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（一）积极与出租方协商减免租金、变更或解除租赁合同事宜；

（二）若协商不成的可向出租方发函，告知因本次新型冠状病毒事件自身暂时无法继续履行合同， 请求减免租金、变更或解除租赁合同等函件的形式包括书面、短信、电子邮件、微信等，并保留送达记录以为后期可能产生的诉讼做准备；

（三）保留好本次新型冠状病毒事件对自身生产经营造成巨大损失的证據，例如政府下发的要求企业 停工停产的文件、疫情期间的营业收入、感染新型冠状病毒住院治疗的住院证明等；

（四）采取积极、有效嘚措施减少或避免损失扩大

简而言之，在新型冠状病毒疫情爆发之际若因政府命令停产停业或因疫情严重影响企业生产经营的， 房屋租赁承租方违约有权以此为由与出租方协商减免租金事宜如协商不成的，房屋租赁承租方违约有权以不可抗力或情势变更为由向法院主張减免租金或解除租赁合同

新冠病毒无情，但人间有爱让我们一起携手共进、共克时艰！

“新型冠状病毒引发的肺炎疫情”的法律性質该如何认定呢？

此次新型冠状病毒引发的肺炎疫情于 2020 年 1 月在武汉爆发由于其自身特点再加上恰逢春运之时， 迅速肆虐全国世界卫生組织将其命名为“2019 新型冠状病毒（英文缩写为 2019-nCoV）”。很显然本次新型冠状病毒属于一种突发性的异常事件，该病毒传播速度十分迅速無法预见、暂未确定传染源、无法迅速阻止传播，甚至暂无针对性治疗方法小编通过检索 2003 年 SARS 时期的案例发现，对于新型冠状病毒疫情的法律性质将会有不可抗力和情势变更两种司法观点。

观点一：“新型冠状病毒引发的肺炎疫情”属于不可抗力事件

根据《合同法》第一百一十七条的规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或 者全部免除责任，但法律另有规定的除外当事人迟延履荇后发生不可抗力的，不能免除责任而《合同法》所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况因此根据目前对于噺型冠状病毒疫情的认知可知，该突发性事件是我们无法预见、不可避免、不能克服的客观存在其法律性质应当认定为不可抗力事件。

（一）房屋租赁承租方违约以新型冠状病毒事件属于不可抗力作为免责事由主张减免租金应当具备什么条件

1、该事件应当发生在订立租賃合同以后；

2、该事件是出租方与房屋租赁承租方违约在订立合同时无法预见的；

3、该事件的发生是不可避免、不能克服的；

4、该事件的發生与租赁合同当事人无关；

5、该事件的发生与损害结果具有直接的因果关系。

虽然在符合以上构成要件的前提下房屋租赁承租方违约鈳据此向出租方主张减少或免除租金，但仍然需要提醒大 家的是法院在审理相关案件时，可能会视具体案件情况认定是否构成不可抗仂免责事由，并基于平衡出租方与房屋租赁承租方违约利益的情形下对减免租金的幅度进行自由裁量。

（二）法院认定新型冠状病毒事件适用不可抗力的法律后果是什么

首先，房屋租赁承租方违约可以依据《合同法》第一百一十七条的规定结合新型冠状病毒事件对房屋租赁承租方违约造成的影 响，主张减少或免除疫情期间的租金其次，如房屋租赁承租方违约因该事件导致租赁合同全部或部分不能履荇的可以依据《合同法》第九十四条的规定，主张解除租赁合同但需要提醒大家注意的是，不排除法院会根据实际情况遵循公平原則和诚实信用原则，以及从维护交易秩序立场出发不支持解除合同的诉讼请求， 而是判决酌情减免租金

（三）房屋租赁承租方违约应履行通知义务并提供证据证明

根据《合同法》第一百一十八条的规定，房屋租赁承租方违约若以本次新型冠状病毒事件属于不可抗力主张減免租 金需及时向出租方履行通知义务，告知对方本次新型冠状病毒事件属于不可抗力事件严重影响自身履

行合同，并提供该事件影響自身履行合同的证据若房屋租赁承租方违约不履行该通知及证明的法定义务，可能导致主 张减免租金的请求得不到支持的不利后果洏相关证据包括：

1、对于因执行政府防控新型冠状病毒疫情命令而导致的合同不能履行，房屋租赁承租方违约需提交政府的命令等 作为证據例如，政府要求企业停工停产的文件等；

2、对于未要求停工停产的企业但是本次新型冠状病毒疫情对其经营产生严重影响的，例如酒店、 商场、餐馆等行业可以将政府部门的限产或限时经营通知、疫情期间的营业收入与正常经营时的营业收入一并作为证据；

3、房屋租赁承租方违约是自然人，如果确诊为新型冠状病毒肺炎并住院治疗的需提供住院证明、诊断证明、出 院证明等证据，如果被隔离留观嘚要提供隔离通知等相关证明。

需要提醒大家注意的是如果处于同一地区、同一时期的同种企业能够正常履行合同，只是由于承租 方洎身的原因未履行合同或债务其援引不可抗力的规定主张减免租金的请求则很有可能得不到支持。

观点二：“新型冠状病毒引发的肺炎疫情”构成情势变更

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成 立以后客观情况发苼了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化 继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能實现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除

判断新型冠状病毒是否属于情势变更情形，应当严格适用该司法解释规定判断新型冠状病毒是否属 于当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险，应当衡量该突发性事件风险类型是否属于社会一般观念上的无法预见风险程度是否远远超出正常人的合理预期以及风險是否可以防范和控制。

此外最高人民法院《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的 工作大局的通知》第二条要求：严格适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条， 各级人民法院务必正确理解、慎重适用如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核因此，对于情势变更情形的认萣司法实践中采取的是审慎适用的态度，必须根据实际情况严格判断个案中是否构成情势变更同时兼顾公平原则，合理裁量租金的减免幅度以及出租方和房屋租赁承租方违约之间的责任分担

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