如果在全世界选一个最有“房地產信仰”的城市非香港最高房价莫属。
全体居民要么受益于此要么受制于此，房子是一生绕不开的话题房价涨跌影响民生，最重要嘚企业无不涉及其中借此积累亿万财富。在全民努力之下终于揽得“全球最高房价”的名头，有人说房地产“绑架”了香港最高房价让一代港人失去创新的动力。城市需要活力则需要打破房地产的全民信仰。
最近香港最高房价房价又开始大跌，这是一个契机还昰跟香港最高房价地产70年高涨史上普通的一次下跌一样，结局仍就是掉头向上房价一直涨？
近期香港最高房价新房销量惨淡，新盘库存约有2.7万是近年新高，各大地产商为了买房拼尽全力比如超低首付款政策、先入住后付款等措施层出不穷，但都效果不佳滞销成了既定事实。有研究机构统计11月预计成交量环比下跌66.7%，同比下降37.2%
1）被视为香港最高房价楼市参考指标之一的嘉湖山庄，已经有6成业主主動降价近期的成交价格相比今年高位已经回落了接近25%。
2）亏本卖楼的事情也已出现沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交，去年12月此房产挂牌价182-万港元，降幅接近30%房主持有4年，算上契税此次炒房亏了68万港元。
3）受此影响违约案例增长较多，去年违约9起今年巳经超过36起，香港最高房价新房交易需要缴纳5%定金违约意味着定金全无，少则25万多则200万。
4）另一个迹象是一向形象颇佳的刘德华近ㄖ被围攻，原因是他支持东大屿人工岛计划呼吁香港最高房价填海造地，多建保障房解决香港最高房价的住房问题。
东大屿人工岛计劃会释放约1700公顷土地兴建26至40万套住宅，供70万至110万人口居住可以解决香港最高房价1/8人口的居住问题。有房者担心这会极大压低房价所鉯极力反对。
香港最高房价房产自打从上世纪50年代开始金融属性日渐强烈，此次调整也是因为外部金融环境的变化所致美联储加息不斷，实行联系美元汇率制的香港最高房价也只好跟进今年9月开始，香港最高房价金管局追随美联储加息香港最高房价四大行齐齐上调優惠贷款利率，这是2006年来的首次上调利率超低息时代告终，房价应声下跌
里昂证券认为香港最高房价房地产市场正经历15年来最差的宏觀环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值“三座大山”压身房贷利率上涨是令购房需求降温的最大推手。
不乐观的预测认为如果美聯储持续加息，香港最高房价住宅价格在未来两年将迎来大跌跌幅可能会达到40%。这意味着有产港人财富大缩水也会让这几年南下香港朂高房价购房的内地投资者深套其中。
香港最高房价人也从未停止思考“曾经的香港最高房价步履如飞，矫健轻捷走在世界的前头，洏今却渐渐落后”房价涨跌和一个城市的未来纠缠紧密，一代年轻的香港最高房价人赚钱的梦想基本就是买房，然后把余生消耗在房貸上又怎么矫健如常？
土地公有、房产供应有限、人口不断涌入、利率总体宽松、购房金融扶持力度大加上过去七十年香港最高房价嘚两次经济高潮发展，共同促成了高房价的现实香港最高房价地窄人多，但地产业包罗万象可供借鉴的东西很多。这次是一次改变方姠的下跌还是香港最高房价70年炒房史中微不足道的假摔？
这些答案隐藏在时间里、周期里港人心中有答案，外人看来亦各有视角
香港最高房价矗立香江，但地产业的崛起时间时间并不长上世纪40年代萌芽，50年代生根
香港最高房价人口不到50万，1945年抗战结束各地来港囚士激增，政府要员、各地土豪、大如青帮大佬杜月笙小如大学毕业生金庸，几年时间香港最高房价人口增加到200万，而且这些人多数身携重金因为二战影响，香港最高房价基建匮乏房屋短缺严重，钱多房少一时房租、房价双涨，幅度很难计算当时报载“三年倍餘”，弹丸之地的小民百姓头一次感受房价之祸直到朝鲜局势恶化，观望情势才开始增加1950年到1953年，房价稍跌
但战事一终结，房事就仩场
50年代的香港最高房价房地产创新精神不亚于今日的互联网，两个人四件事影响至今。
1）之前的房产交易都是整体出售，不论是┅个大院落还是一座小楼当时香港最高房价因为房价上涨，买房的都是公司或者少数有钱人大多数房产只能依靠收房租获利。
国际鸿煋投资集团的吴多泰觉得长线收租资金回笼太慢于是在和律师讨论之后，率先把楼拆开卖一栋楼5层，平均拆成5份分别卖给5个人。1952年两幢楼10户分开卖，两天卖完一时轰动。
2）吴多泰卖的是每层1000呎（差不多90㎡）的公寓一套售价2万港币，当时普通港人薪资不过两三百塊根本不可能拿出那么多钱来买房。
于是另一个人物出现了他就是霍英东。当年他拿下了油麻地四方街的地要建100多栋5层唐屋，也打算按分层出售的方式卖楼不过即使如此，资金压力也不小霍英东做了两个决定：
一是在动工前就卖期房，二是支持分期付款先支付10-30%嘚首府，就可以预定一套公寓
于是，“炒楼花”开始出现了人人热衷，霍英东还发明了“售楼说明书”也就是户型图，现在也都是房地产商的标配
3）霍英东随后发现，吴多泰按层出售房产的方式还可以扩充他决定按户出售，每户的面积不同那么公共区域的摊分媔积、契税等等也应该不同，于是就有了“公摊面积”买房者按土地面积分摊公用面积，不同的户数占不同的比例共同分担了整栋楼嘚产权。
与此适应的买房也开始按照建筑面积购买。到了80年代无良商家开始利用公摊的漏洞获利，民间称他们的楼为“发水楼”也僦是注水肉的意思。
按户销售、按揭、公摊面积香港最高房价50年代的这些发明极大的影响了后来的地产趋势，为一个地产大时代的来临莋好了准备
1958年，李嘉诚建了自己的第一座楼长江大厦，12层在当时的香港最高房价并不突出，1050年李嘉诚创办了长江塑料厂，整个50年玳是香港最高房价加工业的黄金期好的地理位置、合适的人工、便利的金融环境成就了香港最高房价经济的第一次腾飞。李嘉诚觉得“長江不择细流终能纳百川入海”，这词寓意好以此立名，几年之后就成了“塑料花大王”50年代后期，李嘉诚开始研究地产业最终丅定决心入场。
同年一家“鸿昌合记”杂货店的主人也组建了自己的地产公司，当时适逢香港最高房价制衣业崛起这家店主人取得了ㄖ本YKK 拉链的独家代理权，生意好到爆赢得 “洋杂大王 ”称号，店主人名叫郭得胜他与好友冯景禧、 李兆基等8 人合组永业，这就是新鸿基的前身
陈曾熙兄弟成立的恒隆也在稍后登场，他们都是50年代香港最高房价制造业的翘楚当时，作为亚洲四小龙之首的香港最高房价工业化快速推进，社会财富迅速积累居民收入大福增加，香港最高房价第一次吸引了全球资本的关注国际资本和炒家纷纷涌入香港朂高房价，从 1960 年开始香港最高房价的楼市再次繁荣，地价房价快速上涨一时出现供需两旺的局面。
看到这个趋势的还有银行一堆银荇竞相惨烈，有银行75%的信贷客户集中在地产问题很快出现了。
1965年春节前夕香港最高房价明德银号拒付一张700万港元支票，消息引发挤兑只好申请破产保护，紧随其后的是广东信托商业银行遭挤兑然后恒生、广安、道亨、永隆等银行都难逃劫难，尤其恒生银行半月损夨存款2亿多元，只好卖身汇丰银行
金融出问题，楼市被抽水购买力迅速下降，房地产价格随即大跌一跌3年，价格下跌超三层
时间箌了1968年，香港最高房价制造业退潮贸易、金融和旅游成了拉动经济的三驾马车，GDP增速多年超过10%世界动容，直接称呼为“香港最高房价渏迹”政府顺势推出新市镇开发计划，大量国际热钱也快速流入香港最高房价楼市就像微波炉，瞬间升温居民炒楼花、开发商捂盘惜售、大资本疯狂扫货，投机的味道弥漫整个楼市
地产业的大发展开始了，所有人都疯狂加杠杆“股地拉扯”最为典型，几大地产公司的家底基本都是在这一时间积累的
香港最高房价的股票市场成立已久，最大的的交易机构香港最高房价会实行精英主义主要由外籍囚士和少数华语精英控制，一般的公司上市困难1969年，华商世家公子李福兆组建远东会打破垄断，大量公司接机上市一年时间远东会茭易额占了香港最高房价市场的49%。
1972年11月1日李嘉诚的长江实业挂牌。
之后的操作令人炫目新股发行之外，仅1973 年长实就公开发售新股5次，总数达3168万股1975年至1983年间，长实又先后公开发售新股8次总数达32072万股，相当于公司上市时总发行股数的7.6倍资金多数被用去收购，买地买公司买物业资产规模迅速做大，长实刚上市时市值1.26 亿元，十年后市值已增加到78.77亿元。
多家公司有相同的操作新鸿基同期增长40多倍，与此对应房价房租飞涨，地王层出不穷当时港人不是买房就是买股，投机盛行楼花炒卖，异常活跃不少地产商延迟销售，空置鉯待更高售价或者干脆自持收租，房子供不应求有买家无卖家。
股市也弥漫着一片狂热情绪 股民“只要股票不要钞票” ，一窝蜂地投机然后，问题就是：股市和楼市那一个先爆
1973年3月，假股票不断出现触发股民恐慌性抛售，恒生指数3月9日处于1 774.96点的高峰到1974年12月10 日，恒生指数跌至150.11点低谷跌幅超过90%，1974 年中东石油危机爆发银行进一步收紧信贷，地产业遂再次陷入另一个低潮跌幅超过40%，两年时间股市楼市摧毁了很多家庭的资产和梦想，倾家荡产的不在少数跳楼自杀的数量激增。
香港最高房价经济韧性十足危机之后，支柱产业轉向定位“现代金融中心”，一系列的优惠政策颁布实施比如实行资金自由往来，税费减免等随即，一大批国际金融机构、世界500强公司纷纷到香港最高房价成立分支机构掘金国际金融中心的地位逐渐凸显，人口也首次突破 500 万大关
1976年，GDP增速17%“金股齐鸣”的时代开始了。5年房价涨4倍这就是当时的速度。
从土地市场就可见一斑我们做个类比：
● 2016年，内地地王频出京沪这类一线城市一般地王楼面價3、4万元，最高纪录是融创竞拍上海静安的一地块时创造的14.3万/㎡的可售面积楼板价。
● 1981年香港最高房价地铁出售红棉道一幅地皮，最終中标价格为每方尺 34720 港元创香港最高房价最高地价纪录。 一平米大概是11平方呎所以楼板价超过37.3万港元/㎡，重复一下这是在1981年！
这一輪的好日子持续了六七年，1981年受中英谈判影响，一些人对未来走势担心资金流走，房价又跌了3年地价跌幅40-60%，而且卖不出去流拍案唎极多，但是当房价跌了40%的时候港人就又开始关注房产了，从1984年开始人类历史上最波澜壮阔的房价上涨周期开始了。
1984年到1997年13年期间馫港最高房价房价高的涨了13倍，少的也有8倍均幅11倍，有3个年份房价涨幅超过36%——1991年涨幅36.4%、1992年再涨39.4%、1997年涨39.5%虽然1987年的股灾和之后的海湾战爭让房价迟滞了一下，但总体上一路向上：
1986年房价首次破万，1997年房价突破10万；
“房价一直涨”，成了共识打开任何一家电视台的楼市评论节目，都能听到这句话
没人安心工作，也不讨论生活说得最多的，就是哪里又开盘“放楼花”哪里规划了新楼盘等等。买个樓花睡一觉整20万的例子比比皆是。
摇号是常规拿到号意味着几百万到手，排队买楼是常态有的队伍长达数公里，富豪则直接坐直升機看楼
地产商为了买地发生斗殴，甚至发生命案
当时香港最高房价地产公司没有人在零点前下班，有的客户为了跟售楼小姐搞好关系、走后门请她们吃饭，甚至送价值十几万港币的礼品……
整个香港最高房价都为房疯狂原因很直接：
1）中英谈完了，未来局势明确洏且中国不光承认以前的契税，还要求港英政府在回归前每年批出土地上限为50公顷
2）1985年，广场协议之后美元大幅贬值，1986年起香港最高房价的银行利率大幅降低，甚至出现罕见的负利率这比美国负利率还早了整整 20 年。
3）财富效应显著到了1997年前期更是如此，港人也认萣至少有1300万大陆富豪会来接盘一时气势如宏，整个香港最高房价生机勃勃外界认为的地产泡沫，照亮了每个人的脸
但是到了1997年，好時代嘎然而止
金融危机是一个原因，索罗斯为首的国际大鳄洗劫了泰国然后瞄准香港最高房价，虽然涉险过关但是代价不小。
其二昰因为特首董建华提出的“八万五”计划
当时的香港最高房价房价高得令人发指，买不起的骂买不到的骂，人人都在说高房价不可承受绑架了香港最高房价经济，让几代港人没有创新能力那就降房价呗。怎么降房价呢增加供应。
董建华希望十年内让七成的香港最高房价人买到属于自己的房子实在买不起的，轮候租房的时间由 5 年缩短到 3 年
所谓“八万五”计划就是每年新建不少于八万五千套廉价住房的计划。然后房价暴跌很快掉了50%，1997年之前购房的很多人血本无归加上经济不振，断供的很多全港有超过30起烧炭自杀事件。
7年之後的2004年房价已经较1997年跌了70%，传说中的接盘侠不见踪影资产较雄厚的破产者也不在少数，比如港星钟镇涛
击败了高房价的香港最高房價政府被人咒骂，要求政府护盘的声音成为主流民意汹涌，八万五计划被叫停土地供应极度减少，房价企稳甚至回升如果就此击穿高房价的泡沫，那香港最高房价楼市的走向会完全不同但泡沫在快被击穿的时候瞬间修复，背后的力量就是贪婪吧
2004年到2008年，房价猛涨2.29倍房价均值恢复到1997年峰值的九成，无数中产和底层继续被房价蹂躏
而事实上，虽然2008年因为金融危机香港最高房价房价回调20%，但纵观2004姩到现在的14年香港最高房价房价一直在爬升，12个年份上涨两个年份下跌，但像样的回调——比如跌30%的事情却不再出现了14年涨了4.42倍。
這期间香港最高房价成了世界房价最高的地方，也是买房痛苦指数最高的地方当然，这也有很坚持的基本面支撑：
1）因为有前车之鉴很少有人再提大规模的房屋普及计划，因为土地非私有房地产对香港最高房价政府财政的贡献率超过24%，所以很少有当政者去触霉头；
2）政府严格控制土地的供应香港最高房价本身不大，土地开发率现在大约是24%住宅占全部土地的比重不到7%，非常非常低导致每年的房屋供应不足两万套，2007年全港只有8000余套新房供应，少的可怜；
3）需求端又怎样呢香港最高房价家庭户接近257万户，人口接近745万人私人商品房屋的自有率只有34.6%，和深圳差不多这意味着，很多港人想买一套房的欲望是很强大的
4）还有个数据关注不多：2017年，香港最高房价有超过70%的买房人无贷款其实很多香港最高房价人的财务状况要比我们想象的好。而近几年因为优才计划的推广内地赴港购房者猛增，有調查显示过去3年超过60%的房产被内地人买走，演艺明星、体育明星、企业家占比很高
5）利率水平对房价影响巨大，低利率时代与地产黄金年份同周期
6）最关键的因素在市场参与者的内心。历史数据无比坚定的支持他们的购房决心：
虽然每隔8-10年就有一个周期的轮回但跌幅一般30-40%，而且很快就修复；
有长周期的下跌也有长时间的上涨，综合来看不断向上1980年以来，最大的跌幅不过70%但总体来看房价涨了20倍，豪宅涨幅超过40倍
土地、人口、金融，房地产的决定要素看起来没有方向性的变化如果是这样，那现在的大跌不过是历史上演出了好幾次的周期现象至少在老港人心中，一样的内容已经演了好几集了
如果要说有一点不同，那就是经济背景每次房价的大升浪中，香港最高房价经济都是隐形的中流砥柱制造业时期、贸易主导时期、金融主导时期莫不如此，现在的香港最高房价正在进行新一轮的产业切换提到创新的次数明显增加，如果转型顺利新一轮的上涨似乎是不可避免的，当然在充满房地产信仰的老港人心中，这无关紧要他们觉得，香港最高房价房价跟GDP无关希望他们未来安好。
