西安朱雀国家森林公园投资分析报告
一、募集资金项目简介
1、景区情况介绍
& & &西安朱雀国家森林公园位于西安市户县南部东涝河上游，秦岭梁北侧，距西安市74公里，距户县县城45公里，总面积2621公顷，有5个景区，105个景点。公园内的山为北秦岭褶皱带的组成部分，前山沟道开阔平坦，森林茂密，山环水绕、秀丽异常。后山峰峦层叠、山势峻峭，孤峰入云、岩石奇巧，瀑布潭间如飞龙串珠，无数奇崖怪石掩映在密林巨树，奇花异木之中，构成了一幅天然的山水画卷。冰河翠之雄，龙潭子之奇，奇秀峰之险，芦花河之秀、秦岭梁之幽、各显特色。挂天飞瀑落差100多米，如银河倒挂。冰晶顶海拨3015米，属太白山以东最高峰，有冰川遗迹，高山草甸，高山落叶松若盆景古董。游人到此可欣赏自然天功的神奇，森林风光的野趣， 处处感受到大自然幽静古野的原始情调。
&&&&& 西安朱雀国家森林公园是以自然山水为基础，天然森林为主体的生态风景旅游区，经专家规划可分为五个景区：即秦岭梁景区，芦花河景区，龙潭子景区，奇秀峰景区，冰河翠景区。秦岭梁景区和芦花河景区在公园前段，沟道开阔平坦，山环水绕，森林茂密，为游人休闲避暑之胜地；龙潭子景区以水景为主，奇秀峰景以山景为主，冰河翠景区以植物景观，气象景观和冰川遗迹为主，属游人观光揽胜的主要景区。
& & &公园建立以来，进行基础设施建设，修筑入园公路、旅游步道，修建了静苑宾馆、餐厅卡拉ok歌舞厅，以及商店松林茶社等设施，满足人们休闲、娱乐、购物之需求。
2、项目情况介绍
（1）项目功能定位
&& &发展方向：生态旅游为主体，包括观光旅游、休闲度假旅游、野外探险、体育竞技、保健旅游等世界级精品旅游区。&
（2）旅游形象定位
&& &视觉形象：蓝天、奇峰、险滩、茂林、蔚蓝的天空，秀丽的森林风光，奇妙的山水景观，以&冰晶顶&之雄、&龙潭子&之奇、&奇秀峰&之险、&芦花河&之秀、&秦岭梁&之幽各显特色。
& &形象口号：森林碧水、奇峰秀岭、美不胜收
（3）建设目标
&& &2006&&2008年近期规划发展目标：建成西部地区著称的一个重要的国家森林公园，年均接待游客量达到26.4万人次。
&& 2009&&2013年中期规划发展目标：建成国内著称的国家森林公园和生态旅游示范区，年均接待游客量达到46.8万人次。
二、项目的市场分析&&
& 1、建设项目内容
&& (1)冰雪游乐场
&& &位置与面积：景区内建设A、B两个冰雪游乐场，A冰雪游乐场位于北沟口至文昌坪，海拔1800米，长600米，宽40米。B冰雪游乐场位于龙潭沟口至冰河翠景区头道沟，海拔2000米，长1500米，宽30米。
资源特色：良好的生态环境、优美的自然景观、利用茂密森林中的土坡，采取自然或人工办法形成冰雪游乐场地。
主题：森林、白雪、游乐、健身&&&
& & &主要内容：A冰雪游乐场海拔较低，坡度较缓，适合开辟为青少年滑冰、滑雪游乐场，丰富青少年文体活动，培养青少年重在参与、强身健体意识和勇于开拓精神。B冰雪游乐场海拔较高，坡度较陡(8&一15&)，适宜开辟为滑冰、滑雪运动爱好者的竞技场地，开展多种多样的娱乐、比赛项目，愉悦身心。
& & 在A、B冰雪游乐场，都相应地建设更衣室、存包处、茶点室、医药室，以供游客各种不同需要。此外，在滑雪场两边和滑道终点处，要设置防护安全措施，以保障游客的安全。此外，在冰雪游乐场要配置滑雪的技术指导人员，对初学滑雪的游客给予帮助和指导。
& & 在B冰雪游乐场，因滑道长，游客往返滑道不方便，故在该处修建专用索道一条。游客乘索道至滑道顶端，在滑下后，可再继续乘索道到顶端。
&& &市场定位：以国内喜爱参与冰雪娱乐活动的游客为主。
&& &促销口号：北国风光，林中滑雪，旅游健身，其乐无穷。
（2）松林山庄
松林山庄的建筑物，以中国院落民居式为主，可以设计出规模大小不同，建筑形式各异的20套建筑。此外，还建十套单体式建筑物，其规模大小和风格形式也要有所不同，建筑形式为中国现代式住宅建筑。&&&
&& &松林山庄要把中国式风格与现代化的设施完美地结合在一起。
室内装饰各有不同，要充分体现个性化，使度假游客能根据自己的喜好和习惯充分地选择满意的房舍。在每座建筑物中要配置两个以上的卫生间，要配置简易的厨房。
&& &在松林山庄要建有娱乐、健身、餐饮等设施，还要设有供游客学习阅读、电脑操作等方面的设施。
市场定位：国内以休闲度假旅游为主要目的中高层次(高素质、高消费)游客。
& &&促销口号：休闲度假松林山庄，山清水秀恬静幽雅，怀抱大自然的感受。
&& &策划构思：依山就势、环林而建、院落式中国民居建筑、一层为主、布局自然。
(3)游客服务中心
& &&位置与面积：位于公园大门外的西北部1000米以远，面积300亩。
资源特色：三面环林、一面临溪、天然台地、隐蔽于游客视线之外的幽静、秀美之处
& &&主题：服务游客、宾至如归
& & 主要内容：全方位、多层次地满足游客食、宿、游、购、娱的需求。游客服务中心能提供标准等级不同、装饰情调各异的客房，可以满足不同层次和不同喜好游客的多方面的住宿需要。
& & 在餐饮方面要突出地方特色，要形成以户县地方菜肴小吃为主的食品体系，避免食品的一般化，特别要突出绿色食品系列，要充分挖掘当地的山野菜肴。
& & 要有各种各样的娱乐设施和文娱表演活动，营造欢乐的氛围，提升景区的人气。
市场定位：国内以观光游览、休闲度假娱乐为主要目的的中低层次游客 。
促销口号：尊重游客、服务上乘、环境舒适、价格合理。
(4)森林浴场
& & 位置与面积：共有三处，第一处位于奇秀峰之下的大面积松林中，面积为265亩，树种全为松树；第二处位于现公园管理处沿芦花河北上至北沟，面积为520亩；第三处位于现公园管理处南200米至秦岭梁下，面积为530亩。三处森林浴场地形、地貌不同，海拔高低不等，林木品种各异，在开发上要形成不同的格调和特点。
资源特色：森林茂密，坡地平缓；空气清新，负离子含量高；环境僻静、幽雅。
& &&主题：休闲静心、疗养保健、享受自然、愉悦，心情。
& &&主要内容：在保护森林生态的前提和目标下，充分开发森林资源，使游客充分享受森林的沐浴。铺设木制栈道、卵石道路，保护森林土壤，提高游客可进入性，有控制地开发建设适量供游客休闲小憩、品茶畅谈、读书学习、度假聚会的设施，诸如：座椅、石桌、石凳、吊床、木栏、草房、木屋、休闲间、品茶室、售货亭等。
& &&到森林中享受森林浴，在我国的旅游活动中尚属新鲜事物。核心问题要解决好森林保护和供游人享受的设施建筑之间的关系。没有设施游人无法驻足，设施过多有背森林保护。
&& &修建卵石、石板为材料的林间曲径小路(宽1米左右)，并依林人休息也能供游人住宿。
& &&要提高森林沐浴场的科学管理，既要做好环境保护工作，同时又要及时公布空气、环境质量的数据，要向游人宣传森林沐浴对健康的保健作用，以提高游人对森林沐浴的需求。
& & 市场定位：以良好的森林生态环境为依托，主要满足西安、咸阳、杨凌、宝鸡等周边城镇以休闲、旅游疗养保健、变换城市生活环境和生活方式为目的广大游客的需求。
& &&促销口号：呼吸最新鲜的空气，享受最幽静的环境。&&&&&&
2、项目市场需求分析
&& 陕西、西安游客增长速度较快，西安旅游业发展吸引外地、境外游客呈增长趋势。随着西汉高速公路和南部沿山旅游公路的贯通，户县旅游交通条件将会得到很大改善。朱雀国家森林公园客源数量将逐年有大幅度的增加。
&& 如表：朱雀国家森林公园游客量的发展速度与规模
（注：其中2006年因公路通车，所以游客数量急剧上升）
4、项目的独特性及市场竞争力
朱雀国家森林公园区位于陕西省西安市产县境内，为西
安市秦岭北坡绿色旅游带的中段。
该森林公园是汉唐时期皇家园林&&上林苑的组成部分，自古以来就是长安附近重要的观光游览胜地。该森林公园距西安市中心约40公里，有高速公路和旅游专线公路相连，交通十分便捷。多年来，旅游人数逐年增加，目前，这里已成为西安、咸阳、宝鸡、汉中等省内城市游客主要的旅游目的地，旅游业发展前景看好。
&& &该森林公园是秦岭北坡天然森林生态系统保存最完好的地段之一，森林覆盖率达95％。这是以自然山水为基础，天然森林为主体的生态风景旅游区。区内动植物资源极为丰富，森林茂密，山水神奇，无数奇崖怪石、飞瀑潭涧掩映在密林巨树、奇花异木之中，构成了一幅天然的山水画卷。
& & 朱雀国家森林公园具秦岭梁景区之幽、龙潭子景区之奇、冰河翠景区之雄、奇秀峰景区之险共同构成朱雀景区的景观特色。
5、区域内竞争对手的优劣势分析
区域内条件相当的竞争对手应数陕西太平森林公园
（1）陕西太平森林公园简况
& & 陕西太平森林公园位于西安市西南户县太平峪内。距西安44公里，咸阳60公里，总面积2117公顷。公园所处地貌为秦岭中山地。整个区域高差悬殊、峭壁林立、峰峦叠嶂、沟谷连绵、多瀑布、急流和险滩，形成了丰富奇妙的山水自然景观。园内有石门、月宫潭、石船子、黄羊坝、桦林湾五大景区。
（2）陕西太平森林公园优势
a、地理优势：陕西太平森林公园处于旅游热线上，沟口有关中八大名景之一的&草堂烟雾&，东有高冠瀑布，亚建高尔夫球场。
b、交通优势：交通便利，距西安44公里，距咸阳60公里，全为沥青、水泥路面，目前，环山旅游路已建成。
C、水景优势：其独领风骚的山水景观 、瀑布群景观是附近其他森林公园无法比拟的。
（3）陕西太平森林公园劣势
& & 资金不足、投入不足是景区发展面临的最大的难题。旅游产业是大投入、大产出的行业，缺钱，大大制约了其发展速度。像旅游设施方面，宾馆饭店设施陈旧，整体档次低，产业链条短，没能全方位为游客提供高档次的服务，造成资源闲置，游客停留时间短，该挣的钱也没挣来。
与其相比，西安朱雀国家森林公园有以下发展优势：
（1）旅游交通优势
该旅游区所在的户县交通便利，纵横17条主干道将户县分为60大方；国道西宝南线一级公路东西穿越；西安环山旅游公路东西过境，方便快捷。随着西部大开发的深入发展，陕西省的公路建设也不断加快，新的高等级公路的建设计划不断扩展。其中西（安）&&汉（中）高速公路已在建设之中，该高速公路起点西安，东北向西南，经过户县城南部在庙沟口距公园大门8.9km处穿隧道（800米）进入宁陕县。预计2006年建成通车，到时从西安到朱雀国家森林公园的车程大约1小时，旅游交通条件将会得到根本改善。
（2）管理优势
陕西旅游股份有限公司是陕西旅游集团公司控股的大型旅游企业，有着先进的管理机制和丰富的经销经验，麾下的华山分公司、华清池分公司均参与着陕西标志性景区的经营和建设，对景区的管理和建设有着丰富的经验。
（3）客源优势
股份公司控股的两家旅行社业务接待量均属全省前列，多年被国家旅游局评为全国&百强旅行社&，业务总量占全省绝大份额，组团、接待能力强大，可以为朱雀国家森林公园提供充足的客源。
三、融资需求和财务预测
1、企业目前财务状况、资本结构和收入结构
其中：低值易耗品
其中：南梁1、2号楼
518（属在建工程，全部完工后总价值约为820万元）
旅行人行道
13KM混凝土道路
配变电设备及线路
公园电话专线
6KM人行步道
污水处理工程
短期借款－交通银行
其他应付款－职工集资借款及利息
2、项目目前的融资需求&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
单位：万元
基础设施建设
游人步行道
防火瞭望台
新项目建设
A、B冰雪游乐场
游客服务中心
合&&&&&&&& 计
3、项目的成本和盈利分析（具体计算在第6项有详细说明）
游客（万人次）
4、现金流量预测
朱雀森林项目现金流量表
项目、年份
&&&& 所得税
净现金流量
累计现金流量
5、项目的投资周期以及回报率分析
投资效益估算
投资额（万元）
平均利润（万元）
投资回收期（年）
A、B冰雪游乐场
游客服务中心
6、主要财务数据的预测依据
<span style="font-family:仿宋_gb年投入资金，和2008年为建设期，从2009年开始盈利。
A、B冰雪游乐场
按30%游人参加此项目，人均综合消费150元计算，扣除50%的经营成本、税金
根据该地的吸引力和该项目的特色、接待能力，按人均综合消费400元/天、年均床位出租率为75%计算（总床位360张），年均收入为5184万元，扣除60%的经营成本、税金，年均净利润为2073.6万元
游客服务中心
根据该地的吸引力和该项目的特色、接待能力，按人均综合消费250元/天、年均床位出租率为75%计算（总床位360张），年均收入为2430万元，扣除60%的经营成本、税金，年均净利润为972万元
按50%游客光临森林浴场，人均综合消费100元计算，扣除50%的经营成本、税金
四、投资风险说明
行业管制和法律制约
（1）行业管制：国家森林公园属国家林业局管辖
（2）法律制约：
法律：《中华人民共和国森林法》
法规：《植物新品种保护条例》、《中华人民共和国森林法实施条例》、《中华人民共和国野生植物保护条例》、《森林防火条例》
部门规章：《森林公园管理办法》、《林木和林地权属登记管理办法》
标准与规范：《中国森林公园风景资源质量等级评定（国家标准）》、《森林公园总体设计规范》
2、潜在利益冲突
& & 旅游开发与森林保护在一定程度上会形成利益冲突。我们一定要在发展森林旅游的同时，做好森林的保护工作，让森林旅游真正成为新形势下森林保护和发展林业经济的最佳结合方式。
3、市场、管理等风险因素说明
（1）经营风险及对策
& & &朱雀公园现有基础设施简陋，难以适应游客需求，因此，必须对这些设施重新进行定位和建设，这些投资数额大而且是一次性投入，如果市场状况变化，这些投资不但无法收回还会花去可观的维护费用。
对策：做好市场分析，尽最大努力作出客观的预测。
（2）行业风险及对策
& & &森林旅游的开发需要有相关部门的政策支持，在开发过程中，政策如果发生变动，则会发生一定风险。
对策：争取更相关政府部门的支持，与地方政府建立相互制约与相互促进的关系。
（3）市场风险及对策
& & &新项目将是提升朱雀公园品牌的关键，景区规划得好，项目选得好，不但可以增添园内景观也会带来大的客流，效益、利税、影响都会上升；反之，可能会给合作和朱雀的发展带来危机，甚至是破坏，因此，政府的规划设计和项目的引进就成了关键。
对策：寻找有实力的高级规划团队做好景区规划，向社会公开招募有能力的项目经理。
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主办单位：国家林业局森林旅游管理办公室
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