2015年桂林商品房成交面积同增5.8% 去库存压力仍大
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[导读]月，全市（含市辖六城区和11县，下同）商品房成交面积385.11万平方米，同比增长5.8%，商品房成交金额190.81亿元，同比增长6.8%。编者按：2015年，在全国经济下行压力较大的背景下，桂林房地产行业进入深度调整期。中央多轮降准降息、营业税“5改2”、下调二套房首付等利好政策层出不穷，推动需求入市；广西根据实际情况灵活调整政策，购房减免契税、公积金政策调整等多项措施刺激消费，构建宽松的房地产市场环境；房企适时加大促销力度，促进商品房成交的持续回升。据桂林市房地产协会发布数据显示，月，全市（含市辖六城区和11县，下同）商品房成交面积385.11万平方米，同比增长5.8%，商品房成交金额190.81亿元，同比增长6.8%。尽管如此，桂林房地产行业去库存压力仍然较大，面临的不确定性依然存在。总体开发投资增长放缓 房屋新开工面积下降在开发投资方面，月桂林房地产开发投资191.14亿元，同比下降11.2%；新开工面积429.89万平方米，同比下降21.2%，商品房竣工面积120.37万平方米，同比下降20.1%。房屋新开工面积和竣工面积持续下降，表明桂林房地产项目开发进度放缓，房地产开发企业对当前市场仍持观望态度。尽管房地产项目开发进度放缓，但是商品房供应量同样十分大，去库存压力突出。据统计，截止12月末，桂林全市商品房累计可销售面积628.16万平方米，同比增长23.7%。其中，商品住房可售面积453.59万平方米，同比增长15.6%。根据今年商品房、商品住房月均销售面积（32.09万平方米、29.58万平方米）计算去库存期，截止12月末，已批准预售未售出的商品房去库存期约19.6个月，商品住房去库存期为15.3个月。去库存期超过正常的15-18个月，去库存压力较大，如何有效地化解库存压力仍然是今后工作的主要任务。商品房上市供应充足 价格下行压力依然较大在商品房上市供应方面，月，桂林商品房上市面积516.45万平方米，同比下降1.5%；桂林商品房成交面积385.114万平方米，同比增长5.8%；商品房成交金额190.81亿元，同比增长6.8%。桂林主城区商品房成交12027套，同比增长17.91%；成交面积达116.05万平方米，同比上涨13.8%；成交金额为87.38亿元，同比增长17.89%。临桂区2015年商品房成交13561套，同比上涨4.17%；成交面积为146.93万平方米，同比上涨1.66%；成交金额约59.05亿元，同比下降7.14%。灵川县2015年商品房成交3449套，同比增长27.79%；成交面积为32.68万平方米，同比增长8.91%；成交金额13.74亿元，同比增长6.33%。在成交价格方面，2015年桂林商品房平均成交价格4955元/平方米，同比上涨0.9%，其中市区平均成交价格7529元/平方米，同比增长3.59%；临桂区平均成交价格4019元/平方米，同比下降8.65%；灵川平均成交价格4204元/平方米，同比下降2.36%。值得注意的是，该成交数据并未能完全真实地反映当前房地产市场情况，在临桂、灵川市场上，开发企业普遍采用送车库（位）的营销策略，因此实际成交价格应有10-15%的下跌幅度。虽然2015年第二季度以来，商品房销售出现回暖，销售面积同比增幅较大，但由于大多数项目是降价促销、“以价换量”，部分企业甚至为购房者垫付部分首付款，采取“一成首付”、“零首付”、“首付1万等销售策略，因此房款回笼总量与预期相去甚远。在购房面积方面，月，桂林100-120平方米区间和120-144平方米区间户型成交面积分别是100.55万平方米和116.55万平方米，分别占总量的28.3%和32.8%。如何更深入的挖掘改善型需求的潜力是去库存工作的重要抓手。业内人士分析，金融支持房地产消费的力度在2016年有望加大，降首付降息的预期升高，而且全面二孩政策落地后，以小换大的改善型自住需求有望持续升温。因此，如能针对改善型群体在税收、信贷、户籍、教育等政策上加以支持，便可以有效地刺激消费需求。商业地产滞销 供过于求现象尤为突出在商业地产方面，月，桂林销售商品房385.11万平方米，其中，商品住房就达到355.01万平方米，也就是说同期商业地产销售面积仅为30.1万平方米，占销售总量的7.8%。截止12月末，全市628.16万平方米的商品房可售面积之中，商业地产面积达174.57万平方米，占库存总量的27.8%。根据今年商业地产月均销售面积（2.51万平方米）计算去库存期约为69.5个月。如此庞大的商业地产体量将占用开发企业大量资金，造成企业资金链紧张，经营困难。2015年，桂林就有商业投资项目相继倒下，如桂林香江国际广场等。出于对房地产市场前景和部分房企经营状况的担忧，桂林各商业银行对房地产企业正常的开发贷款需求持谨慎态度，抽贷压贷现象严重，开发企业还完旧贷却无法获得新贷。加上有关部门从2015年9月起开始拒绝为开发企业办理分宗土地抵押，使开发企业资金链更为紧绷。多重压力之下，房企只能借助民间融资渠道，从而导致高利贷和多角债危机风险不断累积，房地产开发企业普遍资金紧张。这也是房价下行的重要因素之一，而临桂、灵川市场在长期销售低迷的不利因素影响下，开发企业不断降价促销，已接近价格底线，几乎无利润可言。2016年，桂林房地产市场将何去何从，让我们一起拭目以待！
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　　5 月10日，桂林市住建局和市房协联合召开了去库存稳增长若干意见通气会。对日前发布的《桂林市人民政府办公室关于化解房地产库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下简称《意见》)进行了宣讲。此次15条措施包括了降低首付、下调契税、买房落户、调减土地增值税等，支持居民合理购房，帮助市场积极去库存。
　　大力支持居民合理购房：
　　首套房商贷首付低至两成，二套房首付三成起
　　90平以下住房契税减至1%，二手房满2年免营业税
　　《意见》明确支持居民合理购房，对于居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例按不低于20%执行；对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次购房，申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。
　　对于个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以 上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。
　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　各商业银行在商品房开发项目申请和办理融资贷款业务时，要规范服务收费，降低贷款融资成本，一经发现存在违规收费问题，监管部门要依法依规严格处罚。 各商业银行应当简化审批手续，缩短房贷审批期限，不压单、不压贷；各银行要对居民合理住房贷款执行优惠利率，配足住房贷款额度，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
　　积极推进市场去库存：
　　非住宅类商品房土地增值税减为3%
　　消化期超36个月库存区县暂停商业办公用地供应
　　为推动非住宅类商品房消化库存，给予税收鼓励。将商业营业用房、办公用房类等非住宅商品房的土地增值税预征率由4%调整为3%。
　　优化商品房开发用地供应。按照“严控增量、消化库存量”的原则，综合考虑商品房累计可售面积、消化周期、存量土地等因素，合理制定全市年度商品房用地供应计划。适度控制非住宅商品房用地供应。对于非住宅库存特别是商业、办公类商品房库存去化期超过24个月的县、区，减少商业、办公用地供应数量，超过36个月的，暂停商业、办公用地供应。
　　对于已开发商业项目(大型商场和公寓式酒店)，在不改变规划用途和统一经营的管理的情况下，房地产开发企业申请分割预售的，预售许可部门应予以办理预售许可手续；土地、房屋登记机构应当予以办理土地使用权和房屋产权登记。
　　帮助新市民购房：
　　买一套房一家人都可落户
　　小孩可就近入读公立学校
　　《意见》明确鼓励进城务工的农业转移人口、产业工人、外来经商户等非桂林户籍居民到我市购房，并将认真做好房地产去库存工作等政策的实施细节。
　　在我市购买商品房(含住房、商业营业用房、办公楼)非桂林户籍居民，符合我市户籍准入条件的，可凭房屋产权登记部门备案的《商品房买卖合同》、购房缴费凭证以及契税交纳凭证为购房人、配偶、未成年子女及其共同居住的父母、配偶父母办理落户手续。
　　在我市购买商品住房的非桂林户籍居民凭房屋产权登记部门备案的《商品房买卖合同》及《广西壮族自治区流动人口居住证》，由住房所在教育主管部门为其适龄子女按照就近入学原则办理义务教育就读手续，办公学校不得拒绝，不得收取政策规定外的额外费用。
　　优化市场环境：
　　开发商用地可分割办证，抵押融资
　　报建费可推迟至办理
　　对于现存不利于房地产市场发展的措施，《意见》中也给予了优化处理。包括：允许一宗已全部交清土地出让金并符合规划条件的房地产开发用地分割办证，抵押融资；压缩土地使用权抵押登记办结时限，提高行政审批效率。
　　对新建10层或者基础埋深3米以下和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在2000平方米以上的，按照地面建筑面积的2%，修建6级(含6级)以上防空地下室。
　　调整房地产开发项目报建费的缴纳时间节点，在房地产开发企业做出缴纳书面承诺后，推迟至办理《商品房预售许可证》时缴清，缓缴的报建费项目包括市政建设配套费，墙改基金，散装水泥费、农民工工资保障资金和建安劳动保险费(缓缴率为70%)等。
　　调整非国有资金项目招标方式，非国有资金投资项目建设单位自主决定是否进行招标发包，是否进入有形市场开展工程交易活动，并由建设单位对选择的设计、施工、监理等单位承担相应得责任。
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客服邮箱：2016看桂林：盘点那些足以影响你购房的政策
来源：桂房网综合整理
& & 3、90平以下住房契税减至1%，二手房满2年免营业税对于个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。4、买一套房一家人都可落户小孩可就近入读公立学校在桂林市购买商品房(含住房、商业营业用房、办公楼)的非桂林户籍居民，符合桂林市户籍准入条件的，可凭房屋产权登记部门备案的《商品房买卖合同》、购房缴费凭证以及契税交纳凭证为购房人、配偶、未成年子女及其共同居住的父母、配偶父母办理落户手续。在桂林市购买商品住房的非桂林户籍居民凭房屋产权登记部门备案的《商品房买卖合同》及《广西壮族自治区流动人口居住证》，由住房所在教育主管部门为其适龄子女按照就近入学原则办理义务教育就读手续，办公学校不得拒绝，不得收取政策规定外的额外费用。
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自日至日期间在桂林市临桂区签订新建商品住房买卖合同，并到桂....
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现在在桂林农村起房子大概需要多少钱
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发表于 昨天&09:40
现在在桂林农村起房子大概需要多少钱，包工包料怎么算，如果自己买材料，请工人怎么算，希望大家给个信息，
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发表于 昨天&09:41
有地皮真好~
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发表于 昨天&09:42
等待大家的信息
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发表于 昨天&09:43
有地皮真好~
哎，农村总有点地的
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发表于 昨天&09:44
听讲打地基都差不多10万。。。
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发表于 昨天&09:46
有地皮真好~
农村总有点地的
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发表于 昨天&09:47
听讲打地基都差不多10万。。。
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发表于 昨天&10:01
两&#平Ϗ
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发表于 昨天&10:07
嗯，八楼讲的差不多
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发表于 昨天&10:16
两层250平，15万
谢谢，我大概就想起160-200这样
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发表于 昨天&11:26
不算地皮钱，地基100平米三万左右，剩下的包工包料在里面400百左右一平方。清水房价。
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发表于 昨天&11:28
不算地皮钱，地基100平米三万左右，剩下的包工包料在里面400百左右一平方。清水房价。
谢了兄弟，说的比较清晰
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发表于 昨天&11:49
400起不起了，现在工钱那么贵，没得200一天，请不到工的，包工包料，预算起码要算到600一平了。
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发表于 昨天&12:14
前两天回老家，农村建筑队，包工包料：600多700平方米，清水房。
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发表于 昨天&12:21
400起不起了，现在工钱那么贵，没得200一天，请不到工的，包工包料，预算起码要算到600一平了。
& &&&回答正确，现在400一平包工，包料是搞不了的，
这个价格就是给你搞变了，你也会后悔的。
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发表于 昨天&13:28
不算地基，在市郊只包&#一平，包料就难讲了，因为材料品种多
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发表于 昨天&13:48
路过，看一看呀
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发表于 昨天&13:50
600到700左右
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发表于 昨天&15:27
起砖混结构的，地基+地面上结构大概500-600块一个平方。毛坯房
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发表于 昨天&15:29
本人正在请人建房，包工的话是230一平米，只量楼面面积。地基另外算。本地包工包料600一平米。估计建房的材料钱起码等于人工钱。
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