休闲农业如何融合养老地产
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休闲农业如何融合养老地产
为何要在休闲农业中加入养老元素？
1、养老地产经营模式单一
&&& 现今市场上的养老公寓、养老社区的经营模式主要分为三种：持有租用、单纯出售、出售与持有相结合。而效果较好的方式是出售和持有相结合。这种模式可以通过出 售地产以快速回笼部分开发资金，再通过出租、经营配套来获得长期收益。而单纯的靠一些健身、休闲（兵乓球、台球、象棋）的附属设施虽然可以让老年人“打发 时间”，但老年人没有老有所成的心理成就感，而加上农业元素，同样靠出租获得收益，恰恰解决了这类问题。
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2、老年人自身需求
&&& 通过对老年人的生活需求调查，我们不难发现，老年人在退休后如何丰富完善日常生活，甚至发挥余热，实现自身社会价值是首要解决的问题。部分养老机构、社区开设大量的棋牌室，填补了老年人大量的时间，但不利于其修养生息。
&&& 如果在养老地产中为老年人提供小块耕地，耕种蔬菜、花卉等，既为其找到了“工作”，锻炼了身体，且能让子女们吃到自己种的蔬菜，也是对其年老后社会价值的肯定。
&&& 调查发现，在乌市的许多老旧小区，都多少有老年人将门前的小块地自行开垦种菜的现象，我们可以抓住这个需求，构建适合老年人的养老生活方式。
3、有利于社区环境改善
&&& 现在国内出名的养老社区大都是高档次、高门槛的社区，在配套设施建设方面，尽管相对普通社区较为齐全，有医疗、健身、保健、餐饮、休闲等相关配套，但如果能在社区中加入菜地等生态元素，会使社区环境大大改善，将整个社区构建成一个生态休闲园。
&如何在休闲农业中加入养老元素？
&&& 休闲农业中融入养老在国内市场还没有成型的案例，大部分地产和农业相结合的方式都以旅游地产为主，在发展休闲观光农业的同时，建设部分养老养生别墅区，这类 型的养老地产价格昂贵，距离市区较远，适合度假旅游，不适宜长期养老。可以说养老地产和休闲农业结合发展的市场还属空白，这是机遇也是挑战。
&&& 如何在休闲农业中融入养老，优鲜农业总结可以从以下几个方面着手：
1、养老与休闲农业同时开发
&&& 在建设初期，预留出部分农业用地，根据客户需求，进行耕地出租，老年人可以在出租土地上种植自己想种植的作物。前期这部分地不宜多，形成稀缺效益，让其他老年人都有羡慕、想种的欲望，今后在进行大规模开发时便可推广；
2、预留土地进行“经营”耕种
&&& 在留出客户耕种的土地的同时，预留出公司的“经营”用地，这部分土地可以进行统一种植、统一管理，要种植绿色健康的蔬菜，开展参观、体验采摘等活动，提高知名度；
3、建立会员制采摘机制
&&& 由于土地面积的限制，不可能所有的公寓都能够配备相应的菜地，而那些没有买到配套土地、或者是自己不愿意耕种的老年人，可为其办理采摘会员。每年缴纳一定的年费，便可定量在公司自行耕种的菜地里进行采摘。采摘的蔬菜在满足老年人自己需求的同时，也可送给子女，一举两得。
4、提供免费农业技术服务
&&& 公司可充分利用原先种菜地的管理、耕种心得，在种植自有菜地的同时，为有需要的老年人提供技术指导，提高公司在整个社区中的公信力、影响力，打造品牌效益。
5、将“菜文化”融入社区文化
&&& 可打造社区内部的“菜文化”，邀请参与耕种菜地的老年人参加类似蔬菜评比的活动，评选出优秀者，在进行物质奖励的同时，推广经验，将社区打造成现代都市的“世外田园、菜园”。
TA的最新馆藏养老地产能否“养老”？-旅游地产专刊-智房网
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养老地产能否“养老”？
除万科、保利、绿地、首创等开发商已进入养老地产之外，近期，以泰康、新华、国寿、太保、合众等为代表的保险资金也积极囤地，多家中高端养老社区相继竣工。最新消息显示，在长时间的调研观望后，「中国平安」进军养老地产的路线图也浮出水面——未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产基地。本期周报带您关注中国养老地产。
旅游地产专刊48期
老龄化爆发，九成网友反对延迟退休。
按照时间轴计算，到2028年迈入60岁以上的人口数量会达到5亿人，加上小孩等非生产力人口会达到8亿，假设届时中国人口总数还能维持在14亿，意味着6亿的生产力人口在扶养8亿人口，中国抚养比会因此发生大逆转。15年到20年后，人口老龄化的问题就会爆发，即使现在放宽计划生育政策也赶不上。面对近期“延迟退休”的论调，媒体在网上发起的投票结果则显示：近90%的网民对延迟退休政策持反对意见。
15年后，中国5亿老人靠什么养老？
中银国际首席经济学家曹远征团队通过对国家资产负债表的研究，推算出按照现在的社会保障覆盖率以及保障水平，如果要保障未来70年左右的现金流不出问题，那么按照现值计算，除了现有的社保资产之外，还存在“18万亿养老金缺口”。目前，中国共有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人。但是养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平。
体制不健全，以房养老或成伪命题。
在加拿大、新加坡、美国这种养老保障体系健全的国家，确实存在“倒按揭”的方式，为有房老人提供一定的经济来源，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万美元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。但是，在养老体系不够健全的地区，以房养老可能成为一个伪命题：因为以房养老的前提是房价一直涨而不降，无论从现实还是从经济学角度讲，都是不可能的；何况，房子卖了也不等于能养老，养老的内容有很多，不是单纯用钱就可以解决的。
养老地产，养老体系的关键因素。
养老地产，是指从建筑设计、园林规划到装饰标准，均按照适老化设计原则。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。除此之外，养老地产还有纯持有经营，以“买卡”和后续养老经营服务项目为主要利润来源，利用“分时度假”操作模式，在全国范围内，为会员提供养老、休闲、度假服务。
利益驱动有限，养老地产需政策力。
对于以持有为主的养老地产，业内普遍观点是：10-15年，每年8%-10%的回报率。养老地产尽管前景看好，但其巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一，而养老地产的商业配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持，这样，作为长期性经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。天津市政府曾在年连续举办两届“养老设施建设项目招商洽谈会”。对于老年宜居社区的用地，天津将从规划建设的公共租赁住房中，按照老年人口比例予以保障。这部分土地的出让价格，将按照公租房政策享受减免优惠，这是一个有利于产业发展的良好开端。
提前20年锁定未来养老社区成本。
泰康人寿日前在北京试点推出了国内第一款与高端养老社区相衔接的养老保险产品“幸福有约终身养老计划”。该产品在北京进行首批发售，著名经济学家曹远征成为“幸福有约”计划的第一位签单客户。通过将传统的养老保险与养老社区相结合，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案。该产品提供从约定年龄开始，按月领取的年金可作为养老的日常生活费，同时，客户购买了保险产品之后其入住养老社区的房租等居住成本就已经锁定。如果一个男性客户在45周岁购买&“幸福有约养老计划”，将来不管房价如何涨落，在65岁时都能入住养老社区，等于提前20年锁定了未来养老社区的居住成本。
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价格：8200元/平米
类型：住宅
简介：四季康城总建筑面积28万平米，分二期开发。第一期占地面积59440.60平米（8...
地址：澄迈县老城开发区澄江路西侧（老城管委会侧面）
开发商：海南泽航房地产开发有限公司
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价格：5600元/平米
类型：住宅 商铺 海景房
简介：　“颐和·山水人家”位于山东省乳山市银滩AAAA级旅游度假区，项目占地面积255...
地址：乳山市银海路86号(银金大道旁)
开发商：山东颐和房地产有限公司
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价格：待定
类型：住宅
简介：别墅山，是天恒地产倾力打造的全新力作，位于怀柔区红螺镇境内，红螺山脚下，距红螺寺...
地址：红螺湖南岸
开发商：北京山天置业有限公司
本期专题合作机构
全球旅游地产智库
智房网旅游地产研究院Tourism&Real&Estate&Research&Institute，是智房网事业集团旗下专业研究机构。研究院目前由20多位国内外资深旅游地产专家组成，通过定期的专题研究、学术交流、高峰论坛等形式，探索旅游地产前沿命题，为行业发展提供价值参考。本研究院为非盈利性组织，是面向全行业开放的学术机构，欢迎有独到见解和行业经验的单位和个人踊跃参与，共同推动中国旅游地产的健康发展。您现在所在位置：&>&&>&
发布时间： 16:53:03&&来源：21世纪经济报道
【&】养老地产盈利模式或为&度假+养老& 拓宽思路成核心：随着中国人口红利的消失，与之并行的人口的浪潮已经袭来。由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而行对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。
养老地产盈利模式或为&度假+养老& 拓宽思路成核心
养老地产盈利模式或为&度假+养老& 拓宽思路成核心
受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引，以及国内养老地产的市场供需状况，各类机构纷纷布局养老地产，进入投资、开发、运营等诸多领域，其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司成为主力。与此同时，中信、中铁、中融等各大信托公司也跃跃欲试，探寻信托投资养老地产的模式，择机进入养老地产领域。目前市场上养老地产的盈利模式呈现如下特点：
开发商试水养老地产多选择出售项目，养老地产盈利模式通常选择&度假+养老&的销售模式，或大部分销售，小部分自持的&嵌入式养老&模式。销售模式的养老项目，与普通住宅项目的相同点是都依靠销售产权盈利，不同的是，养老社区的&适老设计&增加了建设成本，因此售价一般高于周边楼盘。而&嵌入式养老&社区项目包括住宅和两部分：住宅用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成了支持；老年公寓嵌入普通社区，用于出租，同时对住宅的销售起到促进作用。&嵌入式养老&优点在于自持的部分占总体比例较小（约为20%），因此对项目整体的开发成本影响不大，同时，房企可以借此积累经验，为养老地产战略投石问路。
产业投资者通常选择持有项目。小型机构养老项目一般采取押金制，入住人先期缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金最后返还。由于这种模式前期能够回笼的资金很少，因此多见于城市中心和成熟社区聚集区的小型。大型养老社区通常选择会员制，入住者前期缴纳几十万到上百万之的会费，这部分收入一般可以回收房屋的建设成本；然后根据所住房型，每年缴纳几万元的管理费，这部分收入是主要利润来源。这种模式能够让投资企业在项目前期就收回大部分资金，有效缓解资金压力。适合定位中高端、规模较大且因为土地性质或政策限制不能出售的养老社区。
寿险公司在会员制的基础上跟养老保单挂钩。由于《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出，保险企业只能长期持有、不能出售。为了尽可能在早期多回收资金，保险公司的养老地产项目一般与保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。
虽然各大机构纷纷投资养老地产，但毋须讳言的是，目前国内养老地产仍处在初期阶段，盈利模式尚待探索实践，而对于信托公司来说，介入养老地产则需拓宽思路，根据不同养老地产类型，采用不同模式：
第一，销售类项目产权完整，该类项目的开发类同于普通住宅或商业地产的开发，只要针对项目进行适当筛选，如对区位、定位、成本、去化等关键因素进行把握，则信托可以采用传统融资模式介入。
第二，产权完整的持有型项目，往往通过招拍挂获得土地，或者收购闲置物业改造而成。对入住率较高、未来现金流入稳定的项目，可其视为一种特殊的商业物业（类似商业公寓），一方面可以经营性物业贷或者未来收益权等模式予以融资，风控措施可以是资产抵押、未来租金的收益权、部分股权等；另一方面可直接进行股权投资，以客户资金进行真正的资产管理或以自有资金进行投资。
第三，产权由瑕疵的持有类项目，例如在集体土地、协议划拨土地、工业用地上建设的养老地产项目，不能销售产权，产权也不能抵押转让。信托可以考虑金融创新方式，例如项目初期通过土地流转信托、中期通过股权、后期通过消费信托的方式进入，即初期可控制住土地的使用权、中期股权进入获得项目的收益分配权、后期借鉴险资&保单捆绑&的方式以消费信托获得客户保证金并实现项目的使用权的销售。
养老地产盈利模式多种多样，重在挖掘拓宽思路。
【责任编辑：fw035 】
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养老养生度假的发展趋势研究
　　养老养生度假旅游作为一种保持了最原真需求的休闲度假形式，已经受到了越来越多人的青睐，各个年龄段的消费群体都非常多。对于其未来的发展趋势，我院形成以下研究：
　　一、投资群体越来越多元
　　投资主体的多元化不仅仅存在与养生度假这一个领域，而是存在与整个旅游行业内部。随着养生度假旅游与各个行业联动紧密性的提高，医药企业、房地产开发商、风投公司等纷纷介入，为养生度假项目未来的发展奠定了坚实的基础。
　　例如：日药企进军养生度假项目
　　由昆明圣火药业(集团)有限公司(以下简称&圣火药业&)在石林台创园核心区建设的杏林国际养生度假村，10月份将正式进入大棚建设阶段，年底将实现三七的大棚无土栽培。此举不仅将提升三七品质，也将使三七产量得到根本提升。圣火药业集团董事长蓝桂华表示，杏林国际养生度假村正在按计划分期建设中，会将中医药文化融入自然景色中。预计4年后，这个国内首家集医药文化体验和休闲旅游为一体的养生度假村就能正式迎客。4年后，在风景秀丽的乃古石林将会出现一处养生度假的好去处。在这里，不仅能倾听大自然的声音、观瞻大气磅礴的喀斯特地貌，还能闻着中草药的清香，体验中药炮制乐趣，忆着&神农尝百草、伏羲制九针&的美丽传说，穿越中华五千年养生文化。
　　不落幕的中药材博览会
　　杏林国际养生度假村项目以中医药文化为核心，依托石林世界地质遗产资源，建设占地350亩左右的药物博览园，通过中医药处方展示各种中药材活体，设计出各种中医药情景小品场景，诠释中医药故事。其中包括集佛学、易经思想与中国医学文化，独具匠心的标志建筑杏林大观，主要供奉为中华医学文化做出杰出贡献的医圣、药圣，并将济世良药、植物种子等资源存于寺中。
　　同时，种养示范区将建神农百草园、中药材和动物药材研发交易中心、林盘禅修养生聚落;
　　古镇养生休闲区将建商业街区、主题食府、中药SPA馆、药膳坊等。
　　养生度假区和星级度假酒店区也将融入中医药文化精髓，建成适合现代都市人养生休闲、度假旅游的示范区。蓝桂华介绍，项目建成后，将会形成不落幕的中药材博览会、中药材科普园地，成为我国医药养生文化的&名片&工程。&我们将提供不下5000人的就业岗位，可以帮助当地农民就地转移;每年光是养生、旅游的收入就不会低于15亿元，税收不会低于2亿元。&蓝桂华信心满满。
　　掘金老年市场
　　作为今后的中医药养生胜地，圣火药业看中了石林台创园观光农业的园区定位，也成为承担&把游客留在石林&的重任企业之一。蓝桂华表示，除了普通的旅游度假以外，该度假村还将建设专门的无障碍老年公寓及中医药养生馆，老年公寓占地30万平米，常年居住的老人会有万人左右。
　　建造老年公寓，意在让老人颐养天年。在杏林国际养生度假村，老年人可以一起聊天、锻炼，结伴游玩;由于圣火药业拥有足够的保健产品和保健资源，老年人还可以享受养生理疗;康复医院也将配套。
　　同时，杏林国际自身也进行中药材种植和研发，将成为圣火药业的原材料贮备库。&这几年，中药材的价格涨了20倍，以前我们是在外面收购，每一年的价格都是不可控的，现在我们自己实现了种植，可以不再受外部环境的影响，对公司的发展来说，是件大好事。&蓝桂华表示，拥有了大本营的圣火药业，预计到2022年，能达到100亿元的产值。未来5年将告别低水平的重复生产，积极跟国际接轨;申报3个拥有自主知识产权的系列新药，提升企业档次。
　　二、大型观光型文化景区刮起的&养生度假&风潮
　　经过几年的发展，中国也随着世界的步伐进入了休闲时代。因此，全国闻名的大型观光、文化景区也进入了升级阶段。山水文化观光型景区多处于风景秀丽的福天洞地当中，因此，其资源天然具备了养生的优势。目前在大景区的周边，形成的各类项目层出不穷，如&问道武当山，养生太极湖&便是武当山风景区在武当山观光的基础上推出的养生项目。
　　三、养老养生度假产品亟需突破
　　近20年以来，美国养生产业增长了36倍，日本增长了32倍，欧洲各国以17%的比例在增加，中国的养生保健这样一个健康产业是以每年15%-30%的速度在增加。据美国专家和财富杂志预测，在十年内，全球养生健康产业将达到10亿美金的总产值，中国是1万5000亿的份额。在聊这个话题之前，我正好也听到了清华规划院的一个报告，什么是养生产业呢?跟养老的关系是什么呢?养老是里面的一部分，但是养生产业是非常庞大的一个产业集群，都跟健康和生命有关系，这里有养生的旅游业，像三亚可以到那儿度假，非常好的环境。也有稍微高端人群养心，比如说重庆的缙云山，每个人去那儿养养心，这样一种养心之旅至少要花元。瑞士是健康之旅，不管是抗衰老的打羊胎素还是像德国的温泉小镇，花费都非常昂贵。印度有瑜珈，心灵静修也可以达到每年20万的游客。其实这些案例都属于养生产业，我特别感兴趣刚才大原教授讲的日本的可以有助力的马桶座椅，这些设备不知道谁来生产，这些也属于养生产业的设备制造，包括深海鱼油，包括一些生物制药，一些生物技术萃取的养鱼药品，这都属于养生产业的范畴。当一个城市具备了这么全面的产业集群的时候，养老的条件无疑是非常的好，但是唯一要解决的是老年人的伦理问题，包括异地养老的问题，但是条件是具备了。因此把养生作为战略，而不是把养老作为战略。在老龄化日益严重的今天，养老养生是我们应该关注的重点。而目前社会上存在着将养老养生与养老地产等同的看法。事实上养老是一种产业，而度假产业在其中有着重要的作用，用丰富的产品去丰富养老过程中，医疗、饮食，甚至是老年人度假设施等等，这是一个非常宽泛的领域，也是需要关注的领域。