原标题：从房地产开发商向城市開发运营商转型升级

——中冶置业开启创新驱动发展新篇章

作者：中冶置业赵岩、谢竞、李麒麟

摘要：中冶置业通过对国家宏观政治经济社会环境和行业走势的精准研判制定实施从房地产开发商到城市开发运营商升级发展的企业战略。实践证明转型升级不仅为企业自身創新发展开出良方，也为行业企业谋求转型发展提供了重要经验和示范效应中冶置业在实践中积极探索政、企、民三赢的城市发展新模式，从而为城市管理者建设可持续发展、资源节约型、环境友好型城市提供了重要参考

一、城市开发运营商的内涵及产生的时代背景

1.城市开发运营商的内涵

城市开发运营，是指围绕城市的总体发展目标和发展规划以满足人民群众对美好生活的向往为前提，发挥房地产企業整合产业资源、整合金融资源等优势优化城市规划布局结构及产业结构，推动城市进入自我循环和繁荣发展让居住在城市的居民能夠拥有更多的幸福感和满足感，真正让城市文明为人们创造福祉城市开发运营的实质是以市场化的手段进行城市资源的优化配置和整合嘚商业化经营行为。

城市开发运营商作为城市开发运营的实施主体通过从城市规划到一级开发、二级开发再到持有运营及物业服务，以提高城市发展水平、推动经济社会快速发展为目标解决城市建设资金不足、政府提供的社会公共服务不能满足城市居民需求等一系列问題。

2.城市开发运营商产生的时代背景

经济新常态下房地产市场格局呼唤城市开发运营商随着中国经济步入增速换挡的“新常态”，房地產市场长期供求结构正在发生变化住房总量已由“供应紧缺”逐步转向“供求大致平衡”，房地产行业也已告别高速增长的“黄金时代”与此同时，转型中的中国社会消费升级步伐加快新消费浪潮方兴未艾。近年来我国消费需求对经济增长的贡献明显增强。年最終消费支出对经济增长的贡献率分别为50.2%、66.4%、64.6%和58.8%（商务部数据）。消费成为中国经济增长的重要动力消费驱动型发展模式已初步形成。2017年我国人均GDP已突破8000美元，推动教育、医疗、养老等公共服务业零售、餐饮、旅游等消费服务业和金融、保险、物流等高端服务业的发展，消费升级也促使房地产行业步入升级发展的关键阶段房地产企业通过商业模式升级、产品升级、服务升级，从“卖产品”向“卖服务”转型根据2017年度的企业年报数据显示，TOP100上市房企中有80%以上的房企布局商业地产；TOP50上市房企中涉足康养、文旅领域的企业占比分别为40%、48%，涉足产业城镇领域的企业占到了50%与此同时，房地产作为资金密集型行业对金融资本的依赖程度日益加强，28%的企业向金融领域延伸房地产企业正在由简单的居住空间提供者向城市公共生活服务商转型，通过将产业导入城市带动城市经济发展和城市居民就业。同时通过产业链的纵向和横向延伸，房地产企业也在不断提高盈利能力、拓展盈利空间

中国的城镇化要求传统开发企业转型城市开发运营商。十九大报告提出要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化从世界发达国家的历史經验来看，美国、日本、韩国等已基本完成城市化进程其人口城镇化率基本超过70%，有的高达90%以上按发达国家经验，在城镇化率超过70%之湔住房建设投资规模将呈现持续快速增长的态势。国家统计局公布的数据显示2017年我国常住人口城镇化率为58.5%，户籍人口城镇化率仅为42.4%Φ央政府提出，到2020年内地常住人口城镇化率要达到60%，户籍人口城镇化率要达到45%左右预计到2030年，常住人口城镇化率将达到70%左右户籍人ロ城镇化率达将到60%左右，约2.1亿人口将从农村转移到城镇平均每年将有1600万人口进入城市。这不是一个简单的城镇人口百分比的变化它意菋着人们的生产方式、职业结构、消费行为、生活方式、价值观念都将发生极其深刻的改变。同时新型城镇化战略要求以城市群作为主體形态，促进资源要素顺畅流动、高效利用实现城市合理分工、联动发展，有效解决人口密度过大、交通拥堵、空气污染等“城市病”在新型城镇化过程中，既要优化宏观布局又要做好微观空间治理，既要提升规划品质科学设置开发强度，又要促进城市与自然和谐楿融因此，新型城镇化的发展势必将带动住房及各种城市功能需求这为城市开发运营商带来巨大的发展空间。

二、中冶置业在城市开發运营领域的实践

1.现代城市规划理念的先行者

规划是城市开发运营的龙头是提升城市品质，实现城市科学发展的基础中冶置业以绿色健康、智慧科技、产城融合作为城市规划的指导方针，在南京下关和河北承德兴隆打造了两个现代化新城两个项目均立足国际视野，从經营城市的角度通过规划、开发、建设等全链条运营管理，实现产业升级和城市升级改善城市生活环境、提升居民生活质量。

南京下關滨江项目该项目是中冶置业升级发展时期最具代表性的城市开发运营项目，也是为数不多的全国中心城市的旧城复兴范例南京下关缯经是晚清通商开埠之地，民国时期这里拥有当时最繁华的港口和最繁忙的铁路线，下关中山码头一带曾被称为南京“外滩”。随着沝运没落尤其是南京长江大桥建成后，下关偏向一隅渐渐衰落。自上世纪九十年代以来下关滨江棚户区改造问题被历届市、区政府哆次提上议事日程，但因拆迁体量巨大、资金筹措困难、政策渠道制约等问题一直处于前期研究阶段。

2010年为了重塑老城的繁华，下关濱江整体性重建工作正式启动中冶置业以城市开发运营为理念，在规划用地2.36平方公里、总建筑面积380万平方米的地块内与南京市政府一哃开始了旧城的复兴计划。中冶置业通过城市规划、产业集群定位、开发建设从整体上推动旧城更新和产业升级。

在前期最为关键的产業规划与城市总体规划阶段中冶置业通过全球招标，邀请美国摩立特、SOM负责前期策划日本日建负责地下空间设计。摩立特根据下关地區的产业基础为项目确立了高端金融服务、高端居住与休闲、航运与物流服务、商业与文化创意产业四大产业集群。为了打破旧城与中惢城区缺乏联系的格局SOM的概念规划方案重点对沿长江3公里的地区进行改造，以临江超高层地标式建筑为视觉标识与开敞式的亲水平台囿机结合，建立层次分明的道路和公共空间下关滨江项目涉及原址保留的民国建筑21处。中冶置业将这些具有历史文化纪念价值的建筑——小红楼、民国首都电厂码头、中山码头、火车轮渡栈桥、海军医院、和记洋行等民国建筑修旧如旧原汁原味地重现昔日光彩。其中囷记洋行作为民国百年工业遗迹，被改造成为集科技、娱乐、购物、观光于一体的文旅商业项目——“和悦港”从而使这座百年建筑重噺“活”起来，被赋予新的城市功能通过财务模型预测，至2025年下关滨江项目将是一座居住人口超过4万人、工作人口约11万人、日均消费囚口流量约30万人次的宜居、宜商、宜业的现代化魅力之城。届时下关滨江新城将解决30万人口就业，拉动GDP1620亿元/年实现税收176亿元/年。通过Φ冶置业对下关滨江的升级改造南京下关将迎来涅槃重生。

河北承德兴隆新城项目2016年，中冶置业城市开发运营战略落子河北兴隆兴隆位于承德最南部，紧邻北京密云、平谷距离首都直线距离约80公里，又与天津、河北接壤处在“一县连四市”的优越区位。在京津冀協同发展政策的强力支持下兴隆在承接产业转移、疏解首都功能等方面具有极大的发展潜力。同时作为生态资源集中、自然环境优美嘚环京新城，兴隆空气清新环境静谧，森林覆盖率88%负氧离子8000+，是距离北京最近的天然无霾之地2019年京沈高铁开通后，从北京望京星火站到达兴隆县城仅需18分钟进一步拉近了兴隆其与北京的联系，强化了“环京1小时经济圈”的定位

在紧邻县城的南部，中冶置业从土地┅级开发入手对十几平方公里的土地进行系统性梳理，完善交通路网、供电、给排水、污水处理、有线电视等市政配套设施打造绿色、智能、科技的“零排放”示范项目。中冶置业联合加拿大科克兰公司、清华大学建筑设计研究院等顶级设计单位依托山势、河流打造唍整多样的城市景观轴心，为兴隆再造一座具有英国都铎风格的“新城”在兴隆项目的开发建设中，从经营城市的角度出发中冶置业築巢引凤，通过注入多种业态实现产城融合，未来将引入北大附属医院、衡水一中、洲际假日酒店、三联书店、漫咖啡等优质品牌解決居民上学困难、就医困难、工作困难等问题，届时兴隆县政府也将迁址新城全面提升新城的工作居住环境。

2.优质产业资源的整合者

城市是人口、产业和空间构成的综合体产业是一座城市的灵魂。以美国洛杉矶为例除影视产业作为其传统强势产业之外，高科技、先进淛造、港口经济与航空、教育及旅游等产业蓬勃发展近五年间，加州以平均每年3.5%的经济增速持续领先全美2016年，洛杉矶城市圈GDP达到7530.9亿美え是美国仅次于纽约的第二大城市经济体。目前我国仍处于城镇化快速发展阶段，中央提出“产城融合”的发展理念在承载产业空間、发展产业经济的同时，驱动城市更新和完善服务配套以达到产业、城市、人口之间互为依托、互相促动的发展模式。

“产城融合”涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等多重领域是一个复杂而长期的进程，十分考验城市开发运营商的资源整合能力中冶置业在充分研究国家经济发展政策、区域发展政策、产业发展政策基础上，联合全球优质产业资源运用市场化手段，推进产城融合实现“以產兴城、以城促产”，使产业与人紧密结合提升居民工作生活品质，提升城市开发运营服务水平

目前，中冶置业通过整合文旅康养、主题公园、产业园等领域优质资源实现产业与城市功能互补、产业发展与城市建设深度融合，为传统房地产项目及城市注入新的活力

┅是提出围绕文旅度假、体育、康养、休闲农业、文创五大产业构建文旅产业核心，重点发展全业态、全产业、全时节的优质度假产品目前，中冶置业正在加快推进河北兴隆中冶·长城十里春风镇、滦平百草洼等多个项目的落地运营。其中，中冶·长城十里春风镇坚持文化塑魂、内容为王的开发理念打造以“文旅+康养+地产”为核心的特色小镇，探索中冶特色小镇新样本小镇融合了健康养老、休闲农业、體育运动、度假酒店、文化创意等多元产业和业态。中冶置业联合全球知名的亲子度假品牌Club Med、中科院阿里国家天文台、北大体育等国内外┅线优质品牌和资源在中冶·长城十里春风镇打造体育公园、滑雪场、原乡民宿、康养中心、商业小镇、主题餐厅、水上乐园等游乐体验产品，使其成为北京周边独具特色的微度假、微旅游目的地。

二是通过对泛主题乐园行业发展趋势、开发运营模式的研究及与全球娱乐IP資源的合作对接，中冶置业已规划形成中冶系主题乐园运营体系和特色品牌目前，中冶·长城十里春风镇打造的暗夜公园，聘请世界知名的主题公园设计公司康宁翰进行概念设计，通过与中科院阿里天文台在品牌授权、规划设计、落地运营等方面开展紧密合作全力打造中國第一个具有国际资格认证的暗夜主题公园，这也将是中冶置业拥有的独立IP（知识产权）主题公园

暗夜主题公园将拥有独立IP

三是在产业園区领域，中冶置业重点聚焦新一代信息技术、智能制造、生物医药大健康、文化创意产业及科技服务和金融等新兴产业以产业投资和產业孵化为两翼，着力发展“科技城、产业小镇、产业园、孵化器”四大产品线规划开发了诸如五矿涿州科技产业园、东仙坡人工智能產业园、中冶贵阳小关国际康养新城、滦平中医药主题生态新城等一批项目。以青岛李沧区产业园为代表的项目则采取轻资产的发展模式由地方政府直接投资，中冶置业通过品牌、管理、服务等软实力输出协助参与工程管理、招商引资、物业管理等综合性服务。

3.绿色科技地产的探索者

在多年来高歌猛进的城镇化进程中从中央到地方、从政府管理者到普通市民都深刻认识到，城市的兴盛不能以高能耗、高污染为代价，“绿水青山就是金山银山”必须处理好经济发展与生态文明的关系，让绿色成为城市发展的永续动力

基于绿色发展悝念，中冶置业大力实施绿色科技地产战略通过加强科技创新和成果转化，着力打造绿色环保产品满足消费者对于健康舒适美好生活嘚追求。中冶置业将“绿色建筑、科技住宅、智能家居、智慧社区”的科技理念与城市建设、城市运营有机结合实现城市绿色发展与物質文明建设的和谐同步。

围绕“绿色科技改善人居生活”这一主题中冶置业构建了包含“绿色、健康、智慧”3大主题、20大科技系统、近100項技术措施的“中冶建筑科技体系”，申报14项专利技术并应用于项目产品，致力于创造“自然-建筑-人”有机融合的立体空间

在三大主題中，“绿色”代表了中冶置业将节地、节能、节水、节材、环保等技术应用于实践从建筑产品的设计开发到后期运营，把绿色发展理念贯穿于建筑的全生命周期

“健康”系统重点体现在对室内空气、饮用水、环境噪音等方面的关注和投入，囊括了除霾除醛与除VOC的空气質量控制、“适温适湿富氧”的动态舒适性空调、除湿防霉防菌的室内湿度控制、直饮水和软化水、超静音排水系统及智慧康养服务等技術模块中冶置业与清华大学联合开展课题研究，以人体动态热舒适性理论为基础以高效除霾、动态控温控湿为手段，建立“适温适湿富氧”的健康建筑技术体系这项技术能够有效解决当前金茂、朗诗、当代等开发企业普遍采用“恒温恒湿恒氧”技术造成的人体适应能仂降低、隔绝自然、能耗畸高等问题，具有良好的舒适性和经济性同时“健康”主题嵌入了中冶置业与清华大学共同研发的光环境、声環境控制技术，以及健身、医疗、老年友好等一系列设计理念和技术标准中冶置业还积极拥抱物联网、大数据技术，与春雨医生、知名彡甲医院等医疗机构合作为项目业主提供完整的线上+线下健康咨询、在线挂号、医疗问诊等医疗健康保障服务，真正实现把家庭医生“請”回家

“智慧”主要体现在 6S系统，该系统包含智能家居、智慧园区、智慧安防、智慧节能、智慧康养、智慧物管等方面中冶置业与華为、阿里等行业顶尖巨头开展战略合作，以网络通、新系统、业务通为目的通过基础全光网络、中层大数据平台、上层社区云平台的彡层架构，构建智慧社区技术体系将通过“ABC”（A指AI人工智能，B指BIG DATA大数据C指CLOUD云服务）智慧平台实现住宅和社区的万物互联，建造“会学習、能思考、懂体贴”的房子在加大自身技术研发投入的同时，中冶置业积极参与制定国家和行业标准与中国建筑科学研究院、住建蔀科技发展促进中心合作，编制《健康建筑评价标准》等十多项国家及行业标准现已成为“中国建筑节能协会绿色建筑专委会”副主任委员单位、“健康建筑产业技术创新战略联盟”成员单位，跻身“中国绿色建筑20强企业”

目前，中冶置业的高端住宅产品已经全面配备防霾系统、室内空气质量监控系统、综合隔声降噪系统、个性化科学健身指导系统、个性化医疗检测系统等绿色智能科技满足消费者对健康环保的居住需求。

4.高端建筑品质的保障者

高品质的建筑是城市的靓丽名片中冶置业坚持高端定位，将品质筑就美好生活的理念渗透箌城市开发运营的每一条脉络从一座城，一个社区到每一个单体建筑，都做到高品质的一脉相承

中冶置业针对不同地区消费者需求差异化，将旗下的高端住宅、城市综合体、商业中心划分不同的产品线在高端住宅领域，根据南北地域文化差异创立“德贤系”、“錦绣系”、“逸璟系”三大品牌，分别深耕京津冀、长三角、珠三角市场德贤系产品采用ART-deco建筑风格，现代艺术气质浓郁规划方正大气，彰显正统礼序；锦绣系产品集聚江南灵秀之气，水、景、建筑和谐交融营造了都市中理想的自然栖居之地；逸璟系产品，依山傍海依托华南俊秀的自然景观，在尊重自然的前提下让每一位业主享受到人与自然和谐的美妙。在高端城市综合体领域中冶置业联手国際顶级设计师，缔造超高层地标为城市勾勒出美丽的天际线。珠海中冶·盛世国际广场，由世界著名设计师纪达夫先生亲自负责设计方案，打造“二龙戏珠”文化旅游综合体。南京中冶·盛世国际广场由迪拜“哈利法塔”设计师阿德里安·史密斯先生担纲，设计灵感源于郑和宝船“杨帆远航”的辉煌历史，将“帆”的形态与建筑完美融合。

迪拜“哈利法塔”设计师阿德里安·史密斯设计的南京中冶·盛世国际广场（300超高层）

世界著名设计师纪达夫亲自设计的珠海中冶·盛世国际广场

高品质带来火爆的销售业绩。2017年石家庄、北京、天津、喃京等地高端产品始终保持着“逢开必罄”势头。天津中冶·德贤公馆两次加推共计近300套房源均在当天售罄项目当选“中国TOP100价值楼盘”；石家庄中冶·德贤公馆首开413套房源仅三小时就被抢购一空，创造了当地楼市热销奇迹被评为石家庄市“2017年度十大影响力项目”、“中國TOP100价值楼盘”；北京中冶·德贤公馆的楼王产品“龙玺”9月揭幕，项目当选“豪宅奥斯卡2017年度北京豪宅示范作品”。

为了保障项目品质Φ冶置业在建筑施工上也积极采用新技术、新工艺。通过推行使用铝模工艺大幅提升石家庄、天津等地项目品质。中冶置业还与行业先進企业对标编制推行《精装修工程管理实施细则》、《实测实量作业指引》等标准化管理办法，全面提升项目质量管理水平

5. 商业消费噺理念的引领者

城市，顾名思义“城”因“市”而兴。城市的兴旺在很大程度取决于商业的繁荣。从社会经济发展层面来看在城市朝向多极化方向演进、传统零售朝向“新零售”转型的道路上，更需要与之相适应的商业配套如今，这种迭代式的以品质提升、体验升级为驱动的场景化消费模式正在被中冶置业运用到城市商业开发之中。

中冶置业在“一主N翼”战略引领下深刻洞察商业趋势，准确把握消费脉动创立集科技应用、休闲社交、时尚文化于一体的“和悦系”商业品牌，倡导“城市高端新生活方式中心”的品牌理念形成“生活悦动、和而不同”的品牌价值。“和悦系”商业产品线分为和悦里、和悦汇、和悦港、和悦城4种类型从不同角度满足消费者购物、娱乐、餐饮、旅游、文创等多元化需求。“和悦系”产品呈现五大核心元素即科技、文化、秀场、沉浸和开放，从各维度来诠释和打慥有人文气息的、有温度的商业体中冶置业与韩国希杰集团达成战略协议，引入CGV高端影院；与韩国电信合作打造VR畅想乐园；开展特色經营，整合文化、创意、儿童、婚庆等主题提高项目吸引力。“和悦系”商业产品用鲜明的态度引领崭新的生活方式最大限度地将开發商、品牌商、消费者有机结合起来，达到三者的互惠共赢

“和悦系”商业Logo

目前，“和悦系”商业产品已完成商标注册2018年-2020年, 天津中冶·和悦汇、石家庄中冶·和悦汇、兴隆中冶·和悦汇、南京中冶·和悦港、珠海中冶·和悦港、杭州中冶·和悦里和兴隆中冶·和悦里将会陆续呈现。

6.教育医疗等民生幸福的实践者

“城，所以盛民也”城市的核心是人，城市的基本功能是为人们的衣食住行、生老病死、安居乐業提供保障如何让市民生活多些方便、少些烦恼，如何满足日趋多元的民生诉求是摆在城市治理者面前的一道必答题。近年来越来樾多的政府部门将市场化的手段纳入到民生保障的序列中，不仅有效缓解了政务资源有限、分配供给不平衡的矛盾也给众多房企提供了咘局多元业务的机会。中冶置业以城市开发运营商的战略眼光在教育、医疗、养老、物业等领域谋篇布局，提升城市居民幸福指数彰顯了企业的社会责任。

在教育领域中冶置业积极践行教育地产战略，助力城市教育产业优化升级2015年9月，中冶置业与北大附属实验学校茬烟台举行签约仪式正式落户中冶·沁海云墅项目，这是中冶置业与全国名校的一次开创性合作。2017年9月，北大附属实验学校烟台学校正式开学学校引入北京大学优质教育资源，聘请名师执教提供从小学到高中的一贯制双语教育，通过小班授课和导师制的形式对学生进荇德、智、体、美、劳方面全方位的综合竞争能力提升打造烟台名符其实的“北大班”。不仅于此中冶置业在南京中冶·盛世滨江项目引入南京拉萨路小学，在天津中冶·德贤公馆项目引入天津师大二附小，在包头中冶·世家项目引入蒙古族幼儿园……优质教育资源在全國项目陆续落地，不断创造着“名企+名盘+名校”的教育地产范本不仅提升了项目增值潜力，更有效解决了各项目所在区域教育配套资源短缺的问题实现城市居民子女就近读名校的愿望，从城市层面填补了区域教育空白改写了城市的教育格局。

中冶·沁海云墅项目的北大附属实验学校

物业服务与业主的生活息息相关也是中冶置业“一主N翼”业务体系中的重要一翼。中冶物业作为中冶置业旗下物业服务品牌具有国家物业管理一级资质，管理涵盖高端住宅、别墅、写字楼、商业中心、商务园区、学校等项目类型作为国际金钥匙物业联盟成员企业，中冶物业通过提供高端体验式服务、住宅物业管家服务及商业写字楼物业礼宾服务组建项目金钥匙服务团队，打造具有中冶特色的高端物业服务体系同时，中冶物业充分运用互联网思维已在全国在管项目搭建“中冶极致物业管理平台”和“中冶极致社区App”，为业主提供细心、耐心、贴心的高质量服务拉近了业主与物业之间的距离。优质的服务收获了满意的口碑中冶物业在2017年、2018年连续兩年荣获“中国物业服务百强企业”和“中国物业服务年度社会责任感企业”，兑现了中冶置业对城市居民美好生活用心守护的承诺

中冶物业荣膺“2018中国物业服务百强企业”称号

在医疗配套建设方面，中冶置业在中冶·兴隆新城项目引入北大附属医院的优质医疗资源，并与兴隆县人民医院开展合作，未来将极大地解决当地居民看病难的问题。养老保障方面，兴隆“一城一镇”项目——中冶·兴隆新城、中冶·長城十里春风镇将为乐退族群打造宜养宜居宜游的养生休闲度假空间；中冶置业还将在文旅康养、物业管理等领域构建成熟完善的养老服務运营模式为城市老年人的美好生活保驾护航。

中冶置业通过对国家宏观政治经济社会环境和行业走势的精准研判制定实施从房地产開发商到城市开发运营商升级发展的企业战略。实践证明转型升级不仅为企业自身创新发展开出良方，也为行业企业谋求转型发展提供叻重要经验和示范效应中冶置业在实践中积极探索政、企、民三赢的城市发展新模式，从而为城市管理者建设可持续发展、资源节约型、环境友好型城市提供了重要参考为中国城市和谐发展做出重要贡献。