贷款买房利率有优惠 二手房交易税费可减免(组图)
（原标题：贷款买房利率有优惠 二手房交易税费可减免(组图)）
制图张园“戎姐看房”二维码“置业帮办”二维码　　上周，本省最大的楼市新闻莫过于“山西全面放开限购”。而这一消息，来源于山西省政府公布的《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。至此，山西是全国第四个全面放开限购的省份。放开限购的背景是消化现有的大量库存，为此，购房者购买新房的信贷优惠，以及购买二手房的交易税费，都将从此有更多的优惠——
　　本期热点：新旧房交易均有利好
　　11月19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，对山西省房地产政策进行了重大调整。其中规定，取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销（预）售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。山西省是继甘肃、四川、安徽后，第四个明文取消限购的省份。山西省住房城乡建设厅相关负责人表示，这一调整必将对山西省的房地产市场产生重大影响。
　　随后一周，多位粉丝向本报微信公众号“戎姐看房”咨询：新政对买房有哪些方面的影响呢？记者仔细研读了上述《意见》，并采访了相关业内人士，对此给予分析。
　　首先，对新建商品房的信贷政策上有明确支持，例如购买首套房贷款利率有机会打7折。《意见》称，对购买首套普通商品住房的居民家庭，或是已拥有1套住房并已结清贷款的家庭，金融机构贷款最低首付款比例为30%，利率下限为基准利率的0.7倍。未结清贷款的居民家庭，为改善住房条件再次申请贷款购买普通商品住房，贷款最低首付款比例为40%。
　　而对于二手房交易，也有相关税费的优惠政策。此外，太原市将全额征收营业税的二手房年限从5年放宽到2年，而从今以后，在房屋交换时，价格相等部分免征契税。山西省各市、县人民政府可根据当地实际情况，对存量住房交易相关收费予以减免。
　　业内人士表示，种种迹象显示，相关部门对房地产行业管理释放出更多宽松的信号，而通过税制改革优化房地产行业结构将成为下一轮改革的主要内容。地方层面，将会有更多的省份取消楼市限购。
　　本地热点：买房后须留三分之一存款
　　大多数年轻人由于参加工作时间短、积蓄微薄，初次买房常以小户型作首选。但周围的亲朋和楼盘置业顾问又会建议一步到位，导致不少年轻的家庭选择顶着经济压力买套大户型。
　　近日，不少读者粉丝提到了上述问题。粉丝“空白”说，“买房时，好不容易东拼西凑凑够了首付款，可是签订购房合同和交房时还需要缴纳各类杂费。虽然金额不大，但前期已经倾尽全力，未免显得捉襟见肘，感觉经济压力很大。”记者从开发商处获悉，在首付款之后，购房者在收房时还要交纳房屋维修资金、水电气暖相关费用、契税等，对于普通工薪阶层家庭，这些费用相加金额并不是个小数目。
　　对此，一些有经验的读者认为，购房切忌将所有存款都用于买房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。因此，在购房时，至少应保留三分之一的存款。
　　而在选择贷款年限时，为减少利息支出，有些人选择较短的贷款年限，然而这样做导致的后果就是每月可支配的支出屈指可数。中国银行山西省分行负责贷款的工作人员安先生表示，家庭月收入的三分之一是房贷还款的警戒线，越过此警戒线，将很可能会出现较大的还贷风险，甚至影响到家庭的生活质量。一般而言，消费者在贷款购房时，还款年限选择15年—20年较为适宜，若贷款年限过短，还款压力相对较大，而且一旦有别的重大开支则会为日常生活带来负担。因此，消费者一定要根据自己的情况，正确选择合适的还款年限。
　　粉丝互动：小公寓能否投资？
　　近日，有业主咨询：“我想购买一套小公寓，总价低一点的，先用作自住，将来投资。这样安排是否妥当呢？”
　　对此，记者调查了太原公寓市场，发现在建在售的公寓产品大致分为四类面积区间，55平方米-70平方米、90平方米-100平方米、100平方米-150平方米，以及150平方米以上，而小户型公寓的公摊率在20%-30%左右。为了兼顾功能性及经济实用性，70平方米左右的公寓产品是普通购房者和中小投资者的首选。
　　公寓户型相对较小，价格也比较低，适合过渡型居住群体，也可以作为长期投资项目。购买公寓产品的消费群体，一般都有自住兼投资的双重考虑。对此，记者算了一笔账：以太原市经园路附近一套70平方米的公寓为例，购买成本为42万元（均价6000元/平方米）。若该套公寓按住宅出租，租金若按照1500元/月算，成本回收需要约23年；而若按商业出租，租金按1800元/平方米计算，大约19年即可回本。
　　如果公寓产品的土地性质是商业用地，且购房者打算房子升值赚钱。太原市房管局工作人员表示，商业公寓土地性质属于商业用地，过户费用较高，包括契税4%、个税20%、营业税5.5%。“在这里要注意的是，房产证不管满不满2年，只要过户都需要缴纳个税和营业税，可提供上手购房发票的，税费为转让收入与上手发票价差额的5.5%，不能提供上手发票的，为转让收入的5.5%，这部分费用比较高。”相关工作人员介绍，“此外，还有交易费8元/平方米、登记费550元/宗、测绘费1.7元/平方米、工本费10元/本，印花税0.05%。”如果没有缴纳过维修资金，还需要缴纳高层（含带电梯的多层）90元/平方米、多层（含别墅）50元/平方米的维修基金。按照此费用计算，如果卖出所购公寓需要支付各种税费，转手成本很高。如果太原市房价根本没有如此高的涨幅，此类投资不太划算。
　　本报记者　张磊
本文来源：山西新闻网-山西晚报
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文章来源： 　日
　　网友提问：在郑州买二手房所教的营业税是房子交易价的5.5%还是评估价的5.5%啊。怎么能少点营业税呢?
　　好房解答：按照规定是按照成交价或者评估价的价位最高的交营业税，需要交5.6%。有时为有的交易为了避税，会按照房管局出的指导价交税。另外房子满五年且面积在144m2以内的话是没有营业税的。
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400-618-8686房屋租赁的税费计算
发布时间： 14:14:00 来源：互联网
摘要：房屋租赁需要缴纳一定的税费，房屋租赁税费怎么计算呢?起征点是多少?涉外的房屋租赁又如何缴纳?详细内容请看本文介绍。
　　一、房屋租赁税费的起征点：　　根据《中华人民共和国营业税条例实施细则》(日起施行)规定第二十三条条例第十条所称营业税起征点，是指纳税人营业额合计达到起征点 。　　营业税起征点的适用范围限于个人。　　营业税起征点的幅度规定如下：　　(1)按期纳税的，为月营业额元;　　(2)按次纳税的，为每次(日)营业额100元。　　省、自治区、直辖市财政厅(局)、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。　　二、房屋租赁税费计算：　　下面以一处70平方米自有产权的房子，占地面积是10平方米，租赁价格是2000元的租赁房屋举例说明。　　(1)营业税：月租金收入×3%，即;　　(2)城建税：营业税×(1%或5%或7%)(在市区的，税率为7%;在县城、镇的，税率为5%;所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%;外籍和港澳台人员不征)，按照在市区标准计算即60×7%=4.2;　　(3)教育费附加：营业税×3%(外籍和港澳台人员不征)，即60×3%=1.8;(4)地方教育附加：营业税×1%，即60×1%=0.6;　　(5)房产税：月租金收入×4%，即;　　(6)土地使用税：每平方米土地年税额÷12个月×占地面积，岛内土地使用税为每平方米6元，6÷12个月×10=5(每月);　　(7)印花税：月租金收入×0.001，即=2。上述(1)-(7)项合计税费为：153.6。　　(8)个人所得税=(-800)×10%=104.64。　　三、涉外租赁房屋的税费计算　　1、境外个人或企业在沪购买商品房，若对外出租的话应当依法纳税。　　所谓“境外个人”指的是外籍人员(港澳台胞暂归入此范围)。　　所谓“境外企业”指的是外商在国内投资的企业(港澳台胞投资企业暂归入此范围)。　　2、境外个人和境外企业私房纳税有所区别。　　境外个人购得产权房时外出租，若用收入在2000元以下的按综合税15%减半缴纳;2000元以上按综合税21%减半缴纳。这同国内个人私房出租所缴的税是一致的。　　境外公司购得产权房对外出租，若境内有常设机构的，应当缴纳营业税和企业所得税。营业税为租金收入的5%、企业所得税为30%。如果该机构不能提供准确的成本和费用凭证的话，原则按租金收入30%缴纳。　　对于境外个人和公司购得产权房自住的也应缴一项房产税，按居住者入住使用第二个月起扣除总房价20%所剩的余款一次性缴付。　　如果涉外房子是通过中介对外出租的话，即房子主人要付一笔中介费给公司，这笔钞票不管付与不付，税收仍按租金原收入缴纳，不能扣除这笔费用后再缴税。如果涉外房子连同室内家具一同对外出租，税收仍按租金总收入计算，不能扣除这笔所谓“家具使用费”后再缴税。　　小编提醒：　　《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。
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温州房产税 温州房产交易税费一览表
发布时间： 16:03:46
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
&&&&& 注:实际收费以有关部门的收据与发票为准
　　细则的真实目的：稳房价、规避金融风险
　　房产税前几天出差在外，间或和朋友们探讨一下两会及财经新闻。听到的、说到的，最多还是“房事”。手机里时不时传来的某某城市房产交易大厅人头攒动的照片，还有某某城市房产销售情况的数据。足见国五条所引发的市场骚动，不亚于两年前的“新”。媒体上再次呼喊“世上最严厉的调控”，让人不禁脑子里蹦出”没有最严，只有更严”的调侃。今天回到家里，写写自己的思考吧。
　　温州房产税从国五条提出到颁布细则，短短几天间，最显眼的两件事，是地产股的翻脸和激增的政策前效应。这并不意外，去年下半年以来，尤其是去年的4季度以来，一线城市房价回升趋快，必然会遭到政策反制，盖因楼市调控的核心目标是“房价稳定”。关于房价稳定才是政策核心目标的表述，两年前我就说过，这次国五条把它明确写出来了，便于大家理解政策和价格之间的缠斗关系。
　　温州房产税总体看国五条及细则，其框架延续了“新国八条”，大原则仍说了不少。经过两年的锤炼，经验不是白给的。聪明之处在于，在一些手段上，区分不同城市的情况，明眼人都能看清楚，主要针对了房价上涨过快的城市。毕竟现在看，三线城市的总体房价的同比仍为负数。
　　温州房产税最鲜明的不同，是“差价征税20%”的手段。坊间一片惊呼，褒贬不一，反对者不少。股指更是在当天应声而落，地产股全部“立春”。在我看来，国五条细则除了限购、等一些不变的招法外，能够在近期内起效的措施，其实是两个：一为限贷，二为“20%的差价税”。
　　温州房产税先看限贷。从去年下半年以来的数据，其实我们早就发现了房价回升的重要原因：购房贷款和开发贷款的回升。前两年的调控实践，也证明了信贷管制，是楼市调控中，比较灵活有效的手段。从趋势看，由于去年下半年到今年初的天量信贷投放，已经引发了市场对未来通胀的担忧。从政府货币政策的动态看，从3月起，货币政策应当会适当收紧。由此，我们也认为，这对房价上涨的趋势，会有比较直接的抑制效果。
　　温州房产税“20%的差价税”，看起来“雄赳赳、气昂昂”的，但其效果，却不象限贷那么直截了当、方向明确。不少人说，二手房价会因此回落，我看未必，早先的、甚至日本的案例，都没有房价“应声而落”的效果。还有人说，“20%”的税，一定会向后转嫁给购房者。这倒是个很有意思的看法，但并不像这些人说的这么简单。一般来说，“20%的差价税”，只有在购房者对价格完全非弹性（通俗点儿说，就是二手房价再高也得买）的情况下，才会全部向后转嫁。但，现实中，由于二手房和新房之间的替代关系，购房者并非对二手房价格完全非弹性（只有一些地段特别稀缺的产品会如此）。
　　温州房产税所以，我认为，“20%的差价税”，一方面，可能会由购房者承担一些的情况下，二手房市场交易量，必然大幅萎缩；另一方面，购房者会转向新房市场，新房的交易量和价格都有回升的趋势。但从中长期看，房价会随着新房供应的增加和二手房逐渐入市，趋于价格稳定，而不是大幅上涨。
　　温州房产税以上的认识，还只是停留在国内经济的分析面上，没有考虑到外部的货币条件。如果不排除政府会祭出扩张财政和货币政策以刺激经济增长的做法，以及进一步考虑到美日的汇率竞争性贬值，货币的扩张可能引发新一轮的资产价格泡沫，随后面临泡沫全面破裂的风险。在这样的系统性风险面前，楼市调控的政策效果，也可能并不如人意，这才是我们现在需要真正担心的。
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