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1000亿贷款助城市棚区改造 房价控涨面临持续承压
在国务院常务会议研究部署加快棚户区改造的背景下，大型和特大型城市的旧城改造工作有望即将提速。包括北京、上海、广州、深圳在内的特大型城市，都已准备了按照国务院要求开展棚户区改造的计划。
目前，国家开发银行(下称“国开行”)已经与多个地方政府签订战略合作协议，为其大规模旧城改造提供政策性贷款支持。与此同时，国开行已经从人民银行获得约1000亿元规模的软性贷款，用于城市棚户区改造的配套信贷投入。
在此之前，大型、特大型城市棚户区改造和旧城改造一直由于改造成本高昂而进展相对缓慢。不过面对经济发展用地需求的不断增长，通过旧城改造盘活存量土地供应已经势在必行。但由于旧城危改所产生的被动购房需求以及“影子地价”，特大型城市的房价控涨将再次承压。
“据我所知，国家开发银行已经和一些地方政府签订了用于棚户区改造的战略合作协议，但具体还要看具体项目具体谈资金使用的问题。”8月21日，接近住建部的一位权威人士告诉记者，此举是落实国务院常务会议要求加快城市棚户区改造要求而“落地”的政策。
国开行是一家政策性银行，于1994年3月成立，相比于其他商业银行，国开行承担更多政策性信贷业务，主要通过信贷投放的方式，配合政府有关经济发展政策的落实。在此之前，国开行曾与多个地方政府签订合作协议，以贷款的方式支持城市基础设施的改造升级工作。
6月26日，李克强召开国务院常务会议，研究部署加快城市棚户区改造的有关工作。会议提出了包括“引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持”在内的多项加快城市棚户区改造工作配套政策。
目前，为落实这一要求，人民银行已经确定给予国开行1000亿元的“软贷款”。所谓“软贷款”是指国家开发银行作为政策性银行，可以通过政府或国有公司的融资平台进行贷款，其贷款允许用于国家确定的重点建设项目的资本金或股本投入，相比于商业银行的贷款，国开行的软贷款利息较低，还款周期较长。
此前，包括北京、上海在内的特大型城市在内，即便其财政收入相对丰厚，但在面对城市棚户区改造和旧城改造的过程中，资金一直是最难解决的问题。
北京市规划委员会和北京市城市发展研究院日前发布了一份《北京历史文化名城保护评价体系研究报告》，按照现行政策和货币补偿标准粗略计算，北京每疏散旧城区1000名人口，所需资金至少为15亿元人民币。
改造“出地”
“这次国务院关于推进棚户区改造的工作部署，在技术层面上和以往相比是有一定不同的，以前强调的棚户区改造主要是成片棚户区改造，这次提出来的是逐步将非成片棚户区的改造纳入到棚户区改造工作当中来，这使得棚户区的范围得以扩大。”8月21日，一位不愿具名的北京市属房地产开发企业负责人向记者表示。这家市属国企常年负担北京市旧城改造工作。
对于北京市具体的旧城改造总体计划和进度，他表示由于涉及到拆迁等敏感问题，不便过多透露。他只是向记者强调，按照国务院加快棚户区改造工作的总体精神，北京市政府和各级区政府将“有步骤、有计划”地以“稳定”为前提，推进该项工作，落实国务院要求。
尽管“棚户区改造”一直以“民生工程”的定位在各级政府予以推进，但其附加的商业价值亦不容忽视，其主要表现在土地供应方面。
实际上，在多个特大型城市正在研究的“加快推进城市棚户区改造”的方案中，几乎都包括引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造的执行办法，其中包括税费减免、配套商用开发建设用地等手段。
绿城中国的一位高管告诉记者，绿城集团曾参与过山东省济南市的旧城危改工程，在安置用房以外，绿城集团获得了商用地块的开发权，开发住宅和配套商业，以商品房的方式，向社会公众销售，政府以此抵偿绿城集团对旧城危改所垫付的资金。
“目前，全国各主特大型城市都面临着用地需求和土地供应不匹配的问题。”国土经济开发研究院副院长许立新向记者表示：“通过危改和棚户区改造可以释放城市中心区的存量土地，形成供应，无论对于经济发展需求，还是土地出让收入，都是有利益冲动的。”他说。
目前，各特大型城市正在制定的推进棚户区改造的技术方案中，在补偿安置方式方面，基本上采用货币补偿与实物安置方式相结合的方式。在实物安置中，又分为定向实物安置和原地安置两种方式，在实物安置中，以定向实物安置为主。
“这可能会带来一个问题，就是货币化补偿作为主要的安置手段之后，可能在一定时间区间内带来供需关系的不平衡，从而加大在短期内房价上涨的压力。”天津戴德梁行研究部经理余志杰告诉记者，而天津在这方面的表现较为典型。
按照天津市统计局所公布的数据，2003年～2004年两年中，天津房价涨幅接近28%；而天津在新中国成立以来最大规模的城市改造也正是始自2003年，这并非偶然。业内人士告诉记者，与其他城市房价上涨来自于土地涨价和投机不同，天津房价这两年的上涨，最主要的原因就是拆迁。
2003年一年天津的拆迁量为450万平方米，比2002年增长3倍。记者从在津的某外地开发企业了解到，2003年一年，天津的实际拆迁量可能已经达到了700万～800万平方米的水平。
正因如此，2004年下发的房地产调控“国八条”中，明确要求地方政府控制拆迁进度，避免出现人为制造被动需求，进而推高房价。
另外一方面，由棚户区改造补偿而形成的“影子地价”，也将在相当程度上影响土地市场的价格预期。第三方研究机构五合国际的报告称，上海世茂滨江花园项目当时仅拆迁就耗费了22亿元，北京平安大道改造的拆迁成本也占到总投资比重83%之巨。不论是实行货币补偿，还是房屋产权调换，拆迁补偿所占的总投资成本都高达50%以上。
“由于高企的拆迁成本导致的城市房价上涨，又反过来抬高旧城‘影子地价’，”五合国际在报告中称。所谓影子地价，即是在新增建设用地交易前在土地购买方预期中的地价公允值，“如果拆迁的价格上涨，开发商会比照这个价格拿地，进而推高地价，最终转移到房价上来，为房价控涨带来压力。”前述市属房企负责人称。
[责任编辑：库克酝酿已久的iPhone 7 , 会是款爆品吗？
日前，来自市场研究公司Canaccord Genuity research发布的一份报告称，今年第三季度，苹果在全球智能手机行业的利润份额增长至94%，三星则是11%。之所以如此，部分也源于HTC、黑莓、索尼、联想等都在亏损，甚至相比往年，这些厂商的亏损额度正在加剧，这样一来推高了苹果的市占率。不过，Canaccord也强调这些数据不一定准确，并表示还需要考虑到中国代工智能手机数量巨大，在计算手机行业利润时并没有将市场份额和利润出现增长的代工企业计入其中，以及也没有考虑到华为等厂商的市场份额增长。
尽管HTC、黑莓等对手厂商的滑坡让苹果市场份额自然上升，这并不构成资本市场未来持续看好苹果的理由。瑞士信贷分析师库尔宾德&加查(Kulbinder Garcha)日前在发布的投资者报告中，将苹果2016财年每股收益预期下调6%，根据瑞士信贷亚洲团队获取的信息，认为iPhone供应链订单近期表现疲软。苹果&已经把iPhone配件的订单数量减少了最多10%。&目前来看，iPhone6s目前呈现不温不火的态势已经非常明显。iPhone 6s和iphone6差异性不太明显，这让不少本打算购买iPhone 6s的消费者犹豫不决中最终选择了放弃。
但苹果事实上也需要一个差异化不明显的过渡性的产品(iPhone6s)制造一轮低潮，进而赢得更长的时间窗口进行延续性创新进而引发下一轮高潮。库克在发布iPhone6s后不久就宣布iPhone7将有重大创新，由此可见其对iPhone7的重视程度。另外就是从目前各方透露的iPhone7的消息看出，苹果为iPhone7未来的引爆效应正在做好各方面的准备。
准备：从功能、芯片、材质到专利
一方面是芯片性能尽可能满足用户需求。此前美国科技博客VentureBeat透露，英特尔目前有1000名或更多人员正在从事下一代iPhone，iPhone7的LTE调制解调芯片很可能会分别采购自英特尔和高通，它将带来更快的速度、更好的性能与能耗管理，因考虑采用三星与台积电两种芯片导致港台退货潮的负面效应，苹果正改变产业链策略，基于台湾新闻网消息指出，台积电将包揽苹果iPhone 7的A10芯片所有订单。
另一方面，是通过4寸屏来推动iPhone7的光环效应。苹果未来推出4寸iPhone的计划已经传的天下皆知，据悉4寸iPhone会先于iPhone7推出，而在笔者看来，其作用更在于凸显iPhone7的耀目光环。也就是说，苹果此举意在通过&三元理论&给用户层层递进的几个选择。这正如有业界人士表示，4寸iPhone更多的是一种营销策略。而这种策略跟苹果在存储配置上提供16 GB、64 GB和128 GB的策略类似，即iPhone6c的作用在于通过给用户一个用户体验与性能更弱的选项从而凸显更高端性能更强大的iPhone7的优势，继而推动更多用户选择iPhone7。
再次是，可能会有众多新功能应用到iPhone7身上。比如，库克此前已经承诺，未来允许用户删除iOS上预装的软件，目前苹果正在准备这个功能中。其次，iPhone 7可能增加无线充电功能，苹果如今为iPhone7正在中国大陆寻找符合苹果更高质量要求的电池iOS设备供应商，国内供应商与台湾电池供应商正在展开竞争。屏幕方面，iPhone 7可能将采用glass-on-glass屏幕技术，另据《经济日报》(Economic Daily News)的说法，iPhone 7可能采用3D 显示器。表示苹果供应链合作伙伴TPK正进行一个与&裸眼3D屏幕&有关的项目，3D屏幕使得用户不需要眼镜就能看到图像。
同时iPhone7很可能具备防摔功能，此前苹果曝光的新专利指出，它可以在手机跌落时，自动从屏幕的四周伸出缓冲器，防止屏幕直接和地面接触，起到一定的保护作用。很显然，防摔功能对于许多经常碎屏的iPhone用户来说是实用的，但其性能是否真如苹果所愿也是未知数，而其真正抗摔的效果是噱头还是真有技术性的改良需看实际的评测体验效果，其真正实现功能的稳定性可能也需要时间。
一般来说，苹果小年升配置，大年改外观，iPhone7在外观设计可能将一改iPhone6s的同质化，或将带来一些不一样的改变。根据分析师郭明池指出，iPhone7可能成为相对此前最薄iPhone手机。其最大的特点就是特别薄，只有6mm至6.5mm，与iPod Touch和iPad Air差不多，比现在的iPhone 6和iPhone6 Plus的6.9至7.1mm更薄，将刷新苹果史上手机的厚度。对于许多追求外观设计美感的用户来说，iPhone6S系列的外观设计与前代同质化事实上并未达成粉丝预期，也是一大败笔，苹果在iPhone7的外观上做文章无疑会是明智之举。
另外，苹果或将针对iPhone7带来新材质的应用，新材质可能是蓝宝石玻璃显示器。一方面我们知道，蓝宝石玻璃显示器早在iPhone6发布之时就已经传的沸沸扬扬，但苹果当时并未采用，这与苹果基于时机考虑和技术不成熟有关，而据传当时供应商GT Advanced Technologies未按期提供指定数量的蓝宝石玻璃以及在品质上也并未达到苹果的要求。但目前来看，蓝宝石玻璃显示器已经在其智能手表Apple Watch上使用，未来将这种材料引进到智能手机上已经是顺理成章。据传，苹果供应商富士康计划斥资26亿美元在台湾建造蓝宝石玻璃工厂，以取代GT Advanced Technologies的地位。而蓝宝石玻璃比大猩猩强化玻璃更耐用，逼格调性更高，显然可为iPhone的高端品牌加持，但苹果如何在短时间内严控蓝宝石供应商的管理与质量工序标准、确保出货数量与工艺水平，避免类似GT Advanced Technologies的悲剧重演，也是一大难题。
与此同时，从目前各种消息来看，苹果加大了专利的储备与投入，为iPhone7的新功能应用储备专利基础，包括应急模式&专利、眼球追踪技术和防水性能等相关专利。根据美国专利和商标局(USPTO)所披露的信息，苹果申请的指纹激活iPhone&应急模式&专利可以让iPhone 机主在受到威胁的情况下，通过指纹快速激活&应急模式&保证私人数据安全，甚至还可以激活iPhone 的相机和麦克风，将视频和音频传输至紧急情况回复应答者，让应答者联系警察、消防员和医疗人员，在该模式下GPS 会自动激活并将用户位置发出。但其可操作性能与效果如何将决定这项功能是否会成为鸡肋，但在打击恐怖袭击成为全球性课题的当下，苹果在安全方面的专利储备也算是应景之作。
此外，苹果获得一项与眼球追踪技术相关的专利，并极有可能将其应用于下一代产品iPhone7。根据介绍，所谓眼球追踪技术即是通过利用&目光检测&技术，可以用来控制用户界面，实现自动修正弹窗和应用程序通知等功能。另外，美国专利商标局还公布了苹果公司另外一项与iPhone 防水性能相关的专利，苹果在专利文件中指出，如果有液体进入了这些部件之中，有可能会导致音频模块无法正常工作，该项防水技术是通过电荷使得导电元件获得防水性，从而实现将水从扬声器或麦克风孔排水的功能。而未来iPhone7 有可能使用这项防水技术。
苹果需要一款爆品来证明自身的创新能力
从苹果的种种动向与准备可以看出，苹果iPhone7的计划可能是，通过对已知的客户需求做到尽量满足，并在安全性与防摔、防水、材质设计、新的亮点性的创新功能等众多潜在需求进行填补与提升，另外，在明年，3D touch的成熟度相对目前会更好，消息指出iPhone 7将针对3D Touch功能进行进一步升级，增加更多的交互逻辑。以及Apply pay也传言于明年进入中国，这也将填补用户在各方面未满足的需求，这是超出预期的部分，可以看出，苹果计划通过许多延续性创新的功能点与更加完善的移动生态布局加之于iPhone7，进而形成多个亮点的冲击效应。
这与苹果当前的现状息息相关，我们知道，尽管苹果在高端市场碾压对手，但很显然，苹果更需要一场自己对自己的战争，以消除资本市场的质疑，延缓苹果的衰老，以及对自己有所交代。从眼前来看，在苹果软硬件生态日益成熟的当下，苹果更需要一款爆品来证明自身依然拥有持续的创新能力与盈利能力，继而拉升苹果目前疲态尽显的股价，而此前外媒指出，美国各大对冲基金日前向美国证券交易委员会(SEC)提供的报告显示，在截至9月30日的第三季度，对冲基金普遍减持了苹果股票。同一时期，苹果股价下跌了12%左右。这对于在去年就被业界认为将冲击万亿市值的苹果来说无疑也是一大重创。
产品功底备受质疑，库克面临下一个新难题
我们也知道，库克担任苹果CEO以来，长期承受外界对其是否能领导苹果延续辉煌的质疑，作为供应链管理大师，库克推动了苹果销量与市场占有率的增长以及股价大涨的背后，缘于其对大屏市场需求的洞察，以及苹果品牌影响力的护荫和苹果生态圈的日臻完善，还有苹果严控成本与对产业链运转把控力度增长的结果，但业界依然不太肯定库克的产品功底，iPhone销量的增长堵不住业界年复一年认为其创新乏力的论调。因此，根本上，库克若要成功走出乔布斯的阴影，终究还需要有一款能够被业界肯定并认为其可以与乔布斯比肩的力作，唯有如此库克才能成功驱散乔布斯的光环，赢得生前身后名。
但另一方面，成功的企业为了维持股价，需要新兴市场的引擎作用，苹果将未来的增长空间寄托于中国与印度市场，眼前来看，中国市场渐趋饱和，印度市场消费水平依然趋弱，对于一家市值近7000亿美元的大企业，渐趋饱和(中国)与消费水平过低增长过慢(印度)的新兴市场发发挥的增长引擎作用显然无法满足苹果的增长需求，iPhone7能否再一次拉动中国市场的需求产生引爆效应还很难说。
而对于苹果来说，iPhone7这款产品更面临着多种矛盾：即需要严控市场需求与技术改善轨道，确保以领先优势给用户购买的理由，但又不能性能过度供给导致后续提升或创新难度加大，因为从目前情况来看，苹果若将种种新专利与新功能新材质与设计若毫无保留的都运用到iPhone7，可能导致后续升级空间的存货不足，性能见顶，创新难上加难，这就是成熟企业加快对延续性技术开发的负效应。
但由于苹果必然需要以新的爆品来满足资本市场与业界、用户对其创新的预期又不得不如此，因此又需要在后续产品推出的同时严防后进者快速跟进，苹果需要控制产品竞争的演变，其压力可想而知。但无论如何，当前库克需要自己对自己有所交代，在供应链管理大师的头衔之外，库克更迫切需要得到产品经理的殊荣，无论iPhone7能否完成库克的当下使命与寄托，它都会是其酝酿已久的关键产品。
【来源：钛媒体】
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[16-04-14]
[15-10-23]一线城市4天内两现地王 楼市调控又临压力_国内财经_新浪财经_新浪网
一线城市4天内两现地王 楼市调控又临压力
　　每经记者 胡廷鸿 刘晓杰发自深圳、武汉
　　久违了，地王！
　　自去年4月17日“国十条”出台后，伴随着愈发严厉的楼市调控政策，地王曾一度几近绝迹。不过，最近一段时间，其又重出江湖，且有密集之势。
　　昨日(6月30日)，招商局蛇口工业区有限公司 (以下简称招商局)以唯一竞买人的身份，以64.39亿元的挂牌底价获得深圳市南山区蛇口太子湾的一宗编号为K202-0014地块，创下深圳总价地王新纪录。
　　就在几天前的6月27日，北京土地市场再度诞生单价地王――崇文菜市场(含西侧地)地块创下了4.32万/平方米的单价历史最高。
　　与此同时，不少地区的土地市场也渐渐活跃了起来，以二线城市武汉为例，昨日，该市2011年上半年规模最大一次土地使用权拍卖会如期举行，总供应面积约2000亩的土地让武汉成功吸金超过70亿元，其中5宗城中村地块贡献近41亿元。
　　沉寂了多个月之后，在地王躁动和土地市场隐现活跃态势的当下，既有的楼市调控政策似乎正面临考验。
　　招商局底价拿下深圳地王
　　《每日经济新闻》记者获悉，招商局昨日拿下的地块是深圳自2001年来单宗出让的最大一幅地块，64亿元的出让总价也宣告了深圳新地王的诞生。
　　根据出让公告，该地块属“商业服务业设施用地+仓储用地+港口码头用地+居住用地”，总用地面积69.764万平方米(含部分海域面积)，规划建筑面积为170万平方米，挂牌底价64.39亿，以此计算，折合楼面地价约3788元/平方米。
　　昨日下午，记者前往深圳市土地房产交易中心现场，发现前来参与竞拍的只有招商局一家。按照相应的招拍挂程序规定，电脑报价系统自动确认招商局为竞得人。
　　据悉，该地块原本属于蛇口工业区的工业用地，按照相应的土地规划，在改变土地性质后，该地块将用来建设招商局重点打造的太子湾邮轮母港项目。
　　不少业内人士认为，该地块是为量身定做。据查，公示的挂牌出让条件多达8条，其中，要求竞买人为深圳本地注册的企业、注册资本不少于20亿元人民币、具备房地产开发企业国家一级资质证书且具有公用码头经营经验等，而且不接受联合竞买。
　　此外，项目建成后，竞得人须向海关、三检单位无偿提供为邮轮母港客运综合体服务的办公及相关配套设施；项目建成后，商务公寓中5万平方米建筑面积纳入人才公寓范围，不得销售。
　　根据上述转让条件，放眼深圳本土开发商，只有招商局有此资格。
　　土地市场隐现升温先兆
　　在地王重出江湖的同时，部分地区的土地市场也出现了渐趋活跃的迹象。以北京为例，数据显示，6月13日~6月19日一周，该市经营性用地成交大幅回升，共计成交土地5宗，成交面积高达91.1万平方米，创今年经营性用地单周成交新高。
　　类似的情况也出现在作为二线城市的武汉。昨日，武汉市2011年上半年规模最大一次土地使用权拍卖会如期举行，总供应面积约2000亩的土地让武汉成功吸金超过70亿元，其中5宗城中村地块贡献近41亿元。
　　《每日经济新闻》粗略统计发现，全部的20宗土地中不仅有纯居住用地、商业居住兼容用地、纯商业用地，还有工业用地、油气站用地和加油站用地。在全部的土地中，有5宗为“城中村”土地，总用地面积1015.1亩，总建筑面积为238.03万平方米，主要集中在高校集中的洪山区和作为传统工业区的汉阳。
　　根据武汉土地拍卖中心统计的数据，本次半年度最大规模拍卖会最终成功出让20宗地块，总供应面积约2000亩实现成交总金额为70.0924亿，其中5宗城中村地块贡献40.877亿元，占比为58.3%。
　　事实上，在楼市调控政策密集出台以来，全国多个地区的土地市场“急转直下”，较以往“冷清”了不少。以今年1~5月为例，据方正证券统计，全国128个城市土地及出让金比去年同期下滑了5%。5月，一线城市的土地成交溢价率已回落至18.93%。土地出让收入的大幅下滑，也使得地方财政压力骤增。
　　而如今，部分城市土地市场的“回暖”是否是全国土地市场逐渐升温的先兆？
　　北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋此前在接受本报记者采访时表示，增加土地收入是很多地方政府的共识，因此，下半年不少城市将不可避免地面临地价上涨的压力。
　　在此情况下，已被市场争议极多的楼市调控显然又将面临压力。