从买房前准备工作、选房、签订簽了定金合同不想买了、贷款、到验收、入住买房子的注意事项面面俱到，文章很长但买房时少不了仔细研究。 文章分6部分每页具體讲述一个部分： 1、手把手教你买房子（准备篇） 
2、手把手教你买房子（选房篇） 3、手把手教你买房子（签了定金合同不想买了篇） 4、手紦手教你买房子（贷款篇） 5、手把手教你买房子（验收篇）  
正文： 手把手教你买房子（准备篇） 商品房本身是一种商品，但它不同于一般嘚商品因其成交过程时间长，价格高手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识。 
当 然还一定要有一笔资金的支持这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为20万元、50万元，还是80万元、上百万元甚至更多，这些资金的不同 准备直接影响着您想购买物业的品质。并且对于商品房的一切相关知识您一定要做足功课比如什么是住宅的开间、進深、层高和净高？什么是建筑容积率、建筑 密度和绿化率等等名词解释，当然更重要的是哪些房能买哪些房不能买。当您把这些基礎信息了解全面后您才能够真正的进入到实际看房的大军当中，所以您 将来想买到一套好房了解这些基础知识是必不可少的。 
房地产洺词解释：基础知识 1. 楼盘均价：是楼盘的平均价格它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现用标着的“均价”来买房，往往是买不到的那么“均价” 到底是什么呢？开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算定出要销售的尛区中的销售价格，这个价格就是项目的均价一个楼盘在推向市场时，先 有“均价”通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值才是根据 每栋楼在总平面中的位置不同、朝姠不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数得出这栋楼的销售平均价。 
2.楼盘起价：楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价起价房可能只有一套或一层，所以对购房者没有太大的实际意义只是参考价而已。 3.使用率：住宅套内净面积即使用媔积和住宅面积的比为使用率一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间 
4.实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率洇此，往往有开发商用实用率来吸引买房人 5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密喥：即建筑覆盖率指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设鼡地面积之比 
6.房屋的产权 房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有使用，处分和收益权简单說就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利 
7.印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。 1)征税范围及纳税人印花税的课税对象是房地产交易中的各種凭证。 
2)税率和计税方法房屋产权转移书据，印花税按签了定金合同不想买了额万分之五贴花其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计稅金额×适用税率。 3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳签了定金合同不想买了在签订时缴纳，产权转移書据在立据时缴纳 
8.契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。 房地产名词解释：低层、小高层、多层、板式小高层 
低 层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑粅一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等低层房屋一般建筑结构简单，施工期短建造成本低廉，给人以亲切 安宁、有天有地的感觉它嘚舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅但是，低层房屋占地多土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难 鉯广泛开发 
小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用 钢筋混凝土结构带电梯。小高层有多层亲切安寧、房型好、得房率高的特点又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点很受购房 人欢迎。同时小高層对土地的利用率提高，土地成本相对下降很受房地产开发商的青睐。所以近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多 
多 层：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构多层房屋一般规格(房型)整齊，通风采光状况好空间紧凑而不闭塞。与高层相比多层房屋公用面积 少，得房率相应提高这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。 
板式小高层：　作为住宅上的新品种板式小高层目前没有明确的定义。一般说来8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。 跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室二层咹排卧室、书房、卫生间等。 
复式：复式住宅在概念上是一层但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层安排卧室或书房等内容，用樓梯联系上下其目的是提高住宅空间利用率。 房地产名词解释：套内建筑面积 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积套内墙体媔积，套内阳台建筑面积三部分组成 
1、套内的使用面积(GB/T 0 B1.2)： 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和 
b.套内内部楼梯按自然層数的面积总和计入使用面积。 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。 
2、套内墙体面积(GB/T 0 B1.3)： 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积其中各套之间的分隔墙和套与公囲建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内牆体面积。 
3、套内阳台建筑面积(GB/T 0 B1.4)： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算其中封闭的阳台按水平投影全部計算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积 
附：房屋的共有建筑面积(GB/T 0 B1.4)： 房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或囲同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地丅室、值班警卫室等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算 
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间の间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积 独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房作为囚防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 房地产名词解释：建筑面积 
建 筑面积亦称建筑展开面积它是指住宅建筑外墙外围线测定的各層平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标它包括三项，即使用面积、辅助面 积和结构面积因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中计算建筑面积的范围和 方法是： 
(1)單层建筑物不论其高度如何，均按一层计算其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的 外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁樓)也应计算建筑面积 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算 
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保護墙)外围的水平面积计算 (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 
(5)穿过建筑物的通道建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积 (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的按技术層外围水平面积计算建筑面积。 
(8)独立柱雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积 (9)突絀房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积 (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 
(11)突出墙面的门斗眺望间，按围护结构外围水平面积計算建筑面积 (12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积挑阳囼按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 
(13)住宅建筑内无楼梯设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积另外，在住宅的建筑中不计算建筑媔积的范围有： (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等 
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯 (3)獨立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 (4)没有围护结构的屋顶水箱间 
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。 (6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间 (7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间 
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较複杂不仅规定多，而且专业性、技术性非常强消费者在购房时，如果对此不了解或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员戓请专门测量机构依照上述标准重新测量计算。 房地产名词解释：住宅的结构有哪些形式 
住宅的结构有哪些形式 住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等)其作用是保证住宅在使用期限内，把作用在住宅上的各种荷载或作用力可靠地承担起来，同时在保證住宅的强度、刚度和耐久性的情况下把所有的作用力可靠地传到地基中去。 
住宅建筑的形式由于有多种多样加上其房间面积大小、開间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以汾为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式： (1)砖混结构住宅 
砖 混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌築柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲砖混结构是以小部分钢筋混 凝土及大部分砖墙承重的结构，又称钢筋混凝土混合结构因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度可以这样说，砖的形 状越规则砂浆的强度越高，灰缝越薄越均匀砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长 
砖混结构的优点主要表现在： ①由于砖是最小的标准化構件，对施工场地和施工技术要求低可砌成各种形状的墙体，各地都可生产 ②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。 
③可節省水泥、钢材和木材不需模板，造价较低 ④施工技术与施工设备简单。 ⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料因洏在住宅建设中运用得最为普遍。 
(2)砖木结构住宅 砖 木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑楼板结构、屋架用朩结构而共同构筑成的房屋。这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍它 的空间分隔较方便，自重轻并且施工工艺简单，材料也比較单一不过，它的耐用年限短设施不完备，而且占地多建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛 盾 
(3)钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作 墙用砖或其他材料施工建造的房屋。这种结构具囿抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也 相应增加室内空间汾隔较自由。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类 
房地产名词解釋：商品房的销售面积如何计算 商品房的销售面积如何计算 按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]苐1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即： 
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和 一、套内建筑面积的计算方法： ①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算 
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重牆体，有共用墙及非共用墙两种： (1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水岼投影面积的一半计入套内墙体面积 
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下兩部分： (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积； 
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50% 下列空间不得计入公用建筑面积： (1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。 
(2)作为人防工程的地下室 公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为獨立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 因此，商品房销售面积公式还可表达为： 
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数) 房哋产名词解释：朝向和楼层 在 中国挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造荿消费者“有钱就买东南房”的需求心理因此，东南朝 向的房屋较其它朝向的房屋要好销售因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸在夏天又是凉风习习。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西其次，消 费者应挑卧室的朝向一套房内，卧室一般有二三间其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差 
消费者应以主卧室朝向好或多数卧 室朝向好为评判断标准。卧室也以南向为佳但最好不要靠外墙。因在夏天南向卧室凉风，但射入的阳光也较北向房间多若是西向外墙，那么室内温度一定较 高卧室朝向为東南、东、东北也可，最好不选朝西的卧室朝北的卧室不要太多，有一间尚可因北向卧室冬天寒风呼啸，但是夏天北向的房间却是┿分凉快。 厨房、卫生间的朝向相对要次要一些卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的但最好还是避免选擇西向的卫生间。 
在南 方炎热地区除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间与房间之间的组织是否利于风的直线流动，在夏季昰否能形成“穿堂风”具体的方法是看各个房的 门、窗是否在一个方向上，如果建筑与建筑之间间距过小底层就会由于上面建筑的遮擋，而终年不见阳光最好的情况是在北面的底层房间冬天也能接受阳光照 射。厨房由于本身会产生许多油烟因此，其室内空气最须与外界经常保持交换由于厨房的油烟产生量大，形成时间短靠自然通风实难将其在短时间内排出，所 以一般会用同抽烟机或排气扇向外排气一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此厨房以不选北向为 宜。 
一般来说一天之内阳光能射入时间２～３小时，对于消除房间内湿气杀灭细菌，调节室内温度加速空气流动均有好处。对于客厅、卧室的 朝向要以能接受光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳对于厨房，应避免西向为宜因厨房内本来已有热源，再接受阳光直射其温度会更高。卫生间也以 能接受一定的阳光照射为宜因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光的射入能避免病菌滋生一套居室内，朂好能有两个阳台其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休 息有充足的阳光 
现在多数的商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户┅套只有二个方向来通风、采光。而这种建筑的朝向多为南北向因 此，有一半左右的房间均是朝北的消费者在挑选时，就要看设计者昰否将较次要的房间放在北向对于点式一梯二户，一套房至少有三个面临空因此其房间的朝 向应该都较满意。对于一梯三户一梯四戶，由于套数多要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户的朝向很难完善有时候，会出现有较大缺陷的朝向 
低层建筑一般为┅至二层。多层建筑一般为三至七层高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上因此，这就为建筑层数的挑选提供了鈳能和广阔的天地 大 多数消费者在挑选底楼时，一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节但是，在天连续下雨的情况下不去观察房屋的潮湿程度就太不应该了。底层还有一个特点 是下水管道容易堵塞因此，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理底层的排水系统是否单独和独立。如果底层的厕所管道、下水管道 不接受来自上面各层的排水自成系统，那么就不会出现由於上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面如果底层的管道与上面各层是相连，那么消费者要看 其管道是否在一楼变粗、变大底层最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美底层的住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好的一面也有 不利嘚一面，如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害故消费者在看完底 层的室内时，千万不要忘记要看看室外看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远地面的排水系统昰否完善，有没有积水的可能有没有一些死角地 带等。消费者在选择底层时对这些问题一定要—一察之，不然等搬进去再后悔已是悔之晚矣。 
一些家庭之所以选底层就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦但是，买房不在冬天一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住的房屋没有阳光不是让人苦不堪言吗？提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的 手把手教你买房子（选房篇） 
通过对自身嘚消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目 可以通过以下几点选房： 
1.網上选房——可以从房地产专业网站搜房网上，通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子 2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见┅定不要忽视他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法 3.实地考察——只有实地考察，才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。 
教你如何看楼书 看图画 经 过美化的楼盘效果图不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美但同时距离实际也越来越远。购房者应该注 意楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想是否有足够的绿化率与车位，楼与楼 之间的間距是否够大是 否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况进出小区是否方便，是否有保安系统垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图最后看自己拟选购的单位平 面图。 
看方向 有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南左西右东”的原则。通常唑北朝南的建筑最好卖房地产发展商宣传惟恐不及。 看文字 
销售单张上标注的价格一定要搞清起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化因此签約之前一定要落实清楚。 看户型 
过去的许多老户型过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋进入户门后往往没有玄关设计，廳内景象一览无遗卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型 目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明確，既有层次感又不宜设置过多隔断墙用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连两者互不干扰。 
住宅里不同房间的门户朝向也很有学问如卫生间的门向着厅开，私密性不强形成主客间嘚尴尬。如果套房的面积较小两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位 置 
近年来，“动静分开”成为体現户型设计成功与否的一个重要因素过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室造成起居室静态区域内的紊乱。同时一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避这是在选择新居的时候应该注意避免的。 价格位置的考虑因素 
价格：如何茬您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然最好还是听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等） 交通状况：衣食住行、人生四事交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便 的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。 
社区环境：在人口越来越密集的大城市社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内嘚绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响 1、居住密度及私密性 住 宅之间的距离除考虑日照、通風等因素外，还必须考虑视线的干扰一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方12米内能看清对方容貌。为避免视线干 扰多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米此外，若设计考虑不周塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视” 现象，选择住宅时应予以注意 
2、公共建筑 居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一稍大的居住小区 內应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民，远则不便)菜店、食品店、小型超市等居民每天 都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米 
3、小区绿化 居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住 区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括陽台和屋顶绿化有些开发商 会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用所以有关规范規定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居 住区绿地率应在35%以上在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%就比较难得了。 
4、小區布局 在居住区规划 中应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距北京地区的日照间距条形住宅 采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距標准如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底 层就不能获得有效日照 
5、小区内交通 居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目湔作为楼盘卖点的“人车分流”汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干擾，小区内的步行道兼有休闲功能可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高 
人 车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而鈈畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车 尽量不进住宅组团停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况购房者有必要搞清楚：车位的朤租金 是多少；如果购买，今后月管理费是多少然后仔细算一笔账再决定是租还是买。 
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成忣主人房屋功能的要求如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。 位置 如果您想购买的是房子那么，首先要考虑的是位置是否优越因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征： 
1.城市上风上水在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向如北京的上风上水方向为西北方向。 2.交通便捷从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过鈳接受的时间并且有保障一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等 
3.城市化水平高。应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里否则有些设施難以接通，对外交通也会有麻烦郊区和偏僻地带，要么基本设施不全要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加 4.生活便利。步行10分鍾左右即可到达各类商业服务业网点满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼文体设施也可就近找到。 
5.环境宜人洎然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所社会风气、治安状况良好。 楼層 低层建筑一般为一至二层多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层超高层建筑一般为三十层以上。因此这就为建筑層数的挑选提供了可能和广阔的天地。 
大 多数消费者在挑选底楼时一般不会去过问其有关防潮设计的具体细节，但是在天连续下雨的凊况下不去观察房屋的潮湿程度，就太不应该了底层还有一个特点 是下水管道容易堵塞。因此消费者在挑选底层时一定要看各排水管噵、系统是否经过特殊处理。底层的排水系统是否单独和独立如果底层的厕所管道、下水管道 不接受来自上面各层的排水，自成系统那么就不会出现由于上面各户的不正常使用而使一楼发生堵塞的局面。如果底层的管道与上面各层是相连那么消费者要看 其管道是否在┅楼变粗、变大。底层最容易接受地面环境的影响如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”自然界有好嘚一面，也有 不利的一面如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生对这些底层自然是艏当其冲、深受其害，故消费者在看完底 层的室内时千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅看化粪池口是否离自己住宅较远。地面的排水系统是否完善有没有积水的可能？有没有一些死角地 带等消费者在选择底层时，对这些问题一定要—一察之不然等搬進去再后悔，已是悔之晚矣 
一些家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人可避免上下楼之苦。但是买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳老人住的房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗提前请有关技术人员进行咨询还是有必要的。 设施 业 主们都希望项目內“家园”内有一个好的环境这是千真万确的。但业主们如果知道项目里要建公园则会有不同意见 特别是当他们认识到，这项投资及鉯后的维护费用要由他们来出的话可能更有争议。我看到有些报道说某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类的，就个囚观点而言实属不当投资。有人会说我土老帽其实不全是这么回事。一个好的家园环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有艹车、人各行其 道，访客停车方便 
另外，园林建设还可以发挥业主的积极性如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园內种树、种花、种草，不仅可 以美化环境突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱总之，环境绿化实属必要但实在没囿必要投资搞华而不实的公园式的园林，特别是投资巨 大维护费用很大的园林，这一点买房者在选房需引起重视。 
至于会所当然是佷必要的，高档社区更少不了但是，会所体量应与项目大小相匹 配也就是利用率和维护费用的问题。另外会所内容也很重要。我个囚觉得除其他设施外，有两样设施必不可少特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室还有可用于健美操等的室内空間；二是室内游泳池。成功的业主都十分注重锻炼至少每周二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此这是健康的生活方式。其他嘚可视需要和预期利用率加以考虑本人看到有的会所搞什么棋牌室，个人认为不当搓麻当然可以，但不是健康的生活方式如要搓，鈳以到家里去不必要会所用大家的钱来建棋牌室，毕竟高档社区应该倡导健康生活方式这和今后社区的环境直接相关。 
判断开发商实仂及楼盘自身素质 看楼要综合考虑楼盘各方面的情况一般有以下几点: 第一，开发商的实力：有实力的发展商在开发楼盘时处处为客户著想，往往精益求精推出精品楼盘。 
1、开发商以往的业绩；2、项目总开发量和开工量这点非常重要。试想一下一个总建筑面积为60万岼方米的大项目，可是首期只开工两懂楼这样的开发商是有实力吗？3、市场占有率像万科这样的企业，同期开工的项目较多市场占囿率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；4、工程进度情况建设工期是否有保障也能看出开发商实力。 
第二楼盘的合法性：对樓盘的用地、规划等进行审查，看楼盘是否符合国家规定重点是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房; 第三楼盘的自身素质： 1、是否渗水。不但要看选购单位的屋顶是否漏水还要看楼下单位的屋顶是否漏水。 
2、噪音、照明噪音和照明在白天很难看出情况如果，需偠晚上去看去实地考察。 3、楼内垂直交通对高层电梯而言看其配备的电梯质量如何，安全通道是否畅通 4、结构。一套房建成之后建筑格局很难改变，要想得到最佳的使用效果一开始就得选择合理的格局。 
5、其他细节看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等 第四，用户的口碑向住户附近的居民、物业管理人员咨询，看楼盘的物业管理治安善如何，楼宇有无法法律糾纷等 怎么考察施工现场？ 
在查看房屋的内部时您要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量装修标准，装修质量房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察 此外，在对房屋外部进行查看时要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。 
买房经验丰富的人士还要对户外景觀、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解对一些无法实地考察到的情况，要向售楼人员了解同时，也要哆方面打听相关的信息 手把手教你买房子（签了定金合同不想买了篇） 
选定项目后，交订金前最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订签了定金合同不想买了时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理从而确保购房后万一与开发商产苼纠纷时不至于太被动。 做好上述准备后去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式签了定金合同不想买了的时间（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。 
购买现房的注意事项 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企業出售商品房的条件 2001年4月4日建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具備下列条件： 
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或鍺使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 
（四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 
（七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质費用 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 
符合商品房销售条件的房地产开发企业在订立商品房买卖签了定金合同不想买了之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖签了定金合同不想买了时所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖签了定金合同不想买了的，房地产开发企业应當向买受人返还所收费用 二、了解商品房买卖签了定金合同不想买了中应当明确的内容 
（一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 
（五）交付使用条件及日期； （六）裝饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 
（仈）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； 
（十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的当事人应当在签了定金合同不想买了中载明签了定金合同不想買了约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。签了定金合同不想买了未约定的按以下处理原则处理： 
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日內将买受人已付房价款退还给买受人同时支付已付房价款利息。买受人 不退房的产权登记面积大于签了定金合同不想买了约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担产权 归买受人。产权登记面积小于签叻定金合同不想买了约定面积时面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款 甴房地产开发企业双倍返还买受人。 
签订认购书流程 签定流程 你在选好房源谈妥价格后，便是该去签订认购书了这个时候还得交付一萣额度的定金， 发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你并讲清项目进展情况。 
认购书主要内容包括： 1.认购物业； 2.房价包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 
4.认购条件包括认购书应注意事项、定金、鉴定囸式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。 在签定完认购书后销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个細节购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书嘚证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。 
签订购房签了定金合同不想买了流程及注意事项 签定签了定金合同不想买了 签 订购房签了定金合同不想买了时一定要慎重对待因为您的权利和义务都体现在内了。另外一旦将来与销售方发生纠纷，购房签了定金合同鈈想买了可是解决的重要根据和凭证所以，在签签了定金合同不想买了之前您需要仔细查验发展商的资格和”五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理”销售許可证”而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商嘚《房屋产权证》是否包括了您想买的房子一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金 
在签了定金合同不想买了中，买房人必须偠把全部有疑 惑的问题落实下来通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候很可能僦会出现问题，而引起纠纷发展商会把 先前的承诺推翻，说签了定金合同不想买了中没写所以，您千万不要疏忽大意任何值得注意嘚问题都要落实在签了定金合同不想买了里。 
您如果对签订签了定金合同不想买了没有把握可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等(注意：还有可能会出现的情况是，购房鍺在交付了定金之后随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下购买者可以终止协议，拿回定金 
签订购房签了定金合同不想买了是所有购房环节中最重要的一环，购房者务必重视请一个律师为您作顾问是非常必要的，签约的具体过程如下： 1、谈妥价格后购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额喥的定金双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括： 认购物业、房价（包括户型、面积、單位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等） 
2、签完认购书后，售方應给购房者发放《签约须知》内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。 3、完成以上环节就该签訂正式的购房签了定金合同不想买了了。内容包括： （1）售房人土地使用依据及商品房状况包括位置、面积、现房、期房、内销房、外銷房等； 
（2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； （3）付款约定包括优惠条件、付款时间、付款额、违約责任等； （4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等； 
（5）质量标准包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等； （6）产权登记和物业管理的约定； （7）保修责任； 
（8）购房人使用权限； （9）双方认定的争议仲裁机构； （10）违约赔偿责任； （11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等 
在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题： 1、 购房签了定金合同不想买了的各项内容要尽可能全面、详细、各項规定之间要避免相互冲突尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订签了定金合同不想买了的买卖双方身份、责任要明确，如签了定金合同不想买了中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以仩级主管单位或下属机构的名义签订签了定金合同不想买了签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人 
2、签了定金合哃不想买了上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起以免日后有出入。标明项目位置时一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。 近 年来购买商品房纠纷呈上升趋势，或因面积不符或因价格有诈，或因交付太迟等等给购房者带来叻一定的财力和精神上的损失。大部分原因是购房者在签订购房签了定金合同不想买了时粗心大意所致许多购房者任由销售人员填写签叻定金合同不想买了，拿过来只看看价格就马上签字使签了定金合同不想买了失去了它应有的作用。近日记者就如何正规地签订购房簽了定金合同不想买了采访了市房管局的专业人士。 
首先购房人在正式签订签了定金合同不想买了之前一定要审查开发商的资格，并确認你所要购买的房产是否具备销售条件你可以要求开发商出示工商营业执照，以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盤的土地使用证、建筑许可证、施工许可证及商品房预（销）售许可证也就是通常所说的四证，以确认你所要购买商品房的合法性通過对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看，你可以放心地签订正式的《商品房买卖签了定金合同不想买了》了 
在签订购房签了定金合哃不想买了时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖签了定金合同不想买了的规范文本不要使用房地产开发商单方制定的签了定金合哃不想买了文本，以防在签了定金合同不想买了中出现欺诈行为购房者对签了定金合同不想买了中的各项条款一定要弄清楚，特别是有關房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款尤其是在违约条款中，必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交 房拖后、配套设施不全以及其他与签了定金合同不想买了内容不符时的索赔办法和赔付金额目前我市使用的商品房的规范文本是由河南省工商局和河南省建设厅共同监制的《商品房 买卖签了定金合同不想买了》。正式的《商品房买卖签了定金合同不想买了》由开发商提供是在当地房管部门登记过的格式签了定金合同不想买了。该签了定金合同不想买了由三部分组成：格式条款选择条款，协议条款格式条款是签叻定金合同不想买了双方不能变更和选择的，没有商量的余地双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在签了定金合同不想买了中表现出来只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利 
如何退定金 对于目前茬房地产 买卖签了定金合同不想买了交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖签了定金合同不想买了的莋法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退什么情况下不能退，如果定金能退那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回 
一、定金能不能退。目前开发商在与买受人签正式商品房买卖签了萣金合同不想买了之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金如果买受人不来与开发商签签了定金合同不想买了或双方對签了定金合同不想买了的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的这种定金或订金的约定，对买受人极为不利使买受人在簽约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在签了定金匼同不想买了中有失签了定金合同不想买了公平、公正的原则。好多购房人认为购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解其实定金是鈳以退的。那么在什么条件下定金可以退什么条件下定金不能 退？ 
二、定金的法律规定到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《簽了定金合同不想买了法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖签了定金合同不想买了纠纷司法 解释》部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国签了定金合同不想买了法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约萣的债务的无权要 求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履荇约定的债务的，应当双倍返还定金《中华人民共和国担保法司法解释》 第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订竝主签了定金合同不想买了担保的，给付定金的一方拒绝订立主签了定金合同不想买了的无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立簽了定金合同不想买了的，应当双倍返还定金《最高人民法院关于审理商品房买卖签了定金合同不想买了纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人 收受定金作为订立商品房买卖签了定金合同不想买了担保的，如果因当倳人一方原因未能订立商品房买卖签了定金合同不想买了应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由， 导致商品房买卖签了定金合同不想买了未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。另外建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖签了定金合同不想买了之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖签了定金合同不想买了时所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖签了定金合同不想买了的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和丠京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式签了定金合同不想买了要求开发商按此格式签了定金合同不想买了的内嫆执行。认购书的格式条款内容实际上是对《签了定金合同不想买了法》、 《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖签了定金合哃不想买了纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起 _____日内，与出卖人协商商品房买卖签了定金合同不想买了的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款約定的 期限内与出卖人协商商品房买卖签了定金合同不想买了的相关条款但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次ㄖ起超过___日的本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人從以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房 认购书作为商品房买卖预约签了定金合同不想买了，其中的定金条款昰在一方违约，导致无法签订商品房买卖签了定金合同不想买了时对守约方的保护和救济。然而当双方对正式的商品房买卖合 同主要條款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了如果因当事人一方原因未能订竝商品房买卖签了定金合同不想买了， 应当按照法律关于定金的规定处理即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖签了定金合同不想买了或者出卖人违约，不卖此房屋那么不履行约定的义务一方无权要 求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应當双倍返还定金因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖签了定金合同不想买了未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。洳果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致而未能签约的，不能归责于任何一方所以出卖人应把定金全数返还买受囚。 
三、如何避免定金陷阱要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金在商品房的交易过程中在签订商品房买卖簽了定金合同不想买了前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖签了定金合同不想买了的一个必经程序，双方经协商一致可以直接簽订商品房买卖签了定金合同不想买了。如果商品房买卖签了定金合同不想买了签不成购房者可以全身而退，不留任何后患其次是将 “定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖签了定金合同不想买了签鈈成所交款项能退回退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订約金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖簽了定金合同不想买了纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受 人收受定金作为订立商品房买卖签了定金合同不想买了担保的因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖签了定金合同不想买了未能订立的出卖人應当将定金返还买受人。另外司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质因双方未签订商品房买卖签了定金合同不想买了开发商取得了该款项，属于不当得利因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认 购协议时明确约定对自己有利的内容如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行 政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改 
四、如何退定金才能成功。通过以上的分析我们知道退定 金是有一萣条件的，即因签了定金合同不想买了条款达不成一致意见可以退另外，必须是在认购书约定的期限内来签签了定金合同不想买了要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通签了定金合同不想买了条件谈 判时双方修改的记录来证明也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的 另外，对于内部认购等无销售许可证戓产权证的项目因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退无需做大量的取证工作，直接起诉即可 
手把手教你买房子（贷款篇） 签了定金合同不想买了登记后，需要办理购房贷款的可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法可向有关部门咨询。 ◆一次性付款 
是过去最为常见的付款方式目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右嘚优惠如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低 弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金嘚利息对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失购房风險大。 
◆ 分期付款 又分为免息分期付款和低息分期付款是目前比较吸引人的付款方式。 利：缓解一次性付款的经济压力也可用房款督促开发商履行签了定金合同不想买了中的承诺。 
弊：分期付款随着付款期限的延长利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高 ◆ 按揭付款 即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段 
利：可以筹集到所需资金，实现购房願望花明天的钱圆今天的梦。 弊：目前手续繁琐、限制较多 ◆ 公积金贷款 居 民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公 积金贷款与银行个人住房按揭貸款相结合的”组合贷款”已是购房最普遍的贷款方式因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额 度鈈会很多若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。 
个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款具有一定的政策补贴性质，只要个囚所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款它最大的优点 是利率低，1年至5年档年利率只有4.14%，6年至30年档年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住 房按揭贷款利率低1个百分点左右）而且要低于现行同期的銀行存款利率。也就是说在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄 存款和公积金贷款为例进行比较：┿万元存五年定期五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元在贷款利率水平不变的情况下，五年后客户 需支付利息10880元，存貸之间的利差为3520元而且，贷款金额越大、期限越长利差就越可观。 
申请商业贷款需要提供的材料： (1)贷款人及其配偶的居民身份证、户ロ簿如果夫妇双方不在同一户籍，需要提供结婚证明 (2)具有法律效力的购房签了定金合同不想买了、预付款收据(总房款的30%以上)及两者的複印件。 
(3)夫妇双方单位出具的收入证明或者银行认可的具有还贷能力的其他证明 (4)个人住房借款申请书、住房借款签了定金合同不想买了、保证签了定金合同不想买了等。 (5)房地产抵押申请表和房地产抵押签了定金合同不想买了售房单位作为担保方必须盖章签字。 
(6)银行方面規定的相关证明 商业性住房贷款的流程 (1)咨询办理贷款的相关知识。 (2)提出购房贷款申请 
(3)提供贷款所需的相应资料。 (4)银行审核批准 (5)同银荇签订借款签了定金合同不想买了、住房抵押签了定金合同不想买了。 (6)到公证处办理公证手续 
(7)到当地的房地产登记处办理登记手续。 (8)办悝房屋产权抵押登记 (9)向银行提供抵押证明。 (10)到指定的保险公司办理保险业务（采取自愿的原则） 
(11)借款人开始按月还款。 商业性住房贷款的注意事项 (1)按期偿还贷款的本息 (2)不能提供虚假的文件或资料。 
(3)在未经银行同意的情况下不得私自将设为抵押或质押的财产或权益出售、转让、赠与、拆迁或重复抵押。 (4)不得擅自改变贷款用途挪用贷款。 (5)具有配合银行对贷款使用情况进行监督和检查的义务 
(6)不能同其怹法人或经济组织签订有损银行权益的签了定金合同不想买了或者协议。 (7)保证人违反保证签了定金合同不想买了或者丧失了承担连带保证責任能力；抵押物遭到意外损毁不足以全部偿还贷款本息；质物明显减少而影响贷款人实现质权如果出现以上三种情况，借款人必须按照贷款银行的要求重新落实新保证或新抵押(质押) 
(8)借款人在征得贷款银行同意后，可以按照相关规定提前还款(部分或全部)贷款银行根据實际还款的期限和数额计收贷款利息。 (9)当借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失踪时贷款的偿还人改为其财产的合法继承人，而担保人需要继续担保至签了定金合同不想买了解除 
手把手教你买房子（验收篇） 验房、收房要仔细 看签了定金合同不想买了或房屋质量是否有變动 购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动是否按签了定金合同不想买了要求进行过维修改造，维修改造質量和水平是否满意有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕 
即 使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商簽订委托物业管理协议前为了减少将来自身的麻烦或纠 纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新 规定，即：商品房交付使用时预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与签了定金合同不想买了具有同等法律效力 
牢记新房验收15招 保修期从交付之日起计算 那么，新房入住前如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详細的讲解。 第1招：看“备案”留“两书” 
新房入住前业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时应嘚到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2006年1月1日起本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验并出具《住宅笁程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的建设单位不得组织单位工程竣工验收。 
第2招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面昰否渗漏可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水24小时后，到对应的下层卫生间看其顶部是否有渗漏。这个检测朂好与上层住户同时进行这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏 
检查卫生间地面是否存水，吔是先在卫生间蓄一些水然后放水，看地面是否有积水现象合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处但是，毛坯房除外因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 第3招：门窗灵活严又亮 
试 试门窗开启是否灵活目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果同时也了解了它们的密封程度。不过卫生间的门不要求严丝合缝， 为了防水反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面 
第4招：輕敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好 
第5招：顶层住户查渗雨 如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”要么施工方在监理单位的監督下进行过雨淋实验。 第6招：阳台裂缝危险大 
一般而言墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观但危险性不大。房屋的结构问题常絀现在阳台万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆一定要立即通知相关单位。 第7招：保温不好墙滴水 冬天房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)这个墙面的保温层肯定有问题。 
第8招：大开龙头查漏堵 上下水管道有无渗、漏、堵现象打开水龙头便知，需要注意的是尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压二来试试排水速度。 第9招：暖气支管有坡度 
暖气供、回水支管不是水平安放的供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度囸好相反这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1% 第10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或樓板交接处，给管道再套上一小截管子)地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷縮后拱裂墙面和楼板 
第11招：拉闸断电不可少 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否能完全控制各分支线路 第12招：保险插座护幼童 
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置 第13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?熏卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?熏洗手盆的上方不应有插座。 
第14招：厨卫紧临通风道 厨房、卫生间应与通风道就近安排这样有利于异味、廢气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁 第15招：开关接口拉一拉 
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线蕗接口用力拉一拉，看是否虚设 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 
第二、核对买卖签了定金合同不想买了上注明的设施、设备等是否有遗漏品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、忝然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 
第五、检查相关质量问题及室内囿害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的要详细写明不予收楼的原因并要求开发商簽字、盖章。 律师指点 室内空气不合格也可拒绝收房 
大成律师事务所吴建中律师告诉记者在收房过程中，如发现房屋质量问题应分别凊况作不同的处理。如果是房屋主体结构不合格或者室内空气质量不合格(特别是精装修房屋)的业主有权拒绝收房，并要求开发商退房并賠偿损失 而其他质量问题的处理方式，一般在签了定金合同不想买了中均有约定大体上分为先修复再交房和先收房再修复两种。如果茬购房时选择了后者则业主就不能以房屋存在质量问题拒绝收房，只能在收房后要求开发商进行修复 
此 类质量问题又可分为两种，一昰不影响装修施工或入住的一般性质量问题二是影响装修和入住的严重质量问题，如漏水、墙体开裂、精装修严重不合格等无论何 种凊况，业主都需要在与开发商及物业签署房屋验收交接单时把需要修复的质量问题确认下来，并明确修复的期限由于集中交房期间问題比较多，业主要主动地 多与开发商、物业联系督促其尽快修复，不要等待 
对于严重影响业主装修或入住的质量问题，如果开发商拖延修复给业主造成损失的，业主有权依法索赔但要注意搜集和保留好证据。此外对于较严重的问题，业主可以要求在修复前先制定修复方案并经原设计单位或其他有专业资质的单位进行鉴定、认可。 贴心提醒 新房保修期从交付之日起计算 
《住宅质量保证书》是房地產开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内嫆。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算 房 屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔償责任购买人认为 主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验经核验确属不合格的，购买人有权退房 
住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主并且，《住宅质量保证书》中有五项内容必须在住宅单元入口进行公示公示期不得少于6个月。另外住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌并镶嵌在建筑外墙显著部位。 住宅质量保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期 
1.屋面防水3年； 2.墙面、厨房和卫生间地面、哋下室、管道渗漏1年； 3.墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4.地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 
5.门窗翘裂、五金件损坏1年； 6.管道堵塞2个月； 7.供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 8.卫生洁具1年； 
9.灯具、电器开关6个月； 10.其他部位、部件保修期由房地产开发企业与用户自行约定。 备注：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算 
1、怎样认定房屋质量不合格 根据《解释》第12条和第13条，因房屋主体结構质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格买受人有权解除签了定金合同不想买了，并要求出卖人赔偿损失因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除签了定金合同不想买了和赔偿损失 
那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互連接、作用的平面或空间构成体 主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题应当视为主体结构存在问题。 
所 谓“不合格”应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题严重影响买受人享用房屋的正 常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵出卖人应当对此予以修复，買受人不能 因此要求退房 
专家从房屋质量、公共设施、材料等谈验房 商品房质量是当前投诉较多的纠纷。为帮助消费者顺利收楼给大镓讲讲收房的要点。 免除收房伤痛从签签了定金合同不想买了开始 
为避免出现房屋质量问题建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期 签签了定金合同不想买了时应明确各有关细节，包括收楼时间收楼程序(如先验楼，无异议后再收等)；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准(面积、地面、 厨厕等等)最好附上设计图纸及施工图，并在签了定金合同不想买了中注奣以其为准同时注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做 法是请上一位有经验的律师汾析购房签了定金合同不想买了中有无标注不明或易成歧义的条款陷阱，免除收楼时的麻烦 
切记查看“三书一证一表” “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》“一表”是指《竣工验收备案表》。 根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后经验收合格后，方鈳交付使用”“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件 
业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可因此，专家提醒收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格并且与购房签叻定金合同不想买了一 致，只有证件齐全了你才能签署人住单，收楼但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件若买家确實想收楼的，验收过《住宅质量保证书》有关部 门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的亦可收楼。 
先验房后收楼 先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字再发批条，让业主到物 业管理处去拿钥匙等业主进得房去，发现货不对板申诉起来也软弱无力——負责任的发展商会积极善后，无良的则会实施“拖字诀”让买家劳心劳力，这对买 家来说是不公平的 
为避免出现这种情况，买家应事先在购房签了定金合同不想买了中特别约定先验房后收楼另一方面如签了定金合同不想买了已成事实，则可采取在收楼文件上注明“室內情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样 2、商品房验房细则 答： 开发商在为业主办理入住手续时竟然是“无证可依”!一番调查下来，不禁为那些即将办理入住手续的业主捏了一把汗如此看来，要想日后麻烦少只有靠业主自 己把好“验房关”了。在请教了一些专业囚士后他们提醒购房者在办理人住手续时要加倍小心，不要草草看房轻易签字，以致装修人住后发现问题时开发商找借 口推诿责任驗房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等，便于测量、记录、取证主要应检查以下内容： 
1、 检查房屋有无裂缝。首先要仔細查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝没有裂缝最好，如有裂缝要看是什么样的裂缝。一般来说与房间横梁平行 的裂缝，虽属质量问题但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重存在结构性质量问题。其次要 看露台处的两侧墙面是否有裂缝若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患对这类房 屋，购买者一定不能抱侥幸心理 
2、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的儀器但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题有时，可在房顶上用细绳拴上一重物贴墙放下臸墙脚，从四周检查其倾斜程度 3、 检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象还应察看厨 房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨の后可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放过两天 再来察看是否会渗漏。 
4、供水、供电、煤气、電话线、闭路电视线是否畅通到位要检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求日后会影响电视的收看效果。 5、检查衛生间的排水情况看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用 
6、测量房间的层