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孟晓苏：房地产是启动内需的重要环节.pdf3页
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■ 文/本刊记者荆兰竹
环境突变 首要建立信心
《城市开发》:今年以来的房地产
临近年底,回溯一年来的楼市景
市场趋冷,无论从哪个方面看都是显而
象,整体是销售下滑、观望氛围浓厚、
易见的。您怎样看待这一轮的房地产市
成交量呈现大幅萎缩。即使 月数据显
示出市场回暖的迹象,但并没有给人带
来多大的兴奋。随着国际金融危机影响
孟晓苏:从前几年房价过快上涨,
逐步深入,并加速向实体经济蔓延,我
市场受到管制,结果越管制是房价越
国房地产业也受到了一定程度的中击。
上涨。原本中国的房地产业发展近期
近日,记者采访了中房集团理事长、幸
应该处在一个增长期,
年时才应该
福人寿保险股份有限公司董事长孟晓
进入跌落期。但是最近由于国内房地
苏,他对当前的市场形势作了形象的比
孟晓苏中房集团理事长、幸福人寿保险
产发展调控措施得当,一方面是打压,
喻:“压力锅过热,而外部环境变成了
股份有限公司董事长
先压供给,再压消费、压内需、压需求;
冰箱,过热的锅放在冰箱里,到底是热
另一方面是提高,银行提高按揭比例、
还是冷, ”他认为,“国际金融形势不
提高利息,这两方面对老百姓购买造成
可能不影响到中国,我们必须做好应战
了一定影响:再一个是在局部地区出现
的准备;在经济形势急剧变化面前,决
了房价下跌之后过分炒作,一些媒体
策也是对领导者智慧的考验。”鲑 本刊特稿
和一些不太了解行情的人喜出望外,裹
孟晓苏:从周期论来看,过去我们 前只降了 .%,为什么引起了这么大的
挟企业家去谈“拐点论”,媒体制造出的 认为房地产是 年一个周期。在年
金融海啸呢 可见美国金融体系本身的
“拐点论”强加给房地产企业,这又从 : 年房子不好卖,实际上年
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&&&&孟晓苏，男，1949年12月出生于中国江苏省苏州市。毕业于北京大学，经济学博士，教授。
1992年进入中国房地产开发集团公司，任公司总经理、董事长、党委书记、中房集团总裁、中房集团理事长；他是中国企业联合会和中国企业家协会执行副会长、中国房地产业协会副会长、中国企业改革与发展研究会副会长、中国企业投资协会副会长。…… 更多的信息请点击《》，欢迎大家留言交流，谢谢各位的关注与支持！
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孟晓苏解读中国楼市2013新看点
&中新网报道&说：2012年，中国楼市从年初跌入谷底再到年末出现的“翘尾”行情，可谓经历了“冰火两重天”。在这一年间，地方政策的松动数度推升楼市成交量，官方则多次重申严格调控平稳市场预期。在地方与中央的政策博弈，开发商与购房者的心理较量之下，全国楼市在不断震荡中走向平稳。2013年1月行将结束，中国楼市又呈现诸多前所未有的新动向，包括“房姐”“房妹”集中爆发，中央反腐引发官员抛售房产等话题。与此同时，房企频频融资大手笔拿地、北京二手房成交量大涨、三四线楼市隐现“库存危机”等消息也引起了市场的高度关注。那么，1月份的市场到底透露出哪些信号，2013年的楼市又将走向何处？针对这些网友最为关心的话题，中国房地产开发集团理事长孟晓苏将做客中新网视频访谈，解读他眼中的2013年楼市将呈现出哪些新的看点。 ( 15:37)主持人&说：各位朋友下午好，欢迎收看财富峰谈汇 ，我是主持人陈虎龙。2012年，中国楼市从年初跌入谷底 再到年末出现的“翘尾”行情，可谓经历了“冰火两重天”。在这一年间，地方政策的松动数度推升楼市成交量，官方则多次重申严格调控平稳市场预期。在地方与中央的政策博弈，开发商与购房者的心理较量之下，全国楼市在不断震荡中走向平稳。与此同时，房企频频融资大手笔拿地、北京二手房成交量大涨、三四线楼市隐现“库存危机”等消息也引起了市场的高度关注。那么，1月份的市场到底透露出哪些信号，2013年的楼市又将走向何处？今天来到我们节目当中参与讨论的是 中国房地产开发集团理事长孟晓苏。 ( 14:12)孟晓苏&说：主持人好，大家好。 ( 14:13)主持人&说：我们一开始看到几个数字，成交量，房价双双见涨，您怎么看待2012年整体的行情？ ( 14:13)孟晓苏&说：2012年还是上涨的一年，但是2012年调控政策给予楼市多过的束缚，但是这种束缚没有抑制住销售量和销售额的上涨，总体上还是丰收的一年，很多老百姓买到了房屋。但是回顾2012年，也看到了在这个市场上，还有很多不如人意的地方，包括一些想买房屋的老百姓，他们买不到自己需要的房屋。一些城市的限购，一些首套房的购买者就堵在门外，原因是你不是本市的户籍证明，这样限制了很多老百姓购房的愿望。再有，长期这样的限制，就造成了租金的上涨，这光是在楼市上。 ( 14:14)孟晓苏&说：如果从楼市展开去，由于对楼市的限制，造成购地和造成住宅新开工的下滑，就带来了国民经济一系列的问题，钢铁、有色、物流、制造业若干产业陷入困境。所以四年前，要振兴的十大产业，现在多数处于要重组的境地，原因何在呢？就是因为内需不足，所以要把国民经济搞垮，你不需要全身下药，你只要关键点，在命门上给它掐住，它就会下滑，所以现在应当进行深入的反思。 ( 14:15)主持人&说：我们也看到一种现象，经过了几年的调控，但是房价到去年年末的时候又有翘尾的现象，而且也有人说调控可能没有达到预期的效果，您怎么看这个问题？ ( 14:15)孟晓苏&说：实际上不是翘尾，根据我的计算，到了六月份，一到六月份房价上涨的幅度是10.6%，到了十一月份上涨到八点几，到十二月份来计算的话，全年全国城镇平均房价上涨了7.66%。从这个数据来看，下半年由于保障房大量的应市，也加上一些地方政府做了一些手脚，所以下半年的房价反而比上半年上涨幅度还要小一些。但是下半年的销售明显旺了，正是由于去年下半年以来，楼市逆市旺销，才缓解了相关产业的困境，才使国民经松了口气。 ( 14:16)主持人&说：您认为当前楼市不断升温的原因主要还包括哪些呢？ ( 14:17)孟晓苏&说：楼市升温还是因为居民的消费需求旺盛，这是中国经济可以长期发展的一个内在动力。本来在外需减退情况下，就应该更多依靠内需，而中国买房内需，是从1998年房改以来就启动起来了。在这以后，房改以后13年了，13年以来，到现在已经14年了，老百姓的购买热情非常旺，房地产业也是国民经济的支柱产业。 ( 14:18)孟晓苏&说：从前年的数据来看，居民直接买房拉动GDP增长是13.1%。再加上拉动了五十多个产业，它的拉动力系数是当年老总理朱F基在位的时候，要我们房改课题组计算出来的，1.86%，另外再加上37.5%，两者合起来，房地产业对于国民经济GDP增长的贡献率是50.6%，超过了一半。正是因为老百姓踊跃地买房买车，我在1996年就寓言美国人的梦，要变成中国人的梦，就真的一步一步地实现了。老百姓买房买车，就使得新兴产业拉动经济持续地增长。 ( 14:18)主持人&说：我们也看到现在的确是进入2013年，楼市还是比较火的，有很多消息我们能够反映出这样的一种现象来，而且还有就是最近媒体报道，北京的二手房成交量同比上涨了360%，这样一个数字可以说是非常地火热，许多买房的人都要连夜排队才能够排到号过户，而且包括全国不少城市，不仅二手房价格上涨，很多卖家甚至已经开始惜售，您怎么来分析购房者的这样一种心态呢？ ( 14:19)孟晓苏&说：我不光是个房地产从业人员，我本身也是一个居民，我能理解老百姓的心情。在上半年，主要在二手房方面，一方面是限购。另一方面，是听说房价要降，老百姓就观望，不光是传出这样的声音，而且媒体也不断传播这样的语气。但到了下半年，老百姓明白了，原来房价不可能降，在涨，所以他们不再等待了，就来买房了，所以信心是老百姓买不买房的一个重要方面。 ( 14:19)孟晓苏&说：另一方面，你说的北京这个城市，因为北京限购，就包括了这些高价房不让卖，北京住建委规定五万块钱单价以上的房子暂时不准入市，限制销售，真有这个消息的话，那就说明它把高价房都留给了下一届政府，它把地雷都埋着，这些人是不是缺心眼啊。正是因为这样的一种限制，造成四环以内的房子就没有新房推出了，都跑到五六环以外去了，很多老百姓愿意住在三四环以内，他们就只能去买二手房，所以二手房到现在你看火爆，特别是学区房，价格猛涨，这说明它本来应该尊重市场规律的，你不能人为地去妄图改变它，你这么改变的话，你会留下很多的问题。 ( 14:20)主持人&说：我们也看到节目准备之前，我看了一个北京现在新开盘的可以说包围着北京的五到六环之间的新盘的预售带，的确是没有四环以内的新房，而且我们也关注到这样一个心理，房企的心理也在发生变化，我们刚刚谈了购房者的心理，房企的心态是这样的，曾经2012年底的火热局面，房企抢地潮，您如何评价这种抢地潮的心理变化呢？ ( 14:21)孟晓苏&说：确实在前一段时间，房企购地集聚下滑，以往到这个时候，我们看到房企购地都是在10%或以上的增长。但是去年，房企购地出现了一个19.5%的负增长。本来是正10%，这边是负19.5%，这两者一加是30%的幅度。你看，30%的土地购置减少，它不光造成了地方政府财政收入减少，而且造成了最重要的房屋生产资料，土地的紧缺。 ( 14:22)孟晓苏&说：当然到下半年楼市好了，房企能够有点钱了，房企最重要的还是要保持一个均衡生产，不论你什么时候旺，什么时候淡，它总还是需要生产房屋，毕竟房屋并不是像种大白菜一样，种下两个月就收割，房子要种两年，所以它就一定要这样。现在卖的房都是两年前建的，如果预售的话，应该是在一年前，所以一定要买地。所以房企这种买地潮，表现了他们对于楼市的信心，也表达了他们对中国经济发展的信心。 ( 14:22)主持人&说：的确是这样，房企这样抢地潮出现，表现他们对2013年或者说更长时间以来房地产市场的信心，也有人担心，如此高的拿地的比例，或者说如此高的溢价率出现的话，会不会拉动周围的房价，以及新板块房价的高起呢？ ( 14:23)孟晓苏&说：那肯定是，现在我们看到面粉卖得越来越贵，面粉贵了，面包要压住，这个是不可能的。最近我看到了一些数据，说是北京的房价20700块钱的均价，这是正式公布的数据。如果真的是这样的话，有人计算，就按现在买的地，如果要再进入到未来的房价里面去，就要变成24700多块钱了，要增长不少，这是一个令人忧虑的现象。 ( 14:24)孟晓苏&说：另一方面，房价还不光取决于成本，房价还取决于它的供应量。我们看到去年，住房的新开工面积是下滑的，下滑了11.2%，但是以往这个数据是上涨20%几，这样两者一相加，它又差了30%左右。你说供应量减少，这又是一个很大的问题。所以很多人问我房价问题，我只能是说未来房价上涨问题不容乐观，他一定会涨，只是快涨和慢涨而已。 ( 14:24)主持人&说：您所说的房价，我们也知道您在接受我们采访的时候谈到，在房价走势方面建议将楼市限购政策转变为增加供应量，这两天北京市政协委员在北京两会上提出，北京限购政策应该适时退出，在高房价区域试点房产税，此前各部委提出坚持楼市调控政策不动摇，您现在对于限购政策有什么样的看法呢？ ( 14:25)孟晓苏&说：从限购一开始我就提出来，我说这就像打麻药，从正面说，打了麻药，医生可以给病人开刀，但是负面地说，打麻药不知病是不行的，就怕懒医生，光打麻药不治病，这样长期以往，打麻药就变成吸毒了，而且要不断加量，目前就是处在这样一种情况。有人说2013年必须要延续限购令，坚持调控不动摇，他们所说的调控就是限购的调控。理由是说如果不限购了，房价就会涨，这不就是麻药依赖吗？如果意识到它有问题，想办法解决，这是正常态度，如果认为应该继续打麻药，反而说不打麻药就会出毛病，这就是你自己有毛病了。 ( 14:26)孟晓苏&说：刚才你谈到了房产税，房产税本身是不能降低房价，房产税是我和我的同事在2003年向国务院提出来的，到现在十年了，我们提得非常清晰，当时叫做保有税，2003年十月份，中央开会，当时六中全会确定，统一征收物业税，相应减少其他税费。现在套用了1986年国务院曾经说过一个房产税，所以套用了房产税的说法。房产税出台对楼市调控比较好，它能够处理好城里人和农村人公平这么一个好的政策。 ( 14:26)孟晓苏&说：我们现在因为不征房产税，你十套八套也不征税，这样推动了你城里人房产增值，这些款是从农民身上来的，这不公平。我们不能说一方面我们的制度是最优越的制度，但同时我们在实行的税制，却是从穷人身上拿钱补贴富人，所以房产税我们坚持十年主张要尽快推出。它是一个楼市调控政策，它应该说更重要的，它是一个社会调节的杠杆。 ( 14:27)主持人&说：起到杠杆的一个作用。那么我们也看到说很多人在关于限购房子的时候抱怨这样一种情况，我确实是刚性需求，但是我无法去进入到买房的门槛当中，因为我没有这个条件，或者缺乏那个条件，限购了比较长时间也没有抑制住房价，您怎么看待是不是未来一段时间有更合适的政策出台？ ( 14:28)孟晓苏&说：本来这些政策早在1998年，由我担任课题组长就已经全面提出来了，当时在中国还是福利性分配的时候，我们课题组主要课题目标是，推动住房商品化。同时，在第三章就明确写了，政府要建立住房保障。 ( 14:29)孟晓苏&说：如果要按照1998年的房改方案和1998年7月份国务院发的房改文件的内容，本来这个制度可以很早地就建立起来，当时提出了，市场提供商品房，政府提供保障房，这样双轨制并行的路线，甚至还提出了，国家要成立一个住房总局，或者住房部，既然政府有这个职能，就要设这样一个机构。但是这些年看，一方面是主管部门开始是过分地迷信商品房，他们认为商品化能够解决政府职能的问题，靠开发商就能解决保障房问题。接着，好不容易12年过去，他们明白了要建保障房了，又去打压商品房这两条腿走路，从来就没有正常地走过，不是光是左腿，就是光右腿。 ( 14:29)孟晓苏&说：这样的话，就造成了目前的问题，所以我认为办法早就有，回归双轨制，这个双轨制问题不光是1998年房改方案提出来的，而且在2010年，中央经济工作会议，又再次明确要建立的是符合国情的住房保障制度和商品房制度，这样两个制度。这些问题我认为头脑清醒就能够解决，现在我觉得应该反思这些年跌跌撞撞的后果，需要站在一个重新认识历史的角度，不要光是说那些坚持调控不动摇这样的话。问题是你怎么调控，你还没有明白。 ( 14:30)主持人&说：好，我们也看到近期的一个现象比较令人关注，就是央企，其实央企在三年前国资委已经通知要求78家央企退出房地产行业，那么目前来说，出手拿地的房企当中，很多是央企，比如近日北京成交多处地块大部分为此类背景的房企所购得，像首开、首创等等，这是不是以为这央企退房令已经成为一纸空文呢？您怎么看？ ( 14:31)孟晓苏&说：这些央企为什么这时候拿地呢？其实原因很简单，央企业是国有资产，但是它也承担着保值增值的责任。在经济发展到这个阶段，它只有房地产能够盈利，相关产业，因为对房地产打压还没过去，央企业很多都是制造业的大企业，它们目前的企业处于困境。那么怎么样解决问题呢？它就一定要投资到能赚钱的领域，所以都去投资房地产。2002年出现了一轮，2009年又出现了一轮，但什么时候央企这个问题就不明显了呢？等到2005年，2006年，由于楼市的旺销，拉动了相关产业纷纷就走出了困境，这时候央企就回归了。 ( 14:32)孟晓苏&说：那么这次2009年刚刚进入，结果一打压，现在相关产业还是处在低迷之中。这时候央企做什么？不做房地产，你说让它做钢铁去，做物流去，现在它们就是做这个的，它们亏得不行，现在新一届领导提出了，城镇化是最大的内需，改革是最大的红利，城镇化这个大潮势不可当的，要推动中国经济的发展。各地政府又在纷纷提出来，欢迎央企到我们这儿搞城镇化，北京就明确提出来了，所以为什么央企要去？人家呼唤你去，央企业这时候主观上又需要，它凭什么不仅如。所以我敢预言，在新的一年，肯定还会兴起央企业拿地的高潮。 ( 14:33)主持人&说：有人担心央企频频拿地，是否会增加一些楼市的泡沫呢？而且您如何看待房地产这个行业和城镇化的关系呢？尤其是房企。 ( 14:33)孟晓苏&说：谈到泡沫，主要是要看供需关系，如果中国处在一个对于房屋没有多少需求的状态，比如像日本，像后来的美国，在这种情况下，就出现楼市泡沫，为什么我坚持认为中国楼市没有泡沫呢？是因为中国还处在一个城镇化发展过程中，处在一个老百姓对房屋还是绝对紧缺过程之中。中国的城镇化仅是一百年前的美国，五十年来的日本，四十年前的韩国。 ( 14:34)孟晓苏&说：五十年前的日本是六十年代，那时候日本提出了收入倍增计划，我们这次十八大也提出了收入倍增计划，中国的人口不是越来越少，而是总体上还是在增长过程中，再加上老百姓还有改造的需要，还有旅游的需要，这些都是居民旺盛的需求。所以我认为所谓需求刚性，不是指少数人，整个中国居民都有一个需求刚性。在这样的情况下，中国怎么会产生房地产泡沫呢？我指的是全国性的。 ( 14:34)孟晓苏&说：有人说中国房地产有泡沫，他们往往是拿别的国家来类比，那些国家都是已经过度城镇化的，所以我觉得不能够说一个十五六岁的孩子有糖尿病，或者是有老年病，这个孩子他未来可能会得老年病，但绝不是现在。我们不能错把中国当外国。 ( 14:35)主持人&说：我们刚刚谈到了抢地潮引发的一系列的讨论，其实与抢地潮并存还有一股融资潮，我们看到现在房企融资一月份房企融资数额是超过了300亿元，而且数额还在增加，您认为是什么原因促使房企的加速融资，而且您认为房企融资之后的这些钱都用到了房地产行业吗？ ( 14:36)孟晓苏&说：房企融资本身就有一定刚性的需求，但是问题是能不能融到资，去年一年融资很困难，但是今年我看主要还是金融界，如果不去带到房地产行业，而带到其他行业，加大了它的金融风险，其他行业没有启东，股市长期低迷，我反正不看好这几年的股市。 ( 14:37)主持人&说：您觉得股市现在如果说要恢复起来的话，到多少点是正常水平？ ( 14:37)孟晓苏&说：这要从中国经济发展的四个阶段讲起，你看朱总理当政的时候，中国曾经遭受了东南亚金融风暴，然后慢慢慢慢经济起来了。后来这届国务院在2008年的时候又遭受到了全球金融海啸，又打压了经济，然后慢慢正在恢复，每一轮是多长时间？上一轮很完整，十年，这里面要四步走，第一步台阶是政府投资拉动经济。 ( 14:38)孟晓苏&说：第二步就是通过房地产来拉动经济，1998年推动房改，2000年就形成了支柱产业，2002年央企纷纷投房地产，这不是很明显吗？但是实体经济还没有起来，什么时候起来？由于房地产的持续拉动，当政府拉动的力量慢慢减退以后，由于中国住房的需求，内需为主，拉动经济，慢慢的到2005年，2006年，实体经济起来了，股市还没有起来。 ( 14:39)孟晓苏&说：2005年曾经有这样一种说法，说经济好得不能再好，股市糟得不能再糟，什么时候股市开始起动呢？2006年，这样走了这么四步，这四步是不能错的，有人偏要提前走实体经济，制造业，四年前出过十大产业振兴规划，要提前起动这些制造业，结果这些制造业不仅没有起动起来，在八个月后就赶快发文，要减少产能，现在干脆要重组，可见不能把内需推动起来，这些制造业就没有销路。 ( 14:39)孟晓苏&说：那么更不要说股市，股市是什么？股市要依托于上市资产，上市资产普遍是这么个低迷状态，股市怎么能起来呢？前几年有的专家就想说，现在不让进入楼市，资金就没地方去，没地方去就憋到股市里面去了，我把这些当年的吹牛专家改成他们憋牛专家，但是他们说得对不对呢？不对，因为你股市处在下跌状态，你忽悠半天，老百姓不入市，股市一直低迷，甚至出现了去年的1949年，大家说从1949解放出来，到现在也就涨到2300上下，它反映了去年下半年楼市逆市上扬和实体经济慢慢有所恢复，以及人们对新领导的信心。 ( 14:40)孟晓苏&说：但是这些仅此而已，因为实体经济还没有全面向好，什么时候起来呢？我有一个二八定律，我认为股市是八年低迷两年旺，我二八定律第一句话，股民入市，八成赔钱，两成赚，果真是这样，赚钱只有15%。第二，上市资产两成优质，八成烂，特别是楼市一萎缩，上市公司成了烂股票了。第三是专家评估，两成清醒八成晕，最近八成晕的这些人说话少了。第四，股市走势八年低迷，两年旺。这是中国的规律，从1998年起动经济，到2006年股市起动，2007年冲高，这个时间正好是八年。那么这一轮呢，从2008年下半年开始起动，走到现在刚走了五年，还有三年要走。所以我不认为股市近期就能够起来。 ( 14:41)孟晓苏&说：当然我认为股市应当和实体经济本身的情况相符合。 ( 14:41)主持人&说：还是刚刚融资的话题，房企融资，您觉得它都用到房地产项目开发上了吗？ ( 14:42)孟晓苏&说：我看很多企业纷纷在拿地，并且在开发，因为他们对楼市有信心。再一个，他们职责所在。再一个，金融企业，它们也希望资金投到安全的地方，所以就拿出钱来。还有一个，最老百姓限贷就不必要了，本来住房购买的抵押贷款，是我们在1996年时候呼唤出来的，1997年国务院发的文件，中国有了这个贷款，不光帮助老百姓增强了购房能力，推动了经济发展，给银行造成了大量优质资产，还给政府一个很好的调控手段。现在调控过度了，最好的资产，它的不良率不到1%，你不贷给他，使老百姓缺乏一个杠杆，时间长了也没有用了。 ( 14:45)孟晓苏&说：现在老百姓在你限贷的情况下，他拿现金购买房子，他仍然还是造成了房屋销售面积的增长了10%，像北京这样的城市增长得就更大。所以这个麻药打时间长了也没用，何必不放开，让老百姓能够贷款买房呢？因为现在光从金融上限制，对金融企业的损害，应该说比对房企的损害还要大。我还是个保险公司的创立者，现在我知道保险业去年一年的收益率都比较低，大家希望经济好起来，希望股市好起来，也希望能够参与到养老，养生，医疗这些建设，这些有些跟楼市有关，有些跟其他行业有关。 ( 14:46)主持人&说：我们也接下来最近关注一些关于房地产业的一些热点话题之外呢，我们还聊一些房地产的一些新闻，我们想听听您的看法。最近其实很多媒体报出了这样的新闻，有郑州的房叔，陕西有房婶，济南出了房祖宗，他有16栋楼，有人担心这样的情况，频频曝出官员灰色房产出售，他们大量抛售，会不会影响房地产市场？ ( 14:46)孟晓苏&说：这话有人说是一种调侃，挺好玩，如果中央加大反腐力度，贪官一抛房子，楼价会降，当然这个说得挺有趣。加大反腐力度，我看这届中央决心很大，我们也相信中央能够有效地加强反腐。但另一方面也说到了房屋会不会出来，我也相信，因为特别是加强财产申报，这些官员们还是要申报自己有多少套房子，当然就会涉及到这房子哪里来的？我总觉得要分析，这里面如果这房子不是好来的，这就是问题。 ( 14:47)孟晓苏&说：如果人家是属于老百姓，人家自己是个体户，企业家，人家自己经营，人家有多少房子，这个也没关系，有房子最多的是谁？就是搞商业地产的房地产商，整片的楼都是他们的，那也不能指责，因为本来是有这样的经营模式。有些官员在建政府的保障房过程当中，利用经济适用房来占有社会资源，他不该买，反而买，甚至是大量地买，这个本身是违法违纪的，这些应该是严查严处。 ( 14:47)孟晓苏&说：现在对经济适用房的管理，比过去应该说越来越规范了，这个要确定一个时间，如果是在1998年刚刚推出经济适用房的时候，那时候我们作为房改的设计机构，我们不主张当时就限制只有低收入者购买，为什么？因为当时连富人都不买房，当时建那么多房子，我们真怕卖不出去，所以我们和当时的建设部长商量，就是暂时不要限定只有低收入者买，首先要推动有钱人买，所以有些人买了一些经济适用房，后来等到市场起来了，赶快就去限制，不让这些高收入者买。 ( 14:48)孟晓苏&说：这些是有一个认识过程，但是在当时如果拿房子的，如果这个房叔是在当时买的，这还不算大错，如果是后来已经规范的时候你再去这样买，你就是不适当地占有了政府对于低收入者的补贴。 ( 14:48)主持人&说：我们刚刚聊了很多是北京、上海一些楼市的情况，我们也结合了一些热点城市谈了一些新的走势，我们来关注一下三四线城市房地产的一些情况，有消息是这样的，经历了2012年市场转变，很多城市改变了房地产发展布局，不少房企重新回到一二线城市，使得三四线城市楼市出现僵局，最近有报道称部分三四线路四城市楼市消化周期将超过6年，您怎么看？ ( 14:48)孟晓苏&说：因为限购，就造成了人们回避限购，找哪些城市不限购，然后加大开发量，当时以为这样可以促进资金向三四线转移，实际上没有这么大的需求。等到老百姓恢复了对购房的信心，一线城市又火爆起来了。在这里面要反思的是，我们为什么要用主观意志去强行改变市场规律呢？政府调节一定是在市场之上的调节，而不能够代替市场调节。 ( 14:49)主持人&说：我们之前也听到很多消息，在部分城市，比如像温州，包括浙江其他城市，出现了集资建房的现象，有朋友说房价这么高，我联合三五好友，我们筹划一些钱，然后再去银行借一些，我们建一个房，这样省去了宣传费，省去了广告费、监工费，至少能省30%，您觉得集资建房靠谱吗？ ( 14:49)孟晓苏&说：不光集资建房，咱们还存在着老百姓自建房，当年我们中房公司开发了全国20%的房子，当时推动了所谓住房商品化，统一开发综合建设，就是针对当时到处都是老百姓私下建房和单位自建房，因为它不管城市基础设施，所以建的房子品质不高，而且贵。当时在个人建房上和集资建房上还有政策优惠，现在没有了。在八十年代初期，邓小平讲到住房制度改革的时候，也讲到了可以自己建，也可以买商品房，当时就有这个规定，不是什么新东西。 ( 14:49)孟晓苏&说：我对老百姓集资建房我还是支持的，但是我要提醒的是，第一，没有政策优惠了，你就是一个房地产的小项目公司而已。第二，你没经验，你可能还不如开发商建得好，如果找一批开发团队帮你建，你又变成了开发公司。第三集资建房，你知道不知道集资建房的对象和操作方，他是不是骗子等等，所以这里面有很多的不确定性。如果他建的房子拖拖拉拉，这样又会造成很多新的社会问题。 ( 14:50)孟晓苏&说：其实开发企业是从个人建房和集资建房这样慢慢发展起来的，慢慢形成了现在的中央队，地方队，都有专业的队伍，而且有管理，除了在一些小地方，我觉得在大中城市，还是应该购买商品房，或者购买保障房，这些已经足够老百姓选择的了，所以一定要看清，同时自己要承担这个责任。 ( 14:50)主持人&说：我们也看到有人说集资建房可能会省钱，您觉得这个省钱的提法靠谱吗？ ( 14:50)孟晓苏&说：因为它本身没有省地价，同时也没有省税费，我们知道很多城市房价税，这里面地价和税费占了一半，甚至更多，这个就没少。再一个，它也有管理费，只是说它提前拿钱出来换了时间成本，今后就不会有一个开发企业的利润了。我们也知道很多开发企业本身利润也不厚，总体我认为集资建房可以搞，但是这个集资建房并不是个好办法，做一段时间，大家就会碰壁。 ( 14:51)主持人&说：我们看到2012年的楼市跌宕起伏到最后有一定的稳定平稳上涨的态势，2013年您如何看待房地产行业的趋势，尤其是我们来分成新盘、一手房和二手房成交的比例来看，您是怎么样的预期呢？ ( 14:51)孟晓苏&说：刚才我讲到中国居民对于住房有着旺盛的需求，这是中国经济发展的一个强大的内在推动力。在外需萎缩的情况下，这种内深的推动力，将能够有效地取代外需萎缩，作为中国经济推动的主动力。而且老百姓买房还可以拉动若干产业，这应该作为中国经济发展的一个重点。过去早就把它确定为支柱产业，今后它肯定还是支柱产业，在城镇化过程中，它也无疑是支柱产业，城镇化一定要有产业支撑。当然现在讲城镇化，又不光是造城运动，还包括户籍制度改革，土地制度改革，城市资源均制分配和城乡资源的同等交换等等一系列的改革，这说明改革是城镇化最大的红利。 ( 14:52)孟晓苏&说：2013年就处在这样一种情况下，新的一年，应该说是一个转变之年，十八大开过，大家说怎么变化不大？政府还没有换届呢，有人说是不是今年一年，他们讲了，调控不动摇，还要继续限购？我说政府没换届呢，你说这话早了，所以我不认为他们说的是管一年的。但是发展是硬道理，十八大所讲的，要充分发挥市场对于经济的基础作用，讲到市场的力量是行政力量难以替代的，这些都说明我们新一代的领导人，更注重市场调节和政府调节的结合。 ( 14:53)孟晓苏&说：当然基础作用在于市场，我们这么多年的调控，让我们慢慢忘记了市场经济，有人说没有政府调控，楼市怎么能够不乱呢？就跟我们当年在推动农村承包制改革的时候，一人提出来的，政府不管农民，农民怎么会去种地呢？后来事实证明，政府不管，农民反而种得更好，还推动了城镇化。现在这些年，过分地宏观调控，使人感觉到计划经济在回归，人们盼望出现一个万能政府，这个政府能够规划每个人住多少平米房子，住什么样的房子，而且什么样的房子纳税，什么样的房子不纳税，把一个好好的房产税都理解错了。 ( 14:54)孟晓苏&说：现在需要转型，要调整，把城镇化作为动力，同时要把市场经济重新让它回归，回归到楼市建设的领域，这样的话，我们就可以用市场力量去判断在什么样的地方应该开发什么样的房子，不需要你过度调控。当然政府目的还是土地供应的单一的供应者，这本身就是不合理的现象，为什么大量的农村的建设用地，我说的是建设用地，不是耕地，为什么比城市，建城区还要大三被到四倍的建设用地，包括空心镇的土地不能够拿出来和城镇交换呢？我在2008年提出让农民带着地票进城，就是把这部分建设指标拿到城里来，为什么不能在全国推进呢？ ( 14:55)孟晓苏&说：所以人们还受着土地制度的束缚，户籍制度的束缚，所以在新的一年，肯定要动土地制度，要动户籍制度，要让农民从土地收益中获得更多的份额，当你的份额高到了你自己征不起的时候，你就让它扭转，这样未来的土地就不是政府独家垄断，农民也可以以集体组织为单位，拿出他的土地来进行交易，这个土地是农民的，使用权多少年的，农民的。如果这样的话，肯定这个地价慢慢就回归合理了，农民群众的收益就完整了。 ( 14:55)孟晓苏&说：这样政府土地加价没了怎么办呢？我们也想到了，把土地加价改成征收房产税，此消彼涨的过程，就是一个逐渐的社会公平正义的过程，就是一个社会制度合理的过程，不是一刀切的，慢慢的要变成一个新的体制。这些东西都是国外那些发达的市场经济地区和国家，他们多年的经验，既然我们走了市场经济这条道路，我们也需要别人要确立住房双轨制这样合理的住房制度。 ( 14:56)孟晓苏&说：我们就应当通盘考虑，把其他的制度改革也调整过来，这样在新的一年，如果出现了转型，我想市场化会越来越地占据主流，因为市场化的推动，政府也有更多的资金来建保障房，形成一个双轨制并行的制度，各个收入阶层的居民，就都能从这个制度中选择好自己能够享受到的房屋。 ( 14:57)主持人&说：对于我们很多刚性需求比较重要的一些购房者来说，还有很多观望的购房者来说，您觉得2013年对于他们的购房者建议是怎么样的？ ( 14:57)孟晓苏&说：我认为老百姓买房是他自己的选择，我从来不去鼓动老百姓不要买房。我虽然提示房屋的价格，它总体上是上扬的时候，我也从来不去鼓动老百姓你一定要去买房。但是我认为目前面对着股市不好，其他投资没有什么投资产品的情况下，房屋还是老百姓资产保值增值的一个重要的选择。 ( 14:57)主持人&说：今天非常感谢孟教授来到我们演播间参与讨论，感谢各位的收看，我们下期再见。 ( 14:58)
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