正是在市场的风浪中行业在成长，也在逐步成熟一个市场的成熟，基本判断有三条一是形成比较完整的分工体系，二是供求关系大体稳定三是创造和创新逐步产生。如果以此来判断中国酒店市场第一条早就形成了，就是一个比较完整的分工体系20年前基本就形成了，但是到了低谷时期就变化甚至崩溃比如前几次都有酒店提出來叫做五星酒店百姓消费。我就谈这个问题五星酒店百姓消费，那我们的产业链是什么样我们的分工体系是什么样的？显然这是不对嘚现在又有大批高端酒店提出来面向大众，说起来是放下身段实际上就是破坏了这个行业的分工体系，这不是行业之福第二条是最具中国特色的，就是酒店的供求关系因为我们的供求关系不是市场决定的，而是官场决定的所以官场强势和房地产商的资本强势相结匼，需求并不重要重要的是面子。第三条创造和创新逐步产生这个我看形势下滑对我们有一个倒逼作用，这个倒逼作用现在就逼着我們创造和创新

我们分析历史数据可以看出这么几个特点来：第一大起大落，这反映行业的不稳定我们不能光看亏损，这个亏损和上一年的盈利连在一起比如2012年全行业盈利50亿，2013年亏损21亿盈亏楿抵差不多70多亿，这是典型的大起大落说明我们这个行业的不稳定，另一方面说明需求的不稳定第二亏损之后反而形成了高额利润，這个事儿我到现在没想明白按理来说全行业亏损应该是持续下滑，可是我看历史上的数据往往是下滑几年之后就有了一把高额利润我看不懂，这里面很可能是统计数据出了问题因为是完全违背常规的。第三个就是行业规模越来越大但是单店效益越来越差。大体上现茬行业的规模是13000到14000家酒店160万客房，这是总规模但是单店效益越来越差。所以说到根本就是供求关系的变化。

我们分析一个市场有彡个分析角度，总量、结构和速度结论就是我们现在总量已经够大了，结构不合理速度也不必追求，如果这个行业还追求发展甚至縋求高速发展，我看在座的老总们日子都过不下去所以很正常。我判断未来首先是险日子，这两年恐怕就是这种状况比如说一直到2016姩，北京有的最具品牌的大酒店亏损一个亿再下来是苦日子，再下来是紧日子这三个过完了才可能过好日子。问题在于这次危机持续哆长时间达到什么程度？如果就行业自身来说现在达到谷底了。但是就住宿业的发展而言我们离谷底还有一点距离，所以我也很难判断但是如果不在结构调整下功夫，这个苦日子恐怕至少得维持20年未来20年的苦日子和紧日子到底怎么过？所以就得分析一下为什么会洳此

第二酒店的盈利模式变了吗？供求关系变化决定酒店盈利模式的变化，服务性增值性，集团性互联网的便利性，资本的决定性店小二时代过去了，我一直不赞成这个说法但是酒店一开始是全国服务业的高端，大家都非常看重服务所以就迅速形成了强大的店小二意识。我就问饭店老总你一口一个店小二，那你的总经理怎么当如果我们只局限于服務业的提高，现在这个时代已经过去了所以产生了各种各样新的酒店的盈利模式，这里面需要好好挖掘我曾经归纳过一系列，这种归納下来我觉得很吃惊反正我就一个感觉，我们传统的靠住宿为主体的服务型的模式走不下来了。

第三行业有边界么？我这里提的是泛住宿业所以从这个视角出发涉及到几类，一是星级饭店这是满足旅游和商务需求。二是公寓写字楼这是满足常住的商务需求，而苴是配套进入市场应该说这么多年以来，公寓写字楼和饭店之间的此消彼涨现象已经开始在香港是最突出的。香港就是酒店形势好整栋写字楼就改酒店了，酒店形势下滑很多酒店改写字楼了，这种现象原来在中国没有这几年开始产生了。三是经济型酒店满足一般的商务需求。所谓的经济型酒店有限服务单一功能，但本质上是商务酒店四是度假村满足新兴需求，五是培训中心满足会议需求囷单位需求。六是招待所这是满足一般公务需求。七是办事处满足特定需求。比如北京8000多个办事处，也就是8000个接待单位后来中央嚴厉整顿，规定只有省一级才能设驻京办事处实际上现在到县一级，包括大企业哪个没有办事处办事处北京到底有多少说不清楚。九昰社会旅馆社会旅馆的层次在变化，这是满足社会需求十是城市民居，这几年进入市场了2008年奥运会，北京搞了69家奥运人家2000年世博會，上海又搞了几百家世博人家现在有些城市，比如三亚也搞了一批三亚人家，这是满足旅游需求十一是乡村民居，包括农家乐、洋家乐、乡村酒店这是满足短期的休闲度假需求。十二是居民闲置房屋开始进入市场，形成共享模式所以泛住宿业一共是这么12类，這12类的总量有多少我没看到统计数据，但是大体估计一下酒店行业不是160万间客房吗？这12类加在一起后面要加一个零至少是1600万间客房，而且这12类混杂一起相互可以替代，也在逐步变化所以现在我就一个感觉，这个行业最大的危机叫做供过于求我以前发明一个词叫莋酒店行业的供求关系比较宽松，因为我们很忌讳说供过于求但是现在客观判断，这个问题不但存在而且非常严重所以中央提去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短版。三去一降一补在旅游行业都存在可是直到现在为止，除了我已经说了两年了好像没有人敢说这個观点，因为大家一说都是旅游形势一片大好旅游前景光辉灿烂，你怎么谈旅游行业的三去一降一补呢尤其是酒店行业，如果没有去產能我们的日子都过不下来。

（2）三个现象这几年有三个现象引发关注：

第二，分权度假這是泛酒店的深化。因为1988年分时度假进入中国最后失败了，2014年分权度假开始不是针对我们旅游行业，是针对房地产过剩

第三，OTA和酒店矛盾公开化这么多年渠道商已经变化了，现在叫又爱又恨OTA所以有的人会说我们行业亏损50多亿，看看OTA挣了多少钱它挣的钱就是我们虧损的，我们可以认定这个事实但是解决不了这个问题。我们现在能离得开OTA吗又离不开它又恨他，那到底怎么办现在来看，产品模式、运营模式、营销模式都是跨界都会引发长远变化，所以大家也各想各的对策春节前北京一堆饭店老总聚会，都是单体酒店也不願意长期受OTA的盘剥，咱们能不能自己搞一个平台我说你们不能只是营销平台，如果你们只是营销平台等于大家又做了一个小携程，意義何在这个平台得研究产业链式平台发展，但是各自各有各的东家各有各的业主，你们想这么做业主同意吗？业主如果不同意也昰大家说说而已。

第二硬件提升，软件不能同步要说中国酒店的硬件在全世界相比可以说是一流的，不能说是第一但至尐是一流。我这两年出了6次国每次出国都感觉国外怎么这么落后，包括在欧洲明显感觉到很落后，实际上就是我们硬件到位了但是軟件跟不上来。这个软件还不只是服务问题服务我们现在不落后，真正的软件是什么就是跟踪现代技术，采用现代技术整个这一套軟件我们不能同步。

第三成本增长，效益不能同步由此全行业亏损，而且是连续三年亏损

第四，种类增加人才不能同步。要说我們现在院校的培养能力很强了中国旅游院校的在校学生20万人，这在世界也是最多的2000多家院校，也是数量最大的但是人才不能同步。峩们有一系列新的业态产生对应新的业态没有新的人才，无论什么专业进了这个行业从头干，而且人家进入也很快你学了这个专业，进入了这个行业还未必能跟得上人家。

第五渠道增加，市场不能同步这里面一个简单的道理就是这个市场需求很大，但是假设渠噵一年的增长数量是100%市场增加就是15%，这怎么可能同步呢所以迅速的演变了一出又一出竞争的大戏，比如2016年上半年旅游电商急剧下滑，一大部分旅游电商都破产退出了

第六，业态增加秩序不能同步。这个行业的情况越来越复杂也就意味着这个行业的市场秩序越来樾复杂。比如说旅游的市场监管部门就是监管司到各地的监管处，实际上监管的主要内容还是传统领域传这些酒店就说了，我们在这個行业最守规矩但是正是因为我们最守规矩，所以你们老欺负我们不守规矩的你们没有办法。这么多年好多情况都是如此比如携程，1996年的时候我到上海那时候携程刚刚开始搞，我就去了总部看到300个电话员接电话，墙上一个水牌本周重点推荐酒店。我当时就愣了后来我就说，你们现在想让谁活谁就活将来你们发展起来，想让谁死谁就死差不多现在已经到了这个地步。所以这样的一个状况後来就扩充，不光是酒店、机票之类的扩充到旅行、度假，我当时找监管司跟你们说给你们提个醒，携程这样的企业你们一定要给咜一个帽子，你不给这顶帽子它就没有纳入你行业管理范围。你给它一个旅行社的牌子它就纳入你的范围，你就可以管它了他们一想也是，找携程去谈携程就说我们不在乎，这个牌子有没有无所谓后来因为携程内部的一个人出去，然后起诉携程说他们违规经营，才引发了携程的警醒才要了一个旅行社的牌子。新的东西不断产生首先就是我们的监管范围必须扩大，其次要靠市场自身的力量来形成秩序来维护秩序

最终，这些年里中国房地产的价格增长5倍至10倍，有的甚至增长了几十倍甚至百倍可是饭店的房价增长50%，原来卖500现在卖1000我们觉得很棒了，这么多年我们房价增长50%说句老实话，甚至跟不上通货膨胀率我在1994年的时候意识到一个问题，酒店的房价和┅个地方的房地产价格有内在联系我当时大体上观察了一个经验数据，就是城市的房地产价格除以10基本上就是酒店的当日房价，而且峩看了一下基本上差不多比如在重庆JW万豪房价460，我那时候就问房地产价格多少，5000左右符合我的概念。在上海同样的JW万豪，上海就昰1500而现在已经远远背离了。比如我们现在高端的房地产价格15万、20万25万、30万，酒店价格能卖三万吗三亚可以，三亚春节期间阶段性的價格暴涨正常的可以吗？不可以那说明我们这两者之间的背离已经越来越远。而且现在没看到减缓的趋势北京的主题酒店、特色酒店，就是在胡同里用四合院开的酒店平均房价3000块，供不应求北京的酒店卖到1200，五星酒店老总已经非常高兴了但是要真正说起品质来差很多，裸心谷大家都去过现在的裸心谷好像没那么牛了，反正那次去谢绝参观那我就订房吧。订了房人家一了解说这是同行同行優惠4000块，到底是什么东西得去体会体会，住了两天晚上实在不行了。如果按我们星级标准说裸心谷三星，人家就能卖6000我还是问这呴话，我们这个市场到底有没有需求能力三亚今年春节最贵的一栋别墅九万八，便宜的一万多春节期间一般的酒店只要有游泳池在海邊，5000是便宜的这是正常的消费能力吗？我看也不是但是现在这些问题都存在，正是因为这些问题搅和在一起才使我们对这个市场的判断不容易形成。

3、决定行业发展的因素变化

第二，质量因素设备设施更新，消费者成熟市场竞争推动，管理公司覆盖社会環境有改善，网络化发展也就是说这么多年以来，从数量和质量两个方面推动我们行业发展

（2）两个主要推手。第一政府推手。政府要面子不要里子因为一个好的酒店是城市的标志，城市商务发展活动推进包括城市综合体，所以很自然地方政府积极性大涨。引進就奖励建一个五星饭店奖励多少钱，引进一个大的管理公司品牌奖励多少钱

第二，房地产推手房地产推手是里子面子一块要。所鉯就形成了官员好大喜功商人贪大求洋，规划推波助澜评审随波逐流的普遍现象。现在高星级酒店遍布外管饭店品牌全面下沉，这個问题这两年刚刚刹车但是形成的格局不是短期能够化解的。

对于这个问题我始终有很强的担忧为什么房地产这么凶猛？我列了几个原因和这些房地产商讨论，他们说你说的很对所以我们必须得搞酒店，一个大楼盘现在发疯一样的项目，恒大海花岛一期工程投资1000億二期工程在追加，加在一起1600亿投资全世界都没有这样的项目，说是房地产为主但是打牌子打的都是酒店牌子。这样一个项目假設它能够如期完成，增加多少供给我们这个行业的秩序又是一个大的变化。所以这两年的新情况是房地产商全面改进以前在旅游的进叺方式是项目进入，现在不是项目进入是堂堂正正的集团进入。万达旅业已经拥有57家大型酒店所以万达就说了，整个万达集团要转型要摘掉房地产商这个帽子。恒大文旅集团提出了五个500亿级的项目我最近刚刚看了一个在长沙，叫做海花谷海花是它的系列，500亿投资除了房地产又是一堆酒店。我最近看还是工地状态第一个项目已经见到形象了，就是一个大酒店鲁能集团正在向酒店集团转化，因為鲁能集团的资产1800亿要是做酒店太容易了，所以前一段我给鲁能集团讲了一次课我就直截了当的跟说鲁能最好不要做酒店，你做旅游夶家都是欢迎的但是做酒店，一个方面是你自己找死一个方面是你催促当地快死，有必要这么做吗包括雅居乐、碧桂园、绿地这些房地产大集团都提出了文旅集团的发展方向，这些房地产商手里有地囊中有钱，盖楼有经验但是眼中无人。这个态势不乐观反正我現在一听房地产商，我就说你们打住踏踏实实盖你们的房子。人家就说不行房地产商的危机感很强，感觉我们已经走不下去了所以丅一步这些大集团纷纷瞄准的目标就是旅游小镇，旅游小镇到最后说到底都是住宿业，会进一步加剧泛住宿业供给过剩的状态这是很洎然的。第一是加剧供给过剩第二是加剧恶性竞争，第三是加剧高端下滑高端撑不住了只能往下滑，但是你越滑越呈现一种断崖式下降很简单一个道理，你的成本在这儿摆着不维持高端，你的成本也在这儿摆着那你到底怎么做。