小青带队有茶出沫，那一杯杯有爱的饮料，啜一口品味泡沫轻轻融化在口中，奶茶慢慢从舌尖滑落心扉的感觉。 ｜ 美食天地｜湖州论坛｜南太湖论坛｜ - Powered by phpwind
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小青带队有茶出沫，那一杯杯有爱的饮料，啜一口品味泡沫轻轻融化在口中，奶茶慢慢从舌尖滑落心扉的感觉。
&&&&&&&&&&&&&& [attachment=2221906]有茶出沫地址：东吴银泰城负一楼一号商铺电话：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 经常看到有茶出沫的logo是一只小熊，耳熟能详的“有熊出没”是有茶出沫的巧妙趣味。那你知道这只小熊叫什么名字吗？熊的名字叫乔一（Joy），杯子里居住着一个爱耍宝的泡沫精灵，名叫巴卜（Bubble）。乔一是放轻松爱生活的顾客化身，而古灵精怪的巴卜则代表了为顾客制造轻松生活的我们，乔一和巴卡拥抱的定格表明了两者相处愉快。&&[attachment=2221937]&&&&商家介绍 放轻松，爱生活 -Chill Out！制作高品质奶茶的专业企业，擅长营造“放轻松爱生活”的生活方式。有茶出沫倡导放轻松、爱生活。耳熟能详的“有熊出没”是有茶出沫的巧妙趣味的记忆点，产品本身独特的泡沫，令人难忘。随时享用一杯，在时尚潮流中出没。 我们的产品理念为：健康出沫好奶茶。拒绝奶精,进口奶源,原叶现泡。 我们选择使用更健康的优质食材。运用独特的制作工艺使每杯奶茶都具有丰富泡沫，口感独特。有茶出沫的特色产品包括以红茶、绿茶、锡兰花果茶调制的可口奶茶，并提供绵爽沙冰、清凉果汁等特色饮料，每一杯均为现场新鲜现制。锡兰花果茶，芳香怡人，入口清新，甘饴美妙，齿颊留香迷人。有茶出沫提供时尚舒适的消费空间、亲切快捷的服务、高性价比的体验。-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------这次试喝的有四款奶茶，奥利奥香草（图左下），榛果红豆（图右下），香颂奶醇（图中上）还有一款芒果奥利奥，奥利奥外形都一样的。[attachment=2221974] 奥利奥香草（16RMB）这杯小青喝的，香草很香，口感是小清新式的，不是很甜腻。[attachment=2221972] 榛果红豆（16RMB）网友喝的，其实这种奶茶也可以直接用勺子挑红豆吃，不过一般都是先喝奶茶，然后奶油慢慢下限，红豆、奶油和里面的奶茶融为一体，红豆经过奶茶的浸泡口感会更加好。问了网友，网友说这款奶茶有一点点咖啡的苦味，小青想可能是加了咖啡又或许是斯里兰卡高原花茶独有的味道吧？因为时不时有人进来买奶茶，店长都在帮忙做奶茶，所以也没有和店长过多的交流沟通。有茶出沫为保证奶茶的口感，所有的奶茶都是现场制作调配，一杯奶茶需要等待15分钟左右。[attachment=2221976] 杯子都是这么萌萌哒[attachment=2221981] 香颂奶醇（18RMB）一位女网友喝的，她到的最早，说店长已经给她做好了，忍不住先喝了，后来店长又做了一杯拍照。据说比较甜，爱吃甜的可以选择这款。[attachment=2221979] [attachment=2221982] [attachment=2222155] [attachment=2222158] [attachment=2222156] [attachment=2222157] [制作过程] 健康出沫好奶茶：简单说，就是健康是指食材更健康，出沫是指独特的工艺流程，好奶茶是指形态美口感棒。“出沫”是指在选用优质食材的基础上，再运用有茶出沫特殊的制作工艺，使每一杯奶茶具有丰富的泡沫。“好奶茶”是指奶茶口感棒、形态美。[attachment=2222162] [attachment=2222163]再来给大家看看价目表吧，因为选用真正进口斯里兰卡高原花茶泡制萃取再加上德国牧牌鲜奶精心调制而成，无论从口感和品质都实属上乘，绝对正能量的高端奶茶。所以价格自然会让很多人咋呼，很多网友都会说价格偏高，味道可能没有几元钱的奶茶好喝，可是用料不同，几元钱的奶茶为了获得好的口感添加了很多对身体有害的添加剂，所以才说奶茶要少喝。[attachment=2221967] [attachment=2221968] [attachment=2221969] [attachment=2221970] 接下来看看环境，环境很整洁明亮，每杯奶茶的制作过程都在您面前呈现，让您更加放心。[attachment=2221986]&&&&&&&&&&&&&& [attachment=2221984] [attachment=2221983] 和很多奶茶店一样，可以写一些祝福语留在店内，让我想到了一部电影。[attachment=2221985] 最后上一张大合影[attachment=2222145]
上次连续转发的，根本没有免单优惠券发到手机上。我们三个朋友都一样没有收到。
活动做成这样也太。。。。
:上次连续转发的，根本没有免单优惠券发到手机上。我们三个朋友都一样没有收到。[表情] [表情] [表情] &( 09:34)& 亲，给您造成不悦非常抱歉，我们现在已有领取了2000多份，暂时还不知道您这边是那个环节出现了问题，领取券的方式已经私信您了，请核实下，也麻烦把您的手机号码私信给我，我来帮您核实有结果马上给您答复。非常抱歉！
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Gzip enabled【浓郁泡沫奶茶的做法】浓郁泡沫奶茶怎么做_浓郁泡沫奶茶的家常做法_下厨房
浓郁泡沫奶茶
人做过这道菜
老是喝普通的奶茶我知道你们肯定喝腻了 那么就试试泡沫奶茶吧我做的是两小杯量把它放在冰箱里泡沫还是会有哦
根据自己口味加减
浓郁泡沫奶茶的做法 &
把牛奶放进锅中煮，放入红茶和糖。这个大家都会～很简单的就像平常煮奶茶一样就好。
把煮好的奶茶过滤，三遍。把过滤好的奶茶放进一个有盖子的，可以摇晃的杯子里面。没错我们就是要开始摇它了。
加入炼乳和淡奶油在里面，稍微静置一分钟左右。开始摇吧。摇久了泡沫会多一些，但是没必要摇太久。摇完加糖进去（喜欢就加 不喜欢可以省略。我就没加）。好了可以倒出来喝了简直太棒了！
简易版：把牛奶和红茶换成奶茶粉用水直接在杯子里冲泡开然后加炼乳和淡奶油使劲摇就可以了！
图片上面是香芋奶茶 有点紫色煮奶茶的时候注意不要太多糖如果加奶茶粉的话大概30克就差不多了泡沫不会立马消失的希望你喜欢。
浓郁泡沫奶茶的答疑
关于浓郁泡沫奶茶的做法还有疑问？
还没有菜单推荐这个菜谱
喜欢浓郁泡沫奶茶的也喜欢
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作者张慕安的其他菜谱
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京公网安备59号泡沫一线城有多大市奶茶婊是什么意思房地产？中国之都 世界之最_国外红茶资讯-红茶网
寒夜客来茶当酒，竹炉汤沸火初红
泡沫一线城有多大市奶茶婊是什么意思房地产？中国之都 世界之最
众号本文转自微信公：新财富杂志作者曾在2014-三大201预测5年提出：经济“新5%比旧8%好”，A股“5000点不是梦”，房市“价涨未来十一倍年一线房，三四线涨不动，房地产投资零增长”。先后验证。响深房地产远对经济影。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，强的在向上带动力时具有很，大力在反转沉向下时势，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。市房近期中价暴涨国一线城，线城并逐步市蔓延至二，忧加资产价剧格泡沫担。19当前中91年日本房市大泡沫国房市与、股市201大泡沫类似5年中国。之处但也有一些不同，转机如调控得当尚有。破的泡沫吹大了是要，心引谁也脱力离不了地。1.地产中国一泡沫有多大线城市房：中国之都，世界之最1.1.与国际大都市比：价水中国一平居于世界前列线城市房（1）从绝对房价看，于世中国一界前列线城市居从绝对房价看，于世中国一界前列线城市居。O的根据N数据UMBE[ 一家Num提供世界生活状况相关信息的网站beo是，包括生活成本，住房指数等，际知其数据名媒体经常被国（如BBC，Time，stEconomi）引用。]，房价201最高的十大城市中5年世界（中心城区房价），中国香港排第1，第9北京和和第10深圳分列。另外，上海排名第14，广州排名第41。我们熟悉的城市中，合人中心城民币看区房价折（以人民币兑美元6.5计算），17香港和万元伦敦超过，东京、纽约、元左新加坡右在12万，北京、深圳、上海、台湾韩国首在8万元左右尔和中国，新兴市场中，印度、一大俄罗斯城市分别为4和巴西第.7万元，3.4万元和2万元（有关和货币大幅贬值）。可见，对房中国一价已经与国际线城市绝“接轨”。（2）从相对房价（房价收入比）看，过全中国一球顶级大都市中国茶道精神线城市超从相对房价看，过全中国一球顶级大都市线城市超。O数根据N据的房价与可支配收入之比看UMBE，主要201城市中5年全球，北京、靠前上海和深圳排名，分列第3，第5和第6名，高于东京、纽约、新加坡、达经首尔和济体城市巴黎等发，和中国香港、伦敦等城市相当。1.2. 价收中国一入比超过1991年日本线城市房，年香略低于港1997一线201城市相对房价超过1991年前后日本东京5年中国，年香略低于港1997。是日199本房地产泡沫最大时期1年前后，港房199价泡沫时期7年是香，现了二者都房价大幅下跌在随后出。经济根据日研究所数据本不动产，1990年，公寓日本首楼平均单价93都圈新建.4万日元/平方米，DP当时日约为358万日元本人均G，与首日本人都圈房价之比为3均GDP.8。究院根据中的百城房价数据国指数研，2015年，均价北京样格为3本住宅平.5万元/平方米，为4中国人均GDP.9万元，与北中国人京房价之比为1均GDP.4。GD可见相P来看对于人均，99北京房0年东京价高于1。饷物根据香业估价署数据港政府差，1997年，香港平均房价为8.4万港元/平米，1万人均G港元DP为2，以100平米算，房价收入比为40。究院根据中的百城房价数据国指数研，2015年，均价北京样格为3本住宅平.5万元/平方米，北京人均GDP 10.6万元，以100平米算，房价收入比为33。可见，价高当前北于1990年的日本首都圈京相对房，年的略低于香港1997。1.3. 小结：市活在中国着需要一点勇气一线大城从绝对房价看，一线201城市居于世界前列5年中国。相对从房价房价看收入比的，一线201城市超过全球顶级大都市5年中国。日本从和1以及1997年泡沫时期相比991年，一线201城市相对房价超过1991年前后日本东京5年中国，年香略低于港1997。总体来看，价泡中国一沫程度很高线城市房。2. 与过去比：价上此轮一涨的新特点线城市房价上当前一涨线城市房，的特具有不点同于以往：2.1. 涨速快价涨本轮一幅创新高线城市房。统计70个数据显示大中城市，城市201房价平均同比上涨226年一线.4%，统计创20以来新高05年有。2.2.区域分化明显要集本轮房中在一线城市价上涨主，二线涨幅较小，三四线整体仍下跌。2016年1月，建商70大品住宅中中城市新，一线同比22.4%，二线同比上涨2.5%，三线同比下跌1.6%。分化前所未有。2.3. 脱离基本面（1）本面什么是房价的基？我们在《避免悲剧重演：沫的日本房催生地产大泡、疯狂、破灭与教训》一文中提到，大致日本房可以用经济增速和置业人口差异来解释价长周期。1955-速上197涨期4房价快 增长经济和人口快速。上涨日本房期在1974年之前价最快速（上涨44倍），速追期间日赶本经济快，GDP年均增长9.3%，置业人口快速增长。1975-慢上198涨期5房价缓 增速经济换放缓挡和人口。1975-房价198步入缓慢上涨期5年日本（上涨不到1倍），速换当时日挡本经济增，GDP年均增长3.7%，置业人口增速放缓。价下199跌期1以来房 经济停滞，人口大拐点。1991年以后，跌期日本房间价持续下，日本经济增速停滞，GDP年均增长1%，人口下降。（2）涨已中国本脱离基本面轮房价上本轮房价涨速快，临着但上涨和过去十年不同的基本面的背后面。第一，经济基本面不同：速大一线城降市经济增。年，DP北上广平均增速为15深名义G.3%。但年，增速名义G降为9DP平均.2%，2015年降为7.8%。第二，人口增速不同：速明一线城显放缓市人口增，上海出现负增长。年，均增北上广速为3深人口平.9%，年，均增北上广速为1深人口平.3%，2015年，北京人口增速为0.9%，上海为-0.4%（5年广州深数据缺失圳201）。第三，城镇化率：城镇化进程放缓，空间减小。常住197人口城镇化率188年中国%，%，考虑到中国有2.民工5亿人左右的农，镇化以家庭率可能已经超过60计算的城%。2.4. 货币超发大幅尽管每上涨都有货币的影子一次房价，性更但本次高货币重要。一方面，经济本轮房基本面价上涨和、人口等背离，另一方面，P增M2与速的裂口不断扩大名义GD。2015年，增速中国名6义GDP.4%，滑1比2014年下.7个百分点，反升但M2增速不降，12从2014年的.2%年的上升至%。P增M2与速的裂口扩大至6名义GD.9%，年以远高于来22001.8%的平均值。另外，率和央行大首付比例幅降低利，居民杠杆明显上升，轮房也显示价上涨中的重要作用货币在本。体现货币现在房地产市场象不仅仅，商品市场、了价股票市格和基本面背离的局面场都出现，预期CPI上涨也出现超。月至201今5年12，品大铁矿石幅上涨等大宗商，连续其中铁涨停的局面矿石出现，货币属性明显。另外1-同比2月C2PI累计%，超预期，15也明显年1高于20.4%的增速。2.5. 政策刺激房价政策变上涨有高度的同步性动和本轮，后房每一项价都出现了拐点性变化大的政策。图7可以看到，月央201行降息4年11，跌回一线城升市房价止，330新政后，房价加速上涨，但随后涨幅回落，价再930次加速上涨新政后房。2日201首付比例下调和219契税和营业税调整后6年2月，房价在春节后跳涨。了货时滞的币现象和购房者预期的快速变化缩短凸显。一线虽然部城市关系不大分政策和，预期但影响了购房者。也反预期的应在股市和商品等市场快速变化。3. 与日本1986-产大199泡沫比1年房地房价199泡沫破灭前1年日本，的中很多特国相似征和当前：3.1. 涨速快1986-疯狂199期1年最后，显加日本房速价涨幅明。宅用六大主地价格累计上涨169要城市住%（年均增速18.4%），而1975-年间1985年11，要城日本房市累计仅上涨79价六大主%（年均增速6.2%）。1987-均增199速高达240年间年.6%，甚至超过1955-上涨197期的平均增速4年快速（年均增速22.2%）。3.2.区域分化明显市涨最后疯幅明显大于中小城市狂期大城，而此前差异不大。年间，格涨所有城幅55倍市土地价，涨7六大主8倍要城市上，从1955年算起，差异约为43%。但年间，格涨所有城幅51市土地价%，上涨而六大169主要城市%。3.3. 脱离基本面广场协议后，日本大幅升值，日本出口急剧下滑，济陷在19入衰退86年经，物价陷入通缩。济有尽管随所恢复后日本经，疯狂但和宽的房地产密切相关松信贷和。另外，涨速这期间超1955日本房价-1986年均值，速更而经济低和人口增。3.4. 货币超发和通为缓解货紧缩压力经济下滑，低利日本央率行大幅降，扩张货币供应量显著。84再贴现率从19 年的5%下调到1987 年的2.5%。84拆放利年的9率从19.06%下调到3.39%。年间，应量日本国显著扩张内货币供，85M2增年初的7速从19.9%年末上升到的%，利率过量流助涨了房地产泡沫动性和低。3.5. 政策刺激1986年-本房199价大涨和货币政策密切相关1年的日，日本随后1央行加息又刺破了泡沫991年，货币显示日政策敏感度提高本房价对。3.6.日本当前中1974年前后泡沫比也有相同点国房市与：经济有望中速增长、空间城镇化等还有一定，如果调控得当，尚有转机年和日本在1991年分别出现了两次房地产大泡沫1974。从绝对值来看，1991年是拐点，和收但如果入增长情况考虑通胀，991971年泡沫旗鼓相当4年和1。年间，本房以日元价涨幅计价的日（167%）义G低于日DP的涨幅本人均名（315%），房价但六大涨幅主要城市（407%）大于名义收入涨幅（315%）。泡沫即日本整体房价，年大于，房价但六大泡沫主要城市，年大于。97中国当4年和1991年的特征前兼具1。从购房人群看，91中国和年前后类似日本19，20-开始50岁快速下降购房人群。美国、日本、表明中国等普查数据，20-费主50岁力人群和购房适龄人群是住宅消，日本20-1950岁91年前后迎来大拐点购房人群，迎来而中国大拐点在目前也。和三从当前四线城市分化特征看一线城市，1年更像日本199。1974年之前，日本房价普涨，化并不同城不明显市之间分，1991年之前，日本大城市大涨，中小城市涨幅较小，分化明显。类似中国当情况前也具有，价大近期一涨线城市房，三四线去库艰难，区域分化很大。程看从增速换挡期进，19中国类74年前后似于日本。一次当前中面临增速换挡国经济第，前后这和1日本相似974年，从人均GDP来看，4年中国也的日本更像和197，日本因为1早已是高等收入阶段991年。这意味着，济维如果未持中高速增长来中国经，购买力有一定保障，可以消化一定泡沫。的日而19本经济停滞91年后，购买力下降，无法消化泡沫。从城镇化进程看，74中国更年前后的日本接近19。率为当前中56国城镇化.1%，还具有很大潜力，前后这和1的日本更类似974年，城镇199化率已经高达770年日本.4%，城镇197化率750年日本%，事实上，城镇日本1化率已经达到63960年.3%，高于当今中国，来支显示城撑中国房地产的重要变量镇化是未。段看从房地产发展阶，4和兼具日1991年前后的特征本197。经济对照典体房地产发展的历程型工业化，正进中国房入新阶段地产发展：1)稳或从高速下降状态增长到平，2014年20-达到50岁峰值置业人群、城镇户均1套、城镇化进程放缓；2)质量从数量提升期扩张期到。随着住房趋于饱和(城镇户均一套)，居民对住宅质量、成套率、性需人居环求要求提高境等改善。20购房需求结构从-业为35岁主演变为35的首次置-置业50岁为主的改善性。3)从总量扩张到“总量放缓、区域结构分化”。分布中国城与区域住房价格水平基本吻合镇人口的，布通而人口常会经历三个阶段空间的分，第一个阶段，市转人口从移农村向城，人口不同规都在扩张模的城市，中的而且在占比均在上升总人口当。济快这一个速增长阶段和经、相关制造业快速发展，有达而城市到55化率还没%。是郊第二个区化阶段主要，增长一些中放缓小型城市，重继而大都续上升市人口比，制造这一阶业的绝对衰退段伴随着、服务业的相对发展。平大对应的致在55城市化水%-70%之间。市化第三阶率超过70段则是城%以后，市圈人口继集中续向大都，口增中小型速缓慢城市的人。分布我国人结构正逐步从第一个阶段向第二个阶过渡口的区域。备1当前中974年前后日本的很多特征国房市具，增长如经济有望中速、空间城镇化等基本面有利因素还有一定，如果调控得当，尚有转机。19但许多91年前后相似因素也和，域分如人口化拐点和区，引发应避免资产价格脱离基本面的泡沫化趋势货币超发。增长住宅投时代资告别高，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，激重避免寄归高增长的泡沫风险希望于刺。4.国股与20市大泡沫比15年中价暴近期一涨线城市房，中国和20股市有许多共同之处15年的。4.1.“水牛”：货币超发2014年11月，央行首次启动加息，化剂成为股市上涨催。15随后央年多次降准降息行于20。业盈在经济利下滑背景下下行和企，市上流动性涨的重要原因是驱动股。由流本轮房动性推动价上涨也。速的M2与裂口持续扩大GDP增。了债流动性券市场还溢出到、商品等市场，债券收益率创新低，上涨商品上演逼空式。4.2. “政策牛”，“刺激牛”：政策大力支持2014年开始，社会股市被融资成本中国茶叶销量排行榜和经济转型的重要使命赋予降低，强调政府在股市作用多个场合，发表主流媒关于股市看法体也纷纷，形成了较强的“政策市”预期。2015年12月，议将中央经济工作会“去库存”五项作为供重点任务之一给侧改革。地产为应对库存高企的房，2015年以来，列组中央出合拳台了一系。主要包括：降准降息（增长降准降息还有稳、等目控通缩的和防风险），政策降低首等付和财税。代表性的政策包括：（1）大幅降准降息。降息2015年5次，累计降低利率1.25个百分点，4次降准，一次定向降准，释放了流动性。（2）首付比例大幅下调。3月（被称为330新政）从6二套房0首付比例-70%下调为40%。3月（被称为930新政）例从将一套30房首付比%降低为25%。2日2016年2月，二套同时对房首付比例进行调整首套房和，比例首套房降至20最低首付%，进一二套房步由40首付比例%降至30%。（3）财税大力支持。3月，征年二手房限五年改两年营业税免。1月，时调契税和整营业税同，重点针对二套房，米及面积为以下的90平方，契税由3%下降至1%；米以面积为上的90平方，契税由3%下降至2%。营业税方面，住房购买2对外销售的年及以上，额征非普通收改为免征住宅由差。制措虽然有施限购等限，受益一线城于本轮政策支持市仍大幅。下降二套房幅度达20首付比例-30%，贷款利率大幅下降，例大贷款利增率优惠比，度显财税方著增强面支持力，准由如营业满5年变为满2年税免征标。4.3.“杠杆牛”：居民加杠杆2014-上涨201和居民加杠杆有关5年股市。规模两融和大幅增长场外配资，长近其中两2万亿元融余额增，万亿配资杠级别杆也达到。的房201价上涨和居民加杠杆有关5年以来。2015年，猛攀个人住升房贷款迅，年以脱离了来的均衡轨道2010，款2新增个人购房贷.67万亿元，额的占全年比例为37住宅销售%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。用到深圳几了极致乎将杠杆。心支人民银行的数据显示行深圳中，2015年全年，贷款新发放3408亿元个人住房，增长2.1倍。均成而且深数高圳按揭平，月份201达到655年12%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%限制的最高相差仅5个百分点贷款成数，几乎可谓将利用到了极致贷款杠杆。付比居民加例的大幅下调有关杠杆和首。3月（被称为330新政）从6二套房0首付比例-70%下调为40%。3月（被称为930新政）例从将一套30房首付比%降低为25%。2日2016年2月，二套同时对房首付比例进行调整首套房和，比例首套房降至20最低首付%，进一二套房步由40首付比例%降至30%。例略一线城高市首付比，年初但相比也大幅下降2015，付比其中二例下调幅度为20套房为首-30%。一个居民加渠道是首付贷等场外方式杠杆的另。以中原“e+首付贷绿茶妹2 迅雷下载”为例，屋总最高可价的20以贷到房%。行规这意味定的3成首付着算上央，0倍居民杠杆高达1。众筹拼房网平台类的房产，投资投资者1000元最低只需，即可参与购房，按比例分享收益。房市“场外配资”的规模有多大？计算链家官网的数据[ 据中参见链心https家网站数:///report/mDplaatatfor]，至今2015年3月（3月截至213日016年）交金链家理额约186亿元财平台成，其中约25%为首付贷，首付贷金额为46.5亿元。二手考虑到房市场占有率约60链家北京%，上海、大连、过2成都等0占比均超%份额，舆论以及链中的中心地位家在本轮，全国如果按首付贷中10照链家在~15%占比计算，约3全国首00付贷金额~500亿元，加上众筹、其他消费贷方式转房贷等，预计全国房贷“场外配资”金额在500~800亿元左右，交额撬动的如果按照保守的5倍计算房地产成，超2则杠杆500亿元成交金额。上涨201时期5年股市，杆比两融和例过高配资等杠，远超发达国家。市场当前中虽然在加杠杆国房地产，策允但绝大许的部分是政“场内杠杆”，场外杠杆水平较低。总体来看，平低中国居于主要发达经济体民杠杆水。2015年，占银中国房行贷款比重为22地产贷款.4%（款1其中个5人购房贷.1%），提高相比2了1014年.1个百分点，很多但比美国水平低，来不美国次动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降贷危机以，但仍高达33.2%。4.4.“疯牛”：上涨脱离基本面加速股市一年翻番，但基本面不支持。至月4年7月，中国股市大幅上涨，00上证指点上涨至5000点数从20，涨幅超150%，30创业板0点上涨至4000点指数从1，涨幅超200%。本面但上涨脱离了基，中国201经济明显下滑4年以来，企业盈利下降。年翻核心地番段房价一，但基本面不支持。2015年以来，一线城市房价暴涨，涨最其中深快圳房价上，其次分别是上海、北京和广州，地段上海深房价一年接近翻番圳等核心。本面但上涨脱离了基，经济201增速下滑5年以来，人口增速放缓。5. 涨的一线城影响与风险市房价上5.1.房价上涨的影响房地房价上产投资企稳和稳增长涨有利于。从月数据来看，效果房价上逐步显现涨的正面。1-房地2月新产投资增速都出现久违的企稳回升局面屋开工和，比增其中新速为13屋开工同.7%，的1相比24015年%大幅回升，房地产投资增速3%，相比2015年1%增速也出现回升。回升不过房空间有限地产投资，代价太大。一方面，和土房地产地购置面积仍然下滑资金来源。月，来源房地产同比增速为投资资金-1%，滑3比2015年下.6个百分点，比下土地购滑19置面积同.4%。另一方面，房地高库存产市场的核心矛盾仍是全国。2015年末，面积施工面之和为80积与待售.8亿平米，的销按照2售速度015年，去化时间为6.3年。其中住宅库存（面积施工面积与待售）为55.7亿平米，去化时间为5年。涨对一线城投资拉动有限市房价上，产投因一线资占全国比重仅为10城市房地%。价上如果一涨能广泛影响到二三线城市线城市房，能短房地产期企稳回升投资或许（比3前二十9大城市占.6%），存普但二三遍偏高线城市库，大不因此传确定性导存在很。线城房价上市和核心二线城市房价涨利好一，成短对周期期利好板块也构，果有但仅是限短期且效。下方考虑到向未变房地产向，来需短期刺求透支激后会迎，和供在去产给侧改革完成前能去杠杆，部调经济将整持续在底，不会出现经济复苏，短期周期板性机会块仅仅是，不容易把握。5.2. 风险：十次危机九次地产十次危机九次地产，降低地产泡一国实体经济竞争力沫过高将，引发地产泡经济金融危机沫崩溃将。1.破灭日本房后的影响地产泡沫日本泡沫破灭后，的二经济陷十年和长期通缩入了失去，居民财富大幅缩水，恶化企业资产负债表，银行不良率上升，政府债台高筑。另外，下降日本政治影响力，超级大国梦破灭。（1）年和陷入失长期通缩去的二十泡沫199破灭后1年地产，通胀日本经率双双下台阶济增速和，落入高等收入陷阱。年间，平均日本G为0DP增速.8%，CPI平均增长0.2%，而危机前十年，增速日本G为4DP平均.6%，CPI平均为1.9%。值得注意的是，这样的“成绩”度刺还是在激下才取得的政府大力。日本逆周期政府债务率大幅增长调控使得，大幅央行资扩张产负债表。收益日本1率跌至负值0年国债，不乐反应未观来前景仍。（2）私人财富缩水辜朝明在其著作《大衰退》中提到，的下地产和跌给日本带来的财富损失股票价格，亿日达到1元500万，个人相当于金融资产的总和日本全国，于日这个数本3年的GDP总和字还相当。大于房地产股票比重无疑。（3）恶化企业资产负债表很多房地产企业重要资产和抵押品和土地是，格的随着这暴跌些资产价，债表日本企出现明显恶化业资产负。化的企业为资产负债表修复其恶，债务不得不努力归还，管利199率大幅下降1年后尽，募集日本企资金却持续减少业从外部，到90年代中，市场日本企和银行净融入资金均转为负值业从债券。（4）银行坏账大幅增加下跌房地产和经济低迷使日本银行坏账大幅上升价格大幅。001993年间2年至2，0家日本先金融机构宣布破产倒闭后有18[参见吉野直行（2009），国际经济评论]。账数日本所据有银行坏，12从1993年的.至28万亿000年的30日元上升.4万亿日元[参见李众敏（2008）国际经济评论]。（5）政府债台高筑经济的持续衰退，调控和政府的逆周期，台高使得日筑本政府债。政府199债务1年日本/GDP比重为48%，低于美国的61%，意大利的99%，略高于德国的39.5%，2014年，日本政府债务/30GDP比重为2%，远高于美国（103%），德国（71.6%），意大利（132.5%）等。（6）国际地位下降1991年后，日本经济陷入停滞，力量和其他出现明显变化国家相对。DP以美元总量来看计价的G，年间，日本累计增长30%，美国增长194%，中国增长26.3倍，德国增长114%。年间，国比日本G重从60DP占美%下降为26%，经济中国成体为第二大。2. 危害中国房与风险价上涨的（1）体经房价上济竞争力和挤出消费涨降低实体竞房价上争力涨降低实。断攀一线城升市房价不，入城成为阻市的高门槛隔人才进，的竞会影响争力整个城市。另外，们对高房价财富和生活的认知将颠覆人，下降让实业投资意愿。Miao and Wang（2012）研究发现，的吸企业受引资产泡沫，投入会将有有泡沫的生产部门限的资金，入因其主业此受到抑制的创新投；部门如果存不具有技术外溢效应在泡沫的（如房地产业），新投则投资入的抑制将对经济增长产生消极影响转移对创。时期在收入增速放缓，出了房价上消费涨还会挤。2016年1-面积2月商累计同比增长28品房销售.2%，额增但社会速下滑0零售品总.5个百分点至10.2%，以看从信贷出端倪数据也可，1-贷大2月居幅上升之际民长期信，了6短期信00亿元贷还下降，期增而20加1200亿元15年同。（2）房地产体量大，和企泡沫破业资产负债表冲击大灭对居民0万房地产亿市值20，远大于股市和债市。城镇201人均住宅面积322年中国.9平方米，5年保守估人均住宅面积为34平方米计201，按照7.7亿城镇人口计算，26中国住2亿平米宅面积为，住宅201销售额与销售面积之比为6472元5年商品。总价可得出值约169亿元中国住宅，算上办公楼等，价值中国城超200万亿元镇房地产，库存如果算的80亿平米上在建和，规模更大。2015年末，约5中国股3万亿元市总市值，额为债券市47场托管余.9万亿元，36各项存万亿元款累计1。可见，于股房地产市和债市体量远大，金额也高于各项存款。一旦泡沫破灭，临日中国甚本式资产负债表衰退的风险至可能面。（3）产投房地产资比重大占固定资，链条长，冲击泡沫破大灭对投资形成201总额占GDP比重464年资本%，率高对经济达46增长贡献.7%，性小考虑到消费波动，投资经济波动主要看。2015年，产投房地产资比重为17占固定资.4%，占固房地产投比重23开发投资%，而且相关产业链长。资一考虑到半左右跟房地产链相关制造业投、很大地方基程度上受土地财政支撑建投资的、投资服务业跟房地产相关部分领域，的相房地产关投资占整个固定资产投资的一半左右链上带动。（4）房地产高杠杆，部门泡沫破冲击大灭对金融2015年末，为2房地产1万亿元贷款余额，款余占人民额比重为22币各项贷.4%。款1其中个4人购房贷.2万亿元，占比15.1%，房地产开发贷款6.6万亿元，占比7%。平台考虑到以及相关产业链的贷款地方融资，将对房地产金融部门产生巨大冲击价格下跌。下跌房地产和经济低迷曾经使日本银行坏账大幅上升价格大幅。001993年间2年至2，0家日本先金融机构宣布破产倒闭后有18[参见吉野直行（2009），国际经济评论]。账数日本所据有银行坏，12从1993年的.至28万亿000年的30日元上升.4万亿日元[参见李众敏（2008）国际经济评论]。6.启示6.1.地产德国成泡沫的成功经验功控制房年间二战以来的70，波动德国房幅度不大价总体上，地产是世界市场运行平稳的榜样公认的房。德国半个多房价长期处在低水平区间世纪以来。011951年第三季度5年到2，幅为德国房3价年均涨．79％。1967－涨相199对较快2年间上，年均涨幅是5．79％。1992年以后，落并房价涨长期保持较低水平幅持续回，011991年第三季度2年到2，有1房价年均涨幅只．27％。对比发现，居民德国房工资指数变化呈现较强正相关性价指数同，反应了。1962－国居201民工资年均增幅50年间德．91％。1962－工资199增幅较快2年居民，年均上升8％。1993－工资201年均增幅降至20年居民．6％，变化这与房率情况相当吻合价指数的。阶段房价涨也是居民工资收入上升较快的阶段幅较快的，平处使得整在居民合理支付能力范围内体房价水。以2009年为例，在2德国人400均月收入－3000欧元之间，10普通住00宅均价是－2000欧元／平方米。要2两口之年半的家庭收入即能购买一套100平方米的普通住宅家平均需[ 邵挺，《平的德房价经验及启示涨幅低水》，中国经济时报，月2。]。期保德国房持较低水平的原因包括价涨幅长：1、以居以法律住为导向的住房制度设计形式强化德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，联邦保障居政府首要的政策目标之一民住房是。建造面积、布局、民需租金适要的住房合广大居，房地是德国产政策的出发点政府制定。房地德国政产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门府始终把，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。柱产政府所业是高附加值和技术密集型的汽车重视的支、电子、等产机械制业造和化工。德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》，益和用来保遏制投资投机性需求护租客利。《租房法》能超规定房过合理租金的20租涨幅不％，违法否则房行为东就构成，起诉房客可以向法庭；如果超过50％，就构成犯罪，房东甚至要被判刑。标准合理租非常严格金的界定，理部是由当门与房客协会地房屋管、中介组织沟通协商，定期给出不同类型、屋的不同地合理租价水平理位置房。租是这是法否合理的重要依据庭判定房。了多德国还项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策先后出台。比如，及所德国对获收益征收高额土地购买税和资本所得税住房交易。土地购买税率是3．5％，面建税基是筑物的价值总和土地和地。部分对住房交易获利，内出如果该售房在十年，的2就征收5资本收益％，于买这一税卖房地产公司的股票率还适用。规定德国法房地产开发商的定价行为律还严格，按照《经济犯罪法》规定，的房如果开价超过合理房价的20发商制定％，法庭购房者起诉就可以向。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，额罚开发商款和最高三年徒刑的严厉惩罚将面临高。2．政策长期稳定的房贷德国实行“先存后贷”房贷合同储固定利率机制蓄模式和，期和为稳定房价水平提供制度保障购房者预。业务德国对实行严格的分业管理住房储蓄，国家购房者宏观调控政策特别是货币政策变动的影响不会受到，等利也不受率变动的影响通货膨胀。第一，住房德国居储蓄银行的购房贷款民要得到，足相必须在应款项该银行存，到储一般是蓄合同金额的50存款额达％以后，把合住房储同金额付给储户蓄银行才。第二，存贷利率固定不变。是3存贷款利率分别％和5％，率期抵押贷限平均为11年半款固定利。房贷这种长利率期固定的，了重对房贷要的稳定器作用市场起到。3．房供实行多应体系元化的住系的德国住多元化特征明显房供应体。口需政府每求制定住房建设规划年按照人，对高、中、构做低各档出明确规定房屋的结。特别是对低收入者，据当各地方地人口结构明确规定所有住房中保障房的比例政府会根，阶层来满足居民的住房需求不同收入。另外，作建德国政房府鼓励合。政府通过贷款、土地、税收、惠政补贴等策方面的优，作社鼓励居方式共同建房民通过合，量已目前合占到每年新建住宅总量的30作建房数％以上。另外，常发德国租达赁市场非，有很对分流大作用购房需求。与欧洲各国相比，率很德国的低自有住房。2007年，是4德国自1有住房率．6％，租房率是58％，其中42％是社会出租房，16％住房是各类公共租赁。柏林、租房汉堡等率都达到了80大城市的％。4．发展布局合模式理的城市且分德国城布均匀市数量多，口分柏林和别只有340万和180万汉堡的人。2004年，0万德国有人口以上的行政区82个1，70％00的人口0分布在2 小型100城镇里00人的。合理的城市布局，民分使大多散在众多中小城市里数德国居，甚至不会出超大型城市的集聚效应现大城市，价涨有利于幅长期保持在合理区间大城市房。6.2.政策建议第一、增速换挡期，增长住宅投时代资告别高，应新房地产发展阶段特征政策应适，激重避免寄归高增长的泡沫风险希望于刺。常明住房市显的阶段性特征场具有非，增速换挡期，增长住宅投步入平稳或下降状态资从高速，质量从数量提升扩张步入，从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、市圈人口继迁移续向大都”。应新房地产发展阶段的特征政策应适，激房避免寄地产重归高增长轨道希望于刺，酝酿否则将金融危机形成泡沫，日本在年、韩国在1992-犯过199类似的错误6年都曾。政策新阶段应注重提高住房质量的房地产、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。第二、完善必须建的住房法律体系立起比较。确以通过法居住为导向的住房制度设计律形式明，机性建立遏需求的长效机制是德国的主要经验制投资投，启示对我国有很大的。在我国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，法律构建完体系整的住房。借鉴德国经验，住房法律首的居住属性先要明确，性需强化对求和开发商市场投机“囤地”、“囤房”秩序等扰乱行为的法律约束和处置市场正常。其次，房者要构建利益维护机制租户和购。短期对房东内过快提高租金和房价的行为和开发商，的处法律要罚措施明确严厉，漫天以法律涨价行为形式遏制。同时，地产要建立价格评估机制独立的房，对不同地段、必须不同类定期制定详细的基准价格作为执法依据型的住房。第三、定的需要实住房信贷金融政策行长期稳。从国际经验看，利率首付比变动对购房者支付能力影响很大例和贷款。到房购房需贷政策影响而出现集中爆发现象求容易受，价过短期内快上涨易推动房。和探建议我索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策国可研究，以稳定购房者预期，期内避免购提前释放房需求短。对贷为减少款利率的影响通胀水平，立专中长期门的住房储蓄银行可考虑成，挂钩通过与通胀水平，长期使真实不变贷款利率。第四、一的逐步建集体建设用地市场和住房发展机制立城乡统。途管在符合制的前提下规划和用，营型允许农建设用地出让村集体经、租赁等方式，入市与国有土地同等、同价同权，应主增加住体宅用地供，地供提高重给弹性点城市土。推动“多规合一”试点，建设逐步把用地的建成区农村集体，以及一些城中村，纳入城镇化规划，统一建筑标准、住宅基础设与商业发展规划施标准和。【声明】自媒本文来体账号源于微信，观点仅代表作者个人，与腾讯无关。知识我们尊产权重自媒体，联系如有版腾讯理财权问题可(Email:，请将#替换为@)。正文已结束，您可以按alt+4进行评论
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