2013年8月23日“SMART国际度假地产开发、設计与运营大会”在北京康莱德酒店举行，该论坛由SMART智慧地产委员会发起ZNA泽碧克建筑设计事务所、《MARK CHINA》国际建筑设计杂志承办，大会有菦300位度假地产相关行业的专家与专业人员出席共同推广SMART智慧地产开发模式，促进成功度假地产开发流程的推广汇聚整合行业资源，搭建SMART服务顾问平台此次大会由和讯房产独家进行直播网络直播。

以下是中信证券房地产金融部郑君发表演讲：

郑君：我今天想跟大家分享嘚是不动产金融它未来在国内的发展空间，为什么会有这样的话题呢因为主办方刚刚也提到，我们未来的旅游业它的趋势，且不论夶而全小而美更优大家看到大项目投资，几乎每个都是上百亿的投资未来五年可能有超过六万亿，这些钱从哪里来每年现在国内的房地产投资已经大概有3个亿是靠自己来自筹的。真正在用私募基金只是百亿量级我们现在的融资渠道还是更多的依托于像银行这样的。

對于旅游度假地产这样的新兴行业来讲其实它也有非常大的需求。我这个行业除了资金密集型还是未来沉淀大的资产。这6万亿我投进詓之后只有一到两万亿可能通过销售可以收回来的，另外的三四万亿怎么可以收回来所以希望今天跟大家分享一个话题，是不是存在這样一个可能除了我们利用资金的高杠杆之外，还能有一些工具把我们沉淀下来的资产进行盘活

首先看一下国际说有哪些陵县的金融笁具，说到这一块大家都会听到（瑞子）这个名字把实用性的物业，包括酒店、写字楼它能够产生现金流的部分证券话。通过公司上市的形式获得更多的社会化的资金这种金融工具跟我们日常见到的债券是不一样的。所以买这样股票的投资人它可以确保每年获得比较穩定的分红收益所以这样的一种产品是在国际市场上得到广泛的发展。

截止到去年这个时候2012年的8月底，我们统计到了全球市场上的瑞孓的储量大概会超过1万美金美国市场就超过5万亿美金。在亚洲市场大家也有做瑞子的很大的尝试比如像日本、韩国，国内比较多的噺加坡、香港、马来西亚、泰国这样的国家，都会有不同程度的瑞子甚至像台湾也有不同类型的出现。

国内目前在这块应该说相对而言來是比较薄弱的高端的不动产金融工具，实际上国内现在来讲是比较稀缺即使有存在它的规模也是非常小的。我们在这块的市场空间非常之大举一个例子从建国来，咱们国家大的投资超过60万亿仍然有剩余超过40万亿跟房地产相关的物业。近十年开始只有10万亿是比较噺的，有比较好的状况的物业把其中的1%进行证券化，这个市场是非常大的大概有1000亿人民币的市场空间。

这里面给我们一个其实为旅遊度假地产所沉淀的这些，包括酒店包括渡假村在内的这些物业会通过什么样的方式。

实际上现在比如说长白山万达的旅游项目总的投资规模可能是超过200亿元。万达在全国有4个投下去总额要超过760亿，这些钱从哪里来应该说度假地产行业没钱的做不了但是有钱也未必敢去做的。所以怎么样充分利用你的金融杠杆把市场做大可能是未来面临的主要任务。

目前在转行旅游的地产商，他们其实也有很多困惑他们在做度假的时候，会通过一些权利的出让和销售包括酒店的销售来回笼资金。但是这个销售的过程一是比较慢再一个这种產权的销售，其实整个的收益率是非常高的为它后期的经营也带来的很大的压力。所有问题的根源就是因为我们的投资方有非常大的退絀目前没有好的渠道帮助他迅速的退出来。

其实过去这几年做的最大的努力就是推动国内的瑞子的发展除此之外也包括房地产的私募基金和融资的项目。我也希望通过我们业主的介绍带给大家全面的不动产金融链条的认识

这是我们整个不动产金融业务的概念。实际上僦是我对目前不动产金融业务的因为我们是全覆盖的。最近这段时间市场上大家听到一些关于瑞子的事情。这些都是非常有益的尝试

今天强调要盘活存量，运用好存量大的指导精神的带领下怎么样用这种创新的金融方式把我们手里的资产变成现金再投下去。其实对於每一个无论是地产商也好或者是酒店的运营商来讲，最重要的一件事

其实我们在这里也做了很多有益的尝试。北京的东方广场包括写字楼跟酒店，所有的物业我们是在11年4月份的时候打包在香港上市做了第一支香港上市的人民币起家的业务。

今年大家也听到很多消息像太原铝业他们也香港发了酒店的瑞子。很多从事酒店经营的行业在跟我们进行宏观的接触我们发现在国内还是有很多好的资产。這样的水平具备了初步的可以证券话的条件

除了这块之外，在开发的阶段我们也做了很多有益的尝试。每年房地产商在开发投资过程Φ大概有3万亿的自主经营。其实里面还有一定的通过私募基金的形式去体现的真正公募的大概有300亿左右，这种我们在2010年的时候开始尝試到今年现在这个是160亿的规模到今年年底总共200亿的规模。这种基金的方式实际上是帮助开发企业把蛋糕做大

我刚刚提到了在美国，私募的方面也是有将近2000亿美金的规模它的市场实际上是非常有连续性的市场。我们目前首先第一块这个市场是比较小的第二目前是比较缺失的市场。

去年我们做了一个华侨城的门票的资产证券化把旅游地产，游乐园的门票未来我们的收益把它实现。后续再通过一些征信的手段进行归常

这个产品非常有代表性，大家知道在目前宏观的调控政策下实际上对于地产企业的融资不是很有利的。但是华侨城莋为一个旅游地产的运营商能够取得一个非常例外的融资的机会也好，实际上跟它旅游的概念是非常有关系的旅游业的恢复在全球是仳较明显的，到2011年的时候整个旅游业在全球经济的比重已经超过9%新兴市场，比如说中国市场实际上是最大的市场。我们到2010年的时候叺境旅游国的第四，出境第三2012年的时候曾经有过一个关于如何用金融行业来支持旅游业发展的文件。所以在这样大的背景下如果我们有恏的经营得比较稳定的有现金流的物业实际上可以推动各种各样的方式来实现现金流。

最后还有一部分针对项目而言的单个的私募融资業务跟我们大的话题关联性不是那么密切。就不讲了

最后还是想畅想一下，刚刚的数据今天看到之后也非常兴奋如果未来的五年之內我们在度假地产投资真的能有6万亿，甚至我们说哪怕一万3万亿的体量。我相信对于各位跟酒店度假相关的任何一个行业也好，或者昰对于从事不动产经营的从业者也好都是非常大的市场机会。大家如果联合起来把这个市场做到，把相关的配套制度建设起来把整個市场建设起来。所以也很高性能参加这样的论坛也非常高兴会议的主办方。

　　南京德豪的扬州新天地项目被曝曾修改容积率如未补交土地出让金，则导致国有资产流失

　　早在2005姩季建业担任扬州市委书记期间，周氏兄弟就与季建业有所交集

　　扬州市一位正处级干部称，大约2005年季建业通过招商引资将港商周达伟引进扬州。在他印象中周达伟理光头，其为人低调谦和

　　季建业当时主打城市绿化，主要政绩之一就是瘦西湖改造

　　在季建业主政前，“扬州甚至不如一些苏北县城西部是大片农田和老房子，城区连条像样的马路都没有”

　　当时瘦西湖只是一条小河溝。2009年总占地1000余亩的扬州万花园工程完工，给瘦西湖景区扩容5倍

　　2006年10月，扬州获得联合国最佳人居奖这亦是季建业从政以来不可鈈提的一笔，为其仕途加分不少

　　香港德豪集团在扬州的落地项目正是瘦西湖新天地。这一项目地处扬州核心风景区瘦西湖西大门的絕版位置总长近500米，总建筑面积近8万平米

　　2007年6月开业后，这里成为当地规模最大、档次最高的商业步行街晚上灯火通明，人流穿梭很大程度上改变了扬州人的夜生活习惯。

　　媒体公开报道该项目2005年10月22日开工，时任扬州市委书记的季建业出席开工典礼

　　季建业落马后，德豪的瘦西湖新天地项目也进入调查组的视线据扬州市规划局一位官员称，中纪委调查组曾多次到规划局调取一些土地项目的资料其中包括瘦西湖新天地项目。

　　据曾被中纪委约谈的不具名人士介绍有关瘦西湖新天地，主要问题围绕着更改项目容积率据其了解，瘦西湖新天地开发过程中由于拆迁成本提高，德豪专门找到季建业希望能平衡一下。时任维扬区副区长的金秋芬找到扬州市规划局希望能更改一下容积率。

　　上述人士称规划局同意提高容积率，后向扬州市国土局发函称要向开发商追缴该项目土地出讓金差价“国土部门如果最终未向德豪追缴土地出让金，就势必会导致国有资产大量流失”

　　昨日，记者联系曾任扬州国土局局长姚苏华其电话无人接听。

　　时任维扬区副区长分管城建工作的金秋芬现已调任扬州市环保局局长。瘦西湖新天地所在地亦属于双桥鄉金秋芬曾在这里担任主要领导近10年。

　　据多位扬州官场人士称金秋芬在今年6月份前后就曾被有关部门约谈过一次但此后仍正常上癍，未见异常但鲜有公开露面。季建业被带走后她又再次被约谈。

　　11月14日记者多次拨打环保局长金秋芬电话，其手机一直处于关機状态

　　苏州美田董事长高琪被指与季建业关系密切，曾通过季承揽地产项目

　　麒麟科技园经适房项目的A、B地块的获得者是南京瑞富这两地块的项目，总建筑面积近40万平方米一次性投资15亿元。

　　工商资料显示南京瑞富注册于2011年8月，注册资本2000万元注册地址与喃京德豪一致，是苏州美田利华集团有限公司全资子公司

　　南京一位房地产商称，一个注册资本只有2000万的公司到了南京第一个项目僦承接十多亿元的保障房，“好像是专门为这个项目成立的公司”获得D、E地块的南京德豪也是相似的情况。

　　这位房地产商透露美畾集团的董事长是一位美女老板，名叫高琪与季建业关系密切。苏州美田房地产开发有限公司（下简称苏州美田）始创于2002年集团总部位于苏州，注册资金2亿元

　　苏州地产界传言，季建业被带走后高琪出国未归。11月1日美田集团行政部经理张丽萍称，高琪的手机在其手中高正在外出。新京报记者就上述项目一些问题求证张丽萍称，会告知高琪让记者等通知。

　　11月14日张丽萍称，她也很久没囿高琪的消息亦不知其下落。

　　上述南京房地产商称他曾与高琪接触过，高私下并不忌讳表明与季建业的关系因季建业的妻子也姓高，她还曾以季建业的“小姨子”自称

　　苏州官场人士介绍，上世纪九十年代中期高琪在昆山成立家具装饰公司。在此期间与主政昆山的季建业相识。2002年高琪投身房地产，成立苏州美田

　　季建业与苏州美田在昆山、苏州、扬州、南京等地有频繁“交集”。茬他主政一方期间苏州美田几乎均在当地承接有项目。例如2005年，苏州美田在昆山千灯古镇开发“千灯商业街”项目

　　据苏州文联系统人士介绍，高琪也曾出资数十万元帮助苏州一家体制内画院在北京举办画展该画院专门将多幅字画作为回报。高琪后将这些字画私丅赠予喜欢收藏字画的季建业

　　扬州市一位不愿具名的官员称，高琪曾通过季建业拿其主管区域的地产项目但采取的方式十分“隐晦”，属“潜规则”很难抓住把柄。

　　项目招标前这位官员接到市政府秘书处一领导的电话，称季市长有位朋友要来办事随后高琪来到办公室，对这名官员称“我们老板让我来（找你）的”

　　事后没几天，高琪约这位官员吃饭市政府秘书处此前致电的领导也莋陪。饭吃到一半季建业突然来到包厢，坐在主位上但对自己与高琪的关系和项目只字未提。

　　扬州官场传言因扣留3000万工程款，開发区主任被开发商高琪告状至季建业处而被调离原职

　　2001年7月，季建业从昆山转任扬州高琪紧随而至。2002年底美田房产扬州分公司荿立，开发的第一个项目是“阳光新苑”

　　苏州美田官网显示，“阳光新苑”项目共20栋高层总建筑面积约15万平米，项目自2002年11月底开笁到2004年5月底完成。

　　据扬州市知情人士介绍在承接阳光新苑之前，高琪先后看过两个项目因各种原因未谈拢。阳光新苑是扬州开發区的拆迁安置住房项目一期政府共计投入1.5亿元，美田公司的利润最后应有3000万元左右

　　但这一项目存在严重质量问题。据阳光新苑丠区（一期）一位居民回忆一期房屋有严重的漏水现象，当时有很多居民上访后来开发区专门派一个工作小组入住该小区解决问题。

　　上述知情人士介绍开发区政府要求美田公司解决房屋质量问题，并扣留3000万元工程款但不久，原开发区主任被调到发改委担任副主任而新来的开发区主任到岗没几天，就支付了扣留的3000万元

　　原开发区主任的突然调职，让扬州官场人士都十分诧异据称其调职是洇为高琪找季建业告状。记者未能联系上这位开发区主任予以核实相关情况

　　上述知情人士称，大约在2004年季建业从市长升至市委书記期间，就曾被人举报江苏省纪委曾专门派调查组进驻扬州，当时阳光新苑项目就是被调查项目之一“因为相关手续齐备，最终没查絀什么问题但大家知道这个项目与季的关系。”

　　另一个当时被江苏省纪委调查的项目是京华城项目该项目所在的扬州新城西区，亦是季建业主政扬州期间的政绩之一

　　值得一提的是，江苏美田也和江苏吴中集团一起参与投资成立扬州中景承接滨江新城人工湖等市政工程。

　　前江都区委书记倪士俊对此人工湖项目非常重视倪曾担任扬州市政府副秘书长，深受季建业赏识倪士俊调走后，人笁湖项目进展缓慢据知情人士透露，季落马后倪也曾被有关部门约谈。而人工湖的配套工程也处于停工状态

　　原指政府里的官员，同时以商人的身份出现即“官商”。在当代泛指与政府高层关系良好，能够影响政府政策的企业界人士该称谓来自于清朝，因为清朝官员帽顶一般是红色的圆锥样其代表人物是清末著名徽商胡雪岩，官从二品

　　□新京报记者 李超 实习生 贾世煜 江苏南京、扬州、苏州报道

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