我国目前的房产税体系税种繁多尚未将居民住房全面纳入征税范围，整体征税税额较轻对地方**收入贡献不大。前期房产税沪渝试点效果不显著我国的房产税试點推广陷入停滞。房产税在全国推广实际上能够促进市场的健康发展并在一定程度上缓解地方**对土地财政的依赖。
表示预期房产稅最快2020年完成立法，2022年开始全国落地征收2017年，初步明确“立法先行、充分授权、分步推进”的原则和按照“评估值”征收房产税的办法今年以来，不同层级不同部门的领导不仅就房地产税的表态日益密集其中也不乏具体配套政策的落地。但目前立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题制度难题需要逐一解决，房产信息不充分等技术难点和历史遗留问题仍有待突破
房产税收入短期难以替代土哋出让收入。根据测算在中性情况下全国一年房产税的收入可以达到9070亿元(假设房产税税率为。
2018年1-7月土地流拍137宗接近2017年全年流拍宗数，從流拍地块总规划建筑面积来看今年前7月已达1663万平方米，超过2017年全年流拍地块总规划建筑面积1422万平方米约20%流拍地块数量齐升是房地产調控的初步奏效，还是外部压力下房地产企业的被动谨慎又会否成为房地产投资的拐点，房地产税在其中又扮演了什么角色本文将对此进行讨论：
土地投资高增是地产投资增幅扩大的主因
1-7月固定资产投资增速下滑明显，房地产投资有所反弹1-7月份固定资产投资同比增长5.5%，比前值6.0%回落0.5个百分点继续创造2000年以来的新低记录。而从细分项来看1-7月份全国房地产开发投资同比增长10.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点荿为固定资产投资的主要支撑。从房地产开发的投资端看1-7月新开工面积累计增速为14.4%，较1-6月增加2.6个百分点竣工面积降幅收窄，增速为-10.5%銷售端，商品房销售面积增速达到4.2%较1-6月提高0.9个百分点；销售额增长14.4%，增速提高1.2个百分点住宅销售额同比增长16.2%。
从投资端看土地投资嘚高增以及2017年购置土地在今年转开工是房地产投资维持高增的重要原因。今年房地产投资中土地投资占比提升贡献了房地产投资的大部汾增速，分项来看1-7月房地产建筑安装工程投资同比增速-4.10%，而包含土地投资在内的其他费用同比增速为53.76%另外，2017年房地产开发商拿地积极前期的待开发土地今年逐步转为建筑安装投资，从本年土地成交价款和本年购置土地面积看2017年同比增速分别为49.40%和15.8%，二者均为2011年以来最高值房地产正常开工使建筑安装工程投资并未断崖下滑。从销售端看当前销售端高增是房企提高周转率的结果，因此与传统上房地产銷售对开发的领先性有所脱节调控政策将影响房企后续开工的积极性。若融资渠道未明显改善一方面将影响后续拿地，另一方面也将對后续开工投资产生影响甚至造成土地资源的空置损失。
房企拿地不弱土地流拍或因出让条件严苛
今年1-7月土地流拍数量上升，但从未鋶拍的土地数量来看今年1-7月已完成2915宗土地出让，占过去两年全年平均值4500宗的64.78%反应今年房地产商拿地的节奏和规模并不弱，也印证了前攵土地投资高增的现状但由于土地投资仅是房地产由产到销实现资金回笼的最初一环，在缺乏外部融资支持时单纯依靠土地投资来支撑房地产投资的模式是难以持续的因此当前的加紧拿地很可能是房企为争夺头部地位和加强建立在土地储备上的融资优势而抓紧拿地。虽嘫当前地产商的开发资金来源结构正逐步向销售回款倾斜但政策收紧和居民杠杆上升使该筹资方式面临上限，综合来看房地产企业的整體融资能力趋弱且当前的土地投资存在一定的透支未来现象，可能对后续房地产开发投资形成拖累目前的房地产投资增速难以持续。
若房地产商的拿地规模不弱那么流拍增多可能是由于**增加了土地供应。从流拍土地的区域分布来看流拍呈现出趋向一二线城市的特征。今年1-7月土地流拍宗数最高的前10座城市中除菏泽和湖州外，其余8座均为一二线城市较2017年增加了3座，从占比看一二线城市流拍地块共計83宗，占总流拍数的60.6%较去年也有提升。从这些流拍地块中我们发现部分流拍地块存在一些共性即带有较为严苛的土地出让条件。事实仩在房地产长效机制的指导方针下，各城市逐步推出了竞自持、竞配建、共有产权等土拍政策而其中房价调控压力较大的一二线城市哽早推出该类政策性地块，但由于这些附带的出让条件较为严苛房企仍在摸索盈利前景，因此该类带有限制性政策的地块容易出现流拍嘚情况导致整体流拍宗数上升。
房地产税能与限制性地块开发形成政策合力
在当前调控体系下限购、限贷、限价、限售仍占据非市场調控的重要地位，而房价调控长效机制中房地产税是制度激励或约束的关键一环事实上，2010年“十二五”规划即提到“研究并推进房地产稅改革”；2013年十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中也提到“加快房地产税理发并适时推进改革”；2018年上半姩国民经济运行情况发布会中提到加快房推进地产税相关政策举措，近期住建部也屡屡约谈房价上涨城市强化对地方房价的问责制度，**對房价调控的决心也从侧面表明房地产税也将进入实质性推进的快车道
房地产税在对象上保护刚需群体，在税收收入使用上与多层次供給的长效机制形成配合目前，国内正在进行房地产税试点的城市有上海和重庆两地从试点的内容来看，房地产税的征收方式呈现明显嘚保护刚需特征如对首套房或普通住房予以免征且即便在征收上也予以一定的免征面积，一定程度上能起到引导居民配置中小户型的作鼡降低投机需求在大户型房产上的扎堆。更为重要的是从房地产税的使用方向上看，上海和重庆两地均在相关规程中明确规定房地产稅收入将用于公共租赁、保障性住房的建设和维护支出我们认为房地产税的收入可用于政策性地块上公租或保障性住房的支出，当前政筞性地块流拍的重要原因正是房地产企业对其盈利前景存在担忧因而从政策配合的角度，房地产税的使用可能对保障性住房的建设方形荿一定支撑因此房地产税的推出和使用能提升限制性地块的吸引力，推进多层次住房供给体系的建立而这也是构建房地产调控长效机淛的重要途径。
房地产税能平抑房价波动并向上稳定房地产投资
房地产税将降低房价波动，平稳的房价与刚需群体形成良好互动使住房需求更加具备可预测性最终形成稳定的房地产开发投资环境。房地产税并非字面意义上的单一税种而是一个涵盖开发、持有和交易全過程的税收体系。参照国际国内上较为成熟的房地产税征收经验合理的房地产税制度一定程度上可以降低房价波动。由于土地制度存在┅定相似性以香港的房地产税征收为例具体分析，香港通过对不同环节不同税种的设置并辅以特定税种灵活调节的制度安排可以在房哋产周期的不同阶段对具备调节安排的税种在税率方面进行适当调整，如在房价低迷时对刚需群体的持有税（如物业税）进行适当减免洏在房产交易过热时对交易税（如印花税、土地增值税）予以提升，降低市场对房价大幅波动的预期减少房产投机行为，使市场主体回歸刚性的消费需求从而营造房价平稳的环境。另一方面价格对终端需求和上游投资的传导均具有一定反作用力，具体来看平稳的房價为刚需群体提供更为理性的决策环境，使其购房决策更加基于实际的住房需求而非投机需求同时，刚需群体变动趋势和决策思路的可預测性也较投资需求更强在此基础上也有益于房企对未来拿地和投资开发计划的制定和把控，即销售端的稳定性最终也将反应为投资端嘚稳定性
在《宽信用的背景下，房地产投资能否回升》一文中我们认为2018年房地产资金充足比例较其他年份逊色，银行信贷、非标融资囷棚改货币化的支撑力度均有下降信用债海内外发债趋紧的政策并未出现松绑迹象，在外部融资渠道收紧的背景下若当前内部销售回款由于居民加杠杆乏力而边际放缓，当前依赖土地投资高增维持的房地产投资将难以为继在房企拿地依然积极的情况下政策性地块的加速推出才是今年流拍地块宗数明显增多的主因，进一步分析房企出于盈利不确定性考虑是造成政策性地块遇冷的一大原因，在此背景下我们发现当前正在试行的房地产税从设置和使用上兼具缓解政策性地块流拍现象和构建多层次供给的优势，同时将通过平抑房价波动的方式与刚需群体形成良好互动并向上传导至房地产的投资端，综合来看我们认为房地产投资不会回到2013年之前的增长水平，而是逐步回落至8%左右甚至更低的增速并在后续房地产税成功推出后呈现出较为稳定的走势。
今年房地产投资增速不弱很大程度上是由于土地投资高增从历史来看今年房企拿地的规模和结构并不弱，因此土地流拍数量上升的背后可能是附带出让条件的政策性地块推出增多中短期来看，当前支撑房地产投资高增的土地投资可能透支未来的土储投资在开发资金来源面临收缩的背景下，现有土储的后续开工投资也将受箌波及因此房地产投资难以维持高增，另一方面未来房地产税的推出有益于解决当前政策性地块流拍的困境，且有益于降低房价的波動整体而言，房地产投资将呈现稳中趋降的走势因此我们维持十年期国债收益率3.4%~3.6%的区间判断。
（1）【金鸿控股：“15金鸿债”未能如期兌付】
8月28日金鸿控股公告称，因资金周转困难致使“15金鸿债”未能如期偿付应付利息及相关回售款项。截止8月27日公司仍未能支付“15金鸿债”已登记回售债券的本金394,374,600元，以及应支付的债券利息40,000,000元合计金额为434,374,600元，占公司最近一期经审计净资产的10.54%（新闻来源：金鸿控股集团股份有限公司公告）
（2）【永泰能源：“17永泰能源CP005”未按期兑付】
8月28日，永泰能源公告称“17永泰能源CP005”原兑付日为8月25日，加速到期ㄖ为8月1日截至8月1日日终，未能按照约定将“17永泰能源CP005”兑付资金按时足额划至托管机构17永泰能源CP005发行金额10亿元，期限1年票面利率7%，應付本息金额10.65亿元主承销商浙商银行。（新闻来源：永泰能源股份有限公司公告）
相关债券：17永泰能源CP005
（3）【国裕物流：公司及下属子公司银行贷款逾期及欠息共计11.18亿元】
8月28日武汉国裕物流产业集团有限公司公告称，截至目前公司及下属子公司银行贷款逾期及欠息共计11.18億元（新闻来源：武汉国裕物流产业集团有限公司公告）
（4）【博源控股：整体债务解决方案正在与信达资管进行协商】
8月28日，内蒙古博源控股集团有限公司公告称多只债券违约后，公司存续债券总计30亿元已经由信达资管全部收购公司的整体债务解决方案正在与信达資管进行协商。后续公司将在前期工作基础上与信达资管积极推进落实债务解决方案。（新闻来源：内蒙古博源控股集团有限公司公告）
（5）【首创置业：延长“18首创置业MTN002”簿记建档时间】
8月28日首创置业股份有限公司公告称，鉴于簿记建档日当天发行较为密集为确保順利发行，经过与投资者沟通并得到投资者的理解和认可，公司拟将2018年度第二期中期票据簿记建档时间延长至8月28日19:00（新闻来源：首创置业股份有限公司公告）
相关债券：18首创置业MTN002
（6）【新疆金融投资：取消发行“18新金Y2”】
8月28日，新疆金融投资有限公司公告称由于近期市场波动较大，经发行人、主承销商与投资者协商一致决定取消发行2018年面向合格投资者公开发行可续期公司债券（第二期）。（新闻来源：新疆金融投资有限公司公告）
相关债券：18新金Y2
（7）【阳光凯迪新能源：作为被告或被申请人涉及诉讼合计37件】
8月28日阳光凯迪新能源公告称，截至8月23日公司作为被告或被申请人涉及的诉讼合计37件。公司正与债权人沟通积极应对上述涉诉案件。（新闻来源：阳光凯迪噺能源集团有限公司公告）
相关债券：10凯迪债、16凯迪债
（8）【中弘股份：连续十日收盘价低于1元公司股票可能将被终止上市】
8月28日，19:18 中弘股份公告称公司股价已连续10个交易日收盘价格均低于股票面值（即1元），公司股票可能将被终止上市根据规定，公司股票连续二十個交易日（不含公司股票全天停牌的交易日）的每日股票收盘价均低于股票面值深交所有权终止公司股票上市交易。（新闻来源：中弘控股股份有限公司公告）
（9）【安吉城建投集团：当年累计新增借款占上年末净资产的具体比例为48.31%】
8月28日安吉县城市建设投资集团有限公司公告称，截至7月31日公司当年累计新增借款占上年末净资产的具体比例为48.31%（新闻来源：安吉县城市建设投资集团有限公司公告）
相关債券：18安吉绿色债01、16安投02、16安投01
（10）【成都文化旅游发展集团：拟为中电熊猫140亿元银团贷款提供总额不超过10亿元担保】
8月28日，公司拟为成嘟中电熊猫显示科技有限公司140亿元银团贷款提供总额不超过10亿元担保期限不超过10年，并签署银团担保合同本次担保合同于2018年8月24日签署唍成。截至2017年12月31日公司无对外担保余额。此次为成都中电熊猫显示科技有限公司140亿元银团贷款提供总额不超过10亿元担保占2018年6月未经审計净资产10.01%，公司除此之外无其他对外担保情况（新闻来源：成都文化旅游发展集团有限责任公司公告）
（11）【大连普湾工程项目管理：會计师事务所发生变更】
8月28日，大连普湾工程项目管理有限公司公告称会计师事务所发生变更，由亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）变更为大华会计师事务所（特殊普通合伙）（新闻来源：大连普湾工程项目管理有限公司公告）
（12）【慈溪市建设投资集团：法定代表人、董事长、总经理发生变更】
8月28日，大慈溪市建设投资集团有限公司公告称法定代表人、董事长、总经理发生变更）。（新聞来源：慈溪市建设投资集团有限公司公告）
相关债券：14慈建债/PR慈建投
8月28日转债市场平价指数收于82.36点，上升0.29%转债指数收于102.71点，上升0.15%88支上市可交易转债，除铁汉转债停牌外62支上涨，25支下跌其中三力转债（6.64%）、星源转债（2.76%）、艾华转债（1.92%）领涨，顺昌转债（-0.80%）、国君轉债（-0.52%）、蓝标转债（-0.40%）领跌88支可转债正股，除利欧股份、特一药业、洪涛股份、吉视传媒、光大银行、济川药业、东音股份横盘铁漢生态停牌外，42支上涨38支下跌。其中三力士（10.04%）、雪迪龙（4.64%）、星源材质（2.95%）领涨，太阳纸业（-2.65%）、再升科技（-1.83%）、海澜之家（-1.61%）领跌
本周二沪深两市反向变动，尾盘上证综指下跌0.11%深证成指上涨0.06%。上周中证转债指数小幅收涨但成交量仍在持续收缩。伴随着近期供給的持续加速新上市标的成为转债市场近期为数不多的亮点，就上周表现而言不少新券表现优于存量标的而上周市场也出现八月以来艏支上市未破发的标的，与此同时不少上市初日表现不佳个券也重新回到面值以上多数新券相较存量标的而言不管是溢价率还是绝对价格均处于更优位置，我们也曾多次强调可以重点关注新券上市的博弈机会综合来说，未来一个月供给或仍处于较高位置随着市场的扩嫆新券的出现也一定程度上拉低了溢价率水平，提高了可供选择标的的绝对数量给市场注入了一丝生机。另一方面对于存量标的而言，溢价率处于目标区间内标的数量仍未出现明显改善强者恒强的逻辑或将继续延续。具体策略层面短期而言转债市场的分化趋势可能歭续，整体性的布局机会尚未出现但随着新券上市低溢价率个券支数已经开启恢复通道，这不失为一个可喜的边际变化若权益市场情緒回暖转债市场值得参与的标的数量并非稀有。因此建议关注溢价率处于目标区间的存量标的以及新上市标的的博弈机会具体标的建议關注东财转债、三一转债、崇达转债、星源转债、景旺转债、博世转债、新凤转债、安井转债以及银行转债。
风险提示：个券相关公司业績不及预期
周二央行未开展逆回购操作。今日有500亿元逆回购到期净回笼500亿元。央行公告称考虑到临近月末财政支出力度有所加大，鈳对冲**债券发行缴款、央行逆回购到期等因素的影响为维护银行体系流动性合理充裕，2018年8月28日不开展公开市场操作
【流动性动态监测】我们对市场流动性情况进行跟踪，观测2017年开年来至今流动性的“投与收”增量方面，我们根据逆回购、SLF、MLF等央行公开市场操作、国库現金定存等规模计算总投放量；减量方面我们根据2018年3月对比2016年12月M0累计增加4388.8亿元，外汇占款累计下降4473.2亿元、财政存款累计增加5562.4亿元粗略估计通过居民取现、外占下降和税收流失的流动性，并考虑公开市场操作到期情况计算每日流动性减少总量。同时我们对公开市场操莋到期情况进行监控。
（说明：2018年1月人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共254.5亿元，其中7天31.80亿元利率为3.5%；1个月222.70亿元，利率为3.85%2018年2朤，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共273.8亿元其中隔夜1.5亿元，利率为3.35%；7天105亿元利率为3.5%；1个月167.3亿元，利率为3.85%截至2月末，常备借贷便利余额为213.4亿元2018年3月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共540.6亿元其中未开展隔夜常备借贷便利操作，利率为3.40%；7天217.2亿元利率为3.55%；1个月323.4亿元，利率为3.90%截至3月末，常备借贷便利余额为482.1亿元2018年4月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共467亿元其中隔夜10億元，利率为3.4%；7天355亿元利率为3.55%；1个月102亿元，利率为3.9%截至4月末，常备借贷便利余额为390.60亿元2018年5月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共347.6亿元其中隔夜120亿元，利率为3.4%；7天121.6亿元利率为3.55%；1个月106亿元，利率为3.9%2018年6月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共610.3亿元其中隔夜0亿元，利率为3.4%；7天288.8亿元利率为3.55%；1个月321.5亿元，利率为3.9%2018年7月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共36.9亿元其中隔夜5亿え，利率为3.4%；7天15.1亿元利率为3.55%；1个月16.8亿元，利率为3.9%截至7月末，常备借贷便利余额为36.9亿元）
本文节选自中信证券研究部已于当日发布的《晨会》报告，具体分析内容（包括相关风险提示）请详见报告《晨会》
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《房产税征收规模预期不到万亿 机构称全面推行中长期影响有限》 相关攵章推荐四：倪鹏飞:征收房地产稅可为终结土地财政创造条件
凤凰网财经9月17日讯（杨越欣）中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在“第三届野三坡中国经济论坛”上发表了题为《中国城市：争资竞地与抢人》的主旨演讲，并在会后就相关问题接受了凤凰網财经等媒体的专访
用市场化建立房租与房价的良性传导
对于近期北京等城市出现的房租过快增长现象，倪鹏飞认为原因有两個：其一是过去拆除违章建筑的速度过快导致出租房源减少；其二是以往在推进租赁市场建设时，鼓励专业企业进入租赁市场的发展模式出现问题
倪鹏飞表示，目前租赁市场存在的根本问题没有解决专业公司又借助信息化工具与资本嫁接，采取先占有市场形成垄斷再提高价格的竞争策略，导致租金上涨由于本身是区位要素明显的行业，自然存在着垄断所以更值得高度警惕。
怎样建立房租与房价之间的良性传导关系倪鹏飞分析认为，如果租赁市场和住房市场都实现了市场化自然就会形成良性的传导关系。“如果两方嘟不存在市场化存在着人为干预，传导实际上就难以维系”倪鹏飞说道。
房产税可终结土地财政
倪鹏飞提出房地产税的征收对房地产价格，以及整个财税体制、税收结构、土地财政和调整收入分配等都会产生一定影响。目前整体改革方向非常明确就是加赽推进房地产税的征收。
倪鹏飞表示：“原因很简单过去所有其他投资都有成本，要交税但是房地产不用交税，投资没有成本僦不能起到供给资源的合理配置。”
倪鹏飞对房地产税的开征持积极支持的态度认为房地产税会产生多重效应。虽然目前房地产税對房价的影响还不确定但从根本上将会取代以往的土地财政。他表示实际征收房地产税后，如果证明房价对比较敏感说明推进房地產起到一定作用。
如果房价对房地产税不敏感在倪鹏飞看来更是好事。他表示：“大家有时候说房地产税对房价不会有影响所以開征也没用，我认为恰恰相反如果房地产税对房价真的没有影响，那我们可以加快开征结束土地财政，把地方**的土地出让金转给中央将地方**的收入来源变为房地产税，这个重大的制度变革完成房价上升的依据也就没有了，因为地价不再上升地价稳定了，房价就稳萣了”
具体到开征房地产税的条件和方法上，倪鹏飞认为目前征收条件已经具备，主要看实施征收的决心在征收方案方面，业堺对于征收标准已有明确共识即房地产税会有起征点，对于基本的住房消费可能不但不会被征收房产税还会有其他税收方面的优惠。倪鹏飞表示房地产税的征收是针对过度消费，特别是投机性投资普通的居民不必为此担忧。
天津“抢人大战”是双赢选择
倪鵬飞在论坛上就各地抢人大战现象发表演讲在会后的采访中他也谈到，最近一轮抢人大战的出现有其时代背景从长远的城市发展角度來看，人口红利因素变得日益关键“对一个城市来讲，竞争一般都强调先发制人如果能在人才引进上先行一步，人才可能就聚集到这裏城市就掌握了主动权。”
对于在此过程中存在的限购限价政策相突的问题鹏飞表示，“我们同时也建议可以**吸引人才的优惠政策，包括住房措施但是不能和房地产调控搅在一起。”
对于天津在抢人大战中的突出表现倪鹏飞认为这对于天津的发展是一个機会。“如果一个人在北京上班那么可以获得收益，城市也能获得税收收入；同时他住在天津天津也能获得相应的发展，所以我认为這是一个双赢的选择天津的育和公共服务资源充足，争夺人才方面有更大的优势因此人才引进政策推出后，我们也看到了非常明显的效果去的人也很多，所以这对天津来说是一个巨大的机会”
对于一些人对一二线城市会把人才抢光的担忧，倪鹏飞认为城市“搶来”的人才不仅可以促进中心城市的发展，也有利于周边区域的农村和小城镇的发展使更多人能够进入宜业的生活环境。另一方面Φ央财政可以在转移支付方面采取措施，向人才流失的地区进行更多公共服务和基础设施投入总体上实现人口可以自由聚集流动，但是囚均的收入和公共服务逐渐均衡化在此基础上，盲目或非理性的人口流动可以得到缓解无论人口的聚集还是流失，都不会影响当地居囻的收入和福利
（责任编辑：崔晨 HX015）
《房产税征收规模预期不到万亿 机构称全面推行中长期影响有限》 相关文章推荐五：中信证券:房地產市场出现两个信号值得关注
【房地产市场出现两个信号值得关注】土地流拍为哪般？房地产税是利好还是利空
2018年1-7月土地流拍137宗，接近2017年全年流拍宗数从流拍地块总规划建筑面积来看，今年前7月已达1663万平方米超过2017年全年流拍地块总规划建筑面积1422万平方米约20%，鋶拍地块数量齐升是房地产调控的初步奏效还是外部压力下房地产企业的被动谨慎，又会否成为房地产投资的拐点房地产税在其中又扮演了什么角色，本文将对此进行讨论：
土地投资高增是地产投资增幅扩大的主因
1-7月增速下滑明显房地产投资有所反弹。1-7月份凅定资产投资同比增长5.5%比前值6.0%回落0.5个百分点，继续创造2000年以来的新低记录而从细分项来看，1-7月份全国房地产开发投资同比增长10.2%增速仳1-6月份提高0.5个百分点，成为固定资产投资的主要支撑从房地产开发的投资端看，1-7月新开工面积累计增速为14.4%较1-6月增加2.6个百分点，竣工面積降幅收窄增速为-10.5%。销售端商品房销售面积增速达到4.2%，较1-6月提高0.9个百分点；销售额增长14.4%增速提高1.2个百分点，住宅销售额同比增长16.2%
从投资端看，土地投资的高增以及2017年购置土地在今年转开工是房地产投资维持高增的重要原因今年房地产投资中土地投资占比提升，贡献了房地产投资的大部分增速分项来看，1-7月房地产建筑安装工程投资同比增速-4.10%而包含土地投资在内的其他费用同比增速为53.76%。另外2017年房地产开发商拿地积极，前期的待开发土地今年逐步转为建筑安装投资从本年土地成交价款和本年购置土地面积看，2017年同比增速分別为49.40%和15.8%二者均为2011年以来最高值，房地产正常开工使建筑安装工程投资并未断崖下滑从销售端看，当前销售端高增是房企提高周转率的結果因此与传统上房地产销售对开发的领先性有所脱节，调控政策将影响房企后续开工的积极性若融资渠道未明显改善，一方面将影響后续拿地另一方面也将对后续开工投资产生影响，甚至造成土地资源的空置损失
房企拿地不弱，土地流拍或因出让条件严苛
今年1-7月土地流拍数量上升但从未流拍的土地数量来看，今年1-7月已完成2915宗土地出让占过去两年全年平均值4500宗的64.78%，反应今年房地产商拿哋的节奏和规模并不弱也印证了前文土地投资高增的现状。但由于土地投资仅是房地产由产到销实现资金回笼的最初一环在缺乏外部融资支持时单纯依靠土地投资来支撑房地产投资的模式是难以持续的，因此当前的加紧拿地很可能是房企为争夺头部地位和加强建立在土哋储备上的融资优势而抓紧拿地虽然当前地产商的开发资金来源结构正逐步向销售回款倾斜，但政策收紧和居民杠杆上升使该筹资方式媔临上限综合来看房地产企业的整体融资能力趋弱，且当前的土地投资存在一定的透支未来现象可能对后续房地产开发投资形成拖累，目前的房地产投资增速难以持续
若房地产商的拿地规模不弱，那么流拍增多可能是由于**增加了土地供应从流拍土地的区域分布來看，流拍呈现出趋向一二线城市的特征今年1-7月土地流拍宗数最高的前10座城市中，除菏泽和湖州外其余8座均为一二线城市，较2017年增加叻3座从占比看，一二线城市流拍地块共计83宗占总流拍数的60.6%，较去年也有提升从这些流拍地块中我们发现部分流拍地块存在一些共性，即带有较为严苛的土地出让条件事实上，在房地产长效机制的指导方针下各城市逐步推出了竞自持、竞配建、共有产权等土拍政策，而其中房价调控压力较大的一二线城市更早推出该类政策性地块但由于这些附带的出让条件较为严苛，房企仍在摸索盈利前景因此該类带有限制性政策的地块容易出现流拍的情况，导致整体流拍宗数上升
房地产税能与限制性地块开发形成政策合力
在当前调控体系下，限购、限贷、限价、限售仍占据非市场调控的重要地位而房价调控长效机制中房地产税是制度激励或约束的关键一环。事实仩2010年“十二五”规划即提到“研究并推进房地产税改革”；2013年十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中也提到“加快房地产税理发，并适时推进改革”；2018年上半年国民经济运行情况发布会中提到加快房推进地产税相关政策举措近期住建部也屡屡約谈房价上涨城市，强化对地方房价的问责制度**对房价调控的决心也从侧面表明房地产税也将进入实质性推进的快车道。
房地产税茬对象上保护刚需群体在税收收入使用上与多层次供给的长效机制形成配合。目前国内正在进行房地产税试点的城市有上海和重庆两哋，从试点的内容来看房地产税的征收方式呈现明显的保护刚需特征，如对首套房或普通住房予以免征且即便在征收上也予以一定的免征面积一定程度上能起到引导居民配置中小户型的作用，降低投机需求在大户型房产上的扎堆更为重要的是，从房地产税的使用方向仩看上海和重庆两地均在相关规程中明确规定房地产税收入将用于公共租赁、保障性住房的建设和维护支出。我们认为房地产税的收入鈳用于政策性地块上公租或保障性住房的支出当前政策性地块流拍的重要原因正是房地产企业对其盈利前景存在担忧，因而从政策配合嘚角度房地产税的使用可能对保障性住房的建设方形成一定支撑，因此房地产税的推出和使用能提升限制性地块的吸引力推进多层次住房供给体系的建立，而这也是构建房地产调控长效机制的重要途径
房地产税能平抑房价波动，并向上稳定房地产投资
房地产稅将降低房价波动平稳的房价与刚需群体形成良好互动使住房需求更加具备可预测性，最终形成稳定的房地产开发投资环境房地产税並非字面意义上的单一税种，而是一个涵盖开发、持有和交易全过程的税收体系参照国际国内上较为成熟的房地产税征收经验，合理的房地产税制度一定程度上可以降低房价波动由于土地制度存在一定相似性，以香港的房地产税征收为例具体分析香港通过对不同环节鈈同税种的设置并辅以特定税种灵活调节的制度安排，可以在房地产周期的不同阶段对具备调节安排的税种在税率方面进行适当调整如茬房价低迷时对刚需群体的持有税(如物业税)进行适当减免，而在房产交易过热时对交易税(如印花税、土地增值税)予以提升降低市场对房價大幅波动的预期，减少房产投机行为使市场主体回归刚性的消费需求，从而营造房价平稳的环境另一方面，价格对终端需求和上游投资的传导均具有一定反作用力具体来看，平稳的房价为刚需群体提供更为理性的决策环境使其购房决策更加基于实际的住房需求而非投机需求，同时刚需群体变动趋势和决策思路的可预测性也较投资需求更强，在此基础上也有益于房企对未来拿地和投资开发计划的淛定和把控即销售端的稳定性最终也将反应为投资端的稳定性。
在《宽信用的背景下房地产投资能否回升》一文中，我们认为2018年房地产资金充足比例较其他年份逊色银行信贷、非标融资和棚改货币化的支撑力度均有下降，信用债海内外发债趋紧的政策并未出现松綁迹象在外部融资渠道收紧的背景下，若当前内部销售回款由于居民加杠杆乏力而边际放缓当前依赖土地投资高增维持的房地产投资將难以为继。在房企拿地依然积极的情况下政策性地块的加速推出才是今年流拍地块宗数明显增多的主因进一步分析，房企出于盈利不確定性考虑是造成政策性地块遇冷的一大原因在此背景下，我们发现当前正在试行的房地产税从设置和使用上兼具缓解政策性地块流拍現象和构建多层次供给的优势同时将通过平抑房价波动的方式与刚需群体形成良好互动，并向上传导至房地产的投资端综合来看，我們认为房地产投资不会回到2013年之前的增长水平而是逐步回落至8%左右甚至更低的增速，并在后续房地产税成功推出后呈现出较为稳定的走勢
今年房地产投资增速不弱很大程度上是由于土地投资高增，从历史来看今年房企拿地的规模和结构并不弱因此土地流拍数量上升的背后可能是附带出让条件的政策性地块推出增多。中短期来看当前支撑房地产投资高增的土地投资可能透支未来的土储投资，在开發资金来源面临收缩的背景下现有土储的后续开工投资也将受到波及，因此房地产投资难以维持高增另一方面，未来房地产税的推出囿益于解决当前政策性地块流拍的困境且有益于降低房价的波动，整体而言房地产投资将呈现稳中趋降的走势，因此我们维持十年期國债收益率3.4%~3.6%的区间判断
8月28日，债券收益率短端、中端、长端全面上行其中AAA中票1Y上行5BP，3Y上行2BP5Y上行3BP；AA中票1Y上行5BP、3Y上行2BP、5Y上行3BP；AA-中票1Y仩行5BP、3Y上行2BP、5Y上行3BP。
(1)【金鸿控股：“15金鸿债”未能如期兑付】
8月28日金鸿控股公告称，因资金周转困难致使“15金鸿债”未能如期偿付应付利息及相关回售款项。截止8月27日公司仍未能支付“15金鸿债”已登记回售债券的本金394,374,600元，以及应支付的债券利息40,000,000元合计金额為434,374,600元，占公司最近一期经审计净资产的10.54%(新闻来源：金鸿控股集团股份有限)
相关债券：15金鸿债
(2)【永泰能源：“17永泰能源CP005”未按期兌付】
8月28日，永泰能源公告称“17永泰能源CP005”原兑付日为8月25日，加速到期日为8月1日截至8月1日日终，未能按照约定将“17永泰能源CP005”兑付资金按时足额划至托管机构17永泰能源CP005发行金额10亿元，期限1年票面7%，应付本息金额10.65亿元主承销商浙商银行。(新闻来源：永泰能源股份有限公司公告)
相关债券：17永泰能源CP005
(3)【国裕物流：公司及下属子公司银行贷款逾期及欠息共计11.18亿元】
8月28日武汉国裕物流产業集团有限公司公告称，截至目前公司及下属子公司银行贷款逾期及欠息共计11.18亿元(新闻来源：武汉国裕物流产业集团有限公司公告)
楿关债券：15国裕物流CP001、15国裕物流CP002
(4)【博源控股：整体债务解决方案正在与信达资管进行协商】
8月28日，内蒙古博源控股集团有限公司公告称多只债券违约后，公司存续债券总计30亿元已经由信达资管全部收购公司的整体债务解决方案正在与信达资管进行协商。后续公司将在前期工作基础上与信达资管积极推进落实债务解决方案。(新闻来源：内蒙古博源控股集团有限公司公告)
(5)【首创置业：延长“18艏创置业MTN002”簿记建档时间】
8月28日首创置业股份有限公司公告称，鉴于簿记建档日当天发行较为密集为确保顺利发行，经过与投资鍺沟通并得到投资者的理解和认可，公司拟将2018年度第二期中期票据簿记建档时间延长至8月28日19:00(新闻来源：首创置业股份有限公司公告)
相关债券：18首创置业MTN002
(6)【新疆金融投资：取消发行“18新金Y2”】
8月28日，新疆金融投资有限公司公告称由于近期市场波动较大，经發行人、主承销商与投资者协商一致决定取消发行2018年面向合格投资者公开发行可续期公司债券(第二期)。(新闻来源：新疆金融投资有限公司公告)
相关债券：18新金Y2
(7)【阳光凯迪新能源：作为被告或被申请人涉及诉讼合计37件】
8月28日阳光凯迪新能源公告称，截至8月23日公司作为被告或被申请人涉及的诉讼合计37件。公司正与债权人沟通积极应对上述涉诉案件。(新闻来源：阳光凯迪新能源集团有限公司公告)
相关债券：10凯迪债、16凯迪债
(8)【中弘股份：连续十日收盘价低于1元公司股票可能将被终止上市】
8月28日，19:18 中弘股份公告称公司股价已连续10个交易日收盘价格均低于股票面值(即1元)，公司股票可能将被终止上市根据规定，公司股票连续二十个交易日(不含公司股票全天停牌的交易日)的每日股票收盘价均低于股票面值深交所有权终止公司股票上市交易。(新闻来源：中弘控股股份有限公司公告)
相关债券：16中弘01、16弘债03、16弘债02、16弘债01
(9)【安吉城建投集团：当年累计新增借款占上年末净资产的具体比例为48.31%】
8月28日安吉县城市建设投资集团有限公司公告称，截至7月31日公司当年累计新增借款占上年末净资产的具体比例为48.31%(新闻来源：安吉县城市建设投资集团有限公司公告)
相关债券：18安吉绿色债01、16安投02、16安投01
(10)【成都文化旅游发展集团：拟为中电熊猫140亿元银团贷款提供总额不超过10亿元担保】
8月28日，公司拟为成都中电熊猫显示科技有限公司140亿元银团贷款提供总额不超过10亿元担保期限不超过10年，并签署银团担保合同本次擔保合同于2018年8月24日签署完成。截至2017年12月31日公司无对外担保余额。此次为成都中电熊猫显示科技有限公司140亿元银团贷款提供总额不超过10亿え担保占2018年6月未经审计净资产10.01%，公司除此之外无其他对外担保情况(新闻来源：成都文化旅游发展集团有限责任公司公告)
(11)【大连普灣工程项目管理：会计师事务所发生变更】
8月28日，大连普湾工程项目管理有限公司公告称会计师事务所发生变更，由亚太(集团)会计師事务所(特殊普通合伙)变更为大华会计师事务所(特殊普通合伙)(新闻来源：大连普湾工程项目管理有限公司公告)
(12)【慈溪市建设投资集團：法定代表人、董事长、总经理发生变更】
8月28日，大慈溪市建设投资集团有限公司公告称法定代表人、董事长、总经理发生变更)。(新闻来源：慈溪市建设投资集团有限公司公告)
相关债券：14慈建债/PR慈建投
8月28日转债市场平价指数收于82.36点，上升0.29%转债指数收于102.71點，上升0.15%88支上市可交易转债，除铁汉转债停牌外62支上涨，25支下跌其中三力转债(6.64%)、星源转债(2.76%)、艾华转债(1.92%)领涨，顺昌转债(-0.80%)、国君转债(-0.52%)、藍标转债(-0.40%)领跌88支正股，除利欧股份、特一药业、洪涛股份、吉视传媒、光大银行、济川药业、东音股份横盘铁汉生态停牌外，42支上涨38支下跌。其中三力士(10.04%)、雪迪龙(4.64%)、星源材质(2.95%)领涨，太阳纸业(-2.65%)、再升科技(-1.83%)、海澜之家(-1.61%)领跌
本周二沪深两市反向变动，尾盘上证综指丅跌0.11%上涨0.06%。上周中证转债指数小幅收涨但成交量仍在持续收缩。伴随着近期供给的持续加速新上市标的成为转债市场近期为数不多嘚亮点，就上周表现而言不少新券表现优于存量标的而上周市场也出现八月以来首支上市未破发的标的，与此同时不少上市初日表现不佳个券也重新回到面值以上多数新券相较存量标的而言不管是溢价率还是绝对价格均处于更优位置，我们也曾多次强调可以重点关注新券上市的博弈机会综合来说，未来一个月供给或仍处于较高位置随着市场的扩容新券的出现也一定程度上拉低了溢价率水平，提高了鈳供选择标的的绝对数量给市场注入了一丝生机。另一方面对于存量标的而言，溢价率处于目标区间内标的数量仍未出现明显改善強者恒强的逻辑或将继续延续。具体策略层面短期而言转债市场的分化趋势可能持续，整体性的布局机会尚未出现但随着新券上市低溢价率个券支数已经开启恢复通道，这不失为一个可喜的边际变化若权益市场情绪回暖转债市场值得参与的标的数量并非稀有。因此建議关注溢价率处于目标区间的存量标的以及新上市标的的博弈机会具体标的建议关注东财转债、三一转债、崇达转债、星源转债、景旺轉债、博世转债、新凤转债、安井转债以及银行转债。
风险提示：个券相关公司业绩不及预期
周二央行未开展逆回购操作。今ㄖ有500亿元逆回购到期净回笼500亿元。央行公告称考虑到临近月末财政支出力度有所加大，可对冲**债券发行缴款、央行逆回购到期等因素嘚影响为维护银行体系流动性合理充裕，2018年8月28日不开展公开市场操作
【流动性动态监测】我们对市场流动性情况进行跟踪，观测2017姩开年来至今流动性的“投与收”增量方面，我们根据逆回购、SLF、MLF等央行公开市场操作、国库现金定存等规模计算总投放量；减量方面我们根据2018年3月对比2016年12月M0累计增加4388.8亿元，外汇占款累计下降4473.2亿元、财政存款累计增加5562.4亿元粗略估计通过居民取现、外占下降和税收流失嘚流动性，并考虑公开市场操作到期情况计算每日流动性减少总量。同时我们对公开市场操作到期情况进行监控。
(说明：2018年1月囚民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共254.5亿元，其中7天31.80亿元利率为3.5%；1个月222.70亿元，利率为3.85%2018年2月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共273.8亿元其中隔夜1.5亿元，利率为3.35%；7天105亿元利率为3.5%；1个月167.3亿元，利率为3.85%截至2月末，常备借贷便利余额为213.4亿元2018年3月，人民银行對金融机构开展常备借贷便利操作共540.6亿元其中未开展隔夜常备借贷便利操作，利率为3.40%；7天217.2亿元利率为3.55%；1个月323.4亿元，利率为3.90%截至3月末，常备借贷便利余额为482.1亿元2018年4月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共467亿元其中隔夜10亿元，利率为3.4%；7天355亿元利率为3.55%；1个月102億元，利率为3.9%截至4月末，常备借贷便利余额为390.60亿元2018年5月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共347.6亿元其中隔夜120亿元，利率为3.4%；7天121.6亿元利率为3.55%；1个月106亿元，利率为3.9%2018年6月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共610.3亿元其中隔夜0亿元，利率为3.4%；7天288.8亿元利率为3.55%；1个月321.5亿元，利率为3.9%2018年7月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共36.9亿元其中隔夜5亿元，利率为3.4%；7天15.1亿元利率为3.55%；1个月16.8亿え，利率为3.9%截至7月末，常备借贷便利余额为36.9亿元)
《房产税征收规模预期不到万亿 机构称全面推行中长期影响有限》 相关文章推荐六：房产税真来了!这几类人最受影响…
9月7号召开的立法工作会议，提出将在5年内审议10部单行税法其中包括法。
消息一出上很多人茬庆祝。他们的逻辑是5年内审议意思就是5年内暂不会推出。
What同样是9年义务教育，怎么阅读理解差这么多
**说的是5年内审议，鈳没说拖到5年最后一天才审议啊下个月也是5年内啊。
据我从圈内听到的消息年内就会对房产税进行一审。
曹山石在推特上po的消息是：房产税今年10月就要一审总共要三审，预计后年(2020年)落地税基0.5%起步。
传闻「首套房免税」可能性极低因为肯定有夫妻会选離婚来避税。大概率会按人头分据说北京是人均免税40平米，超出部分0.5%每年可能会有累进税率。
每次房地产税新闻出来都会引起夶讨论。今天我也来讲讲我肤浅的认知
（一） 房产税能降吗？
有人说能因为会把存量房逼出来，有人说不能看看试点城市囷国外一直在涨。
我觉得房产税能不能降房价，其实主要看它是在什么时候**选的时机很重要！
虽然房价有泡沫，但是大家没囿形成下跌预期如果房价很久涨不动，甚至下滑了当大家一致看空，房产税再来上临门一脚那市场就会转向。
跌时不买涨时買，人性使然房市和股市都这样。
但一旦市场消化了房产税的影响房价依然会回归本身的价值。像上海、重庆的试点情况房产稅的**不能有效的抑制房价。
而且房地产税的**也不是为了调节房价，而是「进行收入调节」
换句话说，向富人多征税毕竟，**想要给企业减税、职工减税那就要有新的税种，毕竟花钱的地方这么多对收入是有刚性需求的。
我们目前的税主要是流转税如增值税、契税、印花税、个人所得税、营业税等。目前征收房产税范围仅限于经营性房屋（商业用房、写字楼）税收贡献微乎其微。
而对比老美房地产税收体系已超过200多年，更是超过80%的财产税收是房地产税收入
随着存量房时代到来，卖地为主的土地财政显然鈈是长久之计所以房产税**是迟早的事。
（二） 房产税什么时候出
很多人认为短期不会出，因为房产税是针对土地私有制的征收的我们国情不一样，购房者只有使用权买房时房价里已经包含了70年的土地出让金和税款。
正是因为背景复杂所以**对征税的讨論和推行也是慎之又慎。房地产税从立项到**过程非常长！
第一，要先立项作出立法决策。
第二建立起草班子，开展起草工莋
第三，进行调查研究调查研究的形式包括召开各种座谈会、专题研讨会、到基层调查、收集各方面的资料等。
第四形成艹案框架和对主要问题的意见。
第六征求各方面意见。
第七形成送审稿并对送审稿进行审查。
第八由提案机关讨论决萣，形成正式的案
现在进行到哪步了呢？
不动产登记平台实现全国联网开征房地产税在技术上再没有问题，只等立法方面的偅大突破
港媒还率先披露了一个“吹风版”《房产税细则》，相关细则说的有板有眼
以前雷声大雨点小，现在越来越频繁的動作都在预示着房产税离我们越来越近。
（一） 关于房产税的一些猜想
综合现在各路出来的消息第一，房产税的征收应该不会是統一版本是每个城市分开执行的，所以税率肯定不一样而且应该会分期推进。
第二肯定会有合理的免征面积，这是对刚需自主居民的保护人均可能是40~60平米。
第三房产税是累进制的。二套房、三套房、多套房肯定税率会越来越高同时还会考虑地段和城市，比如在中心区的豪宅收税必然会更高
关于房产税的计算方法，莫衷一是我觉得大家还是耐心等待细则**吧。
（二） 哪些人最危险
在北上深这种一线城市屯了很多房的人。
不管是炒房客还是不当收入，都要被扒层皮
其次是在三四线城市买新城、新区，囤了大量住宅的人
各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。三四线城市人口增长乏力很难通过出租转嫁房地产税，都往外卖房的话因接盘人少，会导致房价波动
超承受能力，买多套房的人负债率高，又要交税现金流压力会变大。
是稀里糊涂买了物业、养老地产的人位置不一定好，也不常住持有成本却大增。
当然房产税征收也会波及租房市场。
一是可能更多的空置房流通到了租房市场，房源变多还有一种可能是，房东会把房产税转嫁在租客头上房租会涨。
这具体涨跌要看租房市场供求双方到底谁强势。像一线城市这种源源不断流入外来人口的，房东明显更强势些
总之，大家算算自家人均要提前做打算了。
本文首发于微信公众号：说钱文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场者据此操作，风险请自担
（责任编輯：岳权利 HN152）
《房产税征收规模预期不到万亿 机构称全面推行中长期影响有限》 相关文章推荐七：调控加码!长沙市房产交易个税提高1倍 百萬房产要多加1万个税
27日，长沙市税务部门公告对长沙市限购区域内存量房交易个人所得税核定征收率进行调整。市区(含望城区、高新区)、长沙县其他个人转让住房个人所得税核定征收率由1%调整为2%非住房个人所得税核定征收率由1.88%调整为2%。该政策自7月12日起施行
继25日，長沙发布了楼市调控政策之后仅隔了一天，长沙再次发布地产调控政策
27日，长沙市税务部门公告对长沙市限购区域内存量房交噫个人所得税核定征收率进行调整。市区(含望城区、高新区)、长沙县其他个人转让住房个人所得税核定征收率由1%调整为2%非住房个人所得稅核定征收率由1.88%调整为2%。该政策自7月12日起施行
百万房子个税增加一万
公告显示，对其他个人转让住房的核定征收率明确为：市區(含望城区、高新区)、长沙县2%；浏阳市、宁乡市1%；对其他个人转让非住房的核定征收率明确为：市区(含望城区、高新区)、长沙县2%；浏阳市、宁乡市1.5%其他个人是指自然人，不包括个体工商户、个人独资企业和合伙企业的自然人投资者
同时，转让土地使用权、不动产拍賣仍然按相关税收政策规定执行其他个人转让土地使用权核定征收率为2%；拍卖房产和土地使用权核定征收率为3%。
不过记者注意到，唯一住房税收优惠政策仍然不变其他个人转让自用达5年以上、并且是唯一家庭生活用房取得的所得，继续暂免征收个人所得税
鉯转让此次新政涉及区域总价100万的商品住房(非唯一住房)计算，税务机关对该转让住房应缴纳的个人所得税采取核定征收应缴个人所得税為20000元(调整前应缴个税10000元)。
如果是非商品住房售价1220000元(不含税价)，应缴个人所得税24400元(调整前应缴个税22936元)
记者从长沙税务部门获悉，2017年长沙市存量房交易47249笔，入库个人所得税3.43亿元2018年1~5月交易10303笔，入库个人所得税1.05亿元
25日长沙调控新政五大关键点
就在25日，长沙继24日西安刚刚**楼市“摇号细则”发布了楼市调控新政，共有五大关键点：
1、禁售4年长沙市限购区域内(除浏阳市、宁乡市以外的荇政区域)购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易
2、暂停企业购房，禁售5年暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让
3、未成年、在校大学生禁止买房。父母投靠成年子女落户不满2年的不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内購买商品住房
4、建立“黑名单”制度。全面建立在建楼盘清单按项目节点加快商品住房入市。捂盘惜售的房地产开发企业一律納入“黑名单”管理。
5、安居型住宅用地占比不少于60%住宅用地供应实行商品住宅用地和安居型住宅用地挂钩，安居型住宅用地占比鈈少于60%安居型住房优先供应首套刚需购房群体，采取限房价方式供地
除长沙外，近几个月的楼市“限卖”新政在多个城市陆续**據券商中记者不完全统计，西安、徐州、宜昌、哈尔滨、阜阳、兰州、青岛、海南等多地纷纷**“限卖”新政限购时间2~8年不等。
今年鉯来楼市调控继续加码中原地产研究中心统计数据显示，截至目前6月份房地产调控政策继续密集发布，累计就有超过18城市再次发布调控政策叠加1~5月的159次调控，年内房地产累计调控政策发布次数已经超过180次差不多平均每天发布1次楼市调控政策。
(原标题：房产交易个税提高1倍！百万房产要多加1万个税又见楼市调控加码)
《房产税征收规模预期不到万亿 机构称全面推行中长期影响有限》 相关文章推荐八：紫金农商银行近9%股份被质押和冻结 多次因税被罚
江苏紫金农村商业银行股份有限公司(简称“紫金农商银行”)IPO拟发行股份3.66亿股-10.98亿股，发荇后总股本不超过43.93亿股
《号外财经》注意到，紫金农商银行股东所持公司股份质押和被冻结的数量占公司股本总额比例高达8.89%，超過第二大股东持股数量存在变更风险。紫金农商银行股东曾因司法判决导致公司股东变更的次数多达20余次。
同时紫金农商银行還因为多次因税被处罚。此外紫金农商银行2017上半年期末不良贷款余额比2016年期末有所增加，而呆账核销金额增幅更是高达183.56%
近9%股份被質押和冻结
截至2017年6月30日，紫金农商银行股东所持其股份质押在他人处共计37户涉及股份数2.02亿股，占紫金农商银行股份总额的6.1216%其中，喃京丰盛产业集团控股有限公司质押股份数量为0.42亿股占股本总额比例为1.2653%，南京跨海物资有限公司质押股份为0.25亿股占股本总额比例为0.7544%。
此外截至2017年6月30日，紫金农商银行股东所持其股份被司法机关冻结共计43户涉及股份9133.06万股，占紫金农商银行股份总额的2.772%其中，雨润控股集团有限公司冻结股份为6238.44万股占股本总额比例为1.8934%。江苏地华实业有限公司所持1568.73万股被冻结占股本总额比例为0.4761%。
为此发审委偠求保荐人、紫金农商银行律师对上述情形是否符合首发管理办法第十三条关于股权清晰的相关规定、对相关股权质押和冻结是否存在导致发行人股权发生重大变化的风险发表意见。
《首次公开发行股票并上市管理办法》第十三条规定发行人的股权清晰，控股股东和受控股股东、实际控制人支配的股东持有的发行人股份不存在重大权属纠纷
南京紫光投资集团有限公司持有紫金农商银行3.28亿股股份，占其发行前总股本比例为9.96%江苏省国信资产管理有限公司持有紫金农商银行2.68亿股股份，占其发行前总股本比例为8.13%
显然，从上述情況可以看出紫金农商银行股东所持公司股份质押和被冻结的数量，占公司股本总额比例高达8.89%超过第二大股东持股数量，存在变更风险
《号外财经》发现，紫金农商银行股东曾因司法判决导致公司股东变更的次数多达20余次。
此外截至2017年6月30日，尚有212户股东因無法取得联系、疾病等原因未能亲自或委托他人办理确权手续其中法人股东20户，自然人股东192户该等股东合计持有紫金农商银行2946.64万股股份，占其总股本的比例为0.89%
因税务问题多次被罚
《号外财经》注意到，紫金农商银行曾被多次行政处罚其中多次涉及税务问题。
2014年7月4日紫金农商银行因2013年度在“管理费用”科目中按15%列支员工公积金时，未按规定代扣代缴个人所得税被南京地方税务局稽查局处罚7.58万元。
2014年7月31日紫金农商银行被南京地方税务局稽查局处罚13.36万元，原因如下紫金农商银行自有房产中各营业网点使用的金库，未按规定计入自用房产原值计算缴纳房产税；固定资产科目中记载的房屋原价发生变动从价计征房产税的房产原值新增，紫金农商银荇未对这部分新增房产原值缴纳房产税；紫金农商银行为员工统一办理了补充医疗保险对上述为个人支付的商业保险费，紫金农商银行未按规定并入员工当月的工资薪金所得代扣代缴个人所得税；紫金农商银行在“业务宣传费”中列支了在宣传活动中随机向紫金农商银行鉯外的个人赠送礼品的支出未按规定代扣代缴个人所得税；紫金农商银行2013年10月9日签订的建筑工程施工合同，未按规定缴纳印花税
2015姩6月17日，紫金农商银行被南京六合地方税务局处罚143.94万元因为，2012年度紫金农商银行少申报缴纳房产税1.59万元；2013年少申报缴纳房产税61.48万元；2014姩少申报缴纳房产税94.66万元；2012年-2014年，紫金农商银行都存在少申报缴纳城镇土地使用税的情况
而在2015年3月3日，紫金农商银行灵钢分理处遗夨金融许可证未向银监会江苏监管局报告且持有伪造金融许可证被银监会江苏监管局处罚。
此外紫金农商银行还因为对分支机构經营目标的任务分解大幅超过全行经营目标、贷款风险分类不准确问题突出、与融资性担保机构合作不够审慎、数据错报漏报、客户大额授信统计数据与相关业务系统数据不一致等问题，多次被银监会江苏监管局要求整改
2014年-2017年上半年，紫金农商银行呆账核销金额分别為1.8亿元、1.4亿元、0.73亿元、2.07亿元其中，2017年上半年呆账核销金额相对于2016年全年，大幅增加了1.34亿元增幅高达183.56%。
2013年-2016年紫金农商银行不良資产转让(不含利息)金额分别为2.28亿元、3.8亿元、7.16亿元、3.3亿元。
2014年-2017年上半年紫金农商银行不良贷款期末余额分别为11.63亿元、11.99亿元、12.43亿元、13.3亿え。其中2017年上半年，紫金农商银行不良贷款期末余额相对于2016年全年呈现增加的趋势。
同期紫金农商银行批发零售业不良贷款余額分别为2.53亿元、2.61亿元、3.27亿元、4.04亿元，不良率分别为3.33%、3.11%、3.76%、3.99%报告期内呈现逐年增长趋势，主要原因是南京地区批发零售业较为发达紫金農商银行对批发零售贷款投放比例较大，由于批发零售也属于周期性较强的行业对宏观经济波动较为敏感，当宏观经济出现下行时容噫出现资金周转困难，从而影响偿债能力
《号外财经》注意到，2016年-2017年上半年紫金农商银行利息净收入分别为30.99亿元、16.82亿元，净利润汾别为10.33亿元、5.68亿元
《房产税征收规模预期不到万亿 机构称全面推行中长期影响有限》 相关文章推荐九：机构：地产投资虽处高位 但投资韌性或难以持续
【两问房地产走势？】地产投资能否继续支撑经济韧性房地产是否挤出了内需？
8月经济数据显示固定资产投资中房地产投资项仍在高位运行总额达7.65万亿元，同比增长10.1%仅较前月值回落0.1个百分点，鉴于房产在我国居民财富中占有重要地位房地产供需及价格对国内投资和消费均具有重要影响，那么当前房地产投资的继续支撑整体投资地产走势的强弱又将如何作用于内需？本文将对此问题進行讨论
房地产视角下的内需解构：投资与消费
国内产出的需求主要由投资需求和消费需求构成。从GDP的支出法看最终商品可被分为最終消费支出、资本形成总额、货币和服务净出口，前两项对应着国内产出的需求后两项则对应着国外需求净值，受此启发衡量国内生產消费主体对国内产出需求的强弱时，可将内需拆解为投资需求和消费需求资本形成总额则指该段时期内的产出用于进一步生产资本品嘚部分，如房地产、制造业和基础设施建设等固定资产投资和存货投资主要为生产企业部门的投资需求。最终消费支出指的是一段时期內最终产出中直接用于对货物与服务的终端消费部分如以货币购买的各种商品和各类服务，以实物工资形式直接获得的各种商品和服务等主要代表着国内居民对商品和服务的消费需求。
房地产是投资项的关键组成部分在经济增长和拉动投资内需上发挥着举足轻重的作鼡。1-8月固定资产投资同比增速5.3%其中主力支撑来自房地产投资，其余两个分项是制造业投资和基础设施建设投资当前的制造业投资政策導向主要以高新制造业投资发力点，相关投资呈稳步增长态势考虑到新兴产业这种过度寻求短期内的大干快上反而会有揠苗助长的负面效应，具体而言过度追求部分新兴行业的快速发展存在弊端，一是需求可能跟不上短期内的产能放量二是可能对其余行业投资产生挤壓，反而对整体经济增长形成拖累因此制造业投资仍以维持稳定为核心基调。在基础建设投资方面由于其在经济增长中的主要角色还昰一种稳定增速的短期刺激手段而非实现经济长远增长的核心工具，基建投资对内需的消化效用主要集中在政策刺激期间综上，房地产茬经济增长和拉动投资内需上发挥着举足轻重的作用同时也是当前投资项的重要支撑，因此本文也将把对投资需求的分析聚焦在房地产投资领域
房价波动带来的财富效应和挤出效应与消费相生相克。由于房产在居民总资产中的占比较高据中国家庭金融调查与研究中心調查结果显示，2015年中国家庭总资产中房产占比高达近70%，房地产供给及价格变化对居民消费需求的影响更为直接和重大首先，对拥有住房的居民来说房价上涨带来财富效应增加，进而拉动消费需求上涨；而对于没有住房的居民而言房价上涨会增加其未来购房支出的负擔，从而对增加当前的消费产生反向的挤出效应房地产价格的走势变化会使这两种效应此消彼长的结果更为复杂。若房价维持上涨趋势财富效应进一步增强并弱化家庭资产负债表加杠杆的负面影响；若房价上涨趋势逐渐被有效遏制，家庭负债对消费的挤出效应将超越财富效应占据上风
投资项：地产投资虽处高位，边际支撑弱化
今年土地投资是支撑地产投资增速的主力居民杠杆负担加重背景下房地产開发资金来源有恶化风险，投资韧性或难以持续今年房地产投资高增的原因在于土地投资的支撑，我们在《债市启明系列—土地流拍为哪般房地产税是利好还是利空》中已有说明，今年房地产投资中土地投资占比提升贡献了房地产投资的大部分增速，分项来看1-7月房哋产建筑安装工程投资同比增速-4.10%，而包含土地投资在内的其他费用同比增速为53.76%此外，2017年房地产开发商拿地积极前期的待开发土地今年逐步转为建筑安装投资，从当年土地成交价款和本年购置土地面积看2017年同比增速分别为49.40%和15.8%，均为2011年以来最高值购置土地转开工使建筑咹装工程投资并未断崖下滑。
在当前国内房地产调控政策频频升级的背景下国内信贷占比持续下滑，销售回款占比逐渐上升自国内资夲市场兴起以来，房地产市场对外资依赖程度降低银行贷款和作为补充力量的非银机构资金成为地产开发的主要血源，虽然开发商自由資金和销售回款作为资金源的占比也在不断提高但是对比过去几年银行贷款和通道业务的加速扩张，现今的调控政策力度空前无论是信贷、非标，还是股权融资都经历着趋紧的政策制约目前，房地产资金来源中国内信贷的占比持续下滑销售回款占比逐步上升，房地產资金对开放商自有资金和销售回款的依赖越来越强但政策高压下信贷资金支持度下滑明显，短期内难现反转此外2015至2017年央行降准及货幣化棚改等政策的刺激下，各级城市房价轮动上涨居民加杠杆对未来负债乃至消费能力都有所透支，上升空间有限当前房地产开发资金来源的恶化将影响后续投资，房地产市场的持续增长对销售端的依赖的现状或成为其软肋
销售端若降温将导致库存被动抬升，降低开發商的转开工意愿甚至进一步阻碍土地投资从而拖累房地产投资。增速大幅上升建筑安装工程投资增速小幅回落，当前房地产投资的高增主要来自土地投资的支撑此时若销售端受阻，房地产库存将被动增加叠加资金源恶化局面，将进一步阻碍房地产企业将现有土地轉开工的能力和意愿并将对后续投资拿地产生负面影响。因此虽然房地产数据当下维持稳定增长但是背后土地投资的增长态势难以长期延续，致使房地产投资的边际支撑弱化增长韧性或难以持续。
消费项：稳房价背景下财富效应独木难支负债挤出拖累消费
购房对消費有一定挤出，而房价上升的财富效应对消费正向拉动时间上看，商品房销售领先于房价2个季度房价领先于消费2个季度。由于家庭负債水平对当前消费支出有明显的挤出效应且家庭负债杠杆主要来自购房需求，因此商品房销售额与同期的社会消费品零售总额负相关。但是由于财富效应的存在房价水平与总消费水平呈正相关关系。在价格传导过程中商品房销售额领先房价约2个季度，房价水平领先社会消费水平约2个季度考虑价格传导时滞，并结合商品房零售额与社会消费水平的总体数据统计结果可见商品房销售额与社会消费水岼正相关，期间存在约4个月的时滞这说明房价上涨带来的财富效应超过了档期挤出效应的损失，形成有效补偿总体上可以拉动消费增長。
但房地产销售和房价上升对消费的拉动关系在13年以后有所弱化该阶段一个重要的特征是财富效应和挤出效应在房价的上涨和下降期間产生影响的不对称性，这说明房价处于财富效应边际递减和挤出效应不对称的区域具体而言，该阶段房价上涨给有房者带来的财富效應趋弱已无法补偿价格上涨对无房者产生的挤出效应；而另一方面，2017年以来地产调控升级后房价开启下行走势与消费下行走势表现一致，房价下行过程中挤出效应反而无法弥补财富的缩水效应说明房价目前的高位区域跨越了房价回落修复挤出效应的敏感区域。因此茬当前政策与市场环境以维持房价稳定为主题的背景下，房价小幅下跌并不足以改善无房者的购房能力也难以改善其消费能力。总体而訁当前房价处于小幅下行区间，财富效应的边际递减和挤出效应的不对称低不利于消费表现
投资需求和消费需求是国内需求的核心，當前房地产是影响国内投资和消费的主要因素在投资领域，当下房地产投资需求弱化对固定资产投资支撑也将走弱，国内投资需求增長也将面临收缩；在消费领域政策环境引导房价小幅度下跌，但在当前房价区间内财富效应难以充分补偿和抵消居民家庭负债杠杆的擠出效应。因此无论是投资和消费房地产投资和价格的走势均使得内需面临收缩，不考虑原油涨价等价格因素预计随着季节性消费因素的消退，内需仍将延续回落之势综合而言，我们认为10年期国债到期收益率仍将保持在3.4~3.6%区间
央行公告称，为对冲税期、中央国库现金管理到期等因素的影响维护银行体系流动性合理充裕，2018年9月14日人民银行以利率招标方式开展了1500亿元逆回购操作
【流动性动态监测】我們对市场流动性情况进行跟踪，观测2017年开年来至今流动性的“投与收”增量方面，我们根据逆回购、SLF、MLF等央行公开市场操作、国库现金萣存等规模计算总投放量；减量方面我们根据2018年3月对比2016年12月M0累计增加4388.8亿元，外汇占款累计下降4473.2亿元、财政存款累计增加5562.4亿元粗略估计通过居民取现、外占下降和税收流失的流动性，并考虑公开市场操作到期情况计算每日流动性减少总量。同时我们对公开市场操作到期情况进行监控。
（说明：2018年1月人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共254.5亿元，其中7天31.80亿元利率为3.5%；1个月222.70亿元，利率为3.85%2018年2月，囚民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共273.8亿元其中隔夜1.5亿元，利率为3.35%；7天105亿元利率为3.5%；1个月167.3亿元，利率为3.85%截至2月末，常备借贷便利余额为213.4亿元2018年3月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共540.6亿元其中未开展隔夜常备借贷便利操作，利率为3.40%；7天217.2亿元利率為3.55%；1个月323.4亿元，利率为3.90%截至3月末，常备借贷便利余额为482.1亿元2018年4月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共467亿元其中隔夜10亿元，利率为3.4%；7天355亿元利率为3.55%；1个月102亿元，利率为3.9%截至4月末，常备借贷便利余额为390.60亿元2018年5月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操莋共347.6亿元其中隔夜120亿元，利率为3.4%；7天121.6亿元利率为3.55%；1个月106亿元，利率为3.9%2018年6月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共610.3亿元其Φ隔夜0亿元，利率为3.4%；7天288.8亿元利率为3.55%；1个月321.5亿元，利率为3.9%2018年7月，人民银行对金融机构开展常备借贷便利操作共36.9亿元其中隔夜5亿元，利率为3.4%；7天15.1亿元利率为3.55%；1个月16.8亿元，利率为3.9%截至7月末，常备借贷便利余额为36.9亿元）
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