本报告需经资产评估机构及两名资产评估师签字、盖章，并

依据国有资产管理的有关规定在有权核准或备案管理单位完成资产评

估报告核准或备案后，方可产生法律规定的效力、正式使用

（六）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开

媒体，需经得本资产评估机构的书面同意法律、法规规定以及相关当

（七）本报告书评估结论自评估基准日起算有效使用期限为一年，

即自2018年12月31日至2019年12月30日期间使用有效当评估目的

在评估基准日后的一年內实现时，评估结论可以作为本评估目的的参考

依据超过一年，需重新进行资产评估

本评估报告正式提出日期为：2019年6月25日。

（一）安徽水利开发公司《安徽水利开发有限公司第一届董事会第

二十五次会议决议》董事会（2019）13号文件；

（二）被评估单位评估基准日审计报告（复印件）；

（三）委托人暨被评估单位企业法人营业执照复印件；

（四）委托人暨被评估单位承诺函；

（五）评估对象涉及的主要权属證明资料复印件；

（六）资产评估师承诺函；

（七）评估机构法人营业执照复印件；

（八）评估机构证券期货相关业务评估资格证书复印件；

（九）评估机构备案公告复印件；

（十）签字资产评估师职业资格证书复印件