福田保税区为啥这么便宜？买来自住合适与否？_网易深圳房产频道
福田保税区为啥这么便宜？买来自住合适与否？
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（原标题：福田保税区为啥这么便宜？买来自住合适与否？）
关注房产频道，获取深圳楼市最新资讯，点这里【】买最笋的新房！1991年由国务院批准建立，它是中国第一个保税区。多年来，经历过风光，也遭遇过沉寂，如今又再次面临转型与崛起的关键时刻。站在深圳购房者的角度，我们要如何看待这个片区。根据中原数据显示，10月份保税区成交均价5万/㎡，远低于福田成交均价7万/㎡！而片区内挂牌均价最低的小区仅3.9万/平。买来自住合适与否？买来投资有没有升值潜力？且看，且分析。Part Ⅰ一张图看懂保税区（深圳人普遍认知的保税区只包含蓝色范围，深黄色带状部分）Part Ⅱ保税区房价上涨路线图12005年基本均价5000元/㎡左右，当时新盘尾盘也就卖到6000元/㎡。22006年新盘南光紫荆苑（又名“格兰海湾”）入市，价格为7000元/㎡多一点。32007年楼市一波上涨行情出现，片区基本价格达到1-1.2万/㎡。42008年-2009年受08年世界金融危机大环境影响，房价小幅回调。09年又受国内楼市政策调控影响，到下半年价格基本平稳，出现所谓“横盘”现象。52010年-2014年保税区房价随着深圳楼市日益活跃，也稳步上涨。到14年底，基本达到2.5-3万/㎡。62015年3月-2016年受330政策影响，保税区最活跃一个月成交几百套房源。均价在一年多时间飙至5万/㎡。72016年10月-至今成交量受104新政影响大，但是价格并没有大幅下跌。买卖方观望情绪浓厚。但伴随保税区2所新建公立学校的成立，及3号线南延线地铁的开通。保税区作为福田南区低价片区，人们普通对未来前景都比较看好。Part Ⅲ10个你最关心的问题Q1最近保税区房子卖得怎么样？A据在福田保税区深耕十多年的楼校长好友介绍，新政后，深圳楼市成交明显变冷。10月4日到目前，该片区成交尚不超过10单，与以往不可同日而语。价格方面相对平稳，但也不乏业主急卖，大幅降价卖楼的案例出现。南光紫荆苑70多平2房户型，朝南，带学位，本来挂牌434万，但因业主实在着急卖掉，竟以380万总价成交，跌幅接近14%，不过这也只是极个别案例，而且成交价也稳定在片区4.8-5.2万/㎡范围内，抛盘的业主也只是少赚了一点而已。Q2跟其它片区比，保税区的优劣势分别是什么？A三大优势1.价格。准确说是“性价比”。保税区的刚需大户型可以说是福田区性价相对较高的。总价400万左右还能买到三房，而且楼盘质量、楼龄都比较吸引人，基本都是2003年以后的楼盘，户型、结构都很好，电梯房为主，停车位够用。2.环境。紧挨红树林生态公园，住宅区对面一大片绿色公园，安静；靠近保税工业区有一条美食街，生活便利。居住氛围非常浓厚。另外，保税区内没有城中村，整体环境较好。3.位置.保税区算得上入则宁静，出则繁华。位于福田南部，去罗湖、福田中心、南山都不远。紧邻香港，出入境便利。三大劣势1.交通。保税区距离深圳市中心仅4公里，以市中心为圆点，其4公里以内的地区都快速发展，唯独保税区受交通制约，道路狭窄，且至今没有通地铁，影响了该片区发展。另外，由于保税区工作人员众多，上下班高峰期堵车严重。不过好在家住保税区的人下班回家刚好逆行，反而不堵。2.配套。没有大型购物中心，虽然生活物品可就近在超商解决，但是如果有大型娱乐购物需求，就得走出保税区才能解决。3.学校。已开学招生的公立小学目前尚无，保税区居民只能去益田小学，水围小学就读。Q3保税区价格最高/最低三房户型多少钱？A最便宜的三房总价400多万。最贵的单价不超过6万/平，主要是几个保障房“转正”的房源。Q4谁在买/租保税区？A购房者投资客-很大一部分是偏爱小户型、学位概念的投资客，总价100万左右的，因为临近保税区工业区，较好租，自由港湾公寓(住宅属性)20多平的户型能租到元左右。城市3米6公寓(住宅属性)40平米户型能租到4000多元。多是长线型投资客，看好保税区升级改造后的未来，另外他们认为地铁、学校一开，三五年内一定有升值空间。虽然靠近香港，但港人投资客比重早就比10年前少非常多。刚需-希望以较低总价买两三房户型，有自住和学位需求的买家为主。在该片区置业的，刚需客比例大于投资客。租客租户多且稳定，主要是保税区工业区人员，前几年该片区放租房源几乎没有空置的。Q5孩子上学的事能搞定吗？A益田路以西楼盘有益田小学，益田路以东目前只有水围小学学位。两所新建小学，福苑小学(30个班，1350个学位)、福田保税区实验学校(48个班，2200个学位)正在建设中。新建2所公立小学暂未划分学区Q6哪个楼盘卖得最火？哪种户型卖得最好？A据中介数据，受客户关注最高的是城市3米6，帝港海湾，都是2003年的楼盘。这些楼盘优点是实用面积大些，总价不高，带学位。相对来说，小户型比大户型更好卖。Q7哪个楼盘卖得最差？哪种户型卖得最差？A加福广场A座，实用率低，有奇葩户型128平一房一厅，管理费按酒店标准，10元一平。不是居家型购房者爱的房源，居住功能和实用性较差。目前，4万/㎡以内的价格都还有。Q8有什么好消息？A工业区升级改造，原来的仓库仓储用地转型做高科技产业园。
地铁3号线延长线动工，地铁口已经开始修建，在住宅楼群附近，方便出行。传闻福田口岸附近某地块已被某知名房企拿下，要做高层住宅，也许会推动片区房价。Q9有什么坏消息？A坏消息非常少，因为这是个很平稳的片区。目前跟深圳整个租房市场一样，租房者向关外移动，片区房子相较以往不太好租。Q10未来一年有什么新盘值得等？A暂无，寸土寸金。
本文来源：深圳新闻网
责任编辑：陈跃_NO6916
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阅读下一篇近日网易房产调查发现广州诸多郊区项目售价同比跌幅均在10%以上，部分推出特价单位的项目其售价较此前报价降幅更是接近30%，而中心区也有楼盘价格松动，这些迹象是否说明广州楼市已经出现降价潮？广州的降价潮会和北上深的有何区别？房价连降之下，购房者入市最佳时机是否已至？
在网易房产举办的这场以“广州降价潮”为话题的沙龙上，韩世同、肖文晓、黄韬三位专家普遍认为广州尚未形成全面的降价潮，但郊区降价格局已很明显，中心区也进入局部松动状态，但短期降幅不大，仍以暗降为主。
&&&&另外，专家多认为目前虽不是最佳时期，但已算是入市良机，但刚需人群需量力而为，有能力的前提下，心仪住房降10%便可下手。
&&&&除此以外，专家认为即使广州目前面临成交量低迷，存货压力加大，市场观望气氛浓郁，价格下降趋势显著的局面，但广州市场崩盘可能性不大。“当价格下跌到一个比较合理的幅度后，以刚需为主的消费者肯定会回到市场。”有专家称。
降价潮席卷广州郊区 最佳购房时机已到？
中原地产项目部总经理黄韬
黄韬认为“降价潮”需要降价范围和幅度都达到较大的程度，降价幅度甚至要超过20%才可以称为“潮”。就广州的降价而言，亚运城的降价是个典型，有消息称亚运城有一些单位降幅已达15%以上。另外市中心也有一些盘，开盘也不敢往高开，比以往低了一点，这些都是降价的表现，但还不一定是潮。
“所以整体来看，广州的降价相对来讲还是比较稳定的。就算形成全面降价，降价也未必是很大幅度。”韩世同表示。
肖文晓也认为，现在大幅度的下降还是一个局部的现象，不会有很多楼盘加入进来，但降价的范围已经从郊区开始绵延到市区。所以整个楼市降价的趋势已经形成，而且这个趋势可以说已经很明确了，楼价是肯定要下降，只不过降多少而已。 []
满堂红置业有限公司研究部高级主任肖文晓
对于广州楼市崩盘的问题，肖文晓认为，从广州的市场来看，崩盘的可能性还是很小，除非说整个大的经济、政治环境出现动荡，才有可能导致崩盘。
他谈到，在今年“金九银十”的供应节点，市场存货一下子从3万多套变成5万多套，存货的压力也就如影随行，所以开发商肯定会降价，但目前降价促销的效果还不是很明显，并且到现在消费者还有一点观望的心理，但这些都是在降价初期的正常现象。当价格下跌到一个比较合理的幅度后，我相信这些消费者还是自己会有一个价值的判断，他们肯定会回到市场。
韩世同则谈到，“崩盘”其实就像“拐点”、“泡沫”一样，它们都是只是形容词，没有办法被量化。[]
寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同
对于标杆一线城市降价方式和市场反应的差别，肖文晓认为，这是南北风格的差异，广州开发商体现了南派地产的特点，很多降价都是暗降，比如说只是内部折扣，只针对特定人群。
在对于购房者最合适的入市时机问题上，黄韬谈到，现在房价降10%-15%便是很合理的了，一些买家期待降得很低是不现实的。应该根据个人的需求，以个人承受能力来决定。什么时候入市真的很难讲，但目前来看，如果消费者自己喜欢的房子相比之前已经降了10%左右，那就已经可以买了，因为过几年之后不可能有这个幅度的下降了。
韩世同则认为如果不是为了投资，而是为了居住，在有能力又想买的情况下，就不要等待最低点，现在已经算好时机了，但不一定是最好的时机。[]
三位资深房地产专家共同探讨广州楼市
黄韬认为，政府年初制定了宏大的推地目标，但现在距离年底只有不到1个月的时间，政府的土地目标完成30%都不到，如果说要在接下来的一个月的时间里完成目标，那只能降低地价来吸引开发商拿地，但这样又有土地贱买的嫌疑，所以目前土地市场的情况不好说。
肖文晓则认为现在土地市场的低迷就是由于调控导致的。开发商不拿地其实可以说是开发商和政府的一场新博弈。
韩世同则认为，现在政府把规则搞错了，其实可以搞一个低的起拍价，然后开发商之间竞价，形成达到政府目标的价格，这样政府也不会觉得贱买国家资产，所以目前土地市场更大的问题还是在操作方式上。[]
嘉宾精彩观点
韩世同：广州楼市的全面降价还未形成，但郊区楼盘已越来越多地出现明显降价的做法，中心区也进入了一部分降价的状况。
黄韬：好比开车，最小油耗不在最低速时，也不在最高速时。买房根据个人承受能力，喜欢的房子已降了10%左右，就可以下手了。
肖文晓：前期开发商和政府的博弈主要是在价格上，而现在开发商不参与拿地，其实也可以说是开发商和政府的一场新博弈。
“广州降价潮”话题沙龙嘉宾：
中原地产项目部总经理黄韬先生
满堂红研究部高级主任肖文晓先生
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生
主持人：各位专家大家好，欢迎大家参加我们的网易访谈沙龙，今天我们主要聊一下广州的降价潮。我们近日调查发现包括雅居乐锦官城、雅居乐七里海、尚东阳光、保利东江首府等郊区项目售价含比跌幅均在10%以上，有部分项目更推出少量特价单位，售价较此前报价降幅接近30%，这些现象是否说明了广州楼市已经实实在在的出现的降价潮？
黄韬：我认为目前广州楼市，降价是有出现的，但“降价潮”还是没有的。因为“潮”是很大范围，降价范围和幅度要比较大，降价幅度甚至超过20%才算“降价潮”。另外，刚才主持人说到几个例子还不够吸引人，我觉得亚运城大都知道是属于降价的，但降价多少我不好直接讲，但肯定是降价了，因为有一些信息透露说，有一些单位降价已达15%以上。还有是大家都知道，市中心有一些盘，开盘也不敢往高开，比以往低了一点，比如说珠江新城那边新开的那个盘也低了，这也是降价一种感觉，但这还不一定是潮。不过我觉得“潮”接下来可能有，但目前来看广州没有北京、上海那么夸张，也没有暴力行为，如果有暴力行为还是会降比较多。
韩世同：就现在来看，全面的降价还是没有形成，但局部，尤其是郊区的楼盘已经开始出现越来越多的明显降价的做法，而促销或者暗降的做法，其实从4、5月就开始了，8、9月第二轮也开始了，不过广州的降价相对来讲还是比较稳定的，因为广州比较早就采取了策略。有很多企业，比如说中海，它把今年和明年的货都出清了，下半年走货就很顺当出来的，目前这个状况下面为什么降价会越来越多呢？因为有些开发商之前没有调整的话？现在就得进行大幅调整了，因为你的售价跟别人的售价差距比较大。弄到原来你可能调一点点就可以了，现在就只能要调得更多一点。我经常喜欢举例说，如果你是河边第一个挖沟的人，那有限的水肯定都流到你那里，但如果人家都挖沟，你就必须要挖深一点，因为水已经都分流了。
现在广州处于一个区域性的降价阶段，但是“降价潮”这个阶段还没有达到。我认为，就算形成全面降价，降价也未必是很大幅度。但我认为如果形成了全面降价，则会有一个阶段是跌的，因为越跌越没有人，可能要等到接受得了才买，所以现在还没有形成降价潮。上海、北京也还是属于局部区域，但他们已经有比较大幅的降价，那是因为他们一直不采取促销的行为，现在一下子着急就开始采取过激的策略，这样反而不是很好。
肖文晓：我也觉得现在大幅度的下降还是一个局部的现象，不会有很多楼盘加入进来。但如果单纯从降价来讲，我觉得现在其实跟前两个月还是有一点区别，我们看到现在降价的范围从郊区开始绵延到市区，亚运城也好，增城、番禺也好，其实在市中心一些楼盘我也注意到，他们有一些楼盘也在做隐性的降价，降幅在10%、15%左右，没有太大的夸张的行为，这也意味着下一个阶段这种现象会越来越明显，所以整个楼市降价的趋势已经形成。不再像几个月前还是属于市场博弈的阶段，是降还是涨都说不定。但现在可以说已经明确了，楼价是肯定要下降，只不过降多少而已。
主持人：各位专家都认同郊区的盘已经有实质松动，但中心区还比较坚挺。那广州中心六区会出现像郊区一样的较大范围的降价吗？如果会，那大概什么时候出现？
肖文晓：我觉得如果单价比较高的楼盘，因为它的价格相对来讲空间比较大，所以可能真的一降，大家就会觉得它降得好厉害似的，比如说400万、500万的房子你降成300万左右其实也很正常。但如果是普通的适合居住那些楼盘，我认为在广州市其实很难出现大幅度的下降。因为供应就这么多的，它针对的客户人群也是那种刚需或者改善的买家，这种买家只要价位降到差不多了，就都会买。只是少数投资性比较浓的楼盘，因为它本身定价比较高，所以不排除它在接下来市场很差的情况下，会有一些相对比较大的下降，比如在2008年珠江新城我们就看到过这种情况。
主持人：黄先生，您对中心区的情况怎样看？
黄韬：对这个问题我还是持老观念：供应和需求要对应。如果供不应求，价格肯定就会上涨。但就从这几年或者就短期来看，市中心的供应量还是比较少，对应需求来说这个价格还是比较稳定的，甚至说个别区域楼价还有上涨的可能。目前开发商的定价也是非常实在的，根据需求来定价，但因为政策从紧所以也采取了降价的策略。其实，我觉得市中心降价幅度有5%，消费者就可以买了，比如说市中心，他们开盘都要3-4万，如果不是这个政策，他还可以开5万左右。另外，不是所有开发商资金都有特别紧张，有一些个别的开发商的资金不是特别紧张，所以我觉得中心区短期有很大降价幅度也不大可能。
主持人：前天房管局发布了10月的数据说，十区成交量同比跌六成多，中心六区更是跌了75.8%，可以说这是近五年来广州楼市成交同比最大的跌幅。
另外，现在广州确实有郊区实质性的降价，年末又会有几十个楼盘出来，现在存货压力可以说是越来越大了，但另一方面消费者的观望气氛还很浓。现在这种越跌越没人买的情况，会导致市场崩盘这样一个很极端的结果吗？又或者说，市场会在降价当中打开成交量低迷的状况？
韩世同：首先我解读一下数据，10月份的成交量其实不太差，今年8、9、10月到目前为止可以说是全年成交量最好的月份，现在的成交面积都接近50万平了。跌幅看起来那么大，关键是由于去年9、10月份成交量井喷了，这是不正常的成交，这是因为的那个是亚运城开盘了，还有就是第一轮的销售热潮开始了，这些都是非典型的现象。
但我想说目前市场上有个很微妙的情况：这个月份十个区成交量的总体数量比上一个月减少了，但中心六区成交量反而的增加了，然而现在房价却是回落的状态，要知道中心区的楼价比郊区的是要贵得多的，而目前出现这种情况，就说明中心区也进入了一部分降价的状况，所以我不太赞同中心城区房价不下降的说法。比如2009年初市场的火候到了，荔湾区就只有两个楼盘，它也就卖1.5万左右。所以市场到了怎样的恶化程度有时还不完全取决于成本，它也靠一种心态左右。我也看到过2008年中心区降得非常厉害的楼盘，它本身是2万左右，后来1万多就销售了，所以这要看定位之后市场有没有人认同，如果他定这个价格市场都接受，我觉得这个价格还可以在这个位置支撑，否则空有价格也没有用。
肖文晓：我觉得按广州市场来看，崩盘的可能性还是很小，除非说整个大的经济、政治环境出现动荡，才有可能导致崩盘。
现在广州为什么降价的幅度，每一次调整都不如上海、北京这些城市，是因为它本身投资性的泡沫就比较小，广州楼市更多的是自住和改善性的消费者，而且即使是投资，有很多人也是处于保值、升值、长期持有的概念。就现在看来，阳光家缘上公布的可售货量有5万多套，分摊下来每个月大概有5000套左右的存货量，如果要销售现有的可销售货量，大概还需要10个月。
市场后续还会有一些供应，但目前的市场供求关系跟上半年有很大的差别，上半年供应很少，但销售还是不错。实际上，上半年无论是二手、一手，市区、郊区，销售量都很高，就拿批准率和销售率来说，市区达到了170多，郊区也达到100多一点，所以上半年看不到降价。但现在“金九银十”的供应节点，存货一下子从3万多套变成5万多套，存货的压力也就如影随行，所以开发商肯定会降价。现在这段降价时间里，降价促销的效果还不是很明显，因为大家都降，有一些人优惠多一点，有一些人少一点，开发商又不敢大张旗鼓说出来。到现在消费者还有一点观望的心理，这在降价的初期很正常，但当价格下跌到一个比较合理的幅度后，我相信这些消费者还是自己会有一个价值的判断，他们肯定会回到市场。所以我觉得广州的市场崩盘的可能性还是比较小。
韩世同：刚刚说到的存货，未售存货大概在6万套左右。其实还应该包括一些暂时不能卖的存货，它需要办理一定的手续后才能销售，加上这部分，原来是6万套，现在就接近10万套左右，所以市场上“供不应求”的形势已经转换成“供过应求”的状况。
我是这样看，崩盘其实就像我们讲的“拐点”、“泡沫”，它们都是只是形容词，没有办法被量化。崩盘，在什么位置崩盘？我看了一下，我们过去房价大幅下跌的时间或者阶段，都不是太明显，包括2008年从1万跌倒8000千多就一年的时间，后来的情况如果没有中央的救市就会一路下跌，我们讲一些项目原来买七八千后来就三四千这种状况就是急速的状况，在这个情况当中，局部的楼盘会出现大幅下降的状况，开发商受不了跑路了，或者大幅度抛售。现在有很多开发商一步到位地出货，其实就是希望快速把资金回收。不排斥有一些带有投资性质的开发商，地价都5000多，它现在买不到10000就卖了，这种楼盘在北京确实有，但这种状况也很难算就是全面降价，因为他还是一种局部的降价，所以这不太好界定。
如果说房地产下行，价也跌，量也跌，没有人要，楼市又受到严重冲击，比如说美国它房地产跌幅也不多，大概20%、30%，但他影响到了经济，影响到了中国，这可能可以说是崩盘。但其实这个概念还是不太好界定的。但就各方面的情况来看，“恶化”的可能性还是存在的，但广州是非常理性一个城市，他即便出现这种的状况也会受其他外部的城市或者城市的牵连，而发生改变。其实广州这个城市，它本身的房价也不是最高，而且比较善于顺市而为。
主持人：具体来看广州跟上海、北京、深圳的降价，他们在降价方式、市场反映上有什么不一样呢？
肖文晓：我感觉可能也是出于南派地产的特点，广州开发商的降价都是暗降，比如说只是内部折扣，只针对特定人群。又比如说只跟一些媒体的人说楼盘在搞优惠活动，8.5折，但如果一般的市民去看就没有这个活动也没有这个折扣。所以说，开发商是会针对某一个特殊人群去搞一个活动，给优惠的。
韩世同：私底下降。
黄韬：对，广州开发商他不会登报，不会宣传出来。但我看到上海、北京这些地方的开发商的降价就比较大张旗鼓，他想说降价我就得让大家都知道，吸引别人的眼球，最好让大家都跑过来，他才好出货。这样一种降价方式其实有利也有弊，降价幅度够吸引人就能很好出货，但弊端就是前面的业主就不好受了，就去开发商闹事。反而言之，广州这一种就是隐蔽的降价，虽然对销售的拉动还是不明显，但它可以避免一些纠纷。但其实不管哪种方式，它们归根到底都是在降价。
主持人：南派北派风格不一样。
黄韬：一些人到销售部去讨说法的情况在广州也发生过，但考虑到像北京、上海一样的暴力事件，现在广州开发商降价都还是采取的逐步的方式，像一些本身销售不好的单位会便宜一点，但整体来说开发商不会将价格很轻易地就一步降到位，这样就会影响市场，而且他还要根据资金需求来决定怎样降。其实开发商也在观望，而且一次降多少开发商也在商量。
&&& 主持人：韩先生怎样看几地降价后的市场反映和走势的差别呢？
韩世同：我认为广州的市场理性程度比上海、北京要高，在我看来上海、北京是属于非理性的上涨，房价下降的成熟度、消费者和开发商的成熟度都有问题。相反，广州市场就比较理性，市场素质也比较高，一些前期卖价较高的开发商，也不会骤然降价，会拖一段时间。比如说恒大之前有一个楼盘，一些同行已经降价了，他也不会马上降价，而是慢慢降，按照1、2、3、4的节奏降价，这样降价方式对市场是没有什么太大影响的，所以市场都接受了。现在不是说某个盘引导市场，如果需要引导市场来降价，率先降到市场没有降到的位置，消费者，尤其是前期高价购买的消费者就会非常不认同，所以我们要避免这个问题，我们认为开发商不应该伤害忠实的买家，这种行为不道德，这种行为你想一下其他的买家还会非常拥戴你？对你的忠诚度、满意度一定会大打折扣的。所以我一直建议，开发商原来高卖后来低卖，在这个情况下虽然法律没有要求你对老业主做一些补偿，但安抚性的东西还是要有的。开发商降价太快，消费者就不能接受，但如果慢慢来得话，消费者就可能会接受。
广州在上半年就下降了，但有一些媒体都不知道下降了，你说这是上涨的成功还是下降的成功？肯定是下降，他连媒体都不说，媒体又怎样知道他降价呢？这些人买的便宜也不说。所以我觉得广州开发商已经在这个过程当中学得相当老练了，有很多手法，最典型就是一些开发商他不需要降价，他用定价比较合理这一点就把货都出去了。如果在上半年你打算出货又有货，实际上不是很难的事情，现在下半年的时候，谁都很难，但在这当中就要比方法，甚至还要比降价幅度，在这个情况下就要判断，未来的市场怎样，将来国家会不会救市，救市的力度多大。开发商都会考虑这些问题，否则现在货都出去将来后悔怎么办？
上海我不还清楚，北京的降价肯定在6环的郊区以外，开发商打出的什么“零利润”都是噱头。有些开发商好像有一个说法：元的土地出让价格，他现在卖1万左右，是因为里面还有税费1000块钱、装修块钱等等，但我觉得这个价格不太对，很随便也有点乱。比如珠江新城的楼盘，它的成本到底是多少？如果地价只有三千，卖价是否就该过两万？一些开发商说现在的成本就要五六千，我觉得这个比较夸张了，其实你就算降了价，你开发商还是百分百的利润。所以成本这个东西其实还要看你怎样算，这个东西也还需要提高透明度。另外，我觉得相关部门也要给予一定的指引，土建到底是多少，楼层超高肯定要降下来，降到什么程度等等。
主持人：黄先生，那您对当前降价已至，购房者观望气氛却仍旧浓重的状况如何看呢？
黄韬：这种观望的状况不会长期存在，价格会降到一个适合的点，至少降到市场可以接受的位置，那时是肯定会有成交量的，不可能说永远的观望。还有有人说，在半年、一年之内房价回到2009年，这我认为不太可能。我认为现在房价降10%-15%便是很好、很合理的了，但一些买家期待要降得很低，这个不现实，也不可能。
主持人：其实就我来看中国的房地产市场还是以刚性需求为主，而这部分刚需人群或许也是最盼望房价下跌的观望人群，那对于这部分人群，各位专家可否支支招，分析一下他们比较适合的入手时机是什么时候？
肖文晓：我们很难讲现在这种情况会持续多长时间，我个人的判断如果政策不升级，楼市的调整就会长一点，价格下降的幅度就会更深一点。现在的政策限购、限贷就是在抑制需求的增加，有钱的人他在市场买不了。另外一方面对于开发商对融资的兴趣很浓的情况，银行信贷收紧等，采取这样的措施让开发商下降，回笼资金完成自己滚动开发的模式。这样得话，政策持续的时间比较长，调整的幅度也是比较深，
广州这一两个月有30多块地停拍，最主要一个原因就是开发商对地的欲望很淡了，但这对于地方政府来讲是很要命的，因为地卖不出去，土地财政受到影响。如果整地房地产进入低迷，税收就会受到影响，我们看到全国各地都在等着中央一声令下，还要看中央的脸色。现在我看中央的表态和出台的政策，很难说再出现大力度的政策。其实现在大家都在等待一个时机，都在看政策能否做一些调整。比如说佛山松绑限购其实就是一个尝试，最后是失败了，这也反映了地方政府一个心态：在适合的时机，会对一些既有的调控政策做一些微调，让这个市场、价格、成交量不要下跌太厉害，其实这对市场好，对大众也好。我知道除了市场上有买不起的人，还有很多买了得人，如果各个都希望房价跌30%-40%，就很可能像前几年一样，出现一些负资产，这种情况也是很惨的。
我觉得就现在这个市场的市场成交量来看，广州的成交量比前几年好很多了，当前楼市情况也还是可以的。现在地方政府帮你控制开发商征地，这个时候开发商也拿出一些折扣和比较诱人的价格来吸引购房者，所以我觉得属于自住的人是完全可以入市了。广州的价格起码在国内来讲不算高，而且也不是没有人买得起，现在的首付3-6成还是有人买，所以还是有一部分是有购买力的。如果真要房价降到让大家都买得起的话，广州这些房子都没人要了，所以我认为，就目前如果遇到了一个比较心动的价格，就不妨可以出手了。
韩世同：何时是最佳入手时机，这个时间点很难说。
首先我想谈一下，我对刚需人群的界定。我认为的刚性需求就是首次置业，二次置业已经不是刚性需求量，他就是为了住得更好，三次以上的置业就是投资性的需求了。
有一种情况是，即使房价下降，放开限购政策，也是没有人买房的。比如现在很多二三线城市其实是没有限购的，但现在它的成交也下降了。再比如2008年的时候也没有那么严厉的限购，只是对第二套稍微限了一下，但这时投资性需求马上就消失，成交也大幅下降了。其实我认为，买不起的刚需人群，也不要太勉强自己买房。还没有在购买力能力以内，你就要借贷，而你本身向银行借贷就已经属于借贷，首付还要借贷就属于严重的次贷，所以我不赞同这种做法。
最有效的购买者实际上就是二次置业，但现在政府对刚性需求、改善性需求人群进行差别性贷款的政策已经名存实亡了。其实现在才6、7个百分点，按照正常的基准利率，下浮30、40%，也很少，最多就是10%。为什么银行不愿意给他们贷了，因为如果银行拿这个钱跟一些公司合作，比如说理财产品，就只有20、30%左右，而且在他们看来只要公司不破产，还是可以合作的，所以对银行来说，跟企业合作的吸引力更大，其实我觉得国家现在有必要进行在这方面进行一些政策调整。
其实说刚性需求有很多人买不起房，而改善性人群又非常容易犹豫。所以我比较赞同，你有能力又想买，就不要等待最低点，你又不是为了投资，而是为了居住，所以现在已经算好时机了，但不一定是最好的时机。
主持人：黄先生您怎样看？
黄韬：还是那一句话，根据个人的需求，以个人承受能力来决定，什么时候入市真的很难讲，但目前来看，如果消费者自己喜欢的房子相比之前已经降了10%左右，那就已经可以买了，因为过几年之后不可能有这个幅度的下降了。我觉得房价的涨跌有一个曲线，不是永远上涨也不是永远下降，他达到一个程度就拐点，又发生变化。就比如说我们开车的油耗，油耗最小的时候不在最低速，也不在最高速，而是在60码、80码时最省油，如果开90、100码就又耗油了，所以说不是“最低”就“最省油”。如果房价得到控制，甚至往下走，走到一定程度，开发商不拿地不投资他也会转型，也就是说开发商有可能减少，而开发商减少后房价便又会涨起来，因为供应减少了。因为如果经济在稳定的水平下，房子供应量少了价格便会上涨，它不会稳定在某一点，它也没有一个规律，房价它是受到很多因素影响的。而在中国来说，政治因素比较强，所以我们没有办法预测，也没有一个公式算出房价什么时候最低，什么时候是最佳入市时机。
主持人：所以还是根据自己的情况来看。
黄韬：对，那些“拐点”、“泡沫”的说法其实都是马后炮，房价的波动有多少人能每一次都抓准，我们经常做这一行都抓不准，如果我能抓准我不在这里说话了。
主持人：刚刚大家都谈到土地，大家都知道最近一个月广州有很多，特别是南站一些土地都延期终止拍卖，苏泽群副市长近日说广州不是靠买土地过日子，他说停拍只是一个方式的改革。不知道各位专家对这个怎样看待，对土地市场怎样看待？
肖文晓：在我的角度来看，现在土地市场的低迷就是由于调控导致的。楼市成交量下降，大家都在观望楼市下行的趋势，楼市下行的趋势就是对后世的信心不足，开发商也不傻。有一个政策我们要留意，说从去年开始，国土部规定如果拍卖的地价上涨幅度超过50%就要报备问责。在这条政策出台之后我们在全国很少看到地王出现，因为地方政府他在制定起拍价的时候就抬高了价格。我认为像白云新城、广州南站这些地块的定价还需要更加市场化一点，而不应该定得贵，然后再去拍，去抢。现在政府给地块定的价格都相对比较高，就现在的市场来看，在开发商眼里这个地价就不够吸引人了。如果你放在2009年、2010年开发商可能会买，但如果现在还是按照市场好的时候的水平来给土地定价，那对开发商来说吸引力就不会那么大了，因为开发商本身也会受到资金链的影响。不仅是广州，全国各地都这样，甚至万科、恒大这几个巨头都开始表示不拿地了，开始“过冬”，其实这也是开发商与政府的博弈。前期开发商和政府的博弈主要是在价格上，政府限购限价了，开发商妥协了，降价了。但降价之后还有新的博弈：开发商不拿地，你政府怎样办，怎样应对我，我不拿地我不开发，你政府又能怎样，这就是现在政府和开发商进入的一场新的博弈。
黄韬：政府年初制定了宏大的推地目标，但现在距离年底只有不到1个月的时间政府的土地目标完成30%都不到，所以广州土地市场的情况很难说。如果说要在接下来的一个月的时间里完成目标，那只能降低地价来吸引开发商拿地，但这样又有土地贱买的嫌疑，所以我觉得这个事情不好说。但从目前的现状来看，完成全年的土地任务确实非常艰难，并不是像我们苏市长说能够完成，但我也不能说他不能完成，因为这不是我说了算。
肖文晓：来一个底价大甩卖就完成，呵呵。
黄韬：对。当然其中有很多在变化存在，但我觉得完成目标还是比较困难的。
主持人：韩先生您对土地市场怎么看？
韩世同：如果时间还允许的话政府要改变政策还是可以的，但现在时间比较紧了。其实开发商勾地，政府给一个认同的价格，就按照这个价格就可以，这样我觉得比较可行，如果还是走程序那就比较麻烦。政府也不可能零价格拍卖，但其实我觉得它可以定一个保守的价格，试一下市场的接受度在哪里。我不知道开发商多少钱能拿地，现在商业地块五千、七千，现在我看来都是准地王的价格，这是导致不能成交很重要的原因。不过我不觉得这是博弈，我觉得开发商非常愿意政府供地，便宜自然就会有人拿地。
黄韬：我觉得开发商观望政府降不降地价，就跟消费者观望开发商降不降房价是一个道理。
韩世同：其实我觉得现在政府把规则搞错了，其实可以搞一个低的起步价，然后开发商之间竞价，形成达到政府目标的价格，这样政府也不会觉得贱买国家资产，游戏规则就是这样的，所以我觉得目前土地市场更大的问题还是在操作方式上。其实今年上半年卖地很好，去年底更好，但那时候政府就是没卖那么多地。还有商业用地方面，我觉得今年放在这上面的比重非常大，但我觉得这不是一个很好的时机。我觉得商业用地可以适当增加，但太大幅度增加，比如说南站这么大规模的商业用地一起放出来，这样就容易把人吓着。其实要有能耐，开发商就应该把它都收了，出来一块拿一块，把地都囤在他自己的手上。但现在这个环境下面哪个开发商也不太好这样做。不过其实很多海外的企业是有很多钱的，他们可以拿几十亿，一百亿去拿地。
肖文晓：要有一个政策的要求。
韩世同：对，您要求他两年吧。
主持人：的确，现在的土地市场很难说，不光土地市场，整个房地产市场都很难说，不过今天我们在各位专家的分析下，对广州市场有了一个比较明晰的了解。由于时间关系，今天的沙龙访问到此结束。谢谢各位专家
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